REITs市场发展现状 - 我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市66只产品，数量居亚洲第一 [1] - 上交所已上市44只REITs，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重七成左右 [1] - 沪市REITs日均成交额约4.37亿元，2025年以来涨幅超过20%，跑赢主要宽基指数 [1][3] 市场表现与投资价值 - 优质REITs项目较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年换手率普遍高于1% [2] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [3] - 高速公路REITs分红82亿元占比最高，能源环保、产业园区、仓储物流分别分红32亿、16亿、13亿元 [3] - 二级市场除权价格平均涨幅14%，市政水利、消费、保障房涨幅超55% [3] 产品创新与市场扩容 - 形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年完成2单扩募，2024年6单扩募项目推进中 [1][5] - 在审或待发售项目共21单（含扩募），上交所占17单，将推动REITs指数基金和ETF等创新产品 [4] - 资产类型从产业园、物流扩展到保障房、能源、数据中心等，污水处理和市政供热为沪市独有 [5] 投资者结构与流动性 - 投资者多元化，保险机构持续参与，券商自营和私募基金参与度大幅提高 [4] - REITs指数基金和ETF等创新产品将带来增量资金，改善流动性 [4] 制度与生态建设 - 上交所建立"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，推动监管标准化 [6] - 多层次REITs市场初步成型，包括Pre-REITs、类REITs和持有型不动产ABS [7] - 沪市已落地7单持有型不动产ABS，总融资规模122亿元 [8] 未来发展趋势 - REITs将覆盖旅游景区、养老设施、冰雪经济等新领域 [1] - 资产类别、企业类别和资金类别将持续扩容，平台活力和资源配置效率将提升 [8]

政策支持与市场发展 - 上海市发改委发布《通知》推动基础设施REITs提质扩容，建立动态储备机制并聚焦优质资产，支持pre-REITs工具加强项目整合和运营提升 [1][2] - 优化项目审核推荐机制，对储备库优质项目开通"绿色通道"优先推荐至国家发改委，同步协助解决项目规划、产权转让等难点问题 [2] - 支持通过资产重组将暂不符合发行条件的项目注入已上市REITs平台，优化扩募审核流程，加快同一原始权益人扩募项目的评估效率 [3] 市场参与与案例进展 - 上海市出台"上海REITs20条"等专项政策，通过优化流程、设立资金、培育人才促进项目落地与创新 [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募获证监会批复，临港集团强调REITs对盘活资产和推动产业园区品牌建设的战略意义 [5] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT完成"城投宽庭徐汇社区"收购，成为上海市属国企首单R4地块并购盘活项目，构建"投融建管退"资本循环 [6] 市场规模与投资机会 - 截至2025年5月30日，国内基础设施公募REITs市场已有66只首发产品上市，募集1743.93亿元，4只扩募募集50.64亿元，总市值近2000亿元 [8] - 预计2025年末市场规模或达2200-2500亿元，若扩募加速可能突破2500亿元 [8] - 广谱利率下行和"资产荒"背景下，公募REITs配置价值凸显，可作为"固收+"策略增厚收益或高股息策略的优质补充 [8] 行业趋势与投资策略 - 常态化发行推动REITs覆盖资产子类型持续丰富，建议优先选择底层资产经营抗周期或"to C"行业赛道 [9] - 产业园区、仓储物流和消费基础设施等领域的运管团队通过招商策略调整和积极调改对冲行业下行压力 [9] - 择券逻辑建议自上而下优选行业beta，其次聚焦头部原始权益人和基金管理人以获取alpha [9]