展望未来，REITs的覆盖面与普及率将大幅提升。 REITs迎来上市四周年。 自2021年6月21日首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元， 总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品，产品数量已超过香港、新加坡及日本，成为亚 洲第一。 其中，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值达到1370亿元。2025年以来，沪市 REITs的日均成交额约4.37亿元。沪市REITs占全市场的比重均在七成左右。 目前，国内REITs市场形成了"首发+扩募"双轮驱动格局。据第一财经了解，未来，沪市REITs将向着更 多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落 地。同时，已上市沪市REITs的扩募工作也在加速推进中。 66只REITs总市值破2000亿 回望四年REITs二级市场的波动历史，从"盲目打新"一枝独秀的上涨行情，到2023年交投冷淡，历经"深 度调整"机构调仓的明显折价，再到2024年回归理性，关注底层资产运营的投资价值确认，初步经历了 一个完整周期。 "在市场化的价格形成机制 ...

政策支持与市场发展 - 上海市发改委发布《通知》推动基础设施REITs提质扩容，建立动态储备机制并聚焦优质资产，支持pre-REITs工具加强项目整合和运营提升 [1][2] - 优化项目审核推荐机制，对储备库优质项目开通"绿色通道"优先推荐至国家发改委，同步协助解决项目规划、产权转让等难点问题 [2] - 支持通过资产重组将暂不符合发行条件的项目注入已上市REITs平台，优化扩募审核流程，加快同一原始权益人扩募项目的评估效率 [3] 市场参与与案例进展 - 上海市出台"上海REITs20条"等专项政策，通过优化流程、设立资金、培育人才促进项目落地与创新 [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募获证监会批复，临港集团强调REITs对盘活资产和推动产业园区品牌建设的战略意义 [5] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT完成"城投宽庭徐汇社区"收购，成为上海市属国企首单R4地块并购盘活项目，构建"投融建管退"资本循环 [6] 市场规模与投资机会 - 截至2025年5月30日，国内基础设施公募REITs市场已有66只首发产品上市，募集1743.93亿元，4只扩募募集50.64亿元，总市值近2000亿元 [8] - 预计2025年末市场规模或达2200-2500亿元，若扩募加速可能突破2500亿元 [8] - 广谱利率下行和"资产荒"背景下，公募REITs配置价值凸显，可作为"固收+"策略增厚收益或高股息策略的优质补充 [8] 行业趋势与投资策略 - 常态化发行推动REITs覆盖资产子类型持续丰富，建议优先选择底层资产经营抗周期或"to C"行业赛道 [9] - 产业园区、仓储物流和消费基础设施等领域的运管团队通过招商策略调整和积极调改对冲行业下行压力 [9] - 择券逻辑建议自上而下优选行业beta，其次聚焦头部原始权益人和基金管理人以获取alpha [9]