核心观点 - 国泰君安城投宽庭保租房REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目 旨在通过REITs资本通道激活存量资产 推动"投融建管退"循环路径 [1][3] - 扩募面临三大挑战：从单项目收益到资本生态收益的跃升 项目运营时间要求 以及高出租率下的运营优化 [4][5][6] 政策背景与市场环境 - 2020年启动基础设施公募REITs试点 2021年7月保租房被纳入范围 2022年相关政策明确发行要求 [2] - 国内已上市保租房REITs共7单 国泰君安城投宽庭保租房REIT以30.5亿元发行规模居首位 [1] - 首批公募REITs上市后总市值超2000亿元 居亚洲首位 [3] - 四大一线城市租房人口近4000万 占比近50% 35岁以上租户占比超35% 品质诉求提升 [3] - 《住房租赁条例》于9月15日实施 推动租房市场向品质发展跨越 [3] 扩募项目详情 - 扩募涉及基础设施项目包括城投宽庭·浦江社区及城投宽庭·九星社区两个保障性租赁住房项目 [1] - 浦江社区出租率约90%～91% 九星社区出租率超95% [5] - 两个项目出租率均超90% 为现有项目中条件最成熟、品质和运营状态最佳的项目 [5] 财务与运营表现 - 截至上半年 城投宽庭保租房REIT累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.196% 市值达42.72亿元 [2] - 城投宽庭品牌2024年租金收入规模突破5亿元 较2021年实现近10倍增长 [2] - 管理房源超2.7万套 累计服务近5万人次 布局上海9大区域19个项目 [2] 扩募战略意义 - 扩募是REIT平台取得内生增长的重要抓手 能接受更多投资人审视 倒逼运行管理团队提质增效 反哺品牌运营 [1][3] - 通过REITs资本通道激活存量资产是当前盘活存量资产的趋势 [1] - 扩募能助力城市发展与人才安居 激活市场流动性 高效盘活闲置资产 [6] 扩募挑战 - 需实现从单项目收益到资本生态收益的跃升 [4] - 项目运营时间原则上不低于3年 浦江社区运营满两年 九星社区2024年6月运营 需以运营数据突破障碍 [5] - 高出租率下需通过标准化运营、专业团队和信息化系统降本 发展租后服务增加非租金收入并增强用户黏性 [6] - 面临周边五六个竞品竞争 需利用人才租房补贴等政策吸引租客而非价格战 [6] - 监管部门关注收益稳定性、项目合规性与运营稳定性 完成扩募时间表存在不确定性 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数震荡下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周均下跌0.33%，市场成交金额有所增加；产权类和特许经营类公募REITs指数分别下跌0.28%和0.15%，市政设施类跌幅最高；本周五两只数据中心REIT上市，市场服务新质生产力发展取得进展；今年14只公募REIT成立，规模超250亿元，22只基金待上市，市场有望扩容、活跃度提升；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比较高 [5][39] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场震荡下跌，截至8月8日，中证REITs指数和全收益指数较上周均下跌0.33% [11] - REITs市场成交额增加，总成交规模8.06亿份持平，成交额36.67亿元环比涨1.47%，区间换手率3.78%，上周为3.84% [13] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别跌0.28%和0.15%，产权类中仅仓储物流类涨0.22%，特许经营类中能源和生态环保类上涨 [16] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，水利、仓储等类REITs成交额环比下跌，市政和交通类上涨；部分类型REITs日均换手率下跌 [21][23] - 本周公募REITs产品多数下跌，73只中除2只新上市外，21只上涨、49只下跌，部分产品涨幅和跌幅靠前，部分产品换手率和成交额较高 [25] 一级市场 - 截至8月8日，共发行73只公募REITs，规模1910亿元，2025年以来14只完成发行，8月暂未新发行 [31] - 共有22只公募REITs基金待上市，11只为首发、11只为扩募；8只通过、9只已反馈、4只已问询、1只已受理；产业类和特许经营类各类型均有分布 [33] 公募REITs政策及市场动态 - 天津推动优化营商环境，用好REITs等融资工具，为经营主体提供多元化融资渠道 [36][37] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT拟扩募并新购入基础设施项目，上海城投控股相关子公司拟参与扩募申报 [38] 投资建议 - 本周REITs指数下跌、成交金额增加，分资产类型指数下跌，市政设施类跌幅高；两只数据中心REIT上市，市场服务新质生产力发展有进展；今年14只公募REIT成立、22只待上市，市场有望扩容、活跃度提升；公募REITs高分红、中低风险，配置性价比较高 [5][39]

上海市闵行区保障性租赁住房收购计划 - 上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，公开收购存量商品房用作保障性租赁住房，房源需集中分布且单个项目建筑面积不少于7500平方米 [1][2] - 收购标的须为合法合规的新建住宅商品房现房，位于闵行区南部，产权清晰无纠纷，收购价格以评估价值为准 [2] - 通过收购存量房改造为保障性住房可缩短建设周期至3-6个月，加快供给并提升城市人才吸引力 [2][3] 存量房改造保障性住房的实践案例 - 上海城投控股2024年末启动存量房收购用于保障房建设，2025年5月城投宽庭徐汇社区正式启用，该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购 [3][4] - 城投宽庭徐汇社区是上海市首单国资保租房收购项目，由上海城投、仪电集团、国盛集团合作，实现R4地块盘活及国企主业聚焦 [5] - 该项目构建了"投、融、建、管、退"资本循环，未来将采用"重资产投资+轻资产运营"结合模式扩大规模 [5] 保租房REITs市场发展趋势 - 2025年保租房REITs发行规模预计突破250亿元，市场呈现"首发+扩募"双轮驱动格局 [6] - 华夏北京保障房REIT完成国内首单保租房REIT扩募，募集资金9.46亿元，中金厦门安居REIT扩募申请已获受理 [6][7] - 保租房REITs具备抗周期性和抗风险能力，保险机构等投资人看好其民生保障属性与稳健收益的平衡 [7]

政策支持与市场发展 - 上海市发改委发布《通知》推动基础设施REITs提质扩容，建立动态储备机制并聚焦优质资产，支持pre-REITs工具加强项目整合和运营提升 [1][2] - 优化项目审核推荐机制，对储备库优质项目开通"绿色通道"优先推荐至国家发改委，同步协助解决项目规划、产权转让等难点问题 [2] - 支持通过资产重组将暂不符合发行条件的项目注入已上市REITs平台，优化扩募审核流程，加快同一原始权益人扩募项目的评估效率 [3] 市场参与与案例进展 - 上海市出台"上海REITs20条"等专项政策，通过优化流程、设立资金、培育人才促进项目落地与创新 [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募获证监会批复，临港集团强调REITs对盘活资产和推动产业园区品牌建设的战略意义 [5] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT完成"城投宽庭徐汇社区"收购，成为上海市属国企首单R4地块并购盘活项目，构建"投融建管退"资本循环 [6] 市场规模与投资机会 - 截至2025年5月30日，国内基础设施公募REITs市场已有66只首发产品上市，募集1743.93亿元，4只扩募募集50.64亿元，总市值近2000亿元 [8] - 预计2025年末市场规模或达2200-2500亿元，若扩募加速可能突破2500亿元 [8] - 广谱利率下行和"资产荒"背景下，公募REITs配置价值凸显，可作为"固收+"策略增厚收益或高股息策略的优质补充 [8] 行业趋势与投资策略 - 常态化发行推动REITs覆盖资产子类型持续丰富，建议优先选择底层资产经营抗周期或"to C"行业赛道 [9] - 产业园区、仓储物流和消费基础设施等领域的运管团队通过招商策略调整和积极调改对冲行业下行压力 [9] - 择券逻辑建议自上而下优选行业beta，其次聚焦头部原始权益人和基金管理人以获取alpha [9]

项目背景与意义 - 城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次合作的项目，也是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [3] - 该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购，彰显政策支持保障性租赁住房市场发展的信心 [2] - 项目旨在响应国家租售并举的住房政策，扩大公司租赁住房运营规模，提升品牌影响力 [3] 交易结构与金融创新 - 上海城投控股子公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金共同设立有限合伙企业，通过上海联合产权交易所收购标的公司100%股权及股东借款债权 [2] - 项目为REITs滚动投资的关键一环，构建保租房业务"投、融、建、管、退"资本循环 [3] - 项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下基础，未来将打造旗舰型REITs产品 [3] 商业模式与发展战略 - 公司将以"重资产"和"轻资产运营"相结合的方式扩大投资及运营规模 [3] - 通过资产上市盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [3] - 项目可作为未来REITs扩募的储备资产 [3] 项目区位与配套 - 项目地处徐汇中城核心，毗邻地铁1号线及12号线漕宝路站，两站直达徐家汇商圈 [4] - 周边15分钟步行圈覆盖商业中心、公园、医院等设施 [4] - 社区规划600平方米商业空间，引入便利店、洗衣房等便民业态 [4] 产品设计与规模 - 社区共有1283套房源，首批推出546套 [4] - 户型为30-79平方米的一室至两室，全装修交付并配备品牌家具家电 [4] - 大部分户型设计有观景阳台，营造功能与美学兼具的居住体验 [4]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]

公司概况 - 国泰君安城投宽庭保租房REIT是国内首个专注保障性租赁住房的公募REITs，去年1月12日在上交所上市，是上海市国企首单保租房REITs，发行规模在已上市7单保租房REITs中最大 [2][14] 经营业绩 - 2024年公司实现营业收入约1.80亿元，净利润约8048.02万元，经营活动产生的现金流量净额约1.42亿元，当期可供分配金额约1.31亿元超招募说明书预测值，单位可供分配金额为0.1307元，基金总资产和净资产分别达32.53亿元和30.67亿元 [2][15] - 报告期内现金流分配率为3.61%，底层资产整体出租率达92.49%，租金收缴率高达99.99% [1][12] 市场表现 - 截至4月15日，收盘价报4.152元，涨幅达1.44%，换手率为201.88%，自上市以来累计涨幅为38.75% [2][14] 底层资产情况 - 底层资产由上海杨浦区新江湾城板块的城投宽庭江湾社区和光华社区两个保障性租赁住房项目构成，江湾社区自2022年11月运营，截至去年底运营约2.1年，光华社区自2023年3月运营，截至去年底运营约1.8年 [3][16] - 江湾社区个人租户占比93.37%，企业租户占比6.63%；光华社区个人租户占比99.75%，企业租户占比0.25% [3][16] - 江湾社区共有7个单元楼栋，最高12层，建筑面积约8万平方米，共1719套保障性租赁住房，周边有超市和餐饮门店，主要租户为附近互联网企业员工和高校青年，企业和银行人员租房有额外优惠 [7][20] - 江湾社区一居室约30平方米有918套，一室一厅约40平方米有276套，一室两厅约60平方米有325套，两室两厅约73平方米有96套，三室两厅约98平方米有104套，租金在5000 - 12000元/月，周边商品房小区三居室租金9850 - 22000元/月 [4][17] - 江湾社区样板房室内软装设备齐全且接入民用水电，社区属R4用地，有3000平方米商业配套和800平方米公共服务空间，配备管家、店长、保安和保洁人员 [4][17] 未来规划 - 未来基金管理人将与运营管理机构合作强化基础设施资产运营管理，运营管理机构构建多元化拓客体系，如为新签约客户推出成团政策，江湾及光华社区推行“以老焕新”营销奖励机制，双社区房源池联动实现跨项目11种户型自由组合选配 [1][13] 行业动态 - 随着公募REITs推出及已上市保租房公募REITs项目在二级市场出色表现，租赁住房成投资市场焦点 [2][14] - 上海大力发展保障性租赁住房满足新市民、青年人等群体阶段性租住需求，今年申请政策优化，高校毕业生毕业两年内可凭毕业证申请保租房 [10][23] - 多数已上市租赁住房公募REIT底层资产去年出租率稳定在90%以上，显示住房租赁需求韧性，发改委1014号文件将市场化租赁住宅纳入公募REITs底层资产，促进长租公寓资产流动性增强 [10][23] - 国家对租赁住房金融支持政策释放使保租房REITs进入快速发展期，上市保租房REITs凭借优质底层资产在市场波动中抗周期特性和超额收益表现显著，部分城市公租房租金从市场价五折提至七折，未来保租房REITs收益价值有望提升 [10][23] 区域市场情况 - 杨浦区新江湾城板块除城投宽庭江湾和光华社区外，“随申办”App显示中企云萃江湾等多个保障性租赁住房项目已入市，截至今年3月23日，上海已登记入市保障性租赁住房项目282个，其中杨浦区22个 [8][21] - 租住城投宽庭保租房社区需满足特定条件，如在上海与用人单位签劳动合同，家庭人均住房面积低于15平方米，部分户型仅面向有子女家庭开放 [8][21]