市场发行概况 - 2025年1-7月CMBS/CMBN和类REITs发行76单，同比增长35.71%[7] - 发行规模合计1026.75亿元，同比增长21.36%[7] - 交易所市场发行占比92.11%（70单），规模占比93.05%（955.43亿元）[8] - 特定标识项目达22单，包括绿色/蓝色/碳中和（11单）、乡村振兴（5单）等多元类型[9] 产品结构与资产类型 - CMBS/CMBN发行45单（增长28.57%），类REITs发行31单（增长47.62%）[13][14] - 持有型不动产ABS发行4单，较2024年同期增长3单[14] - 底层资产以商场、园区、写字楼和能源为主（均超15%），新增数据中心资产类别[17] 利率与利差表现 - AAAsf级证券平均发行利率2.44%，同比下降36bps[19] - 类REITs平均利率2.40%，较同级别CMBS/CMBN低8bps[20] - AAAsf级证券平均利差0.99bps，同比走阔但二季度收窄趋势明显[20] 融资主体特征 - 实际融资人区域集中度较高：北京、广东、江苏位列前三[23] - 地方国企融资占比近50%，城投企业占CMBS/CMBN融资超半数[23][24] - 央企主要通过类REITs融资，持有型不动产ABS发行主体以央国企为主[24] 存续期表现与风险 - 2025年1-7月违约展期债券余额35.92亿元，同比下降17.29%[33] - 仅6只证券发生级别调整（4降2升），主因资产保障度下降或增信主体调整[32] - 一线城市写字楼空置率高达20.2%，租金跌破241.70元/平方米/月历史低位[30]

◇ 作者：瑞思不动产金融研究院院长 朱元伟 瑞思不动产金融研究院研究员 杨成琳 ◇ 本文原载《债券》2025年8月刊 摘 要 公募REITs市场自起航以来，资产类型、市场规模显著增长，二级市场经历周期性波动后趋稳向好，投资者类型不断增多，投资者 结构更加稳定和多样化。本文旨在通过分析投资人结构变化，梳理各类投资人观点和战略考量，以提出市场优化方向，推动市场平 稳健康发展。 关键词 公募REITs 投资者结构 投资策略 自2021年首批产品上市以来，公募不动产投资信托基金（REITs）经历了由试点探索至常态化发行的关键转变。发行端，资产类型 持续扩容，市场不断走深走实。我国REITs市场投资端呈现明显的机构化特征，机构投资人持仓占比始终处于高位。 从机制层面看，厘清REITs市场机构投资者变迁历程、梳理重点投资方观点，能够为完善投资者结构、优化交易机制提供研究支 撑；从实践层面看，投资者的偏好对REITs市场有重大影响，投资方的决策加总构成了市场走势。因此，深入研究机构投资者在 REITs市场的投资行为和结构变迁，对于促进REITs市场健康发展具有重要意义。 市场历程：市场走势与机构投资人结构变迁 （一）REI ...

全国首单产业园持有型ABS项目 - 无锡经开项目成功发行规模达6.6亿元，是全国首单产业园区持有型不动产ABS项目 [1] - 项目从受理到取得无异议函仅用1个半月时间，审核流程高效 [1] - 底层资产为无锡经济开发区国家传感信息产业园，定位物联传感、智能交通产业园，聚焦智能网联汽车、传感器、物联网等产业 [2] - 园区出租率良好，租户集中在科学研究、信息传输、软件等科创类企业，涵盖1家上市公司和60余家规模以上企业 [2] 项目创新意义 - 该项目扩充了持有型不动产ABS市场资产大类，为资本市场增添多元优质投资标的 [2] - 作为首单地方国企持有型不动产ABS，丰富了地方国企盘活资产的金融工具选择 [3] - 通过证券化实现存量资产出表，有效降低发行主体资产负债率 [3] - 推动运营模式从传统物业管理向资产价值管理转型，为同类资产证券化积累可复制经验 [3] 市场反应与投资者结构 - 项目获得各类机构超5倍认购，包括银行理财、基金、保险、券商自营、信托等 [4] - 上交所已上市产业园区公募REITs共14单，是上市单数最多的行业类型 [1] - 上交所持有型不动产ABS申报单数达24单，成功发行9单，总规模156亿元，涵盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心等多种资产类型 [4] 交易所支持政策与发展方向 - 上交所将持续优化融资监管政策及流程，为产品落地提供全流程支持 [5] - 将引导不动产股权投资基金、另类投资专业机构等多元化主体深度参与持有型不动产ABS领域 [5] - 重点推动央企高质量发展、地方国企资产盘活、资产上市平台搭建等方向 [4] - 目标培育一批"可以投""值得投"的标杆项目，更好发挥ABS盘活存量资产的作用 [4][5]

无锡经开项目发行情况 - 国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划成功发行 规模达6 6亿元 [1] - 底层资产为国家传感信息产业园项目 定位为物联传感、智能交通产业园 聚焦智能网联汽车、传感器、物联网产业 [1] - 园区出租率良好 租户集中于科学研究、信息传输、软件等科创领域 含1家上市公司及60余家规模以上企业 [1] 上交所产业园区REITs市场发展 - 上交所已上市产业园区公募REITs共14单 为上市单数最多的行业类型 [1] - 持有型不动产ABS申报24单 成功发行9单 总规模156亿元 覆盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心等多元化资产 [2] 上交所未来市场建设方向 - 重点推动央企高质量发展、地方国企资产盘活、资产上市平台搭建 培育"可以投""值得投"项目 [2] - 优化融资监管政策及流程 引导不动产股权投资基金、另类投资机构参与 提升资产质量与运营模式创新 [2] - 目标打造标杆性持有型不动产ABS项目 强化ABS盘活存量资产、扩大有效投资的功能 [2]

近日，友邦保险收购上海松江柚米社区引发市场对险资"买楼"的关注。在利率下行、优质资产稀缺 的背景下，险资持续加大对优质不动产的投资力度。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22 日，共有4家保险公司公布了13笔不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资接近50亿元，较去年 同期有明显增长。此外，还有不少险资通过设立基金或投资公募REITs等方式布局不动产。 与此前重仓地产股不同，如今险资投资不动产更倚重持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物 业的方式，以获取长期、稳定的租金收入。业内人士表示，险资加大对不动产的投资力度，是为了缓解 资产收益难以覆盖负债成本的压力。优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定等特性，契合险资投 资需求。不过，险资在投资不动产时，需加强相关投研能力建设，关注退出路径等问题。 加大不动产配置力度 近日，友邦保险通过其参与成立的"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资 了位于上海松江的租赁住宅柚米社区，房源共计2252套，总建筑面积超13万平方米。 这是险资加速布局不动产的一个缩影。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，今年以 来中国人寿、太 ...

内蒙古债券市场发展 - 内蒙古自治区存续非金融企业信用债40只，规模达700亿元，公开市场信用环境持续向好 [1] - 自治区党委金融办与内蒙古证监局联合举办债券市场高质量发展对接活动，推动金融服务地方企业 [1] 企业融资与政策支持 - 内蒙古电力集团取得上交所"知名成熟发行人"资质，为科创债发行奠定基础，并在REITs发行、IPO和投资并购方面布局 [1] - 内蒙古能源集团有限公司在REITs发行中获得自治区党委金融办的政策解读、项目规划及合规手续辅导 [1] 债券市场创新与培训 - 活动聚焦上交所近期科创债、高成长产业债、持有型不动产ABS等创新品种政策及审核优化机制 [2] - 上交所债券业务中心解读当前债券市场主要工具、发展态势与最新政策导向，结合区域金融支持政策和国企改革方向 [2] - 自治区金融资产公司新动能基金讲解防范债券违约、上市公司纾困发展基金和流动性风险防控基金使用办法 [2] - 安融信用评级有限公司详细介绍企业发行债券中的评级要求 [2] 参与机构与企业交流 - 自治区国资委、发展改革委、工信厅、工商联等部门负责人及19家企业财务负责人参与活动，探讨债券融资工具运用 [2]

融资工具的定义与申报范围 - 公司债券是依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券，符合发行条件的企业可直接申报发行，重点支持技术升级、产能扩张等符合国家产业政策的领域 [1] - 公募REITs是权益融资工具，通过将基础设施资产转让至公募基金提前回收资金，降低企业杠杆率，回收资金可作为项目资本金投资新项目建设，适用于仓储物流、产业园区、旅游、消费等基础设施项目 [2] - ABS及类REITs产品以基础资产现金流为偿付支持发行证券，包括持有型不动产ABS、类REITs、CMBS等，适用于商业不动产、知识产权、应收账款等资产的企业 [3] 融资工具的具体应用场景 - 公募REITs适用于已建成基础设施项目，在建项目可按标准规划建设后申报 [2] - 类REITs或CMBS适合拥有酒店、写字楼等商业不动产的企业 [3] - 知识产权ABS适合持有著作权、专利权的企业 [3] - 应收账款ABS、供应链ABS、融资租赁ABS适合拥有应收账款或融资租赁债权的企业 [3] 申报流程与要求 - 有意向发行公司债券、ABS和REITs的民营企业需填写融资需求意向表 [4] - 申报截止时间为7月22日下午16:00，需发送至指定邮箱 [4]

广明高速ABS项目概况 - 广明高速持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功发行 规模达25 3亿元 是中交集团第四单持有型不动产ABS [1] - 底层资产为粤港澳大湾区核心区域的广明高速西樵至更楼段及延长线 全长60 40公里 是佛山市高明区交通主动脉 自2009年通车运营 [1] - 项目原始权益人包括中交资产管理有限公司 中交投资有限公司及中交第四航务工程局有限公司三大央企核心企业 [1] 产品创新与市场意义 - 开创"资产上市"新范式 突出"权益属性"和"资产信用" 实现投资者与资产运营效益深度绑定 核心突破在于"共担损益"的权益导向设计 [2] - 险资机构中国人保资产担任计划管理人 强化险资对底层资产的研判能力和风险定价能力 提升保险资金配置持有型不动产ABS的意愿 [2] - 项目成功吸引保险 银行 信托等多元化机构投资者参与 证明产品在底层资产质量 交易结构设计 风险收益安排上具有普适性和吸引力 [3] 战略价值与行业影响 - 项目助力央企提前回收投资资金 优化资产负债率 提升建工企业资金周转效率 实现"资产-资本-资产"良性循环 [3] - 回收资金将直接支持广明高速长期稳健运营和区域路网优化 提升普惠交通可达性 促进跨区域基础设施互联互通 [3] - 上交所将持续推动持有型不动产ABS市场建设 聚焦央企高质量发展 地方国企资产盘活等重点方向 优化融资监管政策及流程 [4][5] 市场生态建设 - 上交所将引导不动产股权投资基金 另类投资专业机构等多元化主体深度参与持有型不动产ABS领域 [5] - 计划打造具有标杆意义的持有型不动产ABS项目 发挥产品盘活存量资产 扩大有效投资的积极作用 [5]

市场规模与产品类型 - 沪市持有型不动产ABS市场存续6单产品，托管规模约为120.96亿元，在审项目达14单 [1] - 底层资产类型多元化，涵盖高速公路、保租房、写字楼、数据中心等多个领域 [1] - 产品定位为权益型资产上市产品，是Pre-REITs和公募REITs相衔接的重要环节 [1] 市场发展与参与度 - 发行数量与规模稳步增长，产品类型不断丰富，涉及保障性租赁住房、数据中心、交通基础设施等领域 [1] - 吸引了银行理财、券商自营、保险资管等多元投资者，市场流动性与活跃度逐步增强 [1] 信息披露优化 - 持有型不动产ABS具有"权益属性"，信息披露体系不断优化，通过"年报摘要"形式聚焦投资者关切的运营和财务信息 [2] - 信息披露方式逐步向公募REITs看齐，有助于稳定投资者预期和提升市场信心 [2] 制度建设与投资者交流 - 产品在信息披露和投资者交流层面取得显著进展，拟建立投资者意见反馈机制 [1][3] - 鼓励原始权益人和计划管理人定期举办线上线下投资者交流会，深入探讨行业热点、政策变化和市场趋势 [3] - 针对不同底层资产类型，引导自愿披露关键运营数据与财务信息，提升信息披露有效性 [3]

持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS市场规模稳步扩容，资产类别不断丰富，上交所发挥主阵地作用推动市场稳健前行[1] - 目前上交所共存续6单持有型不动产ABS产品，托管规模约120.96亿元，在审项目达14单[2] - 底层资产类型多元，涵盖高速公路、保租房、写字楼、数据中心等多领域[2] 产品特征与信息披露 - 持有型不动产ABS以"资产信用"与"权益属性"为核心特征，依赖底层资产运营现金流实现稳定分红[2] - 2024年度通过"年报摘要"形式聚焦投资者关切的运营和财务信息，提升信息披露有效性[3] - 建信长租披露了4个保租房项目的出租率、有效租金单价、平均剩余租期等关键运营指标[3] - 交通基础设施类产品重点披露断面交通量、通行费收入等指标，增强市场对产品价值的理解[4] 投资者沟通与市场生态 - 建信长租采用"报告解读+现场调研+互动答疑"立体化沟通模式，吸引35家机构投资者参与[6] - 上交所鼓励针对不同资产类型自愿披露关键信息，推动建设投融互信的市场生态[7] - 建立投资者意见反馈机制，定期举办线上线下交流会，形成良性互动循环[8] 市场参与与制度建设 - 市场参与度提升，吸引银行理财、券商自营、保险资管等多元投资者，流动性逐步增强[7] - 制度建设取得进展，未来将持续发力为产品市场建设保驾护航[7]