赵然表示，《条例》为住房租赁行业带来政策支持，并进一步规范市场秩序，推动住房租赁行业走向精 细化、产业化、长期化发展的新阶段。随着政策环境的不断优化，行业将迎来更多发展机遇，逐步迈向 高质量、可持续的成长路径。 活动现场 李莎摄 今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成扩募。9月，国内首单持有型 不动产ABS——建信长租也完成扩募。 21世纪经济报道记者李莎 北京报道住房租赁行业正迎来结构性变革。 今年9月，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，作为我国首部住房租赁领域行政法规， 其出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段。日前，第七届领航·住房租赁产业 国际论坛在京举办，探讨《条例》施行对住房租赁行业的影响。 全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在会上表示，制定《条例》的目的之 一，是补全"租"的短板，完善租购并举的住房制度。柴强指出，"多渠道增加租赁住房供给，住房租赁 市场更规范了，租赁住房更好了，加上'租购同权'等政策支持，越来越多的人将选择租房住，租赁市场 空间会更大。" 在与会专家看来，《条例》的实施，推动了住房租赁行业逐 ...

原标题：从"好房子"到《住房租赁条例》，长租公寓行业或将迎来新生 从年初"好房子"写入《政府工作报告》，到9月《住房租赁条例》正式施行，政策倡导与法规落地 成为今年住房租赁行业的标志性事件。政策端的一系列组合拳为行业带来了哪些新的机遇？又将如何引 导市场从粗放式增长向规范化、产业化迈进？沉寂一时的长租公寓行业，再次成为业内各方热议的焦 点。 领航论坛上，信达资本董事会执行委员、中国保险资管业协会不动产投资专委会委员姜浙分析了保 障性租赁住房REITs的金融赋能作用，特别是其在存量资产盘活中的重要作用。他表示，保租房REITs 与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使得租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的，极 大提升了行业的"可投性"和资本的可进入性，为行业的持续发展提供了充足的资金支持。 10月30日，第七届领航·住房租赁产业国际论坛在京举办。论坛深入剖析了《住房租赁条例》施行 的深远影响，从"好产业、好房子、好资产、好服务"四个关键维度，全面探讨了新政策下住房租赁行业 的机遇与挑战，为行业的未来发展厘清方向。 条例落地，行业规范发展市场空间更大 具体而言，市场化长租房与保障性租赁住房的推动使得住房 ...

"整体上看，租赁住房行业的发展逻辑正从'有没有'迈向'好不好'，从'能融资'转向'能持续投资、有稳定 收益'。"赵然称，政策托底、资产入市和资本提效，共同推动了市场的成熟与长期化发展。 10月30日，第七届领航.住房租赁产业国际论坛在京举行，论坛聚焦住房租赁行业金融化进程，对政策 落地、资产入市和资本活跃等重点领域进行了系统梳理，并对市场深化发展方向作出展望。 从租赁住房行业来看，今年以来金融端连续落子。6月份，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北 京保障房REITs完成扩募。9月份，国内首单持有型不动产ABS——建信长租亦完成扩募。 在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，这一连串动作表明，租赁住房资产的"可投性"与"稳分红 能力"正在同步增强。这种活力也并非偶然，而是政策落地、资产入市、资本提效三股力量共同作用的 结果。 首先，制度的完善率先为市场注入信心。9月15日正式施行的《住房租赁条例》，在国家层面明确了企 业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则，也稳定了市场预期。过去企业在经营中最 担心合规和政策的不确定性；如今"规矩立起来了"，风险边界更清晰，治理预期更稳定，为资本进入和 ...

来源：上海证券报·中国证券网 上证报中国证券网讯（记者 祁豆豆）近日，由中证指数公司联合上海证券交易所（下称"上交所"）、 深圳证券交易所（下称"深交所"）主办的"中证持有型不动产ABS专题交流会"在上海成功举办。活动汇 聚了来自上交所、深交所、瑞思研究院、平安理财、中证指数公司的多位专家，以及30余家银行理财、 保险资管、券商、信托等的近50位代表，与会嘉宾围绕持有型不动产ABS及多层次REITs市场建设等议 题进行深入的主题分享和交流。 上交所债券业务中心分享了持有型不动产ABS市场概况。作为多层次REITs市场的重要一环，持有型不 动产ABS市场规模稳步扩容，资产类别不断丰富，发展潜力与市场价值正在持续凸显。展望未来，上交 所将从监管端、投资端、供给端持续发力，为支持企业资产盘活提供全方位、全流程、综合性的专业服 务，进一步完善产品生态，推动持有型不动产ABS市场稳健发展。 深交所债券业务中心分享了持有型不动产ABS的关注要点和实践案例。作为资产证券化产品框架下推出 的创新产品，持有型不动产ABS是盘活存量资产、扩大有效投资的重要创新工具。深交所表示，后续将 在现有ABS的产品结构及法律框架下稳步推进持 ...

机构：租赁住房资产的可投性与稳分红能力正同步增强 中新网北京10月31日电(记者 左宇坤)"租赁住房行业的金融活力并非偶然，而是政策落地、资产入市、 资本提效三股力量共同作用的结果。当前，租赁住房资产的'可投性'与'稳分红能力'正在同步增强。" 10月30日，第七届领航·住房租赁产业国际论坛在京举办。谈及"好房子就是好资产"时，ICCRA住房租 赁产业研究院院长赵然如是表示。 本次论坛的探讨焦点是9月正式施行的《住房租赁条例》。与会专家认为，作为我国首部专门规范住房 租赁活动的行政法规，它的实施推动了住房租赁行业从一个临时性的配套工具，逐步发展为独立的产业 主体，正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程。不仅带来了更加专注的政策研判、差 异化的资源配置、机制性的金融支持和系统性的产业引导，还使其在房地产行业中的地位变得更加明确 和重要。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示："多渠道增加租赁住房供给，住房租赁市场更规 范了，租赁住房更好了，加上'租购同权'等政策支持，越来越多的人将选择租房住，租赁市场空间会更 大。" "住房租赁行业正从'模糊边界'走向'产业显形'。"赵然认为，这一变化不仅 ...

当买房的人减少，租住成为一个长期选择，住房租赁行业的市场环境、产品、供需两端的稳定性就成为 关系到千万人的重要问题。 从年初"好房子"写入《政府工作报告》，到9月《住房租赁条例》（下称《条例》）正式施行，政策倡 导与法规落地正在为租住市场的健康发展铺平道路。 服务空间则要把"细节"做成"品牌"。以节日装饰为例，随手摆一棵圣诞树与成体系的节令陈设，传递的 是两种截然不同的品牌信号；前者停留在氛围，后者形成识别与信任。把服务做成标准：节日计划、色 彩与物料规范、互动机制与社群运营，使温度可复制、品质可复用，让租客的好感与归属感沉淀为口碑 与续租意愿。 政策落地同时带动了资产的流动与盘活，让租住领域的"好房子"有了更多变成"好资产"的可能性。 今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成了扩募，紧接着，9月，国内 首单持有型不动产ABS——建信长租也完成了扩募。随着扩募力度的加大，保障性租赁住房REITs市场 从"首发为主"进入"首发+扩募"并行的新阶段，标志着保障性租赁住房逐步成为资本市场认可的"好资 产"。 信达资本董事会执行委员、中国保险资管业协会不动产投资专委会委员姜浙表示，保 ...

城投债市场 - 9月城投债发行量4823.60亿元，环比下降2.76% [1] - 城投债净融资连续第7个月为负，缺口环比扩大至326.40亿元，今年以来累计净融资额为-1852.22亿元 [1] - 市场呈现注册上升、审批放缓与终止上升并存状态，整体融资节奏偏紧 [1] 债券市场整体表现 - 国庆假期后首个交易日股债齐涨，国债期货全线上涨，银行间主要利率债收益率普遍下行 [2] - 受反内卷政策、债券投资恢复征收增值税、公募基金费率新规等因素影响，债市投资难度较去年明显加大 [2] - 银行投资收益对盈利的支撑作用同比明显削弱 [2] 央行公开市场操作 - 10月9日央行开展6120亿元逆回购操作，因有20633亿元逆回购到期，当日实现净回笼14513亿元 [6] - 同日央行开展11000亿元3个月期买断式逆回购操作，以保持银行体系流动性充裕 [6] - 预计10月央行还会开展一次6个月期买断式操作，等量续做5000亿元的可能性较大 [21] 地方政策与融资平台动态 - 洛阳市鼓励地方国企收购存量商品房用作保障性住房，并做好相关债券项目储备，争取政府专项债券资金支持 [6][7] - 云南省鼓励国企等单位收购盘活历史遗留风险地产项目，支持发行地方政府专项债券用于相关项目 [9] - 潍坊市国资委计划年内完成72家融资平台压降任务，目标在2025年底将市级城投公司控制在5家以内、县级控制在3家以内 [9] 债券发行与创新 - 内蒙古自治区前9个月科技创新债券累计发行规模达115亿元，加权平均利率1.8% [9] - 首单持有型不动产ABS“建信长租”完成首次扩募，扩募规模4.53亿元，总规模达16.23亿元 [13] - 郑州路桥集团拟发行5亿元公司债，安阳殷商产业集聚建设投资有限公司拟发行不超过8亿元公司债券 [10][11][16] 机构市场观点 - 天风固收认为10月债市或延续震荡格局，10年期国债利率主要波动区间在1.8%-1.9%附近 [19] - 华泰固收指出10月基本面和供给进入对债市有利阶段，建议关注十年期国债老券1.8%以上的配置机会 [19] - 招商固收建议投资策略以防守为主，中短久期信用债相对占优，长久期利率债可进行交易，但不建议追涨 [20] 市场基础设施与主体 - 银行间债券市场境外机构一站式开户平台于9月15日上线试运行，为境外机构投资提供便利 [6] - 晋中公投集团5亿元公司债项目状态更新为“终止” [18][19] - 齐小伟任洛阳国晟集团总经理，该公司主体信用评级为AAA [14]

产品与交易概述 - 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划于9月30日完成首次扩募 成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目 [1] - 该专项计划去年7月2日设立 首期产品规模为11.7亿元 本次扩募募集规模4.53亿元 扩募完成后总规模达16.23亿元 [1] - 本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产 累计认购金额27.28亿元 认购倍数达7.8倍 [1] 市场意义与创新 - 该项目的成功扩募标志着持有型不动产ABS正式打通扩募路径 为专业资产管理机构利用该产品打造“募投管退”闭环提供了重要范本 [1][2] - 持有型不动产ABS定位于权益型ABS 又称“机构间REITs” 是构建多层次REITs市场的重要一环 [2][7] - 上交所结合产品创新实践 提出了信息披露、激励约束、流动性支持等“六大创新机制”安排 “持续扩募机制”是其中最后一块拼图 [3] 底层资产与运营 - 扩募后“建信长租”底层资产扩充为六个项目 分别位于上海、杭州、武汉、南京等城市 产品辐射区域提升 增强了整体资产包的运营稳定性 [3] - 截至2025年上半年 建信住房租赁基金累计收购项目30余个 位于北京、上海、广州、南京等核心城市 资产规模超160亿元 提供近3万间长租公寓 [7] - 底层资产的运营表现和信息披露是二级市场流动性提升的基石 计划管理人按季度披露资产管理报告、评估报告等 [4] 发行定价与投资者关系 - 本次扩募采用市场化询价机制进行簿记发行 将定价权充分交给市场 最终实现产品溢价发行 [5][6] - 扩募吸引了包括银行理财、券商、保险、资管机构等33家投资人的积极参与 投资人类型进一步丰富和多元化 [1][6] - 在发行过程中 计划管理人安排了数十场路演 并组织了多次线上线下业绩说明会 与投资者进行了充分沟通 [4] 二级市场表现 - 截至9月30日 “建信长租”二级市场累计成交逾10亿元 交易笔数超过93笔 新增投资人16家 产品流动性日益加强 [3] - 共有5家做市商参与了该产品的询报价和做市 为产品提供二级市场流动性并发挥价值发现功能 [3] 未来发展 - 公司未来将通过持有型不动产ABS平台 持续将培育成熟的资产推向资本市场 吸引更多社会资本参与住房租赁市场 [3][7] - 上交所表示将持续大力推动持有型不动产ABS市场建设 为市场培育更多项目 打造产业平台 推进扩募落地 [7]

市场发展态势 - 持有型不动产ABS市场在2025年呈现加速扩容态势，截至2025年9月28日，上交所挂网产品累计达35只，总规模为697.86亿元 [1][2] - 2025年市场活跃度显著提升，年内上交所受理产品29只，拟发行规模411.58亿元，其中已通过审核的产品拟发行规模为235.68亿元，是上年同期的约4.75倍 [2] - 行业对未来市场空间持乐观预期，预计五年内持有型不动产ABS市场规模有望突破万亿元 [1][8] 产品与资产结构 - 产品基础资产类型日趋多元化，除传统商业地产和高速公路外，产业园区、仓储物流、租赁住房等新兴业态占比显著提升 [3] - 具体项目覆盖广泛，包括广连高速ABS（150亿元）、中金-保利发展商业ABS（22.36亿元）、安江高速ABS（49.56亿元）以及多个数据中心、物流仓储项目 [3] - 产品结构借鉴公募REITs政策导向，特点是坚持实质重于形式，突出资产信用，并能根据投融资需求灵活定制融资规模和收益分派 [4][7] 政策环境支持 - 政策环境持续优化是关键驱动因素，2022年沪深交易所发布《不动产资产支持证券业务指引》，提升了产品标准化程度 [5] - 配套规则不断完善，包括2023年初明确运营环节税收政策缓解重复征税问题，以及2025年上交所试点存量资产支持证券扩募业务 [6] - 上海、深圳等地金融监管部门将此类产品纳入金融创新重点支持领域，为发行提供绿色通道 [6] 投资者结构与市场参与方 - 投资者结构以长期机构投资者为主，保险公司、银行理财子公司等占比逐步提高，反映出市场对资产认可度的提升 [3][6] - 险资机构深度参与市场生态重构，例如在万国数据发行的数据中心ABS中，险资认购占比高达70% [6] - 市场参与机构众多，承销商/管理人包括中信证券、中金公司、华泰资管等头部券商及资管公司 [3] 功能定位与市场前景 - 持有型不动产ABS被定位为连接不动产市场与资本市场的金融桥梁，是企业优化资本结构、盘活存量资产的重要工具 [1][4] - 产品可作为公募REITs的“孵化器”，通过发行私募产品培育资产，待条件成熟后转为公募REITs，形成多层次市场体系 [9] - 市场发展仍面临挑战，需在税收政策优化、提升二级市场流动性、拓宽基础资产范围（如数据中心、养老地产）等方面持续发力 [8][9]

融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]