财务数据和关键指标变化 - FFO每股摊薄调整后为2.33美元，较上一季度增长1.3%，包括旧金山和圣地亚哥近期开发交付的积极影响 [34] - 季度末入住率为90.8%，较上一季度下降90个基点，重申2025年底入住率指导为90.9% - 92.5% [34][36] - 同一物业NOI下降5.4%，现金基础上增长2%，重申2025年同一物业业绩指导 [36] - 调整后EBITDA利润率为71%，与五年平均水平一致 [38] - 2025年通过战略成本节约举措，预计实现约4900万美元的年度节省，过去十二个月G&A成本占NOI的比例为6.3%，为过去十年最低水平 [38] - 2025年前六个月，风险投资实现6000万美元收益，全年展望为1 - 1.3亿美元 [41] - 2025年前六个月，其他收入为3970万美元，占总收入不到3%，季度平均约2000万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度租赁约77万平方英尺，现金基础租赁价差为5.5 - 6.1%，续约租户改进和租赁佣金较前两季度下降40%，平均租期为9.4年 [25] - 已租赁20%此前确定的78.6万平方英尺租赁滚动空间，另有30%以上有潜在租户 [27] 开发业务 - 一季度交付约21.8万平方英尺90%已租赁的A + 级实验室空间，预计每年增加约1500万美元净运营收入 [23] 资产处置业务 - 二季度完成约8400万美元资产销售，截至目前处置和非核心待处置份额约7.854亿美元 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 两个竞争项目共约56.5万平方英尺交付时为空置，2025年剩余预计交付未租赁空间降至30万平方英尺，2026年预计交付250万平方英尺，其中三分之二已预租 [27] 旧金山地区 - 两个竞争项目交付，2025年预计交付空间降至70万平方英尺，其中32%已预租，今年后无额外供应 [28] 圣地亚哥地区 - 公司交付11.9万平方英尺已完全租赁空间，2025年下半年约12万平方英尺未租赁竞争空间待交付，2026年预计交付40万平方英尺，100%已预租 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注2027年及以后的稳定管道项目，如311 Arsenal、Sylvan Road资产、1450 Owens、269 East Grand和701 Dexter [6][7] - 推进资产销售和回收战略，未来两季度可执行销售管道约11亿美元，预计非核心项目处置和部分权益销售加权平均资本化率在7.5% - 8.5% [7][30] - 继续开展未来管道项目的重要前期建设活动，根据市场情况评估项目是否继续推进 [39][40] - 公司在生命科学房地产领域具有品牌和产品质量优势，其大型校园平台能吸引优质租户，在竞争中占据优势 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临宏观和行业逆风，但公司在多个财务和运营指标上表现稳健，预计美联储未来几个季度将降低利率，有利于行业资本市场 [6][7] - FDA运营稳定，有望提高效率，关税对生物制药创新生态系统影响不大，药物定价和最惠国待遇政策影响有限，行业有理由保持乐观 [8][9][10][12][13] - 生命科学行业具有韧性，并购加速和生物制药许可资金流入是行业积极因素，公司通过留住和吸引优质租户为长期增长奠定基础 [14][19][20][21] 其他重要信息 - 公司A. Davis Drive大楼获得国际年度建筑奖，体现其为租户提供的工作场所质量 [22] - 公司拥有强大的企业信用评级、最长平均剩余债务期限和46亿美元的流动性，专注实现年底净债务与调整后EBITDA杠杆目标为5.2倍 [43][44] - 董事会维持季度股息为每股1.32美元，股息收益率为7.3% [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 加州Campus Point租赁交易的趋势或催化剂，以及是否有近岸外包等因素推动 - 该交易与近岸外包政策无关，是大型制药公司将核心研发中心整合到西海岸优质地点以吸引和留住人才的举措 [48] 问题2: 免租期增加的看法及未来趋势 - 本季度免租期因一笔特定租赁而上升，过去三四个季度呈上升趋势，未来情况待定 [50] 问题3: 租户选择Campus Point定制建筑而非市场空置空间的原因 - 大型租户需要一个设施齐全、能满足研发需求的优质地点，Campus Point具备城市般的规模和各种便利设施，且建筑基础设施符合特定要求 [54][55][56] 问题4: 租赁管道的趋势 - 各子市场情况不同，难以一概而论 [60] 问题5: 不考虑处置情况下，下半年剩余投资组合入住率是否下降2% - 目前入住率为90.8%，接近指导范围下限，预计随着资产出售和下半年正常租赁，入住率将上升至年底目标 [64][65] 问题6: 2026年租赁到期对入住率的影响及相关指导 - 有66.9万平方英尺已租赁但未交付空间将在2026年初提升入住率，2026年租赁到期问题仍在制定业务计划和再租赁策略，目前难以提供明确指导 [66][67] 问题7: 此前提到的1.4亿美元资本化利息是否按计划停止，以及所属披露类别 - 这是3亿美元投资的一部分，将根据项目逐个评估，4月是项目里程碑的加权平均日期 [68][69] 问题8: 3亿美元投资年底大致剩余金额 - 预计已确定的1.4亿美元资本化利息在年底停止，3亿美元投资将相应减少 [70] 问题9: 租户对FDA领导层变更、最惠国待遇政策、宏观不确定性和利率的担忧程度 - 不同类型租户关注点不同，总体而言，现金储备和利率是行业面临的重要负面因素，FDA审批延迟是人们关注的关键问题 [74][75] 问题10: 租户对FDA情况感到安心所需时间 - 取决于租户所处阶段，处于研发阶段的租户不太关注FDA批准，处于临床试验阶段的租户则高度关注 [77] 问题11: NIH预算稳定情况下，资金发放是否存在问题 - 租户担心NIH间接成本15%限制以及拨款未发放，这对机构业务造成阻碍 [79] 问题12: 是否考虑通过更大规模合资或核心资产交易满足资本需求 - 公司优先专注于大型校园资产，目前通过出售土地和未稳定物业来满足资本需求，必要时可考虑大型交易变现部分股权 [84][85][86] 问题13: 未来18个月入住率情况以及租赁何时更活跃 - 入住率情况参考之前与Tony的讨论，租赁活跃程度受资本市场、政策和利率等因素影响，预计美联储降低利率和各机构稳定运营将促进租赁决策 [90][91][92] 问题14: 部分开发项目未显示租赁变化，是否有潜在租户以及驱动因素 - 各子市场和建筑情况不同，难以一概而论，多数租赁来自现有租户，公司有更深入的潜在租户管道 [95][96][97] 问题15: 潜在租户管道是否比上一季度或去年增加 - 潜在租户管道有所增加，但决策时间延长，不能直接转化为下一季度更多租赁 [99][100] 问题16: 季度内开发、再开发和空置空间租赁的分类 - 约15.5万平方英尺的差异部分是现有物业的空置空间，属于已签署但未开始的租赁，不属于开发或再开发管道 [103][107] 问题17: 大型定制建筑项目的建筑成本和潜在交易情况 - 相关信息将在后续补充披露中提供 [111] 问题18: 2027年再开发项目的替代方案 - 部分子市场出现新科技公司对空间的需求，如Mission Bay的AI公司，公司正在考虑这些机会 [112] 问题19: 2026年已知空置空间的再租赁时间 - 再租赁时间取决于投入的资本，部分项目可能需要资本投入，难以确定具体时间 [117][118] 问题20: Torrey Pines项目租金高于预期是特定项目还是市场普遍现象 - 该项目因质量高而受到市场关注，租户愿意为优质资产支付更高租金，证明租户对质量的认可 [119][120] 问题21: 处置资产时提高资本化率的原因 - 这反映了许多待售资产处于过渡阶段，买家承担续租风险，因此资本化率提高，且这些资产非核心且不在大型校园内 [125][126] 问题22: 3亿美元潜在项目除利息费用外的前期开发成本资本化金额 - 根据10 - Q披露，资本化运营费用（包括物业税、保险和其他直接成本以及间接费用）约为3% [129][131] 问题23: 3亿美元资产若不继续推进，是否会出售 - 部分资产将考虑出售，预计今年销售的20 - 30%来自土地，出售资产将自然停止资本化 [132][133]

会议背景 - 高盛第46届全球医疗健康会议于2025年6月11日举行 强生公司北美创新医药集团董事长Tom Cavanaugh参与对话 [1] - 会议安排在第三天下午3:20 时长约35分钟 涵盖多个话题 [4] 行业政策环境 - 医药行业当前面临药品定价和最惠国待遇(MFN)政策的不确定性 公司正密切关注华盛顿动态 [4] - 公司与政府保持持续沟通 共同目标是降低美国患者的医疗成本 [5] - 行业在某些领域可能产生实质性影响 政府对部分建议持开放态度 [5] 公司战略方向 - 强生创新医药业务将政策变化纳入情景规划范围 [4] - 公司主动寻求与政府合作 处于政策讨论的前沿位置 [5]

纪要涉及的公司和行业 - **公司**：Eli Lilly（礼来公司） - **行业**：制药和生物技术行业 核心观点和论据 政策相关 - **观点**：特朗普提出的MFN政策是为降低药价，药企难以确定让特朗普满意的让步措施 [3] - **论据**：政策刚出台，细节未明确，药企不清楚需做出何种让步以实现特朗普的政治目标 - **观点**：药企认为参考OUS定价并非解决美国医疗体系药品可负担性问题的正确方式，应解决美国体系内的脱节问题 [5] - **论据**：美国药品存在50%-60%的毛净差，而OUS没有这些中间环节 - **观点**：药企支持挤压中间商利润，将回扣直接给到患者以降低患者自付费用、提高药品可负担性 [10] - **论据**：中间商本应代表政府和雇主，将回扣直接给患者是改善现状的好方法 - **观点**：若MFN政策实施，医保渠道价格降低对商业渠道的溢出效应有限 [13] - **论据**：过往研究表明医保和商业渠道间的防火墙使溢出效应很小 制造和成本相关 - **观点**：关税对公司年度指引影响有限，公司采取措施应对 [16] - **论据**：公司有全球布局，可在全球范围内转移产品采购来源 - **观点**：公司自2020年以来大力投资扩大产能，虽对毛利率有一定压力，但可通过新工厂运营和提高效率来抵消 [17][20] - **论据**：公司投资从230亿美元增加到500亿美元，新建制造工厂；北卡罗来纳的新工厂已运营，新生产线高速、高产能，能带来显著效率提升 - **观点**：将制造业务移回美国会使税收差异问题凸显，但公司对相关和解法案持积极态度，不过预计税率仍可能随时间上升 [21] - **论据**：和解法案有助于维持美国的一些税收待遇，如GILTI 肥胖药定价相关 - **观点**：2025 - 2026年肥胖药市场呈双寡头格局，价格应保持相对稳定 [23] - **论据**：礼来和诺和诺德在此阶段无其他竞争对手，且这些药物为患者带来的价值高 - **观点**：公司定价策略严谨，未来竞争虽会增加，但短期内价格趋势不会突然改变 [24][25] - **论据**：公司提供的定价资产组合层面的指引与过去的价格侵蚀情况一致 - **观点**：CVS与诺和诺德的合作可能是公关举措，公司认为开放准入策略对医生和患者更有利，市场增长机会巨大 [27][29] - **论据**：渠道检查显示价格让步可忽略不计；IQVIA数据显示四分之三的新患者选择礼来药物；美国肥胖市场渗透率仅3%，有1亿潜在患者，全球有9亿患者且渗透率更低 - **观点**：2027年SEMA IRA定价实施，对礼来业务影响较小，且公司可通过防火墙管理商业渠道 [34][35] - **论据**：医保在礼来糖尿病业务中占比小，且不覆盖肥胖症 - **观点**：2028年及以后新进入者增加会带来价格侵蚀，但公司认为价格波动不会太大，竞争对手调整价格的灵活性有限 [37][39] - **论据**：美国药品自付和报销价格通常相对稳定；竞争对手在制造和商业化方面需大量投资，且初始市场份额小，需考虑毛利率 现金支付渠道相关 - **观点**：礼来Direct项目旨在消除患者获取药品的障碍，该渠道有增长机会，但规模取决于政策和医保覆盖情况 [43][47] - **论据**：项目推出后处方量从最初的几千增长到超10万；雇主选择参与率从去年的40%多提升到今年的50%多，但仍有增长空间；医保不覆盖肥胖症，未被覆盖的患者可选择现金支付 国际市场相关 - **观点**：国际市场肥胖和糖尿病药物商业机会大，早期市场表现良好 [49][50] - **论据**：Mounjaro在Q1国际市场表现超预期；公司已在40个国家推出产品，但多数市场仅上市两三个月，国际有9亿潜在患者，渗透率仅1 - 2% - **观点**：中国、印度、墨西哥等国家因人口规模大、超重和肥胖发病率高，将成为重要市场，但需考虑购买力 [52][53] - **论据**：中国约有1.8亿潜在患者，印度近1.4亿，墨西哥和巴西各约5000万 口服GLP - 1药物（orfaglipirone）相关 - **观点**：该药物在美国和国际市场都有大机会，长期来看国际市场销量可能更高 [57][58][61] - **论据**：美国有不同使用场景，如低BMI肥胖人群和维持治疗；国际市场人口规模大，部分市场对口服药物接受度高，如日本 - **观点**：该药物在美国的使用方式多样，包括维持治疗、不同BMI患者的起始治疗选择等，具体使用方式有待实践确定 [63][64] - **论据**：公司正在进行三项分子的维持治疗研究；患者和医生对口服和注射药物有不同偏好 - **观点**：该药物在美国的定价将基于产品标签确定 [65] - **论据**：公司一贯基于产品标签制定定价策略 其他重要但可能被忽略的内容 - 失去CVS合作约影响几十万患者，但患者可通过例外流程解决，且3月公司TRx增长超20万 [32][33] - 礼来Direct项目除肥胖药外，还涵盖Emgality和胰岛素等产品，为无医保或有医保的患者提供产品直送服务 [44] - 国际市场中，Trulicity和Ozempic在许多国家的2型糖尿病治疗中可报销，产品报销后预计会有显著增长 [54][55]

纪要涉及的行业或者公司 - 行业：医疗科技分销、制药行业 [1] - 公司：Cencora（COR）、Syncora、OneOncology、RCA、Walgreens [1][46][32] 纪要提到的核心观点和论据 MFN行政命令影响 - 核心观点：虽不确定影响，但认为若实施不会损害社区医疗服务，公司有能力应对 [3][9] - 论据：公司长期评估相关定价政策，站在客户角度思考，且在华盛顿有办公室和人员，能与监管者和立法者沟通，避免政策产生意外后果 [4][6][7] 品牌药合同演变 - 核心观点：公司努力使业务和定价模式多元化，降低对单一药品类别的依赖，面对药品价格变化有应对能力 [12][13] - 论据：过去十年行业依赖仿制药增长补贴品牌药价格，而公司已改变这种模式；胰岛素价格下调时，公司能向制造商证明不应受经济损失，且认为其他类别也适用 [12][13][14] 2025年业务增长趋势 - 核心观点：业务增长延续以往趋势，近期季度表现超预期，已多次上调全年指引 [16][18] - 论据：持续有强劲的药品使用趋势、专科产品销售和核心美国分销业务执行；本季度预期的3000万美元新冠疫苗逆风实际只有1500万美元；最近一个季度美国运营收入增长23% [17][18] 医院和医疗系统业务 - 核心观点：公司在医疗系统业务有优势，能为其提供多种服务，建立长期合作关系，利于随市场增长 [22][28] - 论据：公司在专科市场增长方面因在医疗系统的地位而处于有利位置；医疗系统在扩展服务，公司提供咨询等服务，参与共享服务中心的设计和实施 [23][27][28] 仿制药采购和库存 - 核心观点：公司保持仿制药库存水平稳定，注重为客户提供产品获取渠道 [31][32] - 论据：公司工作资本结构良好，能驱动强劲自由现金流，采购仿制药与Walgreens合作并签订合同 [31][32] 运营杠杆和运营支出 - 核心观点：运营杠杆是公司业务模式重要部分，注重控制运营费用增长慢于毛利润增长，通过生产力举措提高效率 [36][37] - 论据：排除RCA后，运营费用增长温和；公司关注生产力，由Bennett Murphy负责相关举措 [36][38] MSO业务发展 - 核心观点：公司主要聚焦肿瘤学和视网膜领域的有机增长，有发展空间，且泌尿科与肿瘤学有协同效应 [41][43] - 论据：有很多小型医生诊所可供收购或吸引医生加入；公司在这两个领域有优秀资产、专业知识和长期合作关系；公司对OneOncology有股权安排，未来可能全资拥有 [42][45][46] 生物仿制药采用 - 核心观点：社区专科医生对生物仿制药的采用率已很高，公司不直接激励，但提供服务帮助医生了解相关信息 [49] - 论据：公司提供服务帮助医生理解临床和成本概况，以便做出最具成本效益的治疗决策，医生自主决定采用生物仿制药 [49][50] 资本部署策略 - 核心观点：公司有平衡的资本部署策略，包括业务投资、战略收购、机会性股票回购和股息增长 [52] - 论据：历史上每年资本支出约5亿美元，今年约6亿美元；OneOncology的收购安排占用一定资本；过去三年机会性股票回购成功，推动每股收益增长；最近一年股息增长8% [53][54][55] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司CEO Bob Mach上任第一年带来以客户为中心的理念和积极领导、学习的哲学，使公司团队与利益相关者接触增多，有助于保持业务增长势头 [58] - 公司认为自身在专科制药增长方面处于有利位置，随着制药行业创新加速，公司能帮助制造商和供应商，是长期增长的论点 [56][57]