金地管理完成了其在广州的首个代建项目，全程共计耗时5年。 7月31日，据官方披露，由金地管理全过程代建的广州国际金融城起步区的新地标--新华保险大厦已顺 利通过竣工验收，标志着项目圆满落成。 据悉，广州新华保险大厦位于天河国际金融城起步区AT090942地块，项目总投资约30亿元，为集商 业、办公及公建配套设施于一体的地标性综合体，是新华保险布局粤港澳大湾区的南方业务中心。 该项目建筑高度达180米，占地面积8423平方米，总建筑面积超过13万平方米，其中地上建筑面积10.5 万平方米，地下建筑面积2.85万平方米。主要功能包括商业1.11万平方米，办公7.49万平方米，公建配 套1.06万平方米。 事实上，项目前期施工动作十分迅速。2020年6月金地管理中标项目代建，2021年5月3日开始土石方外 运及桩基础施工，9月14日浇筑第一块地下室底板混凝土，12月15日正式冲出正负零结构，提前近一个 月完成年度开发目标。 按照项目原开发计划，广州新华保险大厦预计将在2022年底完成主体结构封顶，2024年2月竣工。然 而，计划还是赶不上变化。 2022年11月25日至12月1日，受天河区疫情影响，黄埔大道国际金融 ...

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，政策持续推动政府投资项目代建制改革，规范代建行为并提升专业化水平[1][7][8] - 代建范围设定呈现地区差异：湖南要求财政资金占比50%且总投资超3000万元的非经营性项目强制代建，洛阳标准为2000万元以上，三四线城市如南雄门槛低至800万元[8] - 管理创新三大趋势：精细化分级管理（如洛阳2000万元以下项目可特批代建）、强化绿色建造与技术升级（内蒙古要求智能建造和绿色建材）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%管理费奖励上限）[9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万平方米，同比微增4%，但占比降至45%，较2024年上半年下降5个百分点，二季度占比进一步降至41%，环比降8.7个百分点[2][12] - 城投托底比例结构性下降反映土地市场回暖，民企参与度提升，但城投仍占半壁江山，潜在代建需求稳定[12] 企业战略合作 - 2025年上半年7家代建企业通过政企合作、国企资源整合、民企跨界三类模式绑定委托方，合作项目覆盖淄博、重庆等6城，方向聚焦智慧化、生态化和文旅融合[3][14][17] - 典型案例：旭辉建管联合佛山政府打造"体育+文旅+生态"活力区，绿城管理与重庆大渡口区合作城市更新，腾云筑科携手科技企业探索智慧社区[15][17] 代建中标动态 - 2025年上半年中标项目260个，同比增长8%，其中国资招标占比82%但较一季度下降10个百分点，二季度单季中标147个创近两年新高，学校类项目成新增长点[4][25] 重点项目案例 - 龙湖龙智造通过"共益债+代建"模式盘活成都西璟台纾困项目，优化190处设计后提前40天交付，实现95.94%交付率及5.04亿元销售额，住宅去化率超90%[20][21]

企业动态 - 旭辉建管已布局超80个城市，并在东北中标首个不良资产盘活项目 [1][8] - 绿城管理上半年新拓代建项目代建费达50亿元，合约总建筑面积1989万平方米，同比增长13.9% [1][3] - 宁夏中房建管首次进入西宁市，签约海湖路高端住宅项目 [1] - 幸福安基代建沈阳苏家屯纾困项目交付，体量72万平米，其中国资/政府代建项目占比51%，复委项目占比25% [1] - 合生创展及其合营公司及联营公司以"合生"品牌代建管理的非自投物业总合约销售金额约37.36亿元 [3] 项目进展 - 幸福安基代建沈阳苏家屯纾困项目交付，体量72万平米，回款增长近60%，销售额激增160%，利润率同步提升 [1] - 台州市路桥区财富大道以东、路桥大道以北地块由中天美好集团中标，项目体量184195 m³，成交金额8.06亿元 [6] - 青田县北山镇吴山区块华侨安居工程由绿城房地产建设管理集团中标，项目体量295126 m，成交金额9.84亿元 [6] - 旭辉建管天津AMC代建项目奠基 [8] 行业合作 - 腾云筑科与万物云达成战略合作 [8] - 腾云筑科与浪潮智慧签署合作 [8] - 金地管理清岚产品品牌发布 [8]

行业规模与增长 - 国内典型代建企业上半年新增规划建筑面积同比增长17.6% [1] - 代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达10983万平方米，同比增长28%，增速较一季度提升22个百分点 [1][2] - 头部企业绿城管理上半年新增签约建筑面积1989万平方米，占TOP5总规模的37% [5][6] - 龙湖龙智造和润地管理同比增速分别达97%和105%，新增签约建筑面积分别为852万平方米和865万平方米 [9] 市场竞争格局 - 行业呈现"马太效应"，上半年新增签约建筑面积超300万平方米的企业数量明显高于去年同期 [5] - TOP5代建企业依次为绿城管理、旭辉建管、润地管理、龙湖龙智造和蓝城集团 [5] - 旭辉建管通过"政府代建+城市更新"策略新增876万平方米，蓝城集团同比增速23% [6] - 润地管理凭借"6+2"产品线布局中标多个政府代建项目 [9] 业务结构变化 - 政府代建成为重要战场，涉及保障房、学校、体育场馆等领域 [9] - 未来三年保障性住房、城中村改造等将释放超5亿平方米代建需求 [9] - 部分企业探索不良资产盘活方向，如绿城管理与资方合作处置不良资产 [12] 费率与盈利模式 - 代建费率从早期的5%-6%降至普遍低于3%，77.7%的项目费率在1%-3%区间 [1][11] - 蓝绿双城推出"共建模式"实现小股操盘，中铁置业采用创新模式盘活资产 [12][13] - 行业从规模竞争转向价值共生，委托方更注重品牌信誉和品质发展 [13] 产品力创新 - 旭辉建管在西昌·阅山海项目中融入彝族文化元素 [6] - 凤凰智拓建管打造西安首个高端综合体，中原建业开发下沉庭院会所 [10] - 绿城管理万宁项目实现建筑与地域文化深度融合 [10]

项目概况 - 远洋建管中标济南宾馆地块城市更新项目，提供全过程代管代销服务，包括前期手续办理、规划设计、工程管理、营销管理等[1] - 项目位于济南市中区大观园街道，占地41亩，总建筑面积8.7万平方米，规划建设酒店、商业、办公、高端商住公寓等复合业态[3] - 项目保留老建筑的同时新建高端商业区域，推动业态升级与空间重构，打造历史与现代融合的活力街区[3] 项目特色 - 济南宾馆前身为1909年建成的"津浦铁路宾馆"，是济南首家西式高级宾馆和开埠史重要见证[5] - 项目秉持"保护为主、修旧如旧、建新如旧"改造策略，保留传统建筑肌理与空间形态，融入商埠元素[5] - 项目旨在打造商埠文化展示窗口，实现新旧建筑的协调统一[5] 公司优势 - 远洋在城市更新领域深耕超过25年，以尊重城市肌理、传承历史文脉的专业能力见长[7] - 公司成功打造成都远洋太古里、杭州乐堤港、武汉远洋里等融合古今风韵的城市地标项目[7] - 在济南已成功打造十余个项目，优异的市场表现和产品力深受委托方信任[7] 业务发展 - 远洋代建业务持续提速发展，在中指研究院"2025年上半年中国房地产代建企业排行榜"中位列'代建新签规模榜'第8位、'政府代建新签规模排行榜'第11位[7] - 中央城市工作会议明确推进城市更新将成为城市工作重要抓手[7]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，代建制改革持续推进 [1][7][8] - 各地区代建范围设定差异明显：湖南要求财政资金占比超50%且总投资≥3000万元，洛阳标准为≥2000万元，南雄建安费≥800万元即强制代建 [8] - 代建管理呈现三大新趋势：精细化管理（洛阳分级管理）、强化绿色建造（内蒙古推广智能建造）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%奖励上限） [9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万㎡（同比+4%），占比45%（较2024H1降5pcts），二季度占比41%（环比降8.7pcts） [2][12] - 城投托底比例从2022-2024年的50%+高位回落，但仍是土地市场主力，潜在代建需求稳定 [12] 企业战略合作 - 2025H1有7家代建企业签署战略协议，合作覆盖淄博/北京/重庆等6城，政企合作占主流（旭辉建管×佛山政府、绿城管理×重庆大渡口区） [3][14][15] - 合作模式分三类：政企合作（聚焦城市功能提升）、国企资源整合（蓝绿双城×淄博周村城建）、民企跨界（腾云筑科×万物云布局智慧社区） [15][16][17] 代建中标 - 2025H1中标项目260个（同比+8%），其中国资项目占比82%（较Q1降10pcts），二季度147个（环比+30%） [4][23] - 学校类代建项目显著增多，成为企业重点拓展方向 [23] 重点项目案例 - 龙湖龙智造成都西璟台项目提前40天交付，到访交付率95.94%，通过190处设计优化使住宅去化率超90%，总销售额5.04亿元 [20][21] - 成本控制采用双轨策略，工期缩短至443天并实现"交房即交证"，月均到访量达1000组 [21]

代建市场规模与竞争格局 - 2025上半年代建市场规模持续扩大 头部企业加速布局 绿城管理以1989万平方米新签约规模位列第一 旭辉管理和北京润地建设分别以876万和856万平方米位列第二、第三 [1] - 二季度龙湖龙智造以606万平方米新签约代建面积位列单季度第一 其优势在于大前端研策能力、全业态能力和数字化能力 [1] - 2025上半年典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6% 后入局企业规模增长普遍较快 [2] 企业战略与行业趋势 - 行业调整期代建作为轻资产业务被放在重要战略位置 部分企业剥离重资产业务全面转型轻资产 [2] - 房企普遍推行轻资产战略 代建有望成为行业重要增长极 多业态协同和精细化管理能力是关键竞争力 [3] 交付力表现 - 绿城管理以25600套交付量位列第一 部分项目实现"交房即交证" [3] - 代建企业通过参与纾困项目代建、严把产品质量、加快工期等手段强化交付力 [2]

行业表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，增速比一季度高出22个百分点 [7] - 超800万平方米企业共计5家，较去年同期增加4家 [7] - TOP10企业新拓面积同比2024年上半年增长31% [13] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占26%，TOP11-15占16%，TOP16-20占9% [10] 企业梯队 - 绿城管理以1989万平方米稳居首位，自成一梯队 [9] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团和龙湖龙智造新拓规模均超800万平方米 [9] - 300-800万平方米区间分布企业最多，共11家 [9] - TOP5门槛与TOP10差距近一倍，呈现强者恒强格局 [9] 区域策略 - 增速较快企业以二线城市为主战场 [13] - 龙湖龙智造、远洋建管一二线新拓面积占比接近90% [13] - 旭辉建管二线城市比重接近60% [13] 品牌传播 - 头部代建企业通过多渠道形成全方位传播矩阵 [15] - 绿城管理创新构建雲萃系与瑧玉系双产品线 [15] - 金地管理发布全新产品品牌「清岚」并首发西安项目 [15] - 蓝城集团参编"四好建设"系列技术导则 [18] 营销创新 - 旭辉建管举办"专业制胜 价值创造"营销战训营 [16] - 久筑共建推出「3E大营销」智擎矩阵，结合AI智慧技术 [16] - 企业将产品从物理载体升维为生活方式提案 [16]

行业趋势与政策驱动 - 代建行业ESG治理能力从加分项升级为生存关键筹码，政策与市场双轮驱动推动行业价值升维 [4] - 2025年政府工作报告将"培育绿色建筑新增长点"列为重点任务，要求新建建筑全面执行绿色标准并加速零碳园区建设 [5] - 《企业ESG绩效评价导则》新增129项四级指标，填补企业ESG评价系统性空白，深交所升级国证ESG 2.0评价体系提升本土化议题权重 [5] - 城市更新政策持续加码，2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1-4月已开工5679个，6省市开工率超50% [7] 行业模式与竞争优势 - 代建轻资产模式规避传统房企高负债风险（行业平均资产负债率超80%），通过输出管理服务形成净现金模式，成为资本避险选择 [7] - 政策硬约束与市场避险需求共振，代建行业低负债特性与ESG能力重构企业估值模型 [7] - 保交楼攻坚期催生保障房、纾困项目代建需求，全国大量停工项目等待盘活 [6] 公司ESG实践与成果 环境维度 - 绿色建筑面积累计达1.09亿平方米（占比87.03%），上海783项目获住建部"近零能耗建筑"认证 [9] 社会维度 - 2024年盘活停工资产超千万平方米，累计交付政府代建项目6390万平方米，改善42.8万户居住环境 [11][14] - 牵头编制《代建企业综合能力评价标准》，推动行业标准化发展 [14] 治理维度 - 推出行业首个智能化代建操作系统"绿城M"，B端客户满意度达96% [16] - C端满意度91%连续5年提升，基于3.4万户家庭调研、2万份问卷构建需求数据库 [18] - 2024年获30项行业TOP1荣誉、154项产品类奖项及23个国际级产品奖项 [18] 公司战略与行业地位 - 连续9年保持超20%市场占有率，上市五周年之际展现轻资产模式结构性优势 [1][8] - 代建行业开创者，2024年迎来发展第二十周年，ESG治理能力成为穿越周期核心竞争力 [1][3] 行业范式重塑 - ESG能力内生化推动行业范式变革，将治理框架转化为风控盾牌、绿色标准打造成溢价引擎、民生工程扩展为市场蓝海 [19] - 卓越治理被验证为新增长范式通行证，绿城管理案例显示责任与效益可协同实现 [20]

企业动态 - 腾云筑科与万物云达成战略合作 以科技赋能社区服务 构建智慧康养生态体系 [1] - 金地管理新增深圳市福田区老旧小区改造项目 涵盖金地花园等小区 提供25年代建服务 [1] - 龙湖龙智造签约北京顺义东风商场项目 [1] - 中原建业集团集中签约9个项目 [6] - 金科金建管提出"规模前五、利润增长"目标 [6] 项目进展 - 中原建业淮阳建业·尊府项目首创"一房五验"质检体系 包含施工自检、第三方检验等五道关卡 [1][2] - 某北京CBD项目9天封顶 总建筑面积16 72万平方米 预计2026年Q3竣工 [2] - 厦门农商银行总部大厦按5A甲级写字楼标准建设 位于两岸金融中心片区 [3] - 天津武清燕云花园二期项目开工 总占地面积24 79万平方米 [3] - 绿城中国前5月代建销售额约311亿元 [6] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目 [6] 交付成果 - 某项目半年内完成二批次交付 累计交付229户 交付率超99% [2] - 旗山雅苑安商房项目交付率94 64% 总建面11 26万平方米 [3] - 钟宅日村改造项目完成返迁交房 新建4个安置房 [3] 典型项目 - 南通通州区R2024-011地块项目 体量8万平方米 成交金额5 48亿元 由绿城管理中标 [5] - 云和县安居工程项目 体量97829 9平方米 成交金额3 47亿元 由蓝城管理中标 [5] 行业动态 - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过 [6] - 二线代建招标数量占比达55% [6]