文章核心观点 - 远洋建管在昆明成功签约第二个不良资产盘活项目——石林大商家复工代建项目，标志着其在不良资产处置和代建业务领域的持续布局与能力拓展 [1][2] - 公司通过提供“全过程、一体化”的代建代销服务，盘活因资金链断裂、债权复杂而停工多年的烂尾项目，并配合地方政府整治政策，展示了其在复杂项目中的专业操盘能力 [2][4][5] - 远洋建管近期在代建业务上动作频繁，不仅涉足不良资产盘活，也承接新的全过程代建项目，业务范围覆盖住宅、商业及综合体，显示出其在该领域的积极扩张态势 [7][10][11] 项目详情：昆明石林大商家项目 - 项目位于昆明石林县主城核心区域，总建筑面积约17万平方米，定位为纯商业社区，业态涵盖公寓和商街街区 [2] - 项目由云南地可丰农资连锁销售有限公司开发，因资金链断裂及卷入合同纠纷，自2018年前后全面停工，已停工超七年 [3] - 项目债权结构复杂，涉及约百余户债权人，曾尝试多种自救方式未果，后计划通过成立债权人委员会及司法重整程序推进盘活 [3] - 云南省2020年启动烂尾楼整治，石林县政府将该项目纳入重点整治名单，为项目盘活提供了政策窗口 [4] - 远洋建管在签约前已对项目进行全维度诊断，并制定了包含复工路径、销售节点与现金流安排的一揽子方案，将配合推进各项报建及许可程序 [5] - 项目后续的招商、销售和运营也将纳入远洋建管的统一代建代销体系 [6] 项目详情：昆明西山区锦圣（锦城）项目 - 该项目是远洋建管在昆明的首个不良资产盘活项目，位于西山区马街片区，为城中村改造用地，是当地典型烂尾项目之一 [8] - 项目规划分A1、A2两个地块，涵盖回迁安置房与商品房，自2015年因资金问题停工 [9] - 项目资产情况复杂：A1-1商业32亩土地未开发，A2-1住宅62亩仅有4栋住宅烂尾，土地及在建工程已抵押；A2-1地块在建工程因长期浸水难以变现 [9] - 经评估，锦圣公司实物资产价值约7.78亿元，市场价值约18.8亿元 [9] - 项目通过破产重整路径引入重整投资人，两名投资人拟各自垫资2亿元（共4亿元）负责后续建设、运营及销售，并由云南建投临沧建设有限公司担任总承包 [9] - 重整计划将对A2-1地块烂尾建筑进行拆除并优化设计，包括降低容积率、调整户型和提高得房率 [9] - 西山区城投公司此前接手A2-3地块续建，已投入约8500万元，但仍存在资金缺口 [9] - 目前，锦圣项目已进入实质性施工阶段 [10] 公司业务动态与模式 - 远洋建管在不良资产处置实践中，已同时参与主城区住宅（锦圣项目）和外围县城商业（石林大商家项目）两类项目 [10] - 其操作模式是通过引入重整投资资金，并以其专业代建机构的管理能力，替代原开发主体推进工程建设和销售兑现 [10] - 除不良资产项目外，远洋建管在2025年1月还获得两宗新的全过程代建项目，业务地域进一步扩展 [11] - 1月9日，携手联合体中标温州苍南32-4地块综合体全过程代建项目 [11] - 1月26日，成功签约贵阳观储2024CS-17-01地块项目，为委托方提供全过程代建服务 [11]

公司业务动态 - 远洋集团旗下轻资产代建平台远洋建管成功签约昆明石林大商家复工代建项目 [1][5] - 这是该公司在昆明落地的第二个不良资产盘活案例，此前已落地西山区锦圣项目 [1][5] 项目具体信息 - 石林大商家项目位于石林县主城核心区域，总建筑面积约17万平方米 [3][8] - 项目定位为纯商业社区，业态涵盖公寓和商街 [3][8] - 项目周边人口集中，交通配套成熟，具备较强的资产激活价值和潜力 [3][8] 公司专业能力与方案 - 远洋建管秉持“项目医生”定位，为停滞多年的项目组建专家团队进行全维度诊断 [3][8] - 公司通过深度解剖资产状况、负债结构及工程现状，精准捕捉到项目此前因资金链与规划问题导致搁浅的症结 [3][8] - 公司为项目量身定制科学的盘活方案，致力于从源头化解历史遗留问题 [3][8] - 在此次合作中，公司将提供涵盖工程管理、营销管理、交付管理、客户服务及商业运营方案定制在内的“全过程、一体化”代建代销服务 [3][8] - 公司将依托成熟的全产业链体系和丰富的代建代管经验，优化产品设计、精准招商选商、策划特色运营活动 [3][8] - 公司旨在将核心区位的人流优势转化为可持续的消费活力，让停摆资产重新活起来 [3][8] 行业背景与公司战略 - 房地产市场已进入“存量时代” [4][8] - 如何盘活受困资产已成为检验代建企业专业成色的试金石 [4][8] - 远洋建管正以专业代建能力积极参与到存量资产激活的实践中 [4][8] - 公司的实践有助于人居环境与城市风貌的提升 [4][8]

公司业务动态 - 远洋集团旗下轻资产代建平台远洋建管成功签约昆明石林大商家复工代建项目 这是该公司在昆明落地的第二个不良资产盘活案例 [1] - 石林大商家项目位于石林县主城核心区域 总建筑面积约17万平方米 定位为纯商业社区 业态涵盖公寓和商街 [1] - 远洋建管针对该项目组建专家团队进行全维度诊断 通过深度解剖资产状况、负债结构及工程现状 精准定位项目因资金链与规划问题搁浅的症结 并量身定制盘活方案 [1] - 远洋建管将为该项目提供涵盖工程管理、营销管理、交付管理、客户服务及商业运营方案定制在内的“全过程、一体化”代建代销服务 [1] - 公司计划依托其全产业链体系和代建经验 结合周边居民需求优化产品设计、精准招商并策划特色运营活动 旨在将区位人流优势转化为可持续消费活力 [1] 行业背景与公司战略 - 房地产市场已进入“存量时代” 盘活受困资产成为检验代建企业专业能力的关键 [2] - 远洋建管以“项目医生”的精准诊断和“全产业链”的协同落地 正以其专业代建能力积极参与存量资产激活实践 [2]

核心合作事件 - 远洋集团与四川省大型国有建筑产业投资公司及建筑业龙头企业华西集团正式签署战略合作协议 [1][10] - 双方将围绕城市更新与不良资产盘活两大核心赛道开展合作 [1][10] - 合作涵盖从投资、融资到建设、管理、运营的全链条深度合作 [1][10] 合作方背景与战略定位 - 华西集团是四川省大型国有建筑产业投资公司及建筑业龙头企业 [1] - 华西集团已组建四川省城市更新集团，肩负全省城市更新的“主力军”重任 [3][12] - 远洋集团在城市更新、不良资产处置领域拥有丰富经验和专业能力 [6][14] 合作模式与协同优势 - 双方旨在构建“资源互补、平台共享”的长效合作机制 [6][14] - 合作将重点打通“投、融、建、管、营”全流程协作链路 [8][16] - 远洋集团提供资产运营管理、盘活处置及轻资产代建领域的成熟经验 [8][16] - 华西集团提供工程建设与项目投资方面的显著优势 [8][17] - 双方将深度融合，共同探索存量资产的价值重塑与提升路径 [8][17] 合作落地与具体执行 - 除集团层面协议外，华西十二公司、芜湖盛洪产业投资有限公司、浙金特资（苏州）企业管理有限公司也签署了战略合作框架协议 [10][19] - 三方将聚焦特资业务、存量资产盘活等领域开展具体深入的项目合作，以推动战略协议全面实施落地 [10][19]

杭州英蓝岫町华庭项目市场表现 - 杭州拱墅区英蓝岫町华庭项目以约12万元/平方米的备案均价领证，捅破了杭州高层新房价格天花板 [1] - 项目推出后出现零登记并流摇，截至目前网签量为零 [2] - 项目共188套房源，其中132套单价超过10万元/平，最贵两套顶层跃层单价达22.46万元/平，总价过亿 [2] 公司背景与发展历史 - 英蓝置业项目不多且背景神秘，其诞生与上世纪90年代的国企改制潮、信托业变迁密切相关 [4] - 公司实际始于2000年，其前身是1992年成立的香港兴年国际有限公司（后改名英蓝创意基金会） [9] - 创始人于志强为华侨，有金融行业履历，曾于1980年代在北京中国银行工作 [7][8] - 于志强在1990年代通过一系列公司涉足航运、贸易、金融、地产和科技，这些公司多在2000年至2010年间被吊销，显示内部经历整合 [10][11][12][13] - 于志强目前的对外身份是香港海星国际集团董事长，英蓝是海星集团在国内地产业务的核心 [14] 核心业务模式与标志性项目 - 公司走“金融大厦/金融城”开发运营路线，在北京、杭州、厦门等城市布局 [6] - 北京英蓝国际金融中心是公司成名作，2005年开业，是北京金融街元老级地标，租金水平保持顶流，吸引了大量顶级金融机构入驻 [15] - 北京英蓝国际金融中心项目是不良资产盘活的成果，其地块最初开发商为“北京中农信京光房地产”，该公司股东涉及1997年破产的中国农村信托投资公司（中农信） [15][16] - 2000年，在中农信和另一股东京光相继爆雷后，北京中农信京光更名为北京英蓝置业，项目得以重生 [18][19] - 公司扩张极少在公开市场抢地，更多采用股权收购、合作开发、一二级联动等方式 [20] 关联网络与资本运作 - 公司擅长从“有故事”的公司手中承接股权或债权，例如在2000年通过鞍山英兰木业从海南博今手中收购了海南海峰房地产开发有限公司65.4%的股权 [21][24] - “英兰”与“英蓝”一字之差，“于志坚”与“于志强”名字相近，股权关系显示他们指向同一集团——香港海星国际 [24] - 公司拥有豪华团队，包括曾在中农信任职的张如成、南开金融学院联席院长刘禹东等，团队多由90年代的国企老炮和学界名流组成 [24][25] 战略特点与项目现状 - 公司战略不追求规模，而是聚焦稀缺高端项目，通过高定价筛选特定客户圈层 [29] - 公司曾计划在一线城市郊区、二线城市核心区开发金融城项目，但最终仅在北京、杭州、厦门落地了英蓝国际中心 [25] - 其他部分计划项目进展缓慢或未见踪影，如天津于家堡诺德金融大厦建设周期长且屡陷停工争议，珠海及青岛等地报道的项目也未能落地 [25][26][27] - 公司发展模式依赖于特殊历史时期的机遇、深厚的资源网络以及敢于长期持有资产的胆量 [28][30]

项目背景与现状 - 位于山东滨州市核心区域的原"滨州101"项目，占地1.96万平方米，曾因股东纠纷、资金链断裂、债务重组等问题长期搁置停工十余年，是城市的"伤疤" [1][4] - 项目最初规划为当地第一座五星级酒店，自2004年启动后经历了三次开工停工，2021年法拍及资产转移后，又因市场波动和新开发商流动性问题反复停摆 [4] - 目前项目已变身为高端商务综合体和产业聚合平台，由4幢现代化商务写字楼组成，内部已装修完毕，首批入驻企业涵盖金融、化工、电商、物流、新能源等行业，已入驻企业达217家 [1][5] 盘活过程与关键参与方 - 当地政府成立市住房城乡建设局工作专班和市直各部门联合工作专班，通过政府干预引导、司法清算、引入投资商等方式，推进项目强制清算及建设重启，解决了复杂的经济纠纷和建设手续问题 [4] - 山东省金融资产管理股份有限公司（山东金融资产）及其旗下合资公司滨州资产在盘活过程中发挥了关键推动作用 [1][2] - 山东金融资产通过滨州资产注入了8000万元盘活资金，并撬动了6亿元社会资金，为项目复工提供了金融支持 [7] 资产处置策略与专业运作 - 项目采用了精准施策的处置思路，滨州资产成立专项攻坚小组，开展"背对背"尽职调查，反复核算开发商的财务和工程数据 [8] - 为控制风险，明确了项目方案，设置了充足的抵质押物担保，追加了项目实际控制人个人担保，并对合同进行了赋强公证 [8] - 山东金融资产依托基金化运作扩大资产管理规模，通过在省内多地市布局合资公司，构建区域金融风险防控网络，参与化解区域担保圈风险，并开展问题楼盘救助和盘活工作 [8] 行业定位与宏观意义 - 地方资产管理公司以市场化手段盘活存量资产的探索，正成为化解房地产领域风险的重要抓手 [8] - 救助问题楼盘是地方资产管理公司履行防范化解区域金融风险主体责任的重要职能之一 [8] - 此类盘活实践符合"十五五"规划建议中关于提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产等风险有序化解的要求 [8]

项目核心成果 - 中国东方广东省分公司参与投资的山东方圆有色破产重组项目顺利实现退出，投资周期两年多[1] - 项目盘活存量资产超60亿元，化解不良资产370余亿元[1] - 项目使475家债权人债权获依法清偿，1600余名职工实现稳定就业，并解决遗留社保欠缴问题[1] - 重组后的项目于2024年入选国家发展改革委《绿色低碳先进技术示范项目清单（第一批）》[1] 企业背景与困境 - 山东方圆有色等20家企业主营铜冶炼及金银镍铅锌等金属材料加工，曾是区域铜产业核心力量，连续多年入围中国企业500强[2] - 企业自2019年起因市场波动、融资结构失衡及管理失范等因素爆发严重债务危机，陷入经营困境[2] - 2022年6月，地区法院裁定山东方圆有色等20家公司实质合并重组[2] 重组策略与执行 - 中国东方广东省分公司以财务投资人角色与产业重整投资人中金岭南联手，采用“增资+债权收购”的双轮驱动方案[3] - 方案构建“产业运营+金融赋能”协同体系，中金岭南主导产业发展，中国东方提供不良资产投资经验和金融资源[3] 运营成效与退出 - 重组后的山东中金岭南铜业有限责任公司阴极铜产量显著提升，加工成本及能耗显著下降，企业迅速扭亏为盈[4] - 中国东方广东省分公司于2025年6月完成投资使命并实现顺利退出[4] - 项目被视为金融资产管理公司激活市场要素、以金融支持实体经济的典型案例，符合国家铜产业集约化、高端化政策[4]

公司发展历程 - 公司由胡兴荣创立，早年从事锁具生产，2000年创立雅洁锁业 [1] - 2008年全球金融风暴后，公司通过接盘烂尾楼项目崭露头角，以北京朝阳区商业楼项目为例，注入2亿元资金后转手净赚超3亿元，由此确立以“不良资产盘活”为核心的战略 [2][4] - 截至2015年，公司地产板块已在六大区域布局20余城，改造烂尾楼项目超30个，年营收突破百亿元 [4] - 2024年，公司营收达2189亿元，总资产1433亿元，跻身中国民企500强前50位，创始人胡兴荣个人财富为130亿元 [5] 资本运作与扩张 - 2015年，公司通过旗下公司以5.81亿元竞得兴乐集团股份，实现“曲线上市” [4] - 2018年4月，公司收购港股上市公司民生国际，形成“A+H”双资本平台 [4] - 在拥有庞大资金体量后，公司开启跨界扩张，布局新能源、文旅、航空等领域 [4] 经营问题与风险暴露 - 公司在快速扩张阶段频繁运用杠杆收购烂尾楼，但缺乏后续运营能力，导致项目收益远不及预期 [6] - 从2022年起，多地项目出现问题，温州多弗地产涉及18起司法案件，被执行总金额2850万元，旗下公司因未支付16万元工程款被列为“老赖” [6] - 重庆皇石置业因贷款逾期被起诉，其背后为公司旗下港股上市公司民生国际100%持股 [6] - 贸易板块营收从2019年的258亿元飙升至2022年的2068亿元，但业务模式存在异常，与国企、上市公司的电解铜贸易形成闭环，利润微薄 [8] - 2023年，公司债务问题恶化，创始人旗下多家公司股权被冻结，涉及金额近10亿元，多家子公司被提示欠税 [8] - 在贵州石阡项目，公司涉嫌违规转移1776套房产以逃避债务，山西航空产业园、奥特莱斯文旅项目因资金链断裂停工 [8] 行业对比与启示 - 公司案例与雪松集团相似，后者曾是世界500强，通过大宗商品贸易做大营收，但因过度依赖杠杆于2022年暴雷 [9] - 正威集团以有色金属起家，通过大规模投资并购扩张，后因被质疑财务造假、资金紧张等于2023年陷入困境 [10] - 企业发展应注重核心竞争力的打造，不能单纯依赖资本运作和短期套利，跨界业务若未能建立深厚根基，债务风险将不断累积 [10]