市场表现 - 7月14日恒生指数上涨0.26%至24203.32点，德信服务集团股价上涨15.94%至0.8港元/股，成交量1000股，成交额800港元 [1] - 最近一个月公司股价累计下跌13.75%，今年以来累计下跌38.39%，跑输恒生指数20.34%的涨幅 [1] - 公司市盈率15.24倍，高于地产行业平均值10.09倍，行业排名第62位 [1] 财务数据 - 2024年公司实现营业总收入9.33亿元，同比减少2.32% [1] - 归母净利润3847.3万元，同比减少37.71% [1] - 毛利率20.1%，资产负债率48.53% [1] 公司概况 - 公司成立于2004年，业务涵盖基础物业服务、现代城市服务等五大板块 [2] - 具有国家物业服务一级资质，中国物业管理协会理事单位等多项资质荣誉 [2] - 截至2023年底在40个城市管理近15万户家庭，管理面积3924万平方米，长三角区域占比超90% [2] - 连续11年入选中国物业服务企业百强，2024年排名第20位 [2] 行业对比 - 同行业公司市盈率：百仕达控股0.72倍、恒达集团控股1.71倍、中国新城市2.4倍、瑞森生活服务2.82倍、鑫苑服务3.09倍 [1]

行业规模与竞争格局 - 2025年6月中国物业服务TOP50企业新增合约面积8447万平方米，TOP10企业新增5769万平方米，占比68.3% [1] - 中海物业以1210万平方米新增合约面积位列第一，头部企业竞争加剧，TOP10门槛较上月提升51.3%至271万平方米 [1] - 第三方拓展全委项目规模7418万平方米，TOP4企业占比42.9%，100万平方米以下规模项目占比19.3% [9][10] 头部企业表现 - 中海物业全委项目拓展规模1095万平方米居首，华润万象生活(719万平方米)和永升服务(701万平方米)分列二三位 [11] - 万物云在办公(70万平方米)和住宅(135万平方米)业态拓展领先，华润万象生活占据产业园(220万平方米)、公建(49万平方米)和商业(183万平方米)榜首 [14][15] - 保利物业以2.6亿元中标天津河西区道路保洁项目，成为6月城市服务金额冠军，雅生活集团(3.4亿元)和金地智慧服务(6445万元)紧随其后 [17][20][22] 业态分布特征 - 住宅(25.2%)、学校(20.8%)和办公(18.6%)为前三大拓展业态，公建(14.2%)和产业园(13.3%)次之 [12] - 保利物业在学校业态拓展143万平方米显著领先，世茂服务在医院业态以48万平方米居首 [14][15] 关联方业务转化 - 绿城服务以122万平方米承接关联方面积排名第一，TOP5企业(绿城、保利、中海、龙湖智创、万物云)转化能力突出 [23] - 6月TOP50企业承接关联方面积1401万平方米，环比上升22.4%，TOP3企业占比22.4% [23][25][26]

港股退市情况 - 截至7月5日，年内港股退市公司达30家，其中15家为私有化退市，数量与去年全年持平 [1] - 尽管港股整体流动性今年显著改善，但小型股或微盘股仍受限，截至7月7日收盘，市值1亿港元以下公司有474家，部分公司日均成交额甚至不足10万港元 [1] - 流动性不足、估值低迷及维持上市成本高，叠加产业并购整合需求，促使部分港股公司选择私有化退市 [1] 私有化退市行业及案例 - 年内港股私有化退市企业涉及物流投资、软件开发、服装零售等多个领域 [3] - 多数公司私有化方案提供溢价，如安科系统每股现金支付1.10港元，较停牌前股价溢价约37.5% [3] - 港股上市公司私有化路径通常为要约收购、协议安排和吸收合并，股东未在退市前交易可通过方案获补偿 [3] 产业并购整合案例 - 6月2日，瀚蓝环境的控股子公司以约110亿港元取得粤丰环保约92.78%股份，实现行业头部企业产业并购 [3] - 4月22日，奥瑞金完成对中粮包装的自愿全面现金要约，交易对价60.66亿港元 [3] - 7月4日，ESR私有化后整体股权估值552亿港元，溢价约13.6%，公司称将专注核心业务 [3] 流动性不足导致的私有化 - 部分港股公司因股票流动性低，股东难以场内抛售，私有化退市为股东提供变现退出机会 [3] - 文旅巨头复星旅游文化3月19日退市，公告称股份交易流动性极低 [3] - 融信服务集团3月18日退市，股价较发行价下跌约87.7%，总市值大幅缩水，公司称私有化可减少行政成本、增强灵活性 [3] 维持上市成本高昂 - 据广发证券测算，市值在1亿港元至50亿港元的主板上市公司，首次上市费15万港元至60万港元，每年上市年费14.5万至106.9万港元 [4] - 堡狮龙国际集团私有化退市前股价低迷，市值缩水超90%，要约人认为其筹集资金困难且短期内难改善 [4] 私有化退市结果差异 - 私有化退市并非总能成功，服装品牌金利来集团今年5月9日相关会议未获通过 [4] - 谭仔国际有限公司私有化议案已获股东大会通过，8月19日收盘后将正式撤销上市地位 [4] 专家观点 - 产业并购形式的私有化退市可促使资源向有潜力公司集中 [4] - 私有化过程中对小股东权益的保障，以及如何提振市场活力、改善中小市值公司生存环境，仍是市场各方需持续关注与解决的问题 [4]

地产开发板块估值及市场表现 - 截至2025年6月27日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.72倍，历史分位数73.39% [2] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.41倍，历史分位数95.33% [2] - 2025年6月1日至6月27日，房地产(申万)上涨0.4%，跑输沪深300指数1.7个百分点 [2] - 恒生地产建筑业上涨6.3%，跑赢恒生指数2.0个百分点 [2] - A股地产开发重点公司涨幅前三：新城控股(+6.90%)、滨江集团(+2.99%)、上海临港(+1.11%) [2] - H股地产开发重点公司涨幅前三：建发国际集团(+14.77%)、中国金茂(+12.15%)、中国海外宏洋集团(+10.87%) [2] 物业服务板块估值及市场表现 - 截至2025年6月27日，房地产服务(申万)市净率PB(LF)为1.60倍，历史分位数79.83% [3] - 恒生物业服务及管理市净率PB(LF)为0.46倍，历史分位数91.79% [3] - 2025年6月1日至6月27日，房地产服务(申万)上涨0.5%，跑输沪深300指数1.6个百分点 [3] - 恒生物业服务及管理指数上涨4.9%，跑赢恒生指数0.6个百分点 [3] - A股物业服务重点公司涨幅前三：特发服务(+2.65%)、南都物业(+1.74%)、宁波富达(+1.32%) [3] - H股物业服务重点公司涨幅前三：保利物业(+14.48%)、远洋服务(+13.40%)、绿城服务(+12.23%) [3] 地产行业现状及结构性机遇 - 2025年1-5月房地产投资3.62万亿元(同比-10.7%)，房屋新开工面积2.32亿平(同比-22.8%) [4] - 新建商品房销售额3.41万亿元(同比-3.8%)，百城成交住宅类用地建面6991万平(同比-3.4%) [4] - 北上广深杭蓉六城商品住宅销售金额7458亿元(同比+14.4%) [4] - 光大核心30城成交宅地总建面3440万平(同比+15.6%)，成交楼面均价12548元/平(同比+23.9%) [4] - 权益销售金额同比表现较好房企：越秀地产304亿元(同比+26.7%)、中国金茂261亿元(同比+20.5%)、华发股份276亿元(同比+16.1%) [4][5] - 新增土地价值排名前三房企：保利发展413亿元、绿城中国394亿元、中国金茂360亿元 [5]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）、房地产（物业服务）评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 当前地产行业贝塔偏弱 2025 年 1 - 5 月多项指标下滑 但区域和城市分化加深带来结构性阿尔法亮点 如部分核心城市销售和拿地表现较好 龙头房企中具备品牌和产品优势的表现亮眼 [3][56] - 展望 2025 年 随着前期政策落地 地方调控自主性提升 区域和城市分化加深 投资建议聚焦结构性阿尔法机遇 关注三类主线 [4][63] 根据相关目录分别进行总结 地产开发板块估值及重点公司 - 2018 年至今估值及分位数 截至 2025 年 6 月 27 日 房地产(申万)市盈率 PE(TTM)为 39.61 倍 历史分位数 96.78% 市净率 PB(LF)为 0.72 倍 历史分位数 14.91% 恒生地产建筑业市盈率 PE(TTM)为 47.48 倍 历史分位数 99.89% 市净率 PB(LF)为 0.41 倍 历史分位数 23.70% [10] - 2024 年至今估值及分位数 截至 2025 年 6 月 27 日 房地产(申万)市盈率 PE(TTM)为 39.61 倍 历史分位数 83.61% 市净率 PB(LF)为 0.72 倍 历史分位数 73.39% 恒生地产建筑业市盈率 PE(TTM)为 47.48 倍 历史分位数 99.45% 市净率 PB(LF)为 0.41 倍 历史分位数 95.33% [18] - 涨跌幅 2025 年 6 月 1 日至 6 月 27 日 房地产(申万)上涨 0.4% 跑输沪深 300 指数 1.7 个百分点 跑输中证 1000 指数 3.8 个百分点 恒生地产建筑业上涨 6.3% 跑赢恒生指数 2.0 个百分点 跑赢恒生科技指数 2.9 个百分点 A 股涨跌幅前三为新城控股（+6.90%）、滨江集团（+2.99%）、上海临港（+1.11%） H 股涨跌幅前三为建发国际集团（+14.77%）、中国金茂（+12.15%）、中国海外宏洋集团（+10.87%） [21][24] - 盈利预测与估值 A 股给予保利发展、招商蛇口、滨江集团、上海临港“买入”评级 H 股给予中国海外发展、华润置地、中国金茂、越秀地产“买入”评级 [29] 物业服务板块估值及重点公司 - 2018 年至今估值及分位数 截至 2025 年 6 月 27 日 房地产服务(申万)市盈率 PE(TTM)为 44.40 倍 历史分位数 63.13% 市净率 PB(LF)为 1.60 倍 历史分位数 71.86% [33] - 2024 年至今估值及分位数 截至 2025 年 6 月 27 日 房地产服务(申万)市盈率 PE(TTM)为 44.40 倍 历史分位数 71.71% 市净率 PB(LF)为 1.60 倍 历史分位数 79.83% 恒生物业服务及管理市盈率 PE(TTM)为 40.89 倍 历史分位数 98.46% 市净率 PB(LF)为 0.46 倍 历史分位数 91.79% [35] - 涨跌幅 2025 年 6 月 1 日至 6 月 27 日 房地产服务(申万)上涨 0.5% 跑输沪深 300 指数 1.6 个百分点 跑赢房地产(申万)指数 0.1 个百分点 恒生物业服务及管理指数上涨 4.9% 跑赢恒生指数 0.6 个百分点 跑输恒生地产建筑业指数 1.4 个百分点 A 股涨跌幅前三为特发服务（+2.65%）、南都物业（+1.74%）、宁波富达（+1.32%） H 股涨跌幅前三为保利物业（+14.48%）、远洋服务（+13.40%）、绿城服务（+12.23%） [45][48] - 盈利预测与估值 A 股给予招商积余“买入”评级 H 股给予华润万象生活、万物云、保利物业、中海物业、绿城服务、越秀服务、建发物业、金茂服务“买入”评级 [53] 地产行业贝塔偏弱 关注阿尔法机遇 - 行业贝塔弱势 2025 年 1 - 5 月 房地产投资、施工、新开工、竣工、销售等多项指标同比下降 百强房企销售和全国百城土地成交也下滑 [56][58] - 阿尔法亮点 城市销售上 光大核心 30 城商品住宅成交金额同比增长 5.3% 北上广深杭蓉成交金额同比增长 14.4% 土地市场成交上 光大核心 30 城成交宅地总建面同比+15.6% 成交总价同比+43.2% 成交楼面均价同比+23.9% 龙头房企中 部分具备品牌和产品优势的房企销售表现好 拿地也积极 [59][60] 投资建议 - 稳健龙头房企 推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、上海临港 建议关注中国海外发展、越秀地产 [63] - 商业运营房企 推荐华润置地 新城控股 [63] - 物业服务企业 推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、建发物业、金茂服务 [63]

市场表现 - 6月24日港股收盘恒生指数上涨2 06%至24177 07点 荣万家股价上涨17 65%至1 6港元/股 成交量8 35万股 成交额12 31万港元 振幅14 71% [1] - 最近一个月荣万家累计跌幅9 33% 今年以来累计跌幅24 02% 同期恒生指数涨幅18 09% [2] 财务数据 - 2024年12月31日公司营业总收入19 57亿元 同比增长6 83% 归母净利润1 14亿元 同比减少9 91% [2] - 毛利率21 24% 资产负债率47 1% [2] 行业估值 - 地产行业市盈率TTM平均值4 88倍 行业中值-0 15倍 荣万家市盈率4 16倍 行业排名第14位 [3] - 可比公司市盈率：百仕达控股(旧)0 51倍 百仕达控股(新)0 52倍 恒达集团控股1 71倍 中国新城市2 07倍 瑞森生活服务2 82倍 [3] 公司概况 - 成立于2000年11月 国家物业服务一级资质 2021年1月15日港交所上市(HK02146) [3] - 截至2024年底管理473个项目 在管面积8930万平方米 覆盖19省68城 合约管理519个项目 总合约面积10130万平方米 覆盖19省70城 [4] - 业态覆盖住宅 商企(购物中心/写字楼等) 公建(产业园/医院等) 城市服务(市政环卫/园林绿化等) [4] 行业地位 - 2024年获中国物业服务百强TOP14 综合实力20强 品牌价值百强TOP13(品牌价值60 58亿元) 市场化运营领先企业等荣誉 [4] - 企业使命"成就生活之美" 价值观"致诚 致暖 致远" 通过科技赋能提供智慧化管理 [4]

江苏省住宅工程品质提升行动 - 江苏省发布《住宅工程品质提升行动方案》，目标2027年底工程质量投诉量下降30%以上 [1] - 方案旨在构建政府、市场、企业、社会协同的住宅工程品质治理新格局 [1] - 重点提升住宅工程实体质量、性能品质和居住体验，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] 西安市房地产政策调整 - 西安市允许公积金直接支付新建商品住房首付款 [2] - 关中平原城市群和省内缴存职工在西安购房可享受本地公积金贷款同等权益 [2] 招商蛇口公司债付息安排 - "22蛇口04"公司债将于6月23日付息，发行总额10亿元 [3] - 债券票面利率3.4%，每手派息34元（含税），个人投资者实际到手27.2元 [3] 世茂服务物流项目投资 - 世茂服务拟出资2.38亿元成立合伙企业，占总出资额99% [4] - 合伙企业将开发辽宁葫芦岛区域冷链物流项目，总认缴出资2.4亿元 [4] 城市房地产投资吸引力排名 - 2025年房地产投资吸引力前四名为上海、北京、深圳、广州 [5] - 杭州、成都、苏州、南京、武汉、西安位列5-10位 [5] - 一线城市凭借经济规模、基础设施和人才储备保持较强吸引力 [5]

公益拍卖活动 - 傅园慧1小时私教游泳课在阿里资产平台以1元起拍，最终以100001元成交，拍卖所得将捐赠至浙江省爱心事业基金会 [1] - 拍卖专属权益包含1小时私教、合影和签名纪念品，买受人可组织不超过7名6-12岁具备基础游泳技能的儿童学习 [1][2] - 拍卖活动吸引7位报名者参与竞拍，经过19轮竞买，最终由浙江若缺科技集团有限公司以100001元拍得 [2] 活动影响力 - 拍卖上架首日吸引超6000人次围观，小红书相关笔记关注度颇高 [2] - 活动为儿童提供与世界冠军近距离接触学习的机会，推动区域文体事业发展 [3] - 阿里拍卖推出"名人公益拍"新IP，未来将携手更多名人名家以公益拍卖形式推动社会公益事业进步 [2] 参与者背景 - 傅园慧为女子100米仰泳全国纪录保持者，2016年里约奥运会铜牌得主，2024年入职浙江大学任公共体育与艺术部教员 [1] - 竞拍成功企业浙江若缺科技集团有限公司成立于2009年，总部位于金华，业务覆盖房地产开发、建筑科技、物业服务等 [2]

行业荣誉与地位 - 公司荣获"2025中国物业服务企业综合实力30强"并实现连续4年稳步进位 [1] - 公司同时获得"2025中国国有物业服务企业综合实力100强第17名"等多项奖项 [1] - 旗下多个项目获得"2025中国物业管理卓越标杆项目"称号 [1] 规模发展与业务布局 - 公司管理面积近4000万㎡，服务项目近300个，覆盖全国近30座重点城市 [5] - 业务从单一物业服务扩展至全业态城市空间服务体系，包含物业管理、市政一体化等10余项服务 [5] - 服务业态涵盖高端住宅、写字楼、商业、产业园区等多元化场景 [5] 经营业绩表现 - 2024年营收和利润连续四年保持两位数"双增长" [7] - 公司在多业态协同布局和全生命周期服务方面展现出卓越能力 [7] 创新服务模式 - 推出"美好共创计划"并构建"新质服务力"核心引擎 [8] - 在福州国贸天琴湾项目采用"金钥匙管家+铂优管家"双管家模式和大数据管理平台 [8] - 在工业园区应用无人机巡检系统实现24小时安全守护 [8] 社区服务生态 - 打造"生活服务+社群服务+空间服务"立体化服务生态 [10] - 通过亲子研学营、社区图书馆等活动构建儿童成长乐园 [10] - 依托"Hi邻居"品牌开展多样化社群活动创造社区"第三空间" [10] 党建引领与社区治理 - 创新打造"融耀金管家"党建品牌推动党建与物业服务融合 [12] - 建立"社区+物业+业委会"三方联动机制成功改造多个老旧小区 [12] - 通过"红色网格"实现精细化管理并保持100%业主满意度 [12] 未来发展战略 - 将持续深耕基础物业、城市空间、增值服务三大核心业务板块 [14] - 以"新质服务"为驱动坚持"与城市共创美好"的初心 [14]

行业政策动态 - 上海市出台《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》，聚焦物业服务领域突出问题，从信息公开、服务提升、行业监管3个方面提出14项主要任务 [1] - 方案针对物业管理服务中信息不透明、监管不到位等痛点，要求全面公开物业服务合同、外包服务合同、收费标准及收入明细 [2] - 构建"服务-评价-反馈"闭环机制，将业主满意度与物业服务企业信用等级挂钩，形成市场化倒逼机制 [3] 物业服务行业现状 - 物业服务质量欠佳问题长期存在，业主与物管矛盾频发，根源在于信息不透明、监管不到位及缺乏有效沟通反馈机制 [1] - 老旧小区面临物业服务企业不愿接手的困境，主要由于设施老化、物管费收缴率低、管理成本高等原因 [3] 方案核心措施 - 信息公开方面：要求公开现行有效的物业服务合同及附件、所有外包服务合同、各类收费项目及标准、小区公共收入项目清单 [2] - 公开方式多样化：除线下公示外，业主可通过"上海物业"小程序、"上海智慧物业"App等线上渠道查询 [2] - 建立老旧小区托底保障机制，通过政府兜底和引入社会资源确保基本物业服务 [3] - 对表现不佳的物业服务企业建立黑名单制度，限制其参与项目招投标，对表现优异者给予表彰奖励 [4] 行业发展趋势 - 房地产行业从增量时代转向存量时代，消费者对居住品质的追求从建筑本身扩展到物业服务 [1] - "好房子配好服务"成为消费者共识，物业服务质量提升具有紧迫性 [5]