公司治理与财务报告 - 公司全体7名董事出席董事会会议并一致通过所有议案 [2][6][9] - 2025年半年度报告未经审计 [3] - 董事会审计委员会全体成员一致同意半年度报告议案 [8] 产业投资基金设立 - 公司拟出资不超过6000万元人民币参与设立上海德联博健创业投资合伙企业 占20%份额 [12][13] - 基金总规模为3亿元人民币 专注于脑科学工具层企业、神经科学及精神系统疾病等未来健康领域投资 [13][21] - 基金存续期限为8年 其中投资期4年 退出期4年 可延长1+1年 [21] - 投资决策委员会由普通合伙人委派 投资顾问委员会包含公司指定代表 [22] - 收益分配采用返本、优先回报（年化6%单利）、普通合伙人追补及80/20分成机制 [24] 基金管理人及合伙人结构 - 基金管理人达孜德联2024年总资产4518.66万元 净利润611.98万元 持有私募管理人牌照(P1009487) [16] - 普通合伙人为上海合创博联管理咨询合伙企业 执行事务合伙人为达孜德联 [18] - 有限合伙人包括上海未来启点私募基金（认缴10亿元）、三博脑科医院管理集团及自然人王爱晓 [18][19] 房地产业务经营数据 - 2025年第二季度房地产签约面积95.61平方米 签约金额36.14万元 均为车位销售 [30] - 截至2025年6月末出租房地产总面积36.64万平方米 [31] - 2025年第二季度房地产租金收入1.13亿元 同比下降8.98% [31] - 当季无新增土地储备、新开工及竣工项目 [30]

公司财务与借款活动 - 向控股股东重庆城投借款人民币7.15亿元用于生产经营，期限一年，利率执行一年期LPR，报告期内提取借款0亿元，归还借款本金4亿元，截至期末累计提取7.15亿元，累计归还7.15亿元，借款本金余额0亿元 [5] - 向控股股东重庆城投借款人民币1.5亿元用于生产经营，期限一年，利率执行一年期LPR，报告期内提取借款0亿元，归还借款本金1.5亿元，截至期末累计提取1.5亿元，累计归还1.5亿元，借款本金余额0亿元 [6] - 向控股股东重庆城投借款人民币5亿元用于生产经营，期限一年，利率执行一年期LPR，报告期内提取借款5亿元，归还借款本金0亿元，截至期末累计提取5亿元，累计归还0亿元，借款本金余额5亿元 [7] - 截至报告期末，上述借款本金余额共计5亿元 [8] 子公司担保与融资 - 为全资子公司物业公司向光大银行申请授信额度1,000万元和向重庆三峡银行申请授信额度1,000万元的流动资金贷款提供连带责任保证担保 [8] - 物业公司与重庆三峡银行签订补充协议，将原固定利率3.65%变更为浮动利率，按调整当日一年期LPR执行，按年调整 [9] - 为物业公司向重庆银行申请授信额度700万元流动资金贷款提供连带责任保证担保 [9] - 为物业公司向厦门银行融资1,000万元提供连带责任保证担保 [10] - 截至报告期末，公司向物业公司提供的担保额度为3,700万元，实际提款2,600万元，还款150万元，期末实际担保余额为2,450万元 [10] 向特定对象发行股票 - 公司向特定对象发行股票事宜于2023年7月14日取得有权国资监管单位批准 [11] - 2023年7月20日公司2023年第三次临时股东大会未通过部分议案，2023年10月17日2023年第四次临时股东大会审议通过 [11] - 2024年6月24日董事会及7月10日股东大会通过延长决议有效期至2025年7月19日 [11] - 2024年8月深交所受理发行申请文件，2024年9月收到审核问询函 [11] - 2024年12月9日董事会审议通过二次修订稿相关议案 [11] - 2025年6月20日董事会及7月7日股东大会通过再次延长决议有效期至2026年7月19日 [12] - 截至报告期末，向特定对象发行股票申请相关工作正常推进中 [12] 公司治理与人事变动 - 2025年3月28日董事罗升平辞职，4月15日股东大会选举向双林为董事，4月15日董事会补选向双林为战略委员会委员及薪酬与考核委员会委员 [13] - 2025年3月28日董事会秘书谢勇彬和财务总监官燕辞职，董事会聘任李星一为财务总监、苏琦为副总经理，指定李星一代行董事会秘书职责 [13] - 2025年6月20日董事会聘任李星一为董事会秘书 [13] - 2025年6月13日董事会及监事会、6月30日股东大会通过修订《公司章程》议案，调整经营范围，监事会相关职权由董事会审计与风险管理委员会承接行使，7月1日完成工商变更登记 [13] 资产重组与股权交易 - 2024年10月30日董事会同意以评估价1,274.985万元收购城投路桥所持有道金公司3%股权及吸收合并道金公司 [13] - 2024年11月15日完成收购道金公司3%股权工商变更登记，道金公司成为全资子公司，同日股东大会通过吸收合并议案 [14] - 2025年1月2日道金公司完成注销 [14] - 2025年1月14日董事会同意预披露转让持有的重庆朗福置业有限公司1%股权及932万元独享利润优先分配权 [14] - 2025年1月24日董事会同意挂牌转让朗福公司1%股权及932万元独享利润优先分配权，挂牌底价1,943.50万元 [14] - 2025年2月10日股东大会审议通过挂牌转让议案 [14] - 2025年3月21日重庆联交所出具《交易结果通知书》，3月23日与上海复地投资签订《产权交易合同》，3月24日取得产权交易凭证 [14] - 2025年3月26日收到产权转让总价款1,943.5万元，支付466万元保证金，完成工商变更登记，朗福公司不再纳入合并报表范围 [14] 资产减值准备 - 2025年半年度对应收账款和其他应收款计提信用减值损失-293万元 [16] - 2025年半年度计提存货跌价准备2,105万元，主要由开发产品中各项目车位减值构成 [18] - 本次计提资产减值准备减少公司2025年半年度利润总额1,812万元，减少归属于母公司所有者的净利润1,351万元，占最近一个会计年度经审计的归属于母公司所有者的净利润的比例为11.87% [19]

公司高管动态 - 公司董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施 [2] - 黄其森曾于2022年3月被带走协助调查 后于2022年11月正常履行职责 [8] 公司经营状况 - 公司存在资产被冻结及查封的情况 但组织架构和管理体系正常运转 经营活动正常进行 [5] - 公司被查封、扣押、冻结或被抵押、质押的资产合计账面价值达1071.79亿元 占总资产比例65.07% [10][11] - 公司存在资产被拍卖或抵债的风险 包括华东总部大厦以6.6亿元成交（原报价超16亿元）及北京通州"中国院子"51套房产被处置 [10] 财务与债务情况 - 公司已到期尚未还款的借款本金为734.90亿元 [11] - 受限资产主要为借款提供抵押担保措施 账面值合计1071.79亿元 [11] - 公司因生效判决被纳入被执行人名单 并存在被列为失信被执行人的情况 [11] 监管处罚记录 - 公司及相关当事人收到中国证监会福建监管局行政处罚决定书 公司被处以600万元罚款 [5] - 黄其森被处以300万元罚款 其余相关责任人被处罚款80万元至250万元不等 [5][6] - 2024年1月证监会因信息披露问题、应付利息计提不充分等对公司出具警示函 并要求黄其森接受监管谈话 [9][10] 公司发展历程 - 公司发展重心原位于福建 后进军北京豪宅市场开发"运河岸上的院子" [8] - 2017年提出2000亿元销售目标 市值一度超过500亿元 [8] - 2020年7月出现债务违约 2023年8月因面值退市规定终止上市 [8]

房地产开发业务经营数据 - 2025年上半年总土地储备369.69万平方米，权益土地储备344.58万平方米，无新增房地产储备 [4][7] - 新开工面积为零，开复工面积109.39万平方米，竣工面积2.74万平方米 [4][8] - 销售面积174,933平方米，同比上涨15.34%，销售金额22.82亿元，同比上涨4.03% [4][8] - 结算面积137,398平方米，同比下降15.83%，结算金额14.61亿元，同比下降29.71% [4][8] - 报告期末待结转面积198,287平方米 [4][8] 资产减值准备计提 - 2025年半年度计提资产减值准备总计人民币113,828万元 [16] - 应收款项计提信用减值准备人民币6,093万元 [17] - 房地产项目计提存货跌价准备人民币107,735万元 [18] - 减值计提导致合并财务报表利润总额减少人民币113,828万元，净利润减少人民币114,193万元 [18] 公司治理与董事会决议 - 第十届董事会第三十七次会议批准2025年半年度报告及计提资产减值准备议案 [11][12][13][16] - 会议通过不派发2025年中期股息的决议 [13] - 批准修订《董事会提名委员会议事规则》《董事会成员多元化政策》等内部管理制度 [15]

核心观点 - 公司为城市建设与运营综合服务商 业务涵盖城市建设 综合开发及城市服务三大板块 在宏观经济承压及房地产行业下行背景下 各板块表现分化 其中综合开发业务收入大幅增长60.75% 城市建设业务收入下降15.94% 城市服务业务保持稳定增长[5][9] - 公司积极应对行业转型 围绕城市更新 智慧城市及低碳运营等方向布局 通过科技创新与模式创新提升竞争力 例如落地AI应用 机器人项目及低碳技术 并参与制定行业标准[9][11][16][17] - 公司治理规范 投资者关系管理完善 2025年上半年披露公告69项 实施2024年度现金分红1.87亿元 并通过多元化渠道与投资者保持沟通[27][29][30] 宏观经济与行业环境 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3% 但房地产投资同比下降11.2% 商品房销售面积下降3.5% 销售额下降5.5% 建筑业总产值136,745亿元[5] - 中央城市工作会议指出城镇化进入稳定发展期 城市发展重点转向存量提质增效 以城市更新为抓手 推动创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的城市建设目标 与公司全产业链业务高度相关[5] 主营业务表现 - 城市建设业务收入38.03亿元 同比下降15.94% 拥有特级施工资质 覆盖市政 公路 房建等领域 期末在建项目249个 剩余合同金额216.76亿元[7][9][13] - 综合开发业务收入23.49亿元 同比大幅增长60.75% 重点布局深圳 广州 上海等城市 累计开发面积800多万㎡ 报告期在售楼盘20个 未售面积80.92万㎡ 未结转面积115.96万㎡[8][9][14] - 城市服务业务收入8.93亿元 同比增长1.62% 涵盖基础设施管养 土地整备 商业运营及物业服务 在管道路4,880条（3,445.05公里） 桥梁1,118座（141.9公里） 隧道45洞（49公里）[9][15][16][18] 业务进展与创新 - 城市建设板块外埠市场突破 赣州中标10.73亿元 汕尾中标4.94亿元 落地AI应用4项 机器人及光伏建筑一体化项目5项 完成绿色拆除 BIM标准等技术标准编制[9] - 综合开发板块加快去化 中标首个代建项目（长沙谷峰） 参与多个城中村改造前期服务（螺岭 南门墩 上塘等） 主编深圳市高品质住房标准[10] - 城市服务板块新拓外埠项目34个（珠三角 长三角 雄安新区） 物业新增管理面积1,715.6万㎡ 应用智能积水预警 SMA液态记忆金属铺装等技术 打造智慧管养体系[11][16][18][19] - 商业运营聚焦提质增效 核心资产出租率88.42% 10个园区接入设备管理平台（覆盖6,732台设备） 发展光伏 储能等低碳项目 品牌获行业奖项[17] 公司治理与投资者关系 - 董事会全票通过半年度报告 财务资助 管理制度等议案 公司治理结构完善[21][22][23][24] - 2025年上半年披露公告69项 接待机构调研3批次 回应互动易提问 实施2024年度分红每10股1元（合计1.87亿元）[27][29][30] - 股东大会提供现场与网络投票渠道 设股东问答环节 投资者参与度及满意度提升[32][33]

公司治理结构变更 - 公司取消监事会设置 由董事会审计委员会行使《公司法》规定的监事会职权 [29][31] - 修订《公司章程》及相关议事规则 新增控股股东和实际控制人行为规范章节 [31] - 在董事会章节中新增独立董事和董事会专门委员会两节内容 明确其功能作用与职责 [31] 高级管理人员变动 - 副总经理兼财务总监颜树云辞职 其辞呈自送达董事会之日起生效 [10] - 聘任王卿女士为新任副总经理兼财务总监 其具有会计专业硕士和高级会计师资格 [10][11] - 王卿女士曾任职江苏凤凰出版传媒股份有限公司财务部财务主管 与公司主要股东无关联关系 [11] 股东大会安排 - 2025年第一次临时股东大会定于9月9日14:30在南京现场召开 同步开放网络投票 [13][14] - 会议将审议取消监事会及修订《公司章程》等议案 该议案属于特别决议事项 [15][16] - 股权登记日为会议前一日 股东可通过信函或电话方式登记参会 [19][21][22] 半年度报告情况 - 公司2025年半年度报告经监事会审核 确认编制程序符合法律法规要求 [3] - 报告内容被认定能真实反映公司经营管理和财务状况 [3] - 半年度报告未经审计 利润分配预案为无 [1][4]

核心观点 - 龙湖集团通过稳健的经营策略、强大的产品力和合理的土地成本 在成都房地产市场保持竞争优势 新获取的锦江区地块具备较高价值潜力 [1][6][9] - 公司已从高杠杆模式转向以经营性现金流为主的稳健运营模式 商业和代建业务成为重要现金流来源 债务压力显著减轻 [1][8][9] 土地获取详情 - 通过子公司成都辰琨置业以楼面价1.42万元/平米获取锦江区15亩住宅用地 容积率2.5 土地性质为二类城镇住宅用地 [1][2] - 地块位于锦江区三环内川师板块 毗邻东客站区域 具备交通便利性和教育资源优势 [3][6] 土地价值分析 - 地块价格显著低于区域平均水平：锦江区住宅楼面价普遍超2万元/平米 核心区域达3-4万元/平米 周边2024年以来成交地块平均楼面价约2万元/平米 [4][5] - 较低地价预留未来价值空间：避免房价被地价透支 有利于产品价值挖掘和市场竞争力提升 [1][6] 业务运营表现 - 商业业务持续增长：2025年上半年成都地区商业总营业额52.3亿元（同比增长21.5%） 日均客流60.1万人次（同比增长13.6%） [8] - 住宅项目销售强劲：龙湖泊萃首开1小时销售2.5亿元 龙湖天玺首开销售4亿元 [9] - 经营性收入创新高：2025年1-6月集团经营性收入141.5亿元（含税） 实现半年历史新高 [9] 财务稳健性 - 债务结构优化：2025年后信用融资余额仅100多亿元 分散在6-7年内到期 债务压力显著减轻 [9] - 现金流模式转型：经营性业务持续增长提供稳定现金流 支持公司穿越行业周期 [1][9] 产品与品牌优势 - 产品竞争力获市场验证：前期产品叫好叫座 后期物业保障二手房价值 多个代建项目热销 [1][8] - 品牌影响力深化：在成都运营超20年 拥有11座天街商业体 2025年将新增驿都天街 [8]

对房地产市场的未来走向，房价的涨跌，无疑是人们普遍关注的焦点。各界人士，无论是行业专家还是商业巨擘，都曾对此做出预测。然而，若论及权威 性，恐怕还需从业内人士的真知灼见。他们在房地产行业深耕多年，积累了丰富的经验，其判断往往具有前瞻性。例如，李嘉诚近年来频繁降价促销，实则 已预示了市场的变化。 然而，王石依然对房地产行业的未来充满信心，他认为市场最终会逐步回归健康的发展轨道，更有可能实现软着陆，而不是像日本那样硬着陆。同时，王石 也特别提醒，中国楼市具有政策导向性，政府的调控力度和影响力是日本无法比拟的。当前，国家正不断推出房地产利好政策，鼓励刚需购房，以减轻市场 压力。住建部已将"持续用力推动房地产市场止跌企稳"作为2025年的首要任务，预计未来政策有望继续宽松，力度也可能会加大，例如进一步优化核心城市 限制性政策，降低房贷利率、首付比例和交易税费等。 王石的观点与李嘉诚的看法基本一致，他们都建议，对于有自住需求的购房者，可以考虑在一线城市核心区域选择优质地段的房产，但务必避免高杠杆，充 分评估自身的长期还款能力。 早在2018年，王石就提出了"活下去、活得久、活得好"的发展理念，当时很多人对此不以为然，认 ...

财务业绩 - 公司取得收入约人民币533.68亿元，股东应占利润约人民币2.1亿元 [1] - 银行存款及现金（包括抵押银行存款）约为人民币667.95亿元，为一年内到期借款余额的2.9倍，创历史新高 [1] - 总借贷加权平均利息成本为3.6%，较2024年同期的4.0%下降40个基点 [1] 债务结构 - 债务结构持续优化，短债占比为16.3%，创历史新低 [1] 销售表现 - 报告期内取得总合同销售约人民币1222亿元，位列行业第二 [1] - 自投项目销售约人民币803亿元，权益销售额约人民币539亿元，均位列行业第五 [1] 土地储备 - 新增35个项目，总建筑面积约355万平方米，预计可售货值达约人民币907亿元，位列行业第三 [1] - 新增土地一二线货值占比达88%，结构安全 [1]

担保额度调剂 - 公司于2025年4月25日股东大会批准2025-2026年度为控参股公司提供不超过人民币532.64亿元担保额度 [1] - 公司将全资子公司重庆华侨城未使用的4.2亿元担保额度调剂至全资子公司重庆锦宸里置业 [1] - 调剂金额占公司最近一期经审计净资产的0.79% [1] 被担保人财务数据 - 重庆锦宸里置业2025年6月末资产总额2.61亿元 负债总额2.52亿元 净资产0.09亿元 [2] - 资产负债率达96.45% 2025年1-6月营业收入0亿元 净利润亏损0.01亿元 [2] - 公司持有该子公司100%股份 注册资本0.1亿元 成立于2025年3月 [1] 担保协议细节 - 公司为重庆锦宸里置业与交通银行重庆分行房地产开发贷款提供100%抵押担保 [3] - 担保对应债权本金金额不超过人民币4.2亿元 [3] 担保总体情况 - 截至2025年7月末公司及控股子公司担保余额290.18亿元 [5] - 担保余额占公司最近一期经审计净资产的54.56% [5] - 公司无逾期担保及涉及诉讼的担保金额 [5]