上海楼市新政核心内容 - 上海五部门于2月25日联合发布楼市新政，涵盖住房限购、公积金贷款、个人住房房产税三大类共计七项调整措施，于2月26日正式实施[2] - 新政旨在稳定房地产市场、支持合理住房需求，业内预判将提前锁定楼市“小阳春”，并有望成为全国楼市止跌回稳的重要风向标[2] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上[4] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房[4] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明[4] - 非沪籍多子女家庭在外环内可购住房套数调整为2套[4] - 上海户籍多子女家庭在外环内可购住房套数调整为3套[4] 公积金贷款政策优化 - 首套住房公积金贷款最高额度由160万元上调至240万元[5] - 叠加多子女家庭、购买二星级及以上新建绿色建筑住房的上浮政策后，首套最高可贷款额度可达324万元[4][5] - 二套住房公积金贷款最高额度提升至200万元，多子女家庭购买二套房可再上浮20%[5] - 公积金贷款套数认定优化，已结清贷款且符合住房条件的缴存家庭，再次购房可重新申请公积金贷款[5] 个人住房房产税政策完善 - 规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税[4][5] - 此前已多缴税款可按规定申请退还[5] 新政后的市场即时反应 - 新政出台后，市场热度初步显现，多个在售项目来访量、咨询量均有所增长[2] - 建发海宸项目在新政官宣当晚，成功促成两套成交[2] - 金茂璞元项目自新政官宣后，已累计接待20多组客户咨询[2] - 招商时代潮派项目电话来访量有所增长，客户咨询主要集中在公积金政策变化上[6] - 二手房市场客户咨询量直线上升，中介预计本周末带看量将迎来明显小高峰[12] 项目层面的具体影响与策略 - 金茂璞元项目营销负责人表示，限购政策放开显著释放了此前受限的购买力，尤其是激活了长三角地区父母为子女购房的需求，预计将带来一波来自长三角地区的看房与置业高峰[10] - 建发海宸销售经理表示，新政直接带动了客户来访、咨询量上升，项目105平米三房、125平米四房产品总价在1000万元至1500万元，客群以首次置业及改善型需求为主，非常适配本轮政策[11] - 项目方抓住政策窗口加快推广，例如绿城潮鸣外滩美学艺境示范区于2月26日开放，借力新政启动蓄客，项目即将于3月入市[11] 行业分析与展望 - 中指研究院认为，上海接连出台楼市利好政策释放积极信号，短期市场或将迎来“小阳春”行情，未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳[2] - 上海易居房地产研究院副院长认为，此次政策惠及面广、精准施策，体现了对各类住房需求的进一步支持[5] - 业内受访人士认为，“沪七条”出台时机精准，将有效激活市场活力，推动房地产市场进入良性循环[13] - 上海中原地产分析师认为，配合此前多项举措，成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部[13] - 建发海宸销售经理判断，本次政策利好效应预计持续时间较长，可达半年至一年，若后续叠加其他利好政策，今年楼市行情有望逐步企稳回升[13] - 中指研究院指出，当前上海限购政策较北京更为宽松、公积金政策支持力度也更大，预计政策效果将更为明显[14] - 克而瑞集团联席董事长强调，此次政策是一次精准发力、力度超预期的稳市场组合拳，政策影响覆盖面广，且中长期影响将持续释放[14]

核心观点 - 瑞银予长实集团"买入"评级及54.9港元目标价 认为其出售UK Power20%股权的交易将显著改善资产负债表 并提升股东回报 预计股价将有正面反应 [1][2] 交易详情与财务影响 - 长实集团向Engie Group出售UK Power20%股权 同时长江基建及电能实业亦将出售各自持有的40%股权 [1] - 长实集团将回收现金221.5亿港元 备考净负债比率将由2025年上半年的7.3%进一步下降至接近净现金水平 [1] - 交易将录得出售收益84亿港元 相当于瑞银原先对2026年盈利预测的68% [1] - 2025财年的年度化盈利损失将为21亿港元 [1] 资本配置与股东回报 - 管理层表示出售所得现金将保留用于新并购机会及一般营运资金 并相信交易将提升整体股东回报 [2] - 管理层此前强调的四大优先资本配置为香港住宅用地收购、困境商业地产资产、海外基建资产及股份回购 但前三项进展有限 [2] - 鉴于近期从英国铁路合资企业回收20亿港元现金及Blue Coast项目回收现金增加 加上股份以2026年预测市账率0.41倍交易 远低于其他主要发展商的0.52-0.69倍 瑞银认为2026年进行股份回购的可能性提高 [2] - 预期公司不会派发特别股息 因管理层认为股份回购是更有效的提升股东回报工具 [2] 估值与评级 - 瑞银予长实集团目标价54.9港元 较其预测的每股资产净值91.3港元折让40% 评级为"买入" [1]

公司资本运作与融资安排 - 公司已将持有的宁波国沛1.28亿元注册资本对应的100%股权质押给中信银行武汉分行[1] - 此次股权质押旨在为收购宁波国沛项目申请的1.4亿元人民币并购贷款提供担保[1] - 本次1.4亿元并购贷款被列入公司2026年度总额不超过12亿元人民币的综合授信额度之内[1] 公司收购交易详情 - 公司此前以2.25亿元人民币对价，分期收购了宁波国沛100%的股权[1] - 此次为收购项目提供担保的贷款及质押事项，不构成重大资产重组及关联交易[1]

核心观点 - 花旗将长实集团纳入30日上升催化观察 并给予买入评级 目标价为54.55港元 [1] 潜在股价催化剂 - 公司可能加快投资香港发展项目的时机恰当 或提升股东回报（股息或回购）[1] - 管理层将在今年3月讨论未来资本配置优先次序 以及任何关于基建资产资金回笼的进一步计划 [1]

中期业绩核心财务表现 - 公司截至2025年12月31日止6个月实现收入527.05亿港元，同比增长31.98% [1] - 公司股东应占溢利为102.47亿港元，同比增长36.21% [1] - 每股溢利为3.54港元 [1] 股东回报 - 公司宣布派发中期股息每股0.98港元 [1]

中期财务业绩概览 - 截至2025年12月31日止6个月，公司收入为527.05亿港元，同比增长31.98% [1] - 公司股东应占期内溢利为102.47亿港元，同比增长36.21% [1] - 每股溢利为3.54港元，公司拟派中期息每股0.98港元 [1] 基础盈利与物业销售表现 - 撇除投资物业公平值变动影响后，可拨归公司股东基础溢利为122.13亿港元，去年同期为104.63亿港元 [1] - 来自物业销售的溢利为48.85亿港元，较去年同期的25.06亿港元大幅增长 [1] - 按所占权益计算，期内录得的合约销售总额约189亿港元 [1] 租金收入与投资物业状况 - 连同所占合营企业及联营公司的租金收入，集团期内的总租金收入按年持平，为122.85亿港元 [1] - 净租金收入按年下跌1%至89.5亿港元 [1] - 在香港的物业投资组合总租金收入按年持平，为87.97亿港元，整体出租率维持在高水平 [2] 土地储备与业务结构 - 截至2025年12月31日，按所占楼面面积计算，公司在香港的土地储备约有5730万平方尺 [1] - 土地储备中约3820万平方尺为多元化的已落成物业，绝大部分用作出租及长线投资，为公司带来可观的经常性收入 [1] - 余下土地储备中约1320万平方尺为可供出售的发展中住宅，可满足公司中期的发展所需 [1]

地块拍卖结果 - 广州天河区马场地块于2月25日经过243轮竞价成交，由越秀公司以总价236.0365亿元竞得，溢价49.60亿元，溢价率26.60% [1] - 该地块折合居住成交楼面地价为8.5489万元/平方米，创下广州楼面单价新高 [1] - 此次拍卖共有8家企业报名，其中越秀、保利、华润、珠实、广建、地铁、城投7家企业参与竞价 [1] 地块开发规划与要求 - 地块竞得人需配建4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，并须自持全部物业，同时需配建石牌村权益物业 [2] - 在开发建设阶段，实施主体将统一负责中央绿轴、超级绿链节点、道路交通、公共地下空间等一系列工程建设，确保公园、立体慢行网络、文体与社区服务设施同步推进 [2] - 马场片区规划以“链接”为主题打造立体城市，建成集产业办公、商业休闲、居住生活、酒店配套于一体的城市超级综合体街区，释放超百万平方米优质空间载体 [3] 地块战略意义与定位 - 马场地块是珠江新城—金融城—琶洲“黄金三角”的关键拼图，是广州锚定“全球活力城市”目标、激活核心区能级的关键落子 [1] - 该片区规划搭建“3+2+X”高端服务产业体系，以数字技术应用、数字金融和创新型专业服务为主导，以高端零售和生活服务为配套，孵化培育数字经济新兴业态 [3] - 该低效用地再开发实践为超大特大城市存量用地再开发提供了行之有效的解决方案，是广州在城市治理现代化、空间价值最大化方面的持续探索 [2] 市场影响与机制创新 - 此次土拍是广州土地市场2026年的稳健开局，展现了核心资源持续吸引优质资本、市场信心稳步回升的积极态势 [3] - 地块采用“政府主导、企业协同、市场化运作”的联动机制，由政府指定实施主体完成前期工作形成“净地”后出让，各方各司其责为项目提速增效，彰显了广州在土地管理机制上的创新示范性 [2] - 作为年后首场重量级土拍，竞价历时9个小时，市场关注度高，房企出价快速，甚至出现1分钟内8个竞价的情况 [2]

公司中期业绩概览 - 公司报告期内实现收入52705亿港元 同比增长3198% [1] - 公司股东应占溢利为10247亿港元 同比增长3621% [1] - 每股溢利为354港元 中期股息为每股098港元 [1]

上海房地产宽松政策核心内容 - 非本地居民购房资格放宽 将非本地居民在外环内购房的社保缴纳要求由三年缩短至一年[1] 允许缴纳社保满三年的非本地居民在外环内购买第二套住房[1] 持有居住证满五年的非本地居民可在全市范围购买一套住房[1] - 信贷支持政策加码 住房公积金贷款上限由160万元人民币提高至240万元人民币[1] 购买绿色住房或多子女家庭最高可贷款324万元人民币[1] 优化公积金贷款的首套房认定标准[1] 成年子女在上海仅持有一套住房的可获豁免房产税[1] 政策背景与市场比较 - 政策方向与近期其他城市举措一致 此次政策与上海2024年5月将非本地居民社保要求由五年缩短至三年的措施类似[1] 亦与北京2025年12月将非本地居民五环内购房社保要求由三年缩短至两年的方向一致[1] 对市场潜在影响的评估 - 政策对实体房地产市场影响预期有限 瑞银预期是次政策对实体房地产市场的影响同样有限[1] - 历史经验显示对股价影响短暂 参考历史经验 此类政策对股价影响短暂[1] 市场倾向在政策公布首日炒作 其后不久便获利了结[1]

公司资本运作 - 公司根据2024年3月20日发行的2028年到期强制性可转换债券的转换条款，于2026年2月9日至2026年2月24日期间，发行了59.23万股新股份 [1] - 此次股份发行是履行既有金融工具条款的常规操作，不涉及新的融资活动 [1] 金融工具信息 - 公司曾于2024年3月20日发行了一笔2028年到期的强制性可转换债券 [1] - 该债券条款包含在特定期间内可转换为公司新股份的强制性条款 [1]