物管行业现状 - 行业在管规模达314.1亿平，同比增长4%，2020-2024年复合增长率4.9%，百强物企在管面积增速连续三年回落，合管比降至1.27 [1] - 百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均提升，物企普遍退出低质低效项目，聚焦高能级城市优质产业和客户 [1] - 2024年18家样本物企中11家收入同比增长或减亏，毛利率和净利率为近三年低值，管理费率较低，银行存款及现金总额同比下降1.4% [2] 物管行业发展趋势 - 行业从规模扩张转向服务品质导向，质价相符、服务品质突出、能提供优质增值服务的企业将获更好发展 [1] - AI升级改造项目硬件和管理软件，实现成本节约及管理效率提升 [3] - 房屋养老金政策推动城市更新和老旧小区改造机遇，物企布局新赛道有望改善低价项目盈利空间 [3] REITs市场表现 - 2025年初至今中证REITs全收益指数累计上涨8.5%，抗周期板块表现强劲而顺周期板块承压 [4] - 短期内弱周期板块(如保障房、消费)若回调可能凸显配置价值，顺周期板块(如仓储、产业园)需关注内需修复与估值错杀机会 [4] - 长期政策支持的扩容方向(如养老、新型基建REITs)及利率下行背景下高分红资产吸引力或推动结构性机会深化 [4] REITs市场展望 - 市场规模将持续扩张，底层资产覆盖新基建、智慧城市、文旅等新兴领域，存量项目扩募提速强化流动性 [4] - 社保金和养老金入市预期下，REITs作为高分红、中低风险资产配置性价比有望持续提升 [1] 投资建议 - 推荐非住业务占比较高、对房地产依赖较小的综合类开发公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余 [5] - 推荐关联地产公司销售拿地强势、市占率明显提升的物企：滨江服务、建发物业 [5]

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核心观点 本周REITs市场下行，总体成交活跃度下降，一级市场持续扩容，不同类型REITs在市场表现、相关性、流动性和估值等方面存在差异 [2][3][7] 一级市场 - 截至2025年5月4日，上市REITs发行规模达1730亿元，共发行65只 [7] 市场表现 - 本周（2025.4.28 - 2025.4.30），中证REITs全收益指数下跌0.10%，REITs总指数下跌0.02%，产权REITs指数上涨0.23%，经营权REITs指数下跌0.45% [2][13] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.41个百分点，跑输中证全债指数0.34个百分点，跑赢南华商品指数1.83个百分点 [2][13] - 个券层面，中金重庆两江REIT、中金联东科创REIT、华夏华润商业REIT领涨，涨跌幅分别为4.99%、3.90%、2.70% [2][13] 相关性 - REITs指数与不同大类资产在近20日、60日和250日的相关性不同，如中证REITs指数与沪深300近20日相关系数为0.378，近60日为0.218，近250日为0.061 [28] - REITs细分类别内部相关性在不同时间维度也有差异，如产业园区REITs指数与能源设施REITs指数近20日相关系数为0.715，近60日为0.693，近250日为0.576 [29] 流动性 - 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为5.24亿元，环比上周下降11.1%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.88和2.36亿元，环比上周分别变化了 - 19.6%和2.2% [3][35] - 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为1.2亿份，环比上周下降11.6%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.87和0.33亿份，环比上周分别变化了 - 15.7%和1.5% [35] 估值 - 报告给出REITs中债估值收益率和REITs P/NAV相关图表，但未详细阐述具体估值数据 [42][45]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.10%，中证REITs（收盘）指数下跌0.12%，收于846点；中证REITs全收益指数收于1057.9点 本周恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第5 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.30%，中证REITs（收盘）指数涨幅为7.15% 本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现震荡行情，消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，能源、产业园区板块REITs回调 [3][13] - 截至5.2，已上市REITs总市值约1895.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元 本周已上市REITs中34支上涨、31支下跌，周均涨幅为 - 0.08%，中金重庆两江产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT涨幅靠前 [3][13] - 各板块二级市场涨幅：仓储物流-0.31%、产业园区 - 0.41%、保障房0.67%、交通基础设施0.11%、能源基础设施 - 1.4%、生态环保0.45%、消费基础设施1.03%、水利设施 - 0.25% [3][13] - 本周能源基础设施板块交易活跃度最高 已上市REITs本周日均成交量181.7万股，日均换手率0.7% [4][16] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（2.8%）、中金厦门安居REIT（1.8%）、华泰江苏交控REIT（1.8%） [4][16] - 各板块换手率：仓储物流0.8%、产业园区0.7%、保障房0.8%、交通基础设施0.7%、能源基础设施1.1%、生态环保0.8%、消费基础设施0.5%、水利设施0.5% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.4%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（8.8%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.10%，中证REITs（收盘）指数下跌0.12%，收于846点；中证REITs全收益指数收于1057.9点 本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.43%/上涨2.38%/上涨0.26%/下跌3.04%/上涨0.69%/上涨0.37%，恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第5 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.30%，中证REITs（收盘）指数涨幅为7.15% 本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌4.18%/上涨12.19%/上涨0.12%/下跌7.36%/上涨4.17%/下跌4.23%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现震荡行情，消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调 截至5.2，已上市REITs总市值约1895.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元 本周已上市REITs中34支上涨、31支下跌，周均涨幅为 - 0.08%，中金重庆两江产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT涨幅靠前 [3][13] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.31%/-0.41%/0.67%/0.11%/-1.4%/0.45%/1.03%/-0.25% [3][13] - 本周能源基础设施板块交易活跃度最高 已上市REITs本周日均成交量181.7万股，日均换手率0.7% 分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（2.8%）、中金厦门安居REIT（1.8%）、华泰江苏交控REIT（1.8%） 分板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.7%/0.8%/0.7%/1.1%/0.8%/0.5%/0.5% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.4%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（8.8%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]

文章核心观点 推荐投资Seeking Alpha排名第一的房地产投资信托基金（REIT）和第一的金融分析师，强调分析师Brad Thomas在REIT领域的影响力和受认可程度 [1] 分组1 - Brad Thomas的文章被认为应作为房地产投资单独科目在高中和大学开设 [1] - Brad Thomas的文章写作出色、内容真实且有趣，创作过程艰辛 [1] - Brad Thomas是REIT领域的权威，提供了很棒的信息和投资思路 [1] - Brad Thomas是Seeking Alpha上阅读量最高的作者之一，在REIT行业树立了值得信赖的品牌 [1]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，并注意防范回撤风险 [9][53] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 62只REITS发布第一季度公告，12单REITs发布分红公告，10单高速披露三月份运营数据，11单项目发布投资者活动或业绩说明会公告 [8][12] - 南方顺丰物流REIT于2025年4月21日在深交所上市交易，首日涨幅达13.53% [8][12] - 华泰苏州恒泰租赁房REIT发售基金份额5亿份，网下发售1.05亿份，有效认购申请确认比例为0.46101159%，向公众投资者发售4500万份，有效认购申请实际确认比为0.12051442% [8][12] - 中国泰君安东久产业园REIT（扩募）项目审核状态更新为“已反馈”，中金亦庄产业园REIT项目审核状态更新为“已通过” [8][12] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数下跌1.43%，沪深300累计上涨0.38%，中证500指数上涨1.20%，中证全债指数下跌0.05%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.11%，中证转债指数上涨0.90% [6][24] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.08、 -0.21、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33 [6] 本周REITs市场价格表现 - 本周13支REITs上涨，0支持平，52支下跌，整体下跌1.43%，南方顺丰REIT涨幅最大为13.10%，东吴苏园产园REIT跌幅最大为7.96% [28] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强（>0.8），仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.45、0.29、 -0.08、 -0.42、 -0.50、 -0.60 [34] - 近一个月高速公路、仓储物流、产业园区、消费、清洁能源、保租房、市政环保REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.81、0.56、0.21、 -0.54、 -0.74、 -0.76、 -0.76 [35] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为29.5亿（+3.4%），日均换手率为0.7%（+0.0pct） [9][42] - 各板块表现为高速公路7.1亿(+1.5%)、0.5%(+0.0pct)，生态环保1.2亿(-21.8%)、0.7%(-0.2pct)，清洁能源3.2亿(+2.2%)、0.6%(+0.0pct)，产业园区5.6亿（-24.0%）、0.7%(-0.2pct)，仓储物流7.4亿(+191.0%)、0.5%(+0.0pct)，保租房2.9亿(-2.7%)、0.7%(-0.1pct)，消费类2.0亿(-42.8%)、0.4%(-0.3pct) [9][44] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.38%到11.61%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT（11.61%）、平安广州广河REIT（10.81%），较低的有平安宁波高投REIT（0.03%）、工银蒙能能源REIT（ -1.38%） [46] - P/NAV方面，整体在0.71到1.75之间，P/NAV较高的有嘉实中国电建REIT（1.75）、华夏北京保障房REIT（1.68），较低的有平安广州广河REIT（0.88）、华夏中国交建REIT（0.71） [46] 项目审批进展 - 目前有21只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、3单仓储物流REITs、5单保租房REITs、2单消费类REITs [49]

公司财务预测与评级 - 维持首程控股2025-2026年归母净利润预测6 04亿港元及7 06亿港元不变 同比+47%及+17% [1] - 维持跑赢行业评级及目标价2 50港元 目标价对应1 8倍2025年市净率 [1] - 公司当前交易于1 2倍2025年市净率和1 1倍2026年市净率 [1] REITs市场战略布局 - 公司间接全资附属公司与中国人寿等签订合伙协议 成立合伙企业聚焦投资公募REITs [1] - 合伙企业出资总额52 37亿元 中国人寿为主要出资方占比66 83% 首景投资占比19 09% [2] - 合伙企业将通过战略配售方式投资公募REITs首次发售及扩募发售份额 并通过大宗交易及协议转让等非公开交易方式投资公募REITs流通份额 [2] - 投资范围包括产权类 特许经营权类及经营收益权类资产 重点覆盖京津冀 雄安新区 长三角 粤港澳大湾区 海南自贸区等核心区域 [2] - 截至2025年4月25日 我国共上市65单公募REITs 发行规模近1 700亿元 [2] 机器人产业投资 - 公司依托百亿机器人产业基金 积极布局人形机器人 医疗机器人等新兴科技赛道 [3] - 2025年4月14日 公司公告携手腾讯投资 新增对云鲸智能投资 [3] - 公司定位为智能基础设施服务商 [3] - 北京机器人租赁公司发布总规模达30亿元的机器人采购计划 深入布局教育 医疗 园林 养老等领域 [4] - 首程控股已于2025年2月21日成立北京首程机器人科技产业有限公司 [4]

策略报告 | 投资策略 南方顺丰物流 REIT 上市 证券研究报告 周观 REITs 南方顺丰物流 REIT 上市 市场表现方面，本周 REITs 市场下行，南方顺丰物流 REIT（+13.10%）领涨 本周（2025.4.21-2025.4.25），中证 REITs 全收益指数下跌 1.43%，REITs 总指 数下跌 1.13%，产权 REITs 指数下跌 1.24%，经营权 REITs 指数下跌 0.96%。大 类资产角度，REITs 总指数跑输沪深 300 指数 1.52 个百分点，跑输中证全债 指数 1.09 个百分点，跑输南华商品指数 2.43 个百分点。个券层面，南方顺 丰物流 REIT、中金重庆两江 REIT、易方达华威农贸市场 REIT 领涨，涨跌幅分 别为 13.10%、6.35%、4.26%。 流动性方面，本周 REITs 总体成交活跃度上升 成交额方面，本周 REITs 总成交额(MA5)为 5.89 亿元，环比上周上升 3.4%， 产权和经营权成交额(MA5)分别为 3.59 和 2.31 亿元，环比上周分别变化了 6.7%和-1.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 [5] - 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.43%，中证REITs（收盘）指数下跌1.83%，收于847点；本年中证REITs全收益指数涨幅为9.41%，中证REITs（收盘）指数涨幅为7.27% [1][2][11] - 本周恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行靠后；本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场整体回调，仅消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs回调幅度较大 [3][13] - 截至4.25，已上市REITs总市值约1895.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元；本周已上市REITs中19支上涨、46支下跌，周均涨幅为 - 0.98% [3][13] - 本周中金重庆两江产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前，华夏合肥高新REIT回调幅度较大 [3][13] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.69%/-1.73%/-1.43%/-0.31%/-1.93%/-1.03%/0.34%/-0.47% [3][13] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量210万股，日均换手率0.8% [4][16] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（8.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（2%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.8%） [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.6%）、平安广州广河REIT（10.9%）、中金安徽交控REIT（8.9%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]