行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [2][18] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期 [2][18] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [2][18] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [2][18] - 城市分化逻辑依然有效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合 [2][18] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）是重要的观察方向，且一二线城市将更受益 [2][18] - 地产作为早周期指标，具备经济指向性作用 [2][18] 春节期间新房二手房网签数据 - 2026年春节期间（2.15-2.23），样本城市新房网签成交面积为11.2万方，同比增加7.4% [1][8] - 同期，样本城市二手房网签成交面积为2.2万方，同比大幅增长96.8% [1][8] - 报告认为，由于春节假期网签活动通常暂停或规模较小，单纯讨论春节期间的成交规模或同比数据意义不大 [1][8] - 市场真实成色需关注春节后周度对齐的数据走势 [1][8] - 对比2026年春节前三周数据：新房成交面积同比分别下降24.4%、39.0%和37.1%；二手房成交面积同比分别下降3.3%、9.5%，以及微增1.1% [9] 春节期间港股行情回顾 - 2026年春节期间（2.23收盘价相对2.13收盘价变化幅度），港股房地产板块整体上涨 [1][10] - 房地产HK（中信）指数上涨2.34% [1][10][11] - 在申万房地产开发分类的80只港股中，春节期间上涨的有50只，持平10只，下跌20只 [1][10] - 在申万房地产服务分类的22只港股中，春节期间上涨的有11只，持平1只，下跌10只 [1][10] - 部分个股表现突出：盈大地产上涨21.05%，碧桂园上涨16.07%，花样年控股上涨12.00% [12] - 部分个股表现较弱：国瑞健康下跌18.55%，合景泰富集团下跌10.00% [12] - 物业板块个股涨跌互现：恒大物业上涨5.08%，而贝壳-W下跌2.72% [14] 重点公司境内信用债情况 - 本周因春节假期，无信用债发行 [15] 本周政策回顾 - 中央财办、中央农办相关负责人在《求是》发表文章，提及要妥善做好重点领域风险化解 [17] - 政策方向包括：从房地产市场供需两端发力，因城施策控增量、去库存、优供给，着力稳定房地产市场 [17] - 推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以构建房地产发展新模式为牵引推动高质量发展 [17] 投资建议与配置方向 - 配置方向建议关注以下四类标的 [2][18] - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

港股内房股市场表现 - 2月25日，港股市场内房股集体上涨，呈现普涨格局[1] - 碧桂园涨幅领先，达到8%[1] - 建发国际集团涨超6%[1] - 绿城中国涨5%[1] - 龙湖集团、金辉控股、旭辉控股集团、融信中国、中国海外宏洋集团、越秀地产、中国金茂、华润置地、融创中国等公司股价均涨超4%[1] 主要公司股价及市值详情 - 碧桂园股价上涨8.06%至0.335港元，总市值139.99亿港元，但年初至今累计下跌19.28%[2] - 建发国际集团股价上涨6.54%至15.810港元，总市值354.17亿港元，年初至今累计上涨1.02%[2] - 绿城中国股价上涨5.04%至11.470港元，总市值291.29亿港元，年初至今累计大幅上涨35.42%[2] - 龙湖集团股价上涨4.90%至10.270港元，总市值723.18亿港元，年初至今累计上涨19.98%[2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.55%至2.990港元，总市值106.43亿港元，年初至今累计涨幅高达51.01%[2] - 越秀地产股价上涨4.37%至4.780港元，总市值192.41亿港元，年初至今累计上涨20.71%[2] - 华润置地股价上涨4.33%至33.240港元，总市值2370.32亿港元，年初至今累计上涨22.21%[2] 其他公司股价及市场表现 - 金辉控股股价上涨4.85%至1.730港元，总市值69.98亿港元，年初至今累计下跌5.98%[2] - 旭辉控股集团股价上涨4.82%至0.087港元，总市值14.9亿港元，年初至今累计下跌45.96%[2] - 融信中国股价上涨4.62%至0.136港元，总市值2.29亿港元，年初至今累计上涨4.62%[2] - 中国金茂股价上涨4.35%至1.680港元，总市值227.01亿港元，年初至今累计上涨38.84%[2] - 融创中国股价上涨4.03%至1.290港元，总市值208.89亿港元，年初至今累计下跌1.53%[2] - 美的置业股价上涨3.99%至4.170港元，总市值59.86亿港元，年初至今累计上涨1.71%[2] - 新城发展股价上涨3.75%至2.490港元，总市值180.87亿港元，年初至今累计上涨21.46%[2] - 龙光集团股价上涨3.73%至1.390港元，总市值79.03亿港元，年初至今累计下跌22.35%[2]

公司债务重组进展 - 公司境内主要发债主体碧桂园地产集团有限公司和腾越建筑科技集团有限公司发布境内债务重组进展，涉及旗下9只债券 [1] - 重组主体拟对9笔标的债券进行购回，合计拟购回资金总额上限为4.5亿元 [1] - 购回登记期为2026年2月27日至2026年3月12日，购回资金兑付日为2026年4月2日 [1] 公司重组方案构成 - 根据境内债务重组议案的约定，除本次购回选项外，重组主体还将针对标的债券继续推进股票选项、一般债权选项等重组方案其他选项的申报登记相关工作 [1]

港股内房股市场表现 - 2月25日盘初，港股市场内房股板块整体走强，呈现普涨态势 [1] 主要公司股价变动 - **碧桂园**股价上涨超过6%，涨幅居前 [1] - **龙湖集团**与**旭辉控股集团**股价均上涨接近5% [1] - **融创中国**股价上涨超过4% [1]

市场表现 - 内房股股价涨幅居前，碧桂园上涨6.45%至0.33港元，建发国际集团上涨5.59%至15.67港元，旭辉控股上涨4.82%至0.087港元，龙湖集团上涨4.49%至10.23港元 [1] 近期市场状况 - 受春节假期因素影响，房地产供需两端均进入传统淡季，30大中城市商品房成交面积出现季节性回落 [1] 政策环境与展望 - 节前1月的地方两会部署“稳楼市”政策，多地明确表示将着力稳定房地产市场、推进城市更新，从稳市场和优存量两方面发力 [1] - 节后重点关注2月下旬地产销售回暖节奏及3月上旬全国两会的房地产政策定调 [1] - 当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台 [1] - 节奏上，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点” [1] 机构观点 - 天风证券指出房地产行业受季节性因素影响，并关注后续销售回暖与政策定调 [1] - 中银国际认为当前房地产行业仍然面临一定压力，但2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置 [1]

公司股价与市场表现 - 2月25日，公司股价上涨5.03%，报收4.59元/股，成交额1.36亿元，换手率1.10%，总市值126.32亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称珠海华发实业股份有限公司，成立于1992年8月18日，于2004年2月25日上市，主营业务为房地产开发与经营 [1] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发90.32%，其他7.23%，物业服务2.45% [1] 主要流通股东动态 - 南方中证500ETF（510500）为公司十大流通股东之一，该基金在三季度减持公司股份74.87万股 [2] - 截至三季度末，南方中证500ETF持有公司股份3207.45万股，占流通股比例为1.17% [2] - 以2月25日股价涨幅计算，该基金当日持有公司股份浮盈约705.64万元 [2] 相关基金产品信息 - 南方中证500ETF（510500）成立日期为2013年2月6日，最新规模1446.9亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为12.45%，近一年收益率为41.27%，成立以来收益率为182.98% [2] - 该基金基金经理为罗文杰，其累计任职时间12年313天，现任基金资产总规模1713.58亿元 [2]

市场表现 - 内房股股价出现显著上涨，截至发稿，碧桂园涨**6.45%**，报**0.33港元**；建发国际集团涨**5.59%**，报**15.67港元**；旭辉控股涨**4.82%**，报**0.087港元**；龙湖集团涨**4.49%**，报**10.23港元**[1] 近期市场状况 - 受春节假期因素影响，房地产供需两端均进入传统淡季，**30大中城市**商品房成交面积出现季节性回落[1] - 节前**1月**的地方两会部署了“稳楼市”政策，多地明确表示将着力稳定房地产市场、推进城市更新，从稳市场和优存量两方面发力[1] 机构观点与未来展望 - 天风证券认为，节后需重点关注**2月下旬**地产销售回暖节奏及**3月上旬**全国两会的房地产政策定调[1] - 中银国际指出，当前房地产行业仍然面临一定压力，防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及看跌预期可能会倒逼政策尽快出台[1] - 中银国际展望，从**2026年全年**来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置[1] - 中银国际预测，行业节奏上可能出现两个拐点，一个是一季度末左右的“**政策拐点**”，一个是四季度左右的“**基本面拐点**”[1]

房地产行业市场表现 - 2月25日，房地产指数发力上涨 [1] - 成分股中，城投控股、光明地产、ST中迪涨停 [1] - 成分股中，皇庭国际触及涨停，我爱我家涨8% [1]

公司股价与市场表现 - 2月25日，滨江集团股价上涨5.04%，报收12.09元/股，成交额1.65亿元，换手率0.51%，总市值376.17亿元[1] 公司基本情况 - 杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1996年8月22日，于2008年5月29日上市，主营业务为房地产开发和销售[1] - 公司主营业务收入构成为：房产销售98.93%，房产租赁0.44%，房产项目管理服务0.34%，酒店管理服务0.27%，其他0.02%[1] 主要机构股东动态 - 富国基金旗下的富国天惠成长混合(LOF)A/B（161005）位列滨江集团十大流通股东[2] - 该基金在第三季度减持滨江集团300万股，当前持有5000万股，占流通股比例为1.86%[2] - 根据测算，2月25日该基金因滨江集团股价上涨浮盈约2900万元[2] 相关基金产品信息 - 富国天惠成长混合(LOF)A/B（161005）成立于2005年11月16日，最新规模为211.02亿元[2] - 该基金今年以来收益率为7.2%，近一年收益率为24.28%，成立以来累计收益率为1838.7%[2] - 该基金由基金经理朱少醒管理，其累计任职时间为20年107天，现任基金资产总规模为224.83亿元[3] - 朱少醒任职期间最佳基金回报为1810.53%，最差基金回报为24.09%[3]

股价与交易表现 - 2月25日盘中，万科A股价上涨2.03%，报5.02元/股，总市值为598.92亿元，当日成交额为3.50亿元，换手率为0.72% [1] - 当日资金流向显示主力资金净流入2764.08万元，其中特大单买入9479.96万元（占比27.12%），卖出5684.46万元（占比16.26%）；大单买入9025.07万元（占比25.81%），卖出1.01亿元（占比28.77%） [1] - 截至2月25日，万科A今年以来股价上涨7.96%，近5个交易日上涨2.87%，近20日上涨4.80%，但近60日下跌17.16% [1] 公司基本概况 - 万科企业股份有限公司成立于1984年5月30日，于1991年1月29日上市，主营业务为房地产开发和物业服务 [1] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发及相关资产经营业务占80.17%，物业服务占16.23%，其他业务占3.61% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括租售同权、房地产开发概念、物业管理概念、REITs概念等 [1] 股东与股权结构 - 截至9月30日，万科A股东户数为49.32万户，较上期减少5.53%；人均流通股为19704股，较上期增加5.85% [2] - 截至9月30日，十大流通股东中，香港中央结算有限公司为第四大股东，持股1.72亿股，较上期增加1708.68万股；中国证券金融股份有限公司为第六大股东，持股1.33亿股，持股数量未变 [3] - 同期，华泰柏瑞沪深300ETF（510300）为第七大股东，持股1.16亿股，较上期减少591.63万股；南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为第八大股东，持股8602.90万股，较上期减少83.09万股；易方达沪深300ETF（510310）为第九大股东，持股8377.54万股，较上期减少266.46万股；华夏沪深300ETF（510330）为第十大股东，持股6251.58万股，较上期减少87.23万股 [3] 财务业绩 - 2025年1月至9月，万科A实现营业收入1613.88亿元，同比减少26.61%；归母净利润为-280.16亿元，同比减少56.14% [2] 分红历史 - 万科A自A股上市后累计派发现金红利1030.33亿元，近三年累计派现80.63亿元 [3]