报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在 Q2 销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，其定调和方向或影响下半年楼市表现；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有一定弹性，建议关注下周政治局会议表态，逢低配置地产股；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展等房企，贝壳等中介平台，以及华润万象生活等物管商管公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 上海徐汇拍出全国地王 - 上海六批次土拍收官，板块分化，徐家汇地块成全国地王，该地块是区域十年首宗新增宅地，容积率 1.3，限高 15 米，将成低密风貌住宅标杆，上海祺祥旺宇置业以 12.25 亿元总价、200257 元/㎡楼板价竞得，刷新全国涉宅用地成交楼面价记录 [4][13] - 拿下地王的祺祥旺宇法人和实控人为屹丰集团创始人女儿，体现实业资本对核心城市核心地块价值的认可 [4][13] 租赁住房条例正式出台 - 《住房租赁条例》落地，加速租购并举，推动租售同权，共 7 章 50 条，从规范出租承租等多方面解决租赁痛点 [5][15] - 供给端支持盘活改造房源用于租赁，推动租购住房公共服务同权，规范非居住空间出租等；企业端培育专业化租赁企业，从事转租需设资金监管账户；监管端建立租金监测和信用评价制度并分级分类监管 [5][15] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万 A 股房地产板块涨 4.1%，位列第 7；恒生港股房地产板块涨 4.2%，位列第 6 [2][16] - 本周地产涨跌幅前 5 名为中国金茂等，涨跌幅分别为 15.6%等；末 5 名为华音国际控股等，涨跌幅分别为 -12.2%等 [16] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨 4.2%，对恒生中国企业指数和沪深 300 相对收益分别为 2.4%和 2.5% [2] - 本周物业涨跌幅前 5 名为彩生活等，涨跌幅分别为 20.2%等；末 5 名为众安智慧生活等，涨跌幅分别为 -9.9%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025 年第 30 周全国 300 城宅地成交建面 667 万㎡，单周环比 10%，单周同比 -34%，平均溢价率 15% [27] - 年初至今累计成交建面 20474 万㎡，累计同比 -5.4%；中海地产等权益拿地金额位居行业前五，分别为 542 亿等 [27] 新房成交 - 本周 47 个城市商品房成交 291 万平米，周环比 15%，周同比 2%，月度累计同比 -10%，年度累计同比 -1% [33] - 一线城市周环比 -7%，周同比 -21%等；二线城市周环比 34%，周同比 14%等；三四线城市周环比 11%，周同比 3%等 [33] 二手房成交 - 本周 22 个城市二手房成交 225 万平米，周环比 -4%，周同比 -3%，月度累计同比 -3%，年度累计同比 +17% [42] - 一线城市周环比 -6%，周同比 -9%等；二线城市周环比 -2%，周同比 -6%等；三四线城市周环比 -6%，周同比 +15%等 [42] 重点城市库存与去化周期 - 本周 10 城商品房库存 1.01 亿平米，环比 0.2%，同比 -9.3%；去化周期 23.4 月，较上周 +0.4 个月，较去年同比 -1.1 个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 7 月 21 日成都取消部分住房限售政策，加大公积金贷款支持力度，二套房公积金首付比降至 20% [55] - 7 月 21 日国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，推动市场高质量发展 [55] - 7 月 23 日昆明放宽公积金住房套数认定标准 [55] - 7 月 25 日泰州公积金“提额扩面”，租房提取上限和贷款最高额提高等 [57] 地产公司动态 - 光大嘉宝股东嘉定建业与嘉定科投 5 月 6 日至 7 月 18 日减持 1498.78 万股，减持后持股比例降至 15.08% [57] - 中国金茂旗下上海金茂 7 月 23 日完成 20 亿元 3 年期无担保中期票据发行，利率 2.3% [57] - 建发国际集团 7 月 23 日按每股 15.80 港元配售 6460 万股，预计募资 10.105 亿港元用于偿债和营运 [57] 物管行业政策和新闻 - 7 月 25 日哈尔滨住建局制订《住宅项目物业服务退出工作规则》，明确物业退出分类等内容 [58] 非开发公司动态 - 7 月 18 - 24 日贝壳-W 多次回购股份，耗资 400 万等美元回购若干万股 [58] - 7 月 24 日珠江股份不超 7.4 亿定增获上交所通过 [58] 行业估值 - 报告给出 A 股地产、港股地产、港股物业 PE-TTM 图表及覆盖公司估值情况，涉及万科 A 等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [63][64][65]

报告核心观点 - 周四三大指数小幅上涨沪指重回3500点上方，预计市场有望继续震荡走强，建议关注金融、大消费、机械设备和TMT等板块 [1][5] 市场表现 指数表现 - 上证指数收盘点位3509.68涨0.48%，深证成指收盘点位10631.13涨0.47%，沪深300收盘点位4010.02涨0.47%，创业板收盘点位2189.58涨0.22%，科创50收盘点位979.99跌0.32%，北证50收盘点位1408.17跌0.16% [1] 板块表现 - 申万行业表现前五为房地产（3.19%）、石油石化（1.54%）、钢铁（1.44%）、非银金融（1.37%）、煤炭（1.10%）；后五为汽车（ -0.62%）、传媒（ -0.54%）、国防军工（ -0.41%）、电子（ -0.31%）、公用事业（ -0.30%） [2] - 概念板块表现前五为硅能源（3.39%）、有机硅概念（2.51%）、租售同权（2.45%）、信托概念（2.07%）、稀土永磁（1.95%）；后五为电子身份证（ -1.63%）、无人零售（ -1.34%）、PET铜箔（ -1.29%）、数字货币（ -1.11%）、PCB概念（ -0.97%） [2] 后市展望 - 周四市场震荡攀升沪指盘中创9个月新高，早盘震荡分化沪指再度站上3500点，银行股再度走强，光伏和稀土永磁概念股表现活跃，算力硬件概念股调整，午后三大指数冲高回落，个股涨多跌少超2900只个股上涨 [3] 政策动态 - 国务院办公厅印发通知从7个方面提出政策举措稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，推动经济高质量发展，扩大稳岗扩岗专项贷款支持范围 [4] - 北京市人民政府印发方案推动居民增收减负、优化服务消费体验、增强商品消费动能、延伸消费链条等，提出促进工资性收入增长等多项具体措施 [4] 资金与海外市场情况 - 沪深两市全天成交额1.49万亿元，较上个交易日缩量110亿 [5] - 美联储6月会议纪要显示官员一致同意维持联邦基金利率目标区间在4.25%至4.5%之间，市场认为7月降息可能性不到5% [5] 国内经济情况 - 6月CPI转正但仍偏弱，PPI同比连续4个月回落，需求不足、预期偏弱仍是核心制约，经济或仍有下行压力，增量政策仍有进一步加码空间 [5] 业绩预告情况 - 7月中下旬上市公司中报业绩预告将逐步披露，市场对业绩确定性要求提高，建议关注企业二季度业绩增速 [5]

市场表现 - 上证指数收盘报3509.68点涨0.48%成交额6131.61亿元深证成指报10631.13点涨0.47%成交额8810.09亿元创业板指报2189.58点涨0.22%成交额4194.55亿元科创50指数报979.99点跌0.32%成交额221.68亿元沪深两市合计成交14941.7亿元较上一交易日减少110.17亿元 [1] - 沪深两市2789只个股上涨2175只下跌68只涨停15只跌停 [2] 行业板块 - 房地产、煤炭、石油石化、钢铁、证券、教育、建筑装饰、有色金属、银行等行业涨幅靠前 [2] - 汽车、传媒、国防军工、珠宝首饰、电子、计算机等行业跌幅居前 [2] - 非银金融行业主力资金净流入9.9亿元医药生物、房地产分别净流入9.59亿元、9.55亿元电子行业主力资金净流出43.02亿元计算机、机械设备、传媒、国防军工、汽车净流出超20亿元 [5] 个股表现 - 华光环能、森林包装连续6天涨停渝开发、四方新材、国投中鲁连续4天涨停 [4] - 中油资本主力资金净流入7.13亿元同宇新材、中科金财、阳光电源、晶澳科技、东方财富净流入超4亿元 [8][9] - 比亚迪主力资金净流出10.06亿元胜宏科技、新易盛、ST华通、四方精创净流出超5亿元 [10][11] 龙虎榜数据 - 机构席位净买入4834.83万元晶澳科技获机构净买入1.32亿元京北方、重庆建工、汇金股份获净买入 [13][14] - 宏和科技遭机构净卖出8073.1万元跨境通、新城市、同宇新材遭净卖出 [13][14]

租售同权概念板块表现 - 截至7月10日收盘，租售同权概念上涨2.45%，位居概念板块涨幅第4位 [1] - 板块内19股上涨，德必集团、滨江集团、我爱我家涨幅居前，分别上涨11.11%、5.43%、5.23% [1] - 跌幅居前的有*ST南置、天府文旅、汇通能源，分别下跌1.95%、1.26%、0.33% [1] 概念板块涨跌幅对比 - 硅能源、房屋检测、有机硅概念涨幅居前，分别上涨3.39%、2.89%、2.51% [2] - 兵装重组概念、电子身份证、无人零售跌幅居前，分别下跌3.20%、1.63%、1.34% [2] - 租售同权概念涨幅2.45%，表现优于物业管理（1.70%）和装配式建筑（1.68%） [2] 资金流向分析 - 租售同权概念板块获主力资金净流入8.61亿元 [2] - 16股获主力资金净流入，5股净流入超5000万元 [2] - 万科A、保利发展、招商蛇口主力资金净流入居前，分别净流入2.86亿元、1.88亿元、1.76亿元 [2] - 我爱我家主力资金净流入9586.64万元 [2] 个股资金流入比率 - 招商蛇口、万科A、明牌珠宝主力资金净流入比率居前，分别为17.71%、16.94%、15.48% [3] - 财信发展、滨江集团、德必集团主力资金净流入分别为5368.27万元、4312.39万元、3264.45万元 [3][4] - 汇通能源、*ST南置、天府文旅主力资金净流出居前，分别净流出719.59万元、2398.77万元、6007.30万元 [4]

电子身份证概念板块表现 - 截至7月10日收盘，电子身份证概念下跌1.63%，位居概念板块跌幅榜前列 [1] - 板块内11只个股上涨，涨幅居前的有天融信（+3.07%）、中科江南（+2.85%）、思特奇（+1.25%） [1] - 跌幅居前的个股包括京北方（-7.11%）、东信和平（-6.95%）、楚天龙（-6.78%） [1] 概念板块涨跌幅对比 - 硅能源（+3.39%）、房屋检测（+2.89%）、有机硅概念（+2.51%）位列涨幅前三 [1] - 兵装重组概念（-3.20%）、电子身份证（-1.63%）、无人零售（-1.34%）位列跌幅前三 [1] 资金流动情况 - 电子身份证概念板块主力资金净流出16.42亿元，33只个股呈现净流出 [1] - 京北方主力资金净流出3.44亿元居首，新国都（-2.62亿元）、楚天龙（-1.69亿元）紧随其后 [1] - 中科江南获主力资金净流入3893.98万元，思特奇（+962.73万元）、南天信息（+882.97万元）亦获净流入 [1] 个股资金流向明细 - 京北方换手率19.07%，主力资金净流出3.44亿元 [1] - 新国都换手率17.28%，主力资金净流出2.62亿元 [1] - 中科江南换手率3.93%，主力资金净流入3893.98万元 [1][2]

租售同权概念板块表现 - 截至7月7日收盘，租售同权概念上涨2.20%，位居概念板块涨幅第8位 [1] - 板块内20股上涨，财信发展、*ST南置涨停，世联行、我爱我家、滨江集团涨幅居前，分别上涨4.37%、3.39%、3.20% [1] - 德必集团、张江高科跌幅居前，分别下跌0.28%、0.04% [1] 资金流动情况 - 租售同权概念板块获主力资金净流入3.92亿元 [2] - 12股获主力资金净流入，6股净流入超3000万元 [2] - 招商蛇口净流入1.37亿元居首，财信发展、万科A、我爱我家分别净流入6022.69万元、5810.51万元、5267.32万元 [2] 个股资金流入比率 - 财信发展、世联行、*ST南置主力资金净流入率居前，分别为30.86%、20.14%、16.03% [3] - 招商蛇口主力资金净流入率为12.05%，万科A为7.37%，我爱我家为8.53% [3] - 德必集团主力资金净流出2071.89万元，净流入率为-4.93% [4] 概念板块涨跌幅对比 - 中船系涨幅5.23%居首，生物质能发电、2025中报预增分别涨2.83%、2.77% [2] - 同花顺果指数跌幅1.53%居首，重组蛋白、减肥药分别跌1.42%、1.10% [2]

兵装重组概念板块表现 - 截至6月4日收盘，兵装重组概念下跌0.34%，位居概念板块跌幅榜前列 [1] - 板块内东安动力、长城军工、长安汽车等跌幅居前 [1] - 股价上涨的有3只，涨幅居前的有湖南天雁、华强科技、建设工业，分别上涨0.44%、0.18%、0.15% [1] 今日概念板块涨跌幅对比 - 啤酒概念涨幅居首达3.85%，铜缆高速连接、烟草分别涨2.90%、2.65% [2] - 兵装重组概念跌幅0.34%，在跌幅榜排名第三 [2] - 草甘膦、太赫兹、上海自贸区分别跌0.26%、0.16%、0.16% [2] 兵装重组概念资金流向 - 板块获主力资金净流出0.43亿元 [2] - 6股获主力资金净流出，长安汽车净流出2258.43万元居首 [2] - 东安动力、建设工业、长城军工分别净流出1821.91万元、443.94万元、259.08万元 [2] - 湖南天雁获主力资金净流入685.22万元 [2]

租售同权概念板块表现 - 截至4月28日收盘，租售同权概念下跌4.65%，位居概念板块跌幅榜前列 [1] - 板块内个股普遍下跌，我爱我家、世联行等跌停，德必集团、三湘印象、市北高新等跌幅居前 [1] - 仅有2只个股上涨，皇庭国际、张江高科分别上涨0.98%、0.27% [1] 今日涨跌幅居前的概念板块 - PEEK材料概念涨幅居首，上涨1.75%，可燃冰、电子竞技分别上涨1.72%、0.92% [1] - 租售同权概念跌幅最大(-4.65%)，乳业、赛马概念分别下跌4.12%、3.31% [1] - 其他跌幅较大的概念包括中韩自贸区(-3.27%)、天津自贸区(-3.22%)、房屋检测(-3.16%) [1] 资金流动情况 - 租售同权概念板块获主力资金净流出6.87亿元 [1] - 15只个股获主力资金净流出，5只个股净流出超3000万元 [1] - 我爱我家主力资金净流出2.37亿元居首，保利发展、招商蛇口分别净流出1.53亿元、9512.93万元 [1] - 皇庭国际主力资金净流入1941.53万元居首，明牌珠宝、天健集团分别净流入667.78万元、169.39万元 [1] 租售同权概念资金流出榜 - 我爱我家(-10.05%)主力资金净流出2.37亿元，换手率19.05% [1] - 保利发展(-5.14%)主力资金净流出1.53亿元，换手率1.57% [1] - 招商蛇口(-2.99%)主力资金净流出9512.93万元，换手率1.30% [1] - 南国置业(-6.47%)主力资金净流出3633.51万元，换手率8.12% [1] - 世联行(-9.96%)主力资金净流出3354.02万元，换手率5.75% [1]

小红书概念板块表现 - 截至4月28日收盘，小红书概念上涨0.08%，位居概念板块涨幅第9位，板块内23股上涨 [1] - 涨幅居前的个股包括天娱数科（涨停）、狮头股份（涨停）、ST联合（涨停），科华数据（+7.53%）、青木科技（+5.99%）、挖金客（+3.97%） [1] - 跌幅居前的个股包括中广天择（-9.07%）、易点天下（-4.77%）、锦和商管（-3.90%） [1] 资金流向 - 小红书概念板块获主力资金净流入1.61亿元，23股获主力资金净流入 [1] - 12股主力资金净流入超千万元，天娱数科净流入1.70亿元居首，每日互动（5578.01万元）、慧博云通（4526.24万元）、科华数据（3334.34万元）紧随其后 [1] - 资金流入比率方面，狮头股份（25.56%）、宣亚国际（8.99%）、亚康股份（8.29%）居前 [2] 个股资金明细 - 天娱数科主力资金净流入1.70亿元，净流入比率8.21% [2] - 每日互动主力资金净流入5578.01万元，净流入比率1.57% [2] - 慧博云通主力资金净流入4526.24万元，净流入比率6.55% [2] - 科华数据主力资金净流入3334.34万元，净流入比率1.81% [2] - 狮头股份主力资金净流入1824.74万元，净流入比率25.56% [2] - 青木科技主力资金净流入1774.73万元，净流入比率5.88% [2] 资金流出个股 - 中广天择主力资金净流出3902.79万元，净流出比率19.27% [4] - 易点天下主力资金净流出8963.72万元，净流出比率11.31% [5] - 汇洲智能主力资金净流出3157.14万元，净流出比率10.68% [4] - 浙文互联主力资金净流出2175.86万元，净流出比率7.98% [4] - 久其软件主力资金净流出1441.73万元，净流出比率4.98% [4] - 智度股份主力资金净流出1158.50万元，净流出比率9.81% [4]

天津自贸区概念板块表现 - 截至4月28日收盘，天津自贸区概念下跌3.22%，位居概念板块跌幅榜前列 [1] - 板块内天保基建跌停，津投城开、天津普林、津滨发展等跌幅居前 [1] - 股价上涨的有2只，涨幅居前的有友发集团、天津港，分别上涨2.78%、0.22% [1] 今日概念板块涨跌幅对比 - PEEK材料、可燃冰、电子竞技等概念涨幅居前，分别上涨1.75%、1.72%、0.92% [1] - 租售同权、乳业、赛马概念等跌幅居前，分别下跌4.65%、4.12%、3.31% [1] 天津自贸区概念资金流向 - 今日天津自贸区概念板块获主力资金净流出0.78亿元 [1] - 9股获主力资金净流出，5股主力资金净流出超千万元 [1] - 渤海化学主力资金净流出1703.30万元居首，瑞普生物、海航科技、津滨发展分别净流出1613.12万元、1413.14万元、1334.13万元 [1] - 桂发祥、九安医疗、友发集团主力资金净流入居前，分别净流入325.26万元、240.12万元、112.66万元 [1][2] 天津自贸区概念个股表现 - 渤海化学今日下跌4.82%，换手率6.29%，主力资金净流出1703.30万元 [1] - 天保基建今日跌停，换手率20.97%，主力资金净流出57.61万元 [1] - 友发集团今日上涨2.78%，换手率0.67%，主力资金净流入112.66万元 [1]