管理层变动 - 越秀服务和越秀房托同时更换总裁，江国雄获委任为两家公司的董事会主席及多个委员会成员 [2] - 江国雄自2020年11月起先后担任越秀地产华中区域和西南区域公司董事长、总经理，2024年12月晋升为越秀地产执行董事及联席总经理 [2][3] - 林德良辞任越秀房托董事会主席兼行政总裁，将专注于业务策略方面 [3] - 越秀房托执行董事区海晶晋升为行政总裁，并担任多个委员会成员 [4] 业绩表现 - 2024年越秀房托总收入20.32亿元，同比下降2.7%，主要因写字楼收入下降4.5%至11.50亿元 [5] - 越秀房托物业收入净额14.4亿元，同比减少2.1%，除税后亏损3.4亿元，较2023年亏损395.5万元大幅扩大 [5] - 2024年越秀服务总收入38.68亿元，同比增长20%，但净利润下降27.5%至3.53亿元，毛利率下跌3.3个百分点至23.3% [5] - 越秀服务净利润下降主要因计提2.37亿元商誉减值，剔除后核心净利润5.12亿元，同比增长5.1% [5] 业务挑战与目标 - 江国雄曾提出越秀华中区域公司"十四五"末销售额目标350亿元，其中武汉贡献超一半，但2024年中西区域销售额仅195.97亿元，武汉贡献24.08亿元 [3] - 江国雄2024年4月起担任越秀地产商业板块董事长，越秀房托和越秀服务均涉及商业管理业务 [3] - 房地产市场基本面承压，商业和物业板块行业情况未扭转，带领商业板块走出低谷是新管理层主要挑战 [1][6]

港股市场高股息策略表现 - 一季度恒生指数涨幅达15.25%，但二季度不确定性增加，机构建议配置盈利稳健的高股息公司作为底仓 [1] - 港股高股息策略长期表现优于A股和美股，但需警惕"股息陷阱"和"估值陷阱" [1][8] - 恒生高息股30指数股息率达7.0%，较恒生综合指数高3.8个百分点，且跑赢香港十年期债券收益率3.5个百分点 [5][6] 高股息行业分布 - 高股息股票集中在能源、银行、公用事业及央企领域，恒指成份股中49只股息率超4% [2] - 能源板块中中国石油、中国海洋石油、中国石化股息率超7%，中国神华股息率达8.14%并计划未来三年分红比例不低于净利润65% [3] - 银行板块汇丰控股、恒生银行股息率分别为5.93%和6.25%，建设银行、工商银行股息率超6% [4] - 公用事业领域港铁公司、中华煤气等股息率稳定在3%-5%，领展房产基金股息率达6.61% [4] 高股息个股案例 - 东方海外国际2024年累计股息1.95美元，股息率13.48% [2] - 中国宏桥2024年派息每股1.61港元，较2023年增长显著，累计分红达524.4亿港元，派息率63%超预期 [2] - 中国移动股息率达6.11%，部分央企高分红标的受市场关注 [4] 港股市场特性分析 - 港股牛市更依赖盈利贡献（49%），而A股和美股牛市估值贡献分别达74%和55% [6] - 港股存在"不确定性折价"，投资者对基本面确定性要求更高，形成高股息风格持续占优 [6][7] 高股息筛选方法 - 传统高股息策略易陷入"股息陷阱"（分红不可持续）和"估值陷阱"（缺乏增长） [8][9] - 建议采用五年平均股息率、预期股息率结合ROE稳定性等指标筛选标的 [11]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：银行业、电信运营商、高速公路、物流园、港口、大众供应链、建筑建材、轨交、教育出版、传媒、地产、公用环保、石油化工、氨基酸、大宗化工重资产 - **公司**：工行、建行、农行、皖通高速、粤高速、浙江沪杭甬、深圳国际、四川路桥、中国联塑、上峰水泥、中国中车、中国通号、思维列控、中南传媒、上海凤凰、南方传媒、新媒股份、吉比特、华润万象生活、绿城服务、滨江服务、华夏首创奥莱、华夏大悦城商业、中金硬力消费、华夏华润商业、川投能源、国投火电、华能国际、动力 a 港股、光大、北控、中国石油、梅花生物、阜丰集团、新和科技 纪要提到的核心观点和论据 1. **高股息板块投资建议** - 5月交易型投资者适当减少红利持仓，配置型投资者在红利内部切换，关注城商行、铁路公路等拥挤度不高且基本面有支撑的行业，基于市场情绪修复但关税影响仍可能反复，高股息资产相对收益有压力 [1][3] - 量化模型对红利类资产持中性态度，因红利自身趋势走平、银行间市场成交量下滑有负面影响、期限利差有正面影响 [1][6] - 险资仍买入精选高股息股票弥补现金缺口，偏好持续稳定分红和合理估值标的，回调是买入机会，2024年购买约8000 - 9000亿元红利股，未来拟将总资产5%配置于红利投资 [1][7][9] 2. **各行业表现及推荐标的** - **高速公路**：2025年一季度业绩良好，客运和货运复苏等因素使利润增长5.4%，推荐皖通高速、粤高速和浙江沪杭甬 [10][11] - **物流园**：受益于房地产边际修复和稳增长刺激消费需求，推荐深圳国际，其客户侧重内需消费，24年利润增长51%，未来三年预计合计百亿左右利润，每年9%左右高分红率 [10][11] - **港口**：受关税争端影响大，建议观望 [10] - **大众供应链**：因PMI偏弱，周期性强，保持谨慎 [10] - **建筑建材**：水泥和玻纤盈利改善，内需投资加码政策可能推迟到7月，推荐四川路桥、中国联塑及上峰水泥，四川路桥分红比例提升至60%，上峰水泥降本增效，中国联塑持续优化 [1][12] - **轨交**：确定性强，2024年铁路投资和客运量增长，预计未来两年投资规模维持在8500亿左右，设备需求高，推荐中国中车、中国通号和思维列控 [17][18][19] - **银行业**：高股息逻辑持续，区域银行业绩韧性强，大行股份行受债市投资波动影响略有分化，推荐工行、建行、农行等港股大行以及江浙和成渝地区城商行 [3][20][22] - **电信运营商**：通过新兴领域布局抵消传统业务下滑，预计2025年成本增速放缓，股息率保持在5% - 6%，建议关注年度分红股权登记时间点 [3][23][25] - **教育出版**：部分公司业绩稳健或稳中有升，2024年分红比例内生约50%，头部公司达70% - 80%，股息率普遍在3.5% - 4.5% [26][27] - **传媒**：除教育出版传统高股息公司外，新媒股份和吉比特股息率较高，值得关注 [28] - **地产**：推进物业管理和消费REITs投资机会，物业管理看好华润万象生活等三家公司，消费REITs看好华夏首创奥莱等四只 [29] - **公用环保**：水电和火电表现稳健，推荐川投能源、国投火电、华能国际，垃圾焚烧领域动力a港股等龙头公司有投资空间 [30] - **石油化工**：油价下跌投资者担忧三桶油股息，但中国石油天然气业务可支撑盈利，股价回落是买点，资源类公司矿价和股息分红率相对稳定 [31] - **氨基酸**：相关企业常年股息支付率70%左右，近期产品价格回落致短期盈利削弱，二季度预计回撤约20%，但三四季度旺季需求回升，股息率有望中长期上行 [32][33] - **大宗化工重资产**：绝对股息随盈利波动大，周期属性强，目前不值得过多关注 [34] 其他重要但可能被忽略的内容 - 4月份中证红利指数相对于中证全指超额收益先强后平，整体有3个点超额收益，体现高股息资产防御属性 [2] - 上峰水泥24年度披露六亿元分红，相当于100%分配比例，今年继续降本增效，管理端降本预计实现1 - 2亿元业绩改善 [13][14] - 公司计划未来三年将分红比例提升至不低于35%或不低于四亿元，2025年预计业绩达七亿元，股息率预计在5% - 6% [15] - 中国联塑2024年盈利16亿元同比下降，2025年预计盈利和ROE回升，股息率约5.5%，未来盈利能力和分红比例有望稳定 [16] - 三大运营商一季报收入端增长压力明显，移动业务增长遇瓶颈，但通过新兴领域布局拉动收入增长，预计2025年成本增速放缓，港股股息率保持在5% - 6% [23][24][25]

财务数据和关键指标变化 - 2025年至今已完成7000万美元收购，过去八个月完成2.69亿美元收购，收购时混合资本化率为6.7% [6] - 自去年7月通过ATM计划筹集4.75亿美元股权，目前杠杆水平为过去七年最低 [7] - Q1调整后运营资金（AFFO）为每股44美分，较去年Q1增长2.3% [22] - Q1现金租金收入为6320万美元，同比增长9.1%，季度末在租约的年度现金租金为2.439亿美元，加权平均五年现金租金年增长率为1.4% [22] - Q1现金一般及行政费用（G&A）为490万美元，占现金租金收入的7.7%，低于去年同期的7.9%，预计2025年现金G&A在1800 - 1850万美元 [22][23] - 2025年到期租约中88%的租户已续租或有意续租，季度末到期租约占年基本租金（ABR）的0.5%，2026年为2.3% [23] - 目前投资组合 occupancy为99.4%，Q1基本租金收取率为99.5%，可收回性或信用准备金及资产负债表无重大变化 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：Q1收购23处房产，价值5700万美元，加权平均租约期限为17年，80.3%的投资通过COE spec完成 [14][15] - 租户业务：最大租户为全国性品牌餐厅运营商，如Olive Garden、LongHorn和Chili's，Chili's本季度同店销售额增长31.6%，Olive Garden和Longhorn在2025年2月结束的三个月中同店销售额同比增长近12.6% [9] - 业务多元化：从成立时的418处房产增长到如今的1236份租约，Darden品牌在租金收入中的占比从100%降至47%，前五大品牌占年度基本收入的55% [10] - 行业分布：年度基本租金中67%来自休闲餐饮，11%来自快餐，汽车服务和医疗零售分别占11%和9% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期定价交易的资本化率变化不大，QSR房产单独出售时资本化率通常在5% - 6%之间 [6][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续增加收购项目储备，寻找符合质量标准和定价要求的机会，不提供收购指引 [6] - 注重通过股权销售和去杠杆化保持流动性，以应对新机会，利用ATM计划筹集资金 [7] - 投资团队耐心选择符合投资组合的项目，不盲目追逐交易，注重质量和增值 [15] - 未来继续关注全国知名品牌和优质运营商的项目，不设定投资行业目标配额，但预计长期内目标行业大致均衡 [17] - 行业竞争方面，公司认为部分同行采用杠铃策略，而自身策略更透明，收购项目经过深思熟虑 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年初延续了2024年下半年的发展势头，公司在不确定环境中处于有利地位，投资组合具有韧性，资本管理审慎 [5][12] - 虽然当前关税环境不确定，但预计餐厅行业受影响较小，服务型租户表现将优于普通零售运营商 [11] - 若经济衰退，租户表现可能会有所回落，但公司租金覆盖率有缓冲，能够应对潜在问题 [12] - 公司对未来发展有信心，有充足资金和人员，专注于寻找高质量收购机会，但市场情况仍不确定 [69] 其他重要信息 - 本季度公司决定进一步细分投资组合，披露前35大品牌，占ABR的80%以上，目标是让投资者了解租户风险 [13] - 公司采用保守会计方法，不将投资团队的薪酬成本资本化 [23] - 公司正在探索AI提高效率，加强资产管理团队建设，利用现有技术自动化部分工作 [81][82] 问答环节所有提问和回答 问题1：本季度收益率略有压缩，是否因行业竞争和关税绝缘导致资产竞争加剧？ - 公司认为主要原因是本季度QSR餐厅收购占比高，难以确定是否与竞争有关 [25] 问题2：公司增长的限制因素是什么，项目储备情况如何？ - 收购类型决定季度收购量，公司注重资产质量和资金筹集方式，过去在成本资本不合适时暂停收购，合适时积极行动 [28][29] 问题3：今年收购节奏如何，从较高基数开始后续情况怎样？ - Q4通常是公司收购旺季，但目前对下半年情况缺乏可见性，因宏观不确定性难以预测，公司有人员和资金，专注执行但不提供指引 [33][34] 问题4：本季度收购多个Burger King项目，近期有大型加盟商破产，这是个别问题还是会影响对Burger King租户的监控？ - 这是个别加盟商的特定问题，不影响对其他租户的监控 [35] 问题5：公司与其他净租赁公司在资本化率上的差异及取舍如何？ - 较高资本化率的项目通常存在行业、信用或租金等问题，公司收购项目经过审慎筛选，策略透明 [39][40] 问题6：项目储备中是否有大型交易，是否有折扣？ - 项目储备中有大型交易，但未发现投资组合折扣，部分大型交易竞争更激烈 [43][44] 问题7：如何对小型加盟商进行评估，规模如何？ - 公司的小型加盟商规模对同行来说较大，有财务数据和信用评估，加盟商信用不是主要业务，不参与帮助小型企业开展业务的模式 [47][48] 问题8：新建立的关系对新业务的贡献有多大？ - 部分业务来自新关系，但很多是长期跟踪的项目，因成本资本优势和宏观不确定性，卖家更愿意达成交易，公司扩大了收购团队，期待新成员发挥作用 [49] 问题9：近期收购项目的EBITDAR覆盖率范围是多少，餐厅和非餐厅业务是否有差异？ - 公司不按季度披露覆盖率，不同行业信用指标相似，医疗行业的指标定义较模糊 [54][55] 问题10：公司认为租约保守的上限是多少，何时会对新租约评估感到不适？ - 公司不认为有上限，会回顾放弃的项目，发现结果不佳，租金具有随机性，公司注重寻找表现好且租金合理的项目，目前保守策略有助于在机会来临时积极行动 [57][59][61] 问题11：公司目前杠杆率低，在成本资本有吸引力的情况下，如何考虑进一步去杠杆或增加负债以把握未来机会？ - 目前持有流动性成本低，ATM计划费用和折扣结构有利，公司在市场压力下保持高流动性，处于有利地位 [64][65][66] 问题12：若经济衰退，对项目储备的交易量、竞争和定价有何影响？ - 公司认为投资组合在经济衰退中表现良好，但不确定是否有收购机会，公司有资金和人员，需市场提供高质量低价项目 [67][69][70] 问题13：本季度租金收取率略有上升，目前未支付租金的租户情况如何，是否有措施提高收取率？ - 主要是一个租户未支付租金，公司有个人担保并在释放房产方面取得进展，这是个别情况 [73][74] 问题14：历史上房产置换的租金差价情况如何？ - 涉及的房产数量较少，公司不评论正在进行的租约谈判 [75] 问题15：公司在扩大收购团队和优化资产负债表的同时，是否增加其他能力或数据集用于评估？ - 公司正在探索AI提高效率，加强资产管理团队建设，利用现有技术自动化部分工作，Deal Path是业务的重要组成部分，公司可带投资者了解评估过程 [81][83][84]