分析师背景与覆盖领域 - 分析师拥有超过十年的公司深度研究经验 覆盖领域从大宗商品如石油、天然气、黄金、铜到科技公司如谷歌或诺基亚以及众多新兴市场股票 [1] - 分析师运营以价值投资为核心的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司 [1] - 分析师最青睐覆盖金属与矿业类股票 同时对其他多个行业感到自如 包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

作者背景与投资方法 - 作者自2011年高中时期开始投资 主要投资领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券[1] - 作者的投资方法纯粹基于基本面长期观点 近期策略结合长期持股、备兑认购期权和现金担保认沽期权[1] - 在Seeking Alpha平台 作者主要覆盖房地产投资信托基金和金融行业 偶尔撰写关于交易所交易基金和其他受宏观交易理念驱动的股票文章[1]

分析师背景与投资方法 - 分析师自2011年高中时期开始投资 主要投资领域包括房地产投资信托基金 优先股和高收益债券[1] - 当前投资策略结合长期股票多头头寸 备兑认购期权和现金担保认沽期权[1] - 投资分析纯粹基于基本面长期视角[1] - 在Seeking Alpha平台上的研究覆盖范围主要为房地产投资信托基金和金融板块 偶尔涉及交易所交易基金及其他受宏观交易理念驱动的股票[1] 信息披露 - 分析师声明在所提及的任何公司中均未持有股票 期权或类似衍生品头寸 并且在未来72小时内也无计划建立任何此类头寸[2] - 文章内容代表分析师个人观点 且除来自Seeking Alpha的报酬外 未就本文获得其他补偿[2] - 分析师与本文提及的任何股票所属公司均无业务关系[2] - Seeking Alpha声明 过往表现并不保证未来结果 其提供的任何内容均不构成针对特定投资者的投资建议[3] - 文章所表达的观点可能不代表Seeking Alpha的整体意见[3] - Seeking Alpha并非持牌证券交易商 经纪商 美国投资顾问或投资银行[3] - 其分析师为第三方作者 包括可能未经任何机构或监管机构许可或认证的专业投资者和个人投资者[3]

公司近期表现与背景 - Sabra Health Care REIT (SBRA) 在疫情期间受到显著冲击后，近年来复苏良好，且公司认为其仍具备大量潜力 [1] - 分析师的个人背景包括超过十年的公司深度研究经验，覆盖从大宗商品到科技等多个领域，并运营以价值投资为重点的YouTube频道，研究过数百家公司 [1] 分析师覆盖偏好 - 分析师最青睐覆盖金属和矿业类股票，但对其他多个行业也较为熟悉，例如非必需/必需消费品、房地产投资信托基金(REITs)和公用事业 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周权益市场走势结构剧烈分化权重股下跌成长方向活跃业绩期开启后或朝盈利复苏和估值修复方向轮动可关注周期品种及有涨价逻辑的品种 [2][10][12] - 上周债市短端收益率上行、长端收益率下行期限利差收窄部分资金流入债市短期资金面友好可择机把握超长端利率债波段机会 [3][13] - 美债收益率区间震荡未来或继续波动REITs全面上涨但有5单公募REITs撤回或终止 [14][15] - 2026年1月23日证监会和基金业协会发布基金业绩比较基准指引和操作细则正式稿与征求意见稿总体一致无重大调整 [16] 根据相关目录分别进行总结 每周市场观察 权益市场回顾及观察 - 上周上证综指涨0.84%、沪深300跌0.62%、创业板指跌0.34%全A日均交易额27972亿环比下降 [10] - 受政策资金巨额赎回ETF影响消费、医药、金融权重股下跌成长方向活跃商业航天板块再度走强 [10] - 上周ETF资金净流出沪深300ETF份额减少496.03亿份1月15日以来部分ETF持续净赎回未来ETF赎回对市场影响或减弱 [11] - 美国经济数据有韧性通胀未反弹本周关注美联储议息会议和科技公司财报海外地缘冲突使市场避险情绪维持 [11] 泛固收市场回顾及观察 - 上周债市短端收益率上行、长端收益率下行1年期国债收益率升至1.28%10年期降至1.83%30年期降至2.29%期限利差收窄 [13] - 股市“主动降温”部分资金流入债市央行行长提及降准降息有空间等利好使期限利差缩窄长端利率下行 [13] - 上周美债收益率震荡1年期降至3.53%2年期升至3.60%10年期走平收于4.24%未来美债或继续波动 [14] - 上周中证REITs全收益指数涨2.17%收于1047.51点各类型REITs悉数收涨但有5单公募REITs撤回或终止 [14][15] 公募基金市场动态 - 2026年1月23日证监会发布基金业绩比较基准指引基金业协会发布操作细则正式稿与征求意见稿总体一致无重大调整 [16] 基金指数表现跟踪 权益策略主题类 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |主动股基优选|2.69%|9.34%|8.90%|56.54%| [17] 投资风格类 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |价值股基优选|2.83%|6.65%|6.40%|28.73%| |均衡股基优选|3.42%|9.11%|8.78%|41.40%| |成长股基优选|2.48%|10.56%|10.29%|59.23%| [17] 行业主题类 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |医药股基优选|-2.28%|4.89%|8.27%|20.80%| |消费股基优选|2.18%|7.35%|6.96%|12.08%| |科技股基优选|1.80%|9.80%|10.62%|69.30%| |高端制造股基优选|3.08%|13.69%|12.89%|49.41%| |周期股基优选|5.47%|15.47%|14.02%|43.57%| [17] 货币增强指数 - 货币增强策略指数上周涨0.03%近一月涨0.12%今年以来涨0.09%策略运行以来涨4.57% [19] 纯债指数 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |短期债基优选|0.05%|0.12%|0.10%|4.72%| |中长期债基优选|0.16%|0.27%|0.28%|7.11%| [19] 固收+指数 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |低波固收+基金优选|0.47%|1.09%|1.09%|5.71%| |中波固收+基金优选|0.47%|1.55%|1.58%|8.01%| |高波固收+基金优选|0.70%|2.13%|2.15%|10.52%| [19] 其他泛固收指数 |指数名称|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |可转债基金优选|2.80%|8.99%|8.81%|35.20%| |QDII债基优选|-0.10%|0.07%|0.04%|10.06%| |REITs基金优选|3.52%|5.99%|5.97%|38.48%| [19]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 公募REITs四季报显示消费基础设施REITs运营数据保持较强韧性，出租率普遍高于95%，租金稳中有升[3][13] - 本周C-REITs二级市场整体上涨，数据中心和市政水利板块表现领先，能源和交通基础设施板块涨幅较小[2][12] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[3] REITs指数表现 - 截至2026年1月23日当周，中证REITs（收盘）指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点[1][10] - 同期，沪深300指数下跌0.62%，房地产（申万）指数上涨5.21%，REITs全收益指数涨幅在主要指数中排名第二[1][10] - 2026年年初至1月23日，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）但弱于恒生地产建筑业指数（+8.56%）[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情，68支上涨，10支下跌，周均涨幅为2.63%[2][12] - 板块表现分化显著，数据中心REITs板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅相对较小[2][12] - 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元[2][12] - 消费REITs四季报显示运营韧性较强，样本项目出租率整体保持在95%以上，宁波杉井奥特莱斯广场出租率达100%；华润商业REIT第四季度租金单价达436.44元/平方米/月[3][13] REITs交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量为231.1万股，日均换手率为0.8%[3][18] - 数据中心板块交易最为活跃，本周换手率达1.5%；仓储物流和消费基础设施板块换手率均为0.9%[3][18] - 个股层面，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏金隅智造工场REIT和中航易商仓储物流REIT本周日均换手率位居前三，分别为2.9%、2%和1.9%[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债内部收益率持续分化，平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）和易方达广开产园REIT（8.6%）位列前三[3][19] - P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.7至1.9之间，其中华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）和易方达华威农贸市场REIT（1.8）比率最高，华夏中国交建REIT（0.7）比率较低[3][19]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对C-REITs行业的整体投资评级 [1][3][6] 报告的核心观点 * 报告认为消费基础设施REITs在四季度运营数据端仍呈现较强韧性，出租率整体保持在95%以上，租金稳中有升 [3][12] * 报告提出当前投资策略的三条主线：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机；结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局保障房等弱周期资产；关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人 [3] REITs指数表现 * 截至2026年1月23日当周，中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点 [1][9] * 同期，沪深300指数下跌0.62%，恒生指数下跌0.36%，房地产(申万)指数上涨5.21% [1][9] * 截至2026年1月23日本年，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）和中债十年期国债指数（+0.47%），但不及恒生地产建筑业指数（+8.56%）和房地产(申万)指数（+6.66%） [1][9] C-REITs二级市场表现 * 本周（1.16-1.23）C-REITs二级市场整体上涨，78只已上市REITs中68支上涨、10支下跌，周均涨幅为2.63% [2][11] * 板块表现分化明显，数据中心板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅较小 [2][11] * 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [2][11] * 本周交易活跃度最高的是数据中心板块，日均换手率达1.5%，高于市场均值0.8% [3][17] 公募REITs四季报业绩 * 已披露四季报的消费REITs运营韧性较强，11只样本（剔除农贸市场类）出租率虽存在波动但整体均保持在95%以上 [12] * 具体项目如宁波杉井奥特莱斯广场出租率为100.00%，佛山映月湖环宇城为99.27%，长沙金茂览秀城为99.20%，青岛万象城为99.09%，济南首创奥特莱斯为99.04% [3][12] * 四季度消费REITs租金稳中有升，华润商业REIT Q4租金单价达436.44元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城分别达440及377.29元/平/月，济南及武汉首创奥莱租金水平亦修复至205、181元/平/月 [3][12] REITs估值表现 * 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）、易方达广开产园REIT（8.6%） [3][18] * P/NAV（价格与净资产价值比率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [3][18]

核心观点 - 报告维持对REITs市场的看多趋势不变，认为当前政策红利仍在兑现期且机构配置需求旺盛 [4][8] - 但经过去一周快速拉涨后，部分项目估值已处相对高点，存在追高风险，建议可待回调后参与或挖掘潜在涨幅空间更充裕的项目 [4][7][8] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - **整体表现**：过去一周（2026年1月16日-1月23日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周度涨幅为**2.17%**，收于**1047.51** [4][6] - **板块表现**：各板块全面上涨，涨幅由高到低分别为：新型基础设施（**5.88%**）、消费（**4.17%**）、仓储（**3.15%**）、市政环保（**3.04%**）、保障房（**2.56%**）、产业园（**1.88%**）、交通（**1.71%**）、能源（**0.90%**）[4][6] - **市场情绪与行情特征**：市场情绪在四季度财报披露后集中释放，行情极致抬升，部分项目价格中枢再次突破前高，甚至出现“抢跑式”上涨行情 [4][7] - **板块内部分化**：前期强势的消费与IDC（新型基础设施）板块估值进一步抬升，保障房与市政板块普涨，而其他板块项目间存在分化，其中产业园板块分化尤为极致，周度涨幅在 **-3%到10%** 不等 [4][7] - **四季度经营数据**： - **保障房**：经营指标保持小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动 [4][8] - **消费**：增速相对更明显，头部项目通过调改提升实际可租面积并维持高出租率，实现量价齐升，但部分项目受调改进程影响收入指标存在下滑 [4][8] - **产业园**：延续分化，厂房类项目整体稳健，部分研发办公类项目经营下行斜率边际放缓，从“量价齐跌”走向“以价换量”，租金收缴率年末回暖，但也有项目边际持续承压 [4][8] - **仓储**：整体面临一定压力，以价换量现象普遍但整体可控，波动有限 [4][8] - **市政环保**：中航首钢绿能项目表现突出，济南能源供热面积小幅提升 [4][8] - **高速与能源**：延续高波动趋势 [4][8] - **交易活跃度**：过去一周REITs市场日均交易额为**7.79亿元**，较前一周边际上行，其中消费与IDC板块交易活跃度明显上行 [20] 一级发行情况 - **发行状态**：过去一周无REITs更新发行状态，但上交所与深交所公布**5个项目**已终止流程 [23] - **市场规模**：截至2026年1月23日，国内REITs市场共上市**78只**，总市值**2280亿元**，流通市值**1225亿元** [23]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月19 - 23日我国已上市公募REITs二级市场价格整体上行 ，与其他主流大类资产相比回报率居中 ，产权类和特许经营权类REITs价格均上涨 ，新型基础设施类REITs涨幅最大 ；成交规模38.9亿元 ，市场交投热情和大宗交易总额较上周增加 ；一级市场无REITs产品新增上市 ，有5只REITs产品项目状态更新至 “中止” [1][11][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面 ：我国已上市公募REITs二级市场价格整体上行 ，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为2.09%和2.17% ，加权REITs指数回报率为2.52% ；与其他主流大类资产相比 ，回报率排序为黄金>可转债>REITs>A 股>原油>纯债>美股 [11] - 底层资产层面 ：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨 ，回报率分别为3.05%和1.63% ；新型基础设施类REITs涨幅最大 ，回报率排名前三的底层资产类型为新型基础设施类、市政设施类和消费类 ，回报率分别为5.88%、4.85%和4.17% [17][19] - 单只REIT层面 ：68只REITs上涨 ，10只下跌 ，涨幅排名前三的是中金重庆两江REIT、华安百联消费REIT和华泰宝湾物流REIT ，跌幅排名前三的是华安张江产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和中信建投明阳智能新能源REIT ；年化波动率排名前三的是华安百联消费REIT、南方润泽科技数据中心REIT和华泰宝湾物流REIT [22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面 ：本周公募REITs成交规模38.9亿元 ，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 ，已上市78只REITs期内总成交额38.9亿元 ，区间日均换手率均值0.80% ；成交额前三的资产类型是消费基础设施、园区基础设施、交通基础设施 ，换手率前三的是新型基础设施类、水利设施类、市政设施类 [24] - 单只REIT层面 ：成交规模和换手率表现分化 ，成交量前三的是博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、华夏合肥高新REIT ，成交额前三的是华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金普洛斯REIT ，换手率前三的是中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏金隅智造工场REIT、中航易商仓储物流REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况 ：本周主力净流入总额16870万元 ，市场交投热情增加 ；不同底层资产REITs中 ，主力净流入额前三的是消费基础设施类、交通基础设施类、能源基础设施类 ；单只REIT中 ，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、国金中国铁建REIT、华夏大悦城商业REIT [30] - 大宗交易情况 ：本周大宗交易总额8.21亿元 ，较上周增加 ，1月19日成交额最高 ；单只REIT中 ，大宗交易成交额前三的是中信建投国家电投新能源REIT、鹏华深圳能源REIT、国金中国铁建REIT ，对应平均折溢价率分别为0.00%、 - 0.47%、 + 0.20% [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2026年1月23日 ，我国公募REITs产品78只 ，合计发行规模2017.49亿元 ，交通基础设施类发行规模最大 ，园区基础设施类次之 [35] - 本周无REITs产品新增上市 [35] 待上市项目 - 14只REITs待上市 ，12只为首发 ，2只为待扩募 ，另有5只REITs项目状态为 “中止” [39] - 本周5只REITs项目状态更新至 “中止” [39]

分析师背景与投资理念 - 分析师Austin Rogers是房地产投资信托基金专家 拥有商业房地产专业背景[2] - 其投资目标是生成最安全且不断增长的被动收入流 专注于高质量股息增长型股票[2] - 理想持有期为“终身” 投资重点在于投资组合的收入增长而非总回报[2] 投资组合构成 - 分析师披露其通过股票所有权、期权或其他衍生品 对一系列公司拥有多头持仓[3] - 持仓公司覆盖多个领域 包括房地产投资信托基金如ADC、EGP、CTRE、VICI、AMT、MAA、DOC、AMH、PSA、IVT、REG、AHR[3] - 持仓还包括商业发展公司如MAIN、CSWC、ARCC、TRIN、HTGC 以及多种基金和优先股如PFFA、LANDO、REGCO、BIPI、BNJ、BEPH、CWEN.A、HASI、EPD、BEP、CGDG、CLOA、DGRO、DVY、VGUS、ICSH、KIM.PR.M、AMH.PR.G、AHH.PR.A、CTO.PR.A[3] 相关研究服务 - Austin Rogers是投资团体“High Yield Landlord”的撰稿人 该团体是Seeking Alpha上最大的房地产投资社区之一 拥有数千名成员[2] - 该服务提供全球房地产投资信托基金领域的独家研究、多个实盘投资组合、活跃聊天室以及与分析师直接沟通的渠道[2] - 该服务提供为期两周的免费试用 以接触其全部投资组合和当前首选标的[1]