公司表现 - Prologis Inc (NYSE: PLD) 在通常增长缓慢的REIT行业中一直是增长较快的公司之一 [1] - 即使在关税不确定性的背景下 PLD 仍持续发布稳健的财务业绩 [1] 分析师背景 - Julian Lin 是 Best Of Breed Growth Stocks 投资团队的领导者 专注于筛选可能大幅跑赢标普500的高alpha股票 [1] - 其投资方法结合成长性原则与严格估值门槛 在传统安全边际基础上增加额外筛选层 [1] - 研究范围包括：独家高确信度选股 完整个股研究报告 实时交易警报 宏观市场分析 行业专项报告 以及过滤观察清单 [1] 投资策略 - 分析师寻找具有长期增长潜力的行业中 那些拥有强劲资产负债表和管理团队的被低估公司 [1] - 采用自下而上的研究方法 重点关注具备长期增长跑道的板块 [1] 注：文档2和文档3内容均为披露声明 根据任务要求不予总结

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - REITs业绩补偿条款分为原始权益人差额补足和扣减运营管理机构激励管理费两类 前者可补足可供分配金额的30%-50% 对投资者保护效果较好 后者可补足约6% 前者是主要部分 [2][23] - 原始权益人差额补足主要针对已知经营风险或周期性行业 按当前情况能完全补足投资者预期收益 需注意少数个券原始权益人限售期小于业绩补偿承诺期的减持风险 [2][23] - 2024年以后发行的REITs普遍设置激励管理费扣费机制 扣减至浮动管理费为0后一般不再扣减 最多可为投资者弥补6%的可供分配金额 [23] 根据相关目录分别进行总结 2024年以后，公募REITs业绩补偿条款越来越多见 - 2023年以来部分REITs经营不及预期 为提升投资者信心 除扩大招商和提升运营效率外 采取原始权益人增持基金份额、租户或运营管理机构提供一次性补偿等措施 但一次性补偿以原租约为限 无法补足含涨租和续租预期的业绩 [3] - 列举建信中关村、华安张江产园、嘉实京东等REITs业绩不达预期情况、行情冲击及业绩补偿措施 [4] 原始权益人差额补足 - 原始权益人差额补足指基金管理人预测上市前5年（或前3年）可供分配金额 实际未达预期时 原始权益人或一致行动人以分红为限补足差值 预测及业绩保障期以5年为主 [5] - 该条款用于补偿已知经营风险或弱化周期性行业现金流波动、提升资产认可度 如嘉实物美消费REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT补偿经营风险 2024年以来成立的8单产业园REITs中有5单提供差额补偿 [6] - 对比24年以来成立的产业园REITs 设立差额补偿条款的个券底层资产经营略弱 但长期看资产质量差距不大 区位和资产体量无明显差异 [6] - 差额补足条款对投资人的保护效果与原始权益人限售期能否覆盖业绩承诺期、原始权益人持有份额占比与可供分配金额完成度有关 实操中原始权益人减持倾向不强 目前多数情况下差额补足条款能保障投资者预期收益 [11][12] 扣减运营管理机构激励管理费 - REITs基金管理费由固定管理费、基础管理费和激励管理费组成 激励管理费多与收入/现金流预期差相关 未达预期时可能扣减 [16] - 激励管理费计费基数一般是财务指标预期差 费率一般在15%-20% 2024年以后成立的个券普遍设置扣费机制 [17][18] - 2024年有11只REITs扣减激励管理费 金额在4万-1021万不等 最多占可供分配金额6%左右 扣减一般以浮动管理费为限 少数会扣至负值 个别留至下期抵扣 [19] 总结 - REITs业绩补偿条款分为原始权益人差额补足和扣减运营管理机构激励管理费 前者对投资者保护效果好 后者补足比例约6% [23] - 原始权益人差额补足针对特定情况 按当前情况能补足投资者预期收益 需注意少数个券限售期问题 [23] - 2024年以后发行的REITs普遍设置激励管理费扣费机制 扣减有一定规则和限度 [23]

公募REITs市场动态 - 3只公募REITs因价格涨幅过大触及停牌规则 国泰君安济南能源供热REIT自6月17日起停牌1天并于次日复牌 [1] 机器人产业人才供需 - 2025年前5个月国内机器人产业招聘职位数同比增长6% 求职人数同比增长32% 人形机器人领域招聘职位数同比暴增409% 技术岗位占比超60% [1] 存储芯片市场行情 - DDR4内存条报价持续上调 部分PC DDR4产品价格调涨超50% 但渠道市场成交已现乏力 [1] 抗流感药物市场变局 - 奥司他韦面临价格调整或被暂停挂网 东阳光药旗下"可威"品牌在列 该药在集采后价格从13 01元/片降至0 99元/片 降幅达92% [2] 磁悬浮技术突破 - 湖北东湖实验室实现1 1吨试验车在1000米距离内加速至650公里/小时 百公里加速不到1秒 制动距离仅200米 [2] 半导体行业动态 - Meta计划2025年Q4推出由博通设计的AI ASIC芯片MTIA T-V1 性能预计超越英伟达Rubin AI GPU [3] - 蚂蚁集团入股具身智能公司灵心巧手 该公司注册资本从661 5万元增至720 8万元 [3] 游戏公司股权变动 - 羊了个羊创始人张佳旭175万股权被冻结 包括北京简游科技100万股权及天津简乐企管75万股权 [3][4] 新能源汽车资本动向 - 王兴减持理想汽车573 7万股套现超6亿港元 持股比例降至20 61% 年内已累计套现超13亿港元 [5] - 曹操出行启动港股IPO 拟募资18 53亿港元 估值228 23亿港元 引入奔驰/国轩高科等6家基石投资者认购9 52亿港元 [5] 证券行业人事变动 - 原浙商证券总裁王青山起诉老东家 案件涉及劳动争议 [6] 汽车行业债务问题 - 华泰汽车集团及张秀根等被恢复执行13亿元 公司现存被执行人信息9条 被执行总金额超29亿元 [6] 生物科技企业处罚 - 江苏博瑞思康生物科技因串标/虚假投标被终身禁止参加军队采购 法定代表人周松及股东高逸飞关联企业同步受限 [7] 半导体企业IPO进展 - CPU厂商兆芯集成科创板IPO获受理 为未盈利硬科技企业 [8] 上市公司高管变动 - *ST松发董事袁立/监事黄键/副总章礼文集体辞职 [8] 能源企业运营数据 - 中国神华5月煤炭销售量3250万吨同比减少10 7% 总发电量152 2亿千瓦时同比减少9 1% [8] 重大项目中标 - 中天科技中标国内外通信/电力项目合计36 17亿元 占2024年营收7 53% [9] 债券发行获批 - 设计总院获准发行不超过10亿元科技创新公司债券 [10] 新能源汽车融资 - 众泰汽车拟定增募资10亿元 投向具身智能机器人和汽车智驾核心零部件研发 [11] A股市场表现 - 沪指微跌0 04% 两市成交额1 21万亿元 脑机接口/油气/核污染防治板块领涨 创新药/游戏板块跌幅居前 [12]

报告核心观点 - REITs指数延续涨势，产权类本周表现突出，市场活跃度有所回升；H酸价格中枢有望上行，活性染料一体化产能企业将更受益；北交所本周放量下跌，但中长期仍具配置价值；新材料行业受下游应用催化，迎来景气周期；本周流动性走势分化，机构行为量化指标有相应变化 [3][9][12][25][26] 各报告总结 REITs指数延续涨势，产权类本周走强——资产配置报告 - 一级市场两单项目状态更新，截至2025年6月13日，无已申报项目，有2单已受理、1单已问询、8单已反馈、5单已通过审核等待上市，本周审核状态更新项目2单 [3] - 二级市场REITs指数表现领先，本周中证REITs全收益指数上涨0.69%，优于红利指数等，REITs总市值升至2040.81亿元，日均换手率为0.61%，市场交投活跃度略有上升 [3] - 保障性租赁住房领涨，产权类REITs加权平均周涨跌幅为0.95%，优于特许经营权类，保障性租赁住房板块涨幅1.54%领先，华夏基金华润有巢REIT和华安百联消费REIT领涨 [4] - 市政环保水利换手率居前，园区基础设施成交量领先，市政环保水利板块周度换手率1.01%领先，园区基础设施类REITs周成交量1.93亿份居首 [4] - 产权类与特许经营权类估值差异持续，截至6月13日，产权类REITs现金分派率均值3.78%，特许经营权类为8.05%，中债REITs估值收益率产权类高于特许经营权类，PV乘数特许经营权类低于产权类 [4] H酸价格中枢有望上行，活性染料一体化产能更受益——行业动态研究 - 2025年6月13日，H酸市场均价为41750元/吨，较2025年1月初上涨5750元/吨 [6] - 供需持续趋紧，H酸价格中枢有望上行，全球产能集中在我国和印度，国内部分企业停产或低开工率，有效产能不足6万吨，市场供应缺口超10%，近期安全督导检查或加强，下游需求刚性，供需趋紧状态将维持 [7][8] - 成本端有力支撑，活性染料一体化产能更受益，中国染料行业处于产业升级和洗牌阶段，产品价格承压，H酸占活性染料总成本30%-50%，活性染料价格有望上行，预计浙江龙盛等企业受益 [9] - 首次覆盖，对活性染料行业给予“推荐”评级 [9] 本周北交所放量下跌、交大铁发正式上市，下周广信科技申购——北交所行业普通报告 - 北交所行情简述，截至2025年6月13日，北证A股成分股267个，平均市值30.46亿元，本周北证50指数涨跌幅-3.11%，日均成交额326.03亿元，较上周上涨31.28%，区间日均换手率3.67%，环比+0.71pct；本周个股上涨106只、下跌160只、平盘1只，上涨比例39.70%，周环比下降28.34pct；本周涨跌幅前五行业为石油石化等，后五行业为美容护理等 [11] - 本周北交所新股，交大铁发6月10日上市，本周新增一家企业上会通过、一家企业提交注册，下周上会2家、申购1家、上市0家 [12] - 投资策略，本周北交所整体走弱，呈放量下跌，短期波动不改中长期配置价值，继续看好2025年北交所板块投资价值，建议关注低估值和主题映射类优质标的 [12][13] 全球首个AI芯片设计系统发布——行业周报 - 核心逻辑，新材料是化工行业未来重要方向，处于下游需求增长阶段，国内新材料有望迎来加速成长期，筛选重要领域，追踪相关新材料公司 [14] - 电子信息板块，重点关注半导体材料等，6月11日全球首个基于人工智能技术的处理器芯片软硬件全自动设计系统“启蒙”发布，在CPU自动设计和基础软件方面取得显著成果 [15][16] - 航空航天板块，重点关注PI薄膜等，6月11日中国航空工业集团自主研制的大型水陆两栖飞机AG600获颁中国民航局生产许可证，标志迈入批量生产阶段 [17][18] - 新能源板块，重点关注光伏等，国际能源署预测2025年对电解项目投资60亿美元，蓝色氢能投资不到20亿美元，全球对清洁氢投资将增长70% [19][20] - 生物技术板块，重点关注合成生物学等，6月11日广东省人民政府办公厅印发《广东省全域“无废城市”建设工作方案》，提出不同阶段建设目标 [21][22] - 节能环保板块，重点关注吸附树脂等，6月11日工业和信息化部办公厅等发布开展生物制造中试能力建设平台培育工作的通知，提出培育重点 [23][24] - 行业评级及投资策略，维持新材料行业“推荐”评级 [25] 机构行为每周跟踪——债券研究周报 - 机构资金跟踪，本周流动性走势分化，R007收于1.58%，较上周增加3BP，DR007收于1.50%，较上周减少3BP，6个月国股转贴利率收于1.09%，较上周减少5BP [26] - 机构行为量化指标，本周绩优利率债基金久期较上周减少0.05，“资产荒”指数下行，全市场杠杆率较上周增加0.3个百分点，收于107.5%，全市场产品破净率较上周下行，为1.8% [27]

作者背景与投资理念 - 分析师为iREIT+Hoya Capital投资集团贡献分析师 专注于股息投资策略 投资领域包括优质蓝筹股 商业发展公司(BDC)和房地产投资信托基金(REITs) [1] - 采用买入并持有投资策略 注重资产质量而非数量 计划在5-7年内通过股息收入补充退休资金并实现财务自由 [1] - 目标受众为工薪阶层和中产阶级投资者 致力于帮助其构建高质量派息公司投资组合 [1] 披露声明 - 分析师确认在所提及公司中未持有任何股票 期权或类似衍生品头寸 且未来72小时内无相关头寸建立计划 [2] - 文章内容为分析师个人观点 除Seeking Alpha平台外未获得其他补偿 与所提及公司无商业关联 [2] - Seeking Alpha声明其非持牌证券交易商 经纪商或美国投资顾问 平台分析师包含专业投资者和个体投资者 可能未获得机构或监管机构认证 [3]

市场整体表现 - 2025年6月9 - 13日，中证REITs全收益指数收于1114.86点，周度上涨0.69%；中证REITs（收盘）指数收于886.31点，周度上涨0.51%[1] - 我国REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2041亿元，环比上涨0.99%[1] - REITs各资产板块均上涨，整体跑赢权益、债券市场和沪银，跑输黄金[1] 二级市场情况 - 扩募概念保租房项目强势领涨，租赁住房REITs板块涨幅1.43%，华夏基金华润有巢等涨幅居前[7] - 华夏基金华润有巢等3只REITs领涨，招商高速公路等3只REITs领跌[10] - 市场整体成交活跃度高，日均成交额5.48亿元、日均成交量1.19亿份、日均换手率0.61%，环比上升[14] 一级市场情况 - 2025年以来8个项目上市，募集资金134亿元，年内潜在发行项目12 - 15单，预计总发行规模200亿元以上[29] - 华夏北京保障房REIT完成保障性租赁住房REITs扩募发售，中金厦门安居REIT扩募申请获交易所审核反馈[34] 本周其他要闻 - 易方达深高速REIT 5月日均收费车流量和路费收入有环比变动[38] - 多家REITs拟举办投资者开放日活动[38]

投资策略 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 采用长期基本面分析方法进行投资决策 [1] - 结合长期股票持仓与备兑认购期权和现金担保看跌期权策略 [1] 研究领域 - 主要关注房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔研究交易所交易基金(ETF)和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1] 投资经历 - 自2011年高中时期开始投资 [1] - 多年来持续保持对市场和经济的浓厚兴趣 [1]

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公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数上涨1 58%，中证REITs（收盘）指数上涨1 55% [1] - REITs总指数跑赢沪深300指数0 69个百分点，跑赢中证全债指数1 41个百分点，跑输南华商品指数0 24个百分点 [1] - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，达2019 9亿元 [2] - 全市场66只REITs中54只环比上涨，12只下跌 [1][3] 细分资产表现 - 交通基础设施和市政水利板块表现较优 [1] - 产权类REITs上涨0 9%，经营权类REITs上涨3 2% [2] - 高速公路板块连续第3周领涨，总回报指数涨幅达3 34% [2] - 涨幅前三均为高速公路REITs：招商高速公路REIT（7 96%）、华泰江苏交控REIT（5 9%）、平安宁波交投REIT（5 84%） [1][3] - 跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（-1 22%）、华夏金隅智造工场REIT（-1 07%）、华泰南京建邺REIT（-1%） [1] 流动性与资金动向 - 上周成交规模20 9亿元，水利设施类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三：华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏中国交建REIT [6] - 成交额前三：华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT [6] - 主力净流入总额905万元，交通基础设施类净流入额最高 [7] 政策与行业动态 - 上海市发改委推动REITs提质扩容，建立动态储备机制 [8] - 4单项目提交监管问询反馈，估值均调降：创金合信首农产业园REIT（-7 1%）、华夏华电清洁能源REIT（-0 3%）、南方万国数据中心REIT（-11 9%）、南方润泽科技数据中心REIT（-11 4%） [9] - 中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会注册批复 [9] - 28只REITs处于待上市状态（16只首发，12只扩募） [9]

市场表现 - 6月6日沪指涨0.04%，深成指跌0.19%，创业板指跌0.45%[2] - 6月6日上证净流入70.04亿元，深证净流入5.75亿元[3] - 周五市场震荡收十字星，量能不足，短期回调预期明显[1] 消息面 - 香港《稳定币条例》8月1日生效[4] - 5月全球制造业PMI为49.2%，连续3个月低于50%[4] 行业动态 - 5月餐饮业表现指数49.42，现状指数44.61环比上升1.27，预期指数54.22高于中性水平[7] - 中国汽车行业兼并重组浪潮不可避免[8][9] - 今明年水利建设项目可新增非常规水利用能力超3亿立方米/年[10] 基金动态 - 财政部研究制定、修订全国社会保障基金境内投资管理办法[11] - 四年公募REITs总市值首破2000亿元[13]