公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]

公募REITs市场发展概况 - 公募REITs问世四年总市值突破2000亿元，上市产品达66只，成为亚洲第一 [1] - 2021年首批9只REITs上市时总市值仅300多亿元，2025年6月20日总市值达2066亿元，较上年同期接近翻倍 [2] - 中证REITs全收益指数2025年以来涨幅超16%，华夏大悦城商业REIT等3只产品涨超50% [5] 政策推动与制度完善 - 2024年7月《通知》将底层资产扩容至13大类，覆盖交通、能源、市政等传统及新型基础设施 [1][2] - 2024年2月《会计类第4号》明确REITs权益工具属性，允许计入FVOCI科目，降低机构投资者业绩压力 [2] - 政策推动下市场进入常态化阶段，预计未来1-2年维持高估值，板块分化持续 [5] 底层资产多元化进展 - 底层资产从首批4类拓展至保障性租赁住房、消费、新能源等13大类 [1][3] - 汇添富九州通医药REIT和国泰君安济南能源供热REIT认购倍数达1192倍和813倍，二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [3] - 2025年6月获批首批数据中心REITs，监管层表态支持科技企业利用数据资产等开展REITs融资 [3] 投资者结构与分红表现 - 投资者结构涵盖产业资本、券商、保险等七类主体，需进一步丰富持有型与交易型策略 [4] - 2021-2025年累计分红近220亿元，年度分红从2021年6.92亿元增至2024年83.87亿元，2025年前6月达44.12亿元（同比+33%） [4] - 当前分红率3%-5%的REITs吸引力提升，部分产品收益率已低于3%，反映稳定分红资产供不应求 [5] 市场定位与未来展望 - 低利率环境下公募REITs在大类资产配置中战略地位提升，中长期配置吸引力刚崭露头角 [1][5] - 中金公司认为市场仍处于固收资金抢配高息资产逻辑，未来投资价值有望进一步释放 [5]

公募REITs市场发展 - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 达到2019 91亿元 [1] - 全市场已成立66只公募REITs 首发募集总规模1744亿元 [1] - 今年以来新成立7只公募REITs 发行规模113亿元 [1] 新发公募REITs项目动态 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价 询价区间2 754元/份—3 366元/份 发售份额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份 基础设施资产涵盖6个物流项目 总建筑面积30 54万平米 可租赁面积29 97万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT新购入上海康桥项目 建筑面积18 24万平方米 可出租面积10 46万平方米 [3] 细分领域首单REITs创新 - 易方达华威市场REIT为全国首单农贸市场公募REITs 网下认购倍数78 718倍 公众认购倍数407 025倍 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT为首单供热基础设施REITs [4] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类REITs [4] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链REITs [4] - 南方润泽科技数据中心REIT为首单数据中心公募REITs 正在申报 [4]

公募REITs市场扩容 - 截至6月5日公募REITs总市值达2019.91亿元突破2000亿元大关 [1] - 2025年以来共成立7只公募REITs发行总规模113亿元 [1][6] - 全市场已成立66只公募REITs首发募集总规模1744亿元 [6] 三单公募REITs新进展 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价询价区间2.754-3.366元/份发售总额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份覆盖6个物流项目总建筑面积30.54万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募获批新购入上海康桥项目建筑面积18.24万平米 [4] 细分领域首单REITs加速推出 - 易方达华威市场REIT网下认购倍数78.718倍公众认购倍数407.025倍创消费类纪录 [6] - 国泰君安济南能源供热REIT成为首单供热基础设施REITs [6] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类项目 [6] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类项目 [6] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链项目 [6] - 南方润泽科技数据中心REIT正在申报将成为首单数据中心项目 [6] 政策支持与市场展望 - 上海发改委提出推动基础设施REITs提质扩容 [7] - 广东发文支持民间资本项目发行基础设施REITs [7] - 业内人士预计公募REITs资产类型将更加丰富市场规模将再上新台阶 [7]

公募REITs市场概况 - 国内公募REITs自2021年试点后进入常态化发行阶段，截至2025年2月20日已发行63只产品，累计募资1,683.74亿元，底层资产覆盖产业园区、高速公路、保障性住房等领域 [1] - 2024年中证REITs全收益指数全年上涨12.31%，其中产业园板块部分产品涨幅超40%，成为低利率环境下的突出品类 [1] - 2025年一级市场发行热度高涨，国泰君安济南能源供热REIT公众认购倍数达813倍，汇添富九州通医药REIT认购倍数达1192倍，创历史新高 [2] 公募REITs受关注的核心原因 - 不动产投资门槛提高背景下，REITs成为家庭资产配置的"平替"工具，提供参与不动产投资的便捷渠道 [4] - 产品设计具有"包租婆"属性，通过"公募基金+ABS"结构让投资者分享底层资产租金收入，满足稳定现金流需求 [4] - 以汇添富九州通医药REIT为例，投资者通过持有基金间接成为武汉医药仓储物流项目的"房东"，定期获取分红 [4] 投资者参与公募REITs的三大策略 打新策略 - 当前市场存在"资产荒"和供给稀缺，打新胜率超80%，但公众认购份额分配较少，如国泰君安济南能源供热REIT上市首日大涨30% [8] - 需警惕分红率低于市场平均水平或受经济周期影响的项目破发风险，已上市60只产品中有4只出现上市即破价情况 [9] 二级市场交易 - 价格波动受宏观环境和行业政策影响，但市场流动性不足可能导致短期持有体验不佳 [10] - 政策持续优化有望引入更多资金增强流动性，未来可能出现REITs ETF等创新产品 [10] 长期持有策略 - 监管要求收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，优质REITs如富国首创水务REIT持有3年总收益达22.77%，年化5.9% [11] 市场前景展望 - 低利率环境下REITs兼具股债特性，政策扶持和需求推动将维持2025年一二级市场供需两旺格局 [12][13]

5月7日下午，2024年度沪市主板集体业绩说明会新质生产力之民营活力专场活动召开，本次活动采用线 下与线上相结合的方式举行，吸引了众多投资者参与。九州通（600998）董事长刘长云，九州通副总经 理全铭，九州通财务总监夏晓益，以及九州通独立董事陆银娣出席了本次活动。 活动伊始，九州通董事长刘长云首先介绍了公司的经营情况。随后，九州通副总经理全铭从公司概况、 经营情况和经营成果三方面介绍了公司发展相关情况。 经营业绩方面，公司2024年年报及2025年第一季度业绩均"稳"中有"进"。2024年营收达1,518.10亿元， 归母净利润25.07亿元，扣非归母净利润18.14亿元。如剔除上年季节性疾病等特定因素影响，公司2024 年营收同比增长2.58%，归母净利润同比增长39.88%，扣非归母净利润同比增长14.89%。2025年第一季 度，公司实现营收420.16亿元，较上年同期增长3.82%，归母净利润约9.70亿元，较上年同期增长 80.38%。 公司高度重视股东回报，2024年度，公司拟向全体股东每10股派发现金红利2.00元(不含回购股份)，拟 派发现金红利共计9.97亿元，加上已实施的回购股票资金2. ...

5月7日下午，2024年度沪市主板集体业绩说明会新质生产力之民营活力专场活动召开，九州通 （600998）董事长刘长云、副总经理全铭出席了本次活动，并围绕公司2024年经营情况、"三新两化"战 略转型成效及未来发展规划等问题与投资者进行了充分交流。 有投资者提问称，九州通此前挂牌国内首单医药仓储物流公募REITs，近期又完成国内首单医药仓储物 流Pre-REITs基金设立，通过双上市平台，对公司有哪些助益？ 公司回复称，作为国内医药行业仓储设施首单公募REITs，以及湖北省首单民营企业公募REITs，汇添 富九州通医药REIT的发行具有重要的示范意义，九州通现已成为医药行业首家建立"股权+资产双上 市"平台的企业，也为医药流通企业盘活资产树立了行业标杆。 对于公司来说，公募REITs发行作为公司重大转型战略之一，助力公司盘活医药仓储物流资产及配套设 施，回笼权益性资金，促进公司主营业务的快速发展；同时，可显现公司持有优质医药物流仓储资产的 公允价值，进而提升公司的市场价值，实现九州通和公募REITs"双上市"平台的协同共赢。 4月28日晚，九州通发布2024年年报及2025年第一季度报告，公司业绩"稳"中有" ...