首批数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日报5.850元，较发行价4.500元上涨30%，换手率25.08%，成交额4.28亿 [1][2][4] - 南方万国数据中心REIT上市首日报3.9元，较发行价3.000元上涨30%，换手率24.19%，成交额2.23亿 [1][3][4] - 两单REITs合计募资69亿元，公众认购倍数分别达317.95倍和455倍，显示市场高度追捧 [5] 底层资产详情 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽科技ICFZ A-18项目，位于京津冀枢纽节点，机柜5897个，上架率超99%，IT总功率42MW [5] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山花桥国金数据项目，占地2万㎡，机柜4192个 [5] 行业意义与政策背景 - 数据中心REITs标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"转型，契合金融支持科技创新的政策导向 [6] - 公募REITs可帮助相关公司构建"重资产+轻资产"协同模式，提供持续融资平台 [5] 公募REITs市场动态 - 2023年截至8月8日已成立14只公募REITs，总募资278亿元，平均单只募资20亿元 [3][8] - 年内创新品种频出，包括首单农贸市场、供热、医药仓储、汽车制造产业链等主题REITs [9] 战略投资者结构 - 南方润泽科技REIT战配机构75家，涵盖产业资本、保险、券商、私募等多元类型 [10][11][12][13][14][15][16][17][18] - 南方万国数据中心REIT战配机构53家，限售期12-36个月不等，含北京金控资本、中英人寿等 [19][20][21][22][23][24][25]

市场发展规模与历程 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市 总市值300多亿元 截至2025年6月20日已上市66只产品 总市值达2066亿元 较上年同期接近翻倍 [1][4] - 四年间市场规模从试点突破至2000亿元以上 呈现加速跃迁式发展 [1] - 底层资产类型从首批4类（产业园区、仓储物流、生态环保、交通）拓展至保障性租赁住房、消费、新能源、水利、市政等多元领域 [4] 政策环境与制度演进 - 2024年7月国家发展改革委发布通知 推动公募REITs项目常态化发行 底层资产扩容至13个大类 覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等领域 [2] - 2024年2月证监会明确公募REITs权益工具属性 允许投资者将REITs投资作为权益工具调整计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表的影响 [2] - 会计政策调整后 机构投资者长期持有意愿增强 业绩压力降低 [3] 资产类型创新与市场表现 - 新资产类型项目受市场青睐 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [4] - 首批数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）于2025年6月18日获批注册 证监会支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展REITs融资 [5] - 2025年以来中证REITs全收益指数涨幅达16.2% 华夏大悦城商业REIT等3只消费类产品涨超50% 全市场66只产品中除1只微跌外均上涨 [6] 分红机制与投资收益 - 公募REITs需将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配 2021年至2025年累计分红金额接近220亿元 其中2021年6.92亿元、2022年18.46亿元、2023年66.14亿元、2024年83.87亿元、2025年44.12亿元（上年同期33.14亿元） [6] - 分红金额逐年增长 分红率稳定在3%-5% 部分产品收益率已低于3% 反映稳定分红资产供不应求 [6] 投资者结构与资金配置 - 投资者类型包括产业资本、券商、保险、信托、私募、银行理财、个人等 呈现生态共荣格局 [1][5] - 会计政策调整驱动保险机构及券商自营增加自有资金配置 成为潜在长线增量资金 [2] - 需进一步提高投资者结构丰富度 平衡持有型与交易型策略以激活流动性 [5] 市场前景与估值趋势 - 低利率环境下公募REITs被更多资金认可 在大类资产配置中战略地位提升 [1] - 市场供需矛盾存在 政策红利持续释放 预计未来1-2年内维持高估值 板块分化持续 [7] - 固收资金抢配高息资产逻辑短期主导市场 中长期配置吸引力刚崭露头角 [7]

市场发展概况 - 公募REITs问世四年总市值突破2066亿元 较上市首日300多亿元接近翻倍 产品数量达66只 成为亚洲第一市场 [1][4] - 2021年以来累计分红金额接近220亿元 分红金额逐年增长 2025年以来分红44.12亿元 较2024年同期33.14亿元显著提升 [1][7] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超16% 66只产品中除1只微跌外全部上涨 3只产品涨幅超50% [7] 政策支持 - 2024年7月出台常态化发行通知 底层资产扩容至13大类 覆盖交通/能源/市政/数据中心等新型基础设施 [2] - 2024年2月会计新规明确REITs权益工具属性 允许计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表影响 [3] - 政策红利期持续 证监会支持科技企业利用数据资产开展REITs融资 首批两只数据中心REITs获批 [2][5] 资产类型拓展 - 底层资产从首批4类拓展至保障性租赁住房/消费/新能源/水利等 新资产类型受市场青睐 [4] - 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 二级市场价格较发行价累计涨超50% [4] - 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨超80% [4] 投资者结构 - 持有人包括产业资本/券商/保险/信托/私募/银行理财/个人等多类型机构 呈现生态共荣格局 [1][6] - 保险机构及券商自营配置动力提升 会计政策调整降低机构投资者业绩压力 [3][6] - 需进一步增加投资者结构丰富度 平衡持有型和交易型策略以激活流动性 [6] 配置价值 - 在低利率环境下吸引力提升 分红率3%-5%的产品供不应求 部分产品收益率已低于3% [8] - 固收资金抢配高息资产逻辑持续 中长期配置吸引力刚崭露头角 [8] - 90%以上可供分配金额强制分红机制 保障现金流分配稳定性 [7]

截至上半年末，公募REITs总市值突破2000亿元。今年以来，多数REITs产品获得正收益，涨幅最 高的嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%。 行业头部效应逐渐凸显。截至上半年末，头部三家基金公司管理了近40%的REITs规模，69只已成 立的公募REITs分别来自25家基金管理人。不过，今年以来，南方基金、汇添富基金、中银基金、创金 合信基金等纷纷入局，成为REITs市场新的参与者。 业内人士表示，目前我国REITs行业还处于初级发展阶段，各类机构都有机会参与其中，但后来者 或需放弃"大而全"的想法，转而追求"小而美、专而精"。 Wind数据显示，截至7月4日收盘，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，57只今年以来取得正 收益。其中，嘉实物美消费REIT涨幅最高，今年以来涨幅达51.84%，华安百联消费REIT、华夏首创奥 莱REIT、华夏大悦城商业REIT紧随其后，涨幅均超48%。共有16只REITs今年以来涨幅超过30%，13只 REITs涨幅在20%—30%。 整体看，REITs市场头部效应显著。69只已成立的公募REITs分别来自25家基金管理人，既有华夏 基金、易方达基金、南方基 ...

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]

公募REITs市场发展概况 - 公募REITs问世四年总市值突破2000亿元，上市产品达66只，成为亚洲第一 [1] - 2021年首批9只REITs上市时总市值仅300多亿元，2025年6月20日总市值达2066亿元，较上年同期接近翻倍 [2] - 中证REITs全收益指数2025年以来涨幅超16%，华夏大悦城商业REIT等3只产品涨超50% [5] 政策推动与制度完善 - 2024年7月《通知》将底层资产扩容至13大类，覆盖交通、能源、市政等传统及新型基础设施 [1][2] - 2024年2月《会计类第4号》明确REITs权益工具属性，允许计入FVOCI科目，降低机构投资者业绩压力 [2] - 政策推动下市场进入常态化阶段，预计未来1-2年维持高估值，板块分化持续 [5] 底层资产多元化进展 - 底层资产从首批4类拓展至保障性租赁住房、消费、新能源等13大类 [1][3] - 汇添富九州通医药REIT和国泰君安济南能源供热REIT认购倍数达1192倍和813倍，二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [3] - 2025年6月获批首批数据中心REITs，监管层表态支持科技企业利用数据资产等开展REITs融资 [3] 投资者结构与分红表现 - 投资者结构涵盖产业资本、券商、保险等七类主体，需进一步丰富持有型与交易型策略 [4] - 2021-2025年累计分红近220亿元，年度分红从2021年6.92亿元增至2024年83.87亿元，2025年前6月达44.12亿元（同比+33%） [4] - 当前分红率3%-5%的REITs吸引力提升，部分产品收益率已低于3%，反映稳定分红资产供不应求 [5] 市场定位与未来展望 - 低利率环境下公募REITs在大类资产配置中战略地位提升，中长期配置吸引力刚崭露头角 [1][5] - 中金公司认为市场仍处于固收资金抢配高息资产逻辑，未来投资价值有望进一步释放 [5]

公募REITs市场发展 - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 达到2019 91亿元 [1] - 全市场已成立66只公募REITs 首发募集总规模1744亿元 [1] - 今年以来新成立7只公募REITs 发行规模113亿元 [1] 新发公募REITs项目动态 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价 询价区间2 754元/份—3 366元/份 发售份额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份 基础设施资产涵盖6个物流项目 总建筑面积30 54万平米 可租赁面积29 97万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT新购入上海康桥项目 建筑面积18 24万平方米 可出租面积10 46万平方米 [3] 细分领域首单REITs创新 - 易方达华威市场REIT为全国首单农贸市场公募REITs 网下认购倍数78 718倍 公众认购倍数407 025倍 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT为首单供热基础设施REITs [4] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类REITs [4] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链REITs [4] - 南方润泽科技数据中心REIT为首单数据中心公募REITs 正在申报 [4]

公募REITs市场扩容 - 截至6月5日公募REITs总市值达2019.91亿元突破2000亿元大关 [1] - 2025年以来共成立7只公募REITs发行总规模113亿元 [1][6] - 全市场已成立66只公募REITs首发募集总规模1744亿元 [6] 三单公募REITs新进展 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价询价区间2.754-3.366元/份发售总额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份覆盖6个物流项目总建筑面积30.54万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募获批新购入上海康桥项目建筑面积18.24万平米 [4] 细分领域首单REITs加速推出 - 易方达华威市场REIT网下认购倍数78.718倍公众认购倍数407.025倍创消费类纪录 [6] - 国泰君安济南能源供热REIT成为首单供热基础设施REITs [6] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类项目 [6] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类项目 [6] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链项目 [6] - 南方润泽科技数据中心REIT正在申报将成为首单数据中心项目 [6] 政策支持与市场展望 - 上海发改委提出推动基础设施REITs提质扩容 [7] - 广东发文支持民间资本项目发行基础设施REITs [7] - 业内人士预计公募REITs资产类型将更加丰富市场规模将再上新台阶 [7]

公募REITs市场概况 - 国内公募REITs自2021年试点后进入常态化发行阶段，截至2025年2月20日已发行63只产品，累计募资1,683.74亿元，底层资产覆盖产业园区、高速公路、保障性住房等领域 [1] - 2024年中证REITs全收益指数全年上涨12.31%，其中产业园板块部分产品涨幅超40%，成为低利率环境下的突出品类 [1] - 2025年一级市场发行热度高涨，国泰君安济南能源供热REIT公众认购倍数达813倍，汇添富九州通医药REIT认购倍数达1192倍，创历史新高 [2] 公募REITs受关注的核心原因 - 不动产投资门槛提高背景下，REITs成为家庭资产配置的"平替"工具，提供参与不动产投资的便捷渠道 [4] - 产品设计具有"包租婆"属性，通过"公募基金+ABS"结构让投资者分享底层资产租金收入，满足稳定现金流需求 [4] - 以汇添富九州通医药REIT为例，投资者通过持有基金间接成为武汉医药仓储物流项目的"房东"，定期获取分红 [4] 投资者参与公募REITs的三大策略 打新策略 - 当前市场存在"资产荒"和供给稀缺，打新胜率超80%，但公众认购份额分配较少，如国泰君安济南能源供热REIT上市首日大涨30% [8] - 需警惕分红率低于市场平均水平或受经济周期影响的项目破发风险，已上市60只产品中有4只出现上市即破价情况 [9] 二级市场交易 - 价格波动受宏观环境和行业政策影响，但市场流动性不足可能导致短期持有体验不佳 [10] - 政策持续优化有望引入更多资金增强流动性，未来可能出现REITs ETF等创新产品 [10] 长期持有策略 - 监管要求收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，优质REITs如富国首创水务REIT持有3年总收益达22.77%，年化5.9% [11] 市场前景展望 - 低利率环境下REITs兼具股债特性，政策扶持和需求推动将维持2025年一二级市场供需两旺格局 [12][13]