公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数上涨1 58%，中证REITs（收盘）指数上涨1 55% [1] - REITs总指数跑赢沪深300指数0 69个百分点，跑赢中证全债指数1 41个百分点，跑输南华商品指数0 24个百分点 [1] - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，达2019 9亿元 [2] - 全市场66只REITs中54只环比上涨，12只下跌 [1][3] 细分资产表现 - 交通基础设施和市政水利板块表现较优 [1] - 产权类REITs上涨0 9%，经营权类REITs上涨3 2% [2] - 高速公路板块连续第3周领涨，总回报指数涨幅达3 34% [2] - 涨幅前三均为高速公路REITs：招商高速公路REIT（7 96%）、华泰江苏交控REIT（5 9%）、平安宁波交投REIT（5 84%） [1][3] - 跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（-1 22%）、华夏金隅智造工场REIT（-1 07%）、华泰南京建邺REIT（-1%） [1] 流动性与资金动向 - 上周成交规模20 9亿元，水利设施类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三：华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏中国交建REIT [6] - 成交额前三：华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT [6] - 主力净流入总额905万元，交通基础设施类净流入额最高 [7] 政策与行业动态 - 上海市发改委推动REITs提质扩容，建立动态储备机制 [8] - 4单项目提交监管问询反馈，估值均调降：创金合信首农产业园REIT（-7 1%）、华夏华电清洁能源REIT（-0 3%）、南方万国数据中心REIT（-11 9%）、南方润泽科技数据中心REIT（-11 4%） [9] - 中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会注册批复 [9] - 28只REITs处于待上市状态（16只首发，12只扩募） [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收涨，REITs 总市值突破 2000 亿元，三单公募 REITs 取得新进展，市场持续扩容 [1] - 本周经营权类 REITs 走势强于产权类 REITs，全市场各类型 REITs 收涨，能源、交通、消费 REITs 涨幅最大 [1] - 截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] 各部分总结 市场走势 - 二级市场走势：截至 6 月 6 日，中证 REITs 指数收盘价 881.85 点，整周涨跌幅 +1.6%，表现强于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +11.7%，排名领先；近一年回报率 11.1%，波动率 7.0%，回报率高于其他指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数；REITs 总市值升至 2021 亿元，较上周增加 39 亿元，全周日均换手率 0.60%，较前一周增加 0.04 个百分点 [2][8][13] - 不同项目属性和类型表现：产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.9%、+3.0%；各类 REITs 收涨，能源、交通、消费类涨幅最大，分别为 3.7%、3.5%、2.4%；周度涨幅排名前三的是招商高速公路 REIT（+7.96%）、华泰江苏交控 REIT（+5.90%）、平安宁波交投 REIT（+5.84%） [3][18][22] - 交易活跃度和资金流向：水利设施类本周交易最活跃，区间日均换手率 1.0%，成交额占比 1.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率 0.7%，成交额占比 34.3%；主力净流入额前三名是平安广州广河 REIT（832 万元）、华夏中国交建 REIT(744 万元）、华夏合肥高新 REIT(539 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 6 月 6 日，已申报 1 只，已问询 1 只，已受理 2 只，已反馈 7 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 3 只 [26] 估值跟踪 - 债性角度：截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于主流固收资产静态收益率 [28] - 股性角度：通过相对净值折溢价率、IRR、P/FFO 判断估值，不同项目类型指标不同；产权类关注股息率，经营权类关注内部收益率，截至 6 月 6 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 315BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 167BP [28][29] 行业要闻 - 5 月 30 日，中银中外运仓储物流 REIT 获注册，首发资产聚焦多地物流节点，拟投资 6 处基础设施，总面积 30.54 万平方米，出租率 95.59%，估值 10.97 亿元 [35] - 5 月 30 日，国泰君安临港产业园 REIT 扩募获批复，底层资产为漕河泾科技绿洲康桥园区，建筑面积约 18.24 万㎡，估值 15.32 亿元 [35] - 6 月 3 日，上海市发改委印发通知，建立储备库，优化审核推荐，提升申报发行效率 [35] - 6 月 3 日，南方万国数据 REIT 与南方润泽科技 REIT 完成反馈回复，调整评估基准日，估值下调约 12%，披露节能改造计划 [35] - 6 月 3 日，中金中国绿发商业 REIT 获批复，底层资产为领秀城贵和购物中心，估值 15.30 亿元 [35][36]

4月经济数据表现 - 社零同比增5.1%，低于3月的5.9%但高于去年的3.5%，家电等受益行业占比提升至14.4%[1] - 固投同比增3.5%，制造业投资8.2%，基建投资9.6%，房地产投资 -11.3%[2] 经济走势与政策 - 4月经济受贸易争端影响部分指标环比下滑但幅度可控，后续扰动预计减轻，但美国30%关税仍有压力[2] - 5月至7月经济走势决定下半年政策是否再度加力，短时货币与财政政策进一步加码可能性下降[3] REITs市场情况 - 截止5月23日，中证REITs指数+1.19%，中证REITs全收益+1.20%，强于上证指数等[4] - 近一周9个板块平均涨跌幅7个为正2个为负，交通基础设施板块涨幅2.62%最大，市政设施板块跌幅最大[9] - 单只产品64只中45支上涨，招商高速公路REIT涨幅11.54%最大，华夏合肥高新REIT跌幅3.63%最大[9] - 近一周市场流动性上升，日均成交额6.31亿元，较上周上行23.04%，日均换手率0.86%较上周均值0.69%上行[9]

经济数据表现 - 2025年4月社零同比增5.1%，低于3月的5.9%但高于去年的3.5%，必选消费品增速平稳，家电等受益行业占比提升至14.4%[1] - 2025年4月固投同比增3.5%，制造业投资8.2%，基建投资9.6%，房地产投资 -11.3%[2] 经济形势分析 - 4月经济受贸易争端影响，工业增加值、制造业投资和出口增速环比下滑，但幅度可控，体现经济韧性[2] - 4月社零略有回落，补贴支撑消费明显，后续内需修复存疑；楼市刺激效应趋缓，5月降公积金利率，政策效果尚待观察[2] 政策情况 - 5月7日央行降准降息后，5月20日1年期与5年期LPR分别下调至3%和3.5%，主要银行也下调存款利率[3] - 随着关税风险减弱，短时货币与财政政策进一步加码可能性下降，5 - 7月经济走势决定下半年政策是否再度加力[3] REITs市场情况 - 截止5月23日，中证REITs指数 +1.19%，中证REITs全收益 +1.20%，表现强于上证指数的 -0.57%、南华商品指数的 -0.50%和中证全债的 +0.08%[4] - 近一周9个板块平均涨跌幅有7个为正，2个为负，交通基础设施板块周度涨幅2.62%最大，市政设施板块周度跌幅0.33%最大[9] - 近一周市场流动性上升，周内市场日均成交额6.31亿元，较上周上行23.04%；日均换手率录得0.86%，较上周均值的0.69%上行[9] 风险提示 - 中美贸易谈判进展低于预期；全球经济衰退超预期；内需恢复速度不及预期；国际地缘格局超预期变动[9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着存款利率下降，具有高分红属性的REITs配置吸引力增强，行情持续走强 [1] - 本周中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场保障房、交通、仓储物流类REITs涨幅领先，生态环保、市政设施REITs微跌 [1] - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 二级市场走势 - 截至2025年5月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为869.19点，整周涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.1%）以及中证全债指数（+0.1%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.1%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（+0.6%）>沪深300（-1.3%） [2][8] - 截至2025年5月23日，近一年中证REITs指数回报率为9.6%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在5月23日上升至1984亿元，较上周增加52亿元；全周日均换手率为0.71%，较前一周上升0.13个百分点 [2][13] 不同项目REITs表现 - 截至2025年5月23日，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.6%、+2.1% [3][18] - 不同项目类型REITs周涨跌幅分化，平均涨幅最大的三个项目类型分别为保障性租赁住房类（3.0%）、交通基础设施类（2.6%）和仓储物流类（2.1%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+17.56%）、招商高速公路REIT（+11.54%）、平安宁波交投REIT（+5.73%） [3][22] - 保障性租赁住房类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额15.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.9% [4][23] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（4247万元）、平安广州广河REIT(1458万元）、红土创新盐田港REIT(981万元） [4][24] 一级市场发行 - 截至2025年5月23日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品3只 [26] 估值跟踪 - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28] - 截至2025年5月23日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [29] 行业要闻 - 5月20日，创金合信电子城产业园REIT项目已正式受理，这是创金合信申报的第二单公募REITs产品 [36] - 5月19日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的审核状态为通过，消费基础设施公募REITs继续扩容 [36] - 5月20日盘后，易方达华威市场REIT与红土创新深圳安居REIT分别较发行价累计上涨71.39%和52.78%，触及监管停牌阈值 [36] - 5月21日，江苏省首单租赁住房REITs项目——“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”正式在上交所挂牌上市，网下和公众认购倍数分别达216.91倍和829.78倍，上市首日涨幅29.99% [36]

二级市场表现 - 2025年5月19日-5月23日，公募REITs二级市场价格整体震荡上行，加权REITs指数收于139.74，本周回报率为1.36%，表现优于纯债、A股、原油、可转债和美股，仅低于黄金 [2] - 特许经营权类REITs涨幅大于产权类REITs，交通基础设施类REITs表现最佳，周回报率前三的底层资产类型为交通基础设施类、水利设施类和保障房类 [2] - 单只REITs涨跌互现，47只上涨，1只持平，18只下跌，涨幅前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT和平安宁波交投REIT [2] 成交与流动性 - 本周公募REITs总成交额31.2亿元，日均换手率均值0.79%，保障性租赁住房类REITs换手率领先 [2] - 成交量前三为东吴苏园产业REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和华夏合肥高新REIT，成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金安徽交控REIT和东吴苏园产业REIT [3] - 主力资金净流入7561.46万元，净流入额前三的底层资产类型为保障性租赁住房类、仓储物流类和能源基础设施类，单只REITs净流入前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、平安广州广河REIT和红土创新盐田港REIT [3] 大宗交易 - 本周大宗交易总额36474万元，较上周显著增加，单日最高成交额发生在5月21日（10058万元） [3] - 单只REITs大宗交易成交额前三为华夏华润商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和易方达深高速REIT [3] 一级市场动态 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，发行规模13.67亿元，资产类型为保障性租赁住房 [5] - 创金合信电子城产业园REIT项目状态更新至"已申报"，中金中国绿发商业资产REIT项目状态更新至"通过" [5]

核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，首程控股携手中国人寿设立百亿REITs投资基金，市场持续发展且各指数和个券表现有差异，不同类型REITs在流动性、估值等方面呈现不同特征 [1][2][3] 各部分总结 行业动态 - 国寿投资公司与首程控股、财信吉祥人寿签署北京平准基础设施不动产股权投资基金协议，目标规模100亿元，首期超50亿元，为目前市场单只规模最大的公募REITs投资基金 [1][7] 一级市场 - 截至2025年5月23日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只 [8] 市场表现 - 本周（2025.5.19 - 2025.5.23）REITs市场上行，中证REITs全收益指数涨1.20%，REITs总指数涨1.65%，产权REITs指数涨1.53%，经营权REITs指数涨1.80% [2][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.82个百分点、中证全债指数1.57个百分点、南华商品指数2.14个百分点 [2][16] - 个券层面，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT、平安宁波交投REIT领涨，涨跌幅分别为52.82%、11.54%、5.73% [2][16] 相关性 - REITs指数与上证50、沪深300、中证1000等指数在近20日、60日和250日有不同相关系数 [29] - REITs细分类别内部在近20日、60日和250日也呈现不同相关性 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为6.24亿元，环比上升27.8%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.7和2.55亿元，环比分别变化22.6%和36.2% [3][36] - 细分类型中，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比24.9% [3][36] - 本周REITs总成交量(MA5)为1.37亿份，环比上升22.2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为1.02和0.35亿份，环比分别变化18.5%和34.6% [36] - 园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，占比31.1% [36] 估值 - 报告给出各类型REITs的中债估值收益率及P/NAV和其历史分位数，如东吴苏园产业REIT中债估值收益率5.72%，历史分位数30%，P/NAV为0.97，历史分位数31% [43]

核心观点 报告提供了2025年5月22日众多公司股票和基金的停牌信息，涵盖多种停牌原因，如筹划重大事项、保护投资者利益、无法披露定期报告等 [2][3][4]。 分组1：公告停牌 - 002951 *ST金时和300536 *ST农尚因刊登撤销退市风险警示及其他风险警示暨停复牌的公告，于2025年5月22日停牌一天 [2] - 159529景顺长城标普消费精选ETF(QDII)、159612国泰标普500ETF、161116易方达黄金主题(QDII - LOF - FOF)A(人民币份额)为保护投资者利益，于2025年5月22日开市起至当日10:30停牌 [2] - 180203招商高速公路REIT刊登收益分配公告，2025年5月22日上午开市起停牌一小时，上午十点三十分复牌 [2] - 508085华泰苏州恒泰租赁住房REIT为保护基金份额持有人利益，自2025年5月22日上海证券交易所开市起停牌1小时 [2] 分组2：特殊停牌 - 000151中成股份、000878云南铜业、002708光洋股份因筹划发行股份购买资产并募集配套资金等事项停牌 [3] - 000584 *ST工智、002336 *ST人乐、002750 *ST龙津、300108 *ST吉药、300208 *ST中程刊登公司股票停牌暨可能被终止上市的风险提示公告而停牌 [3][21] - 000622 *ST恒立、000627天茂集团、300225金力泰因无法在法定期限内披露定期报告停牌 [3][21] - 002289 *ST宇顺因公司将就股票交易波动情况进行核查停牌 [3] 分组3：债券停牌 - 众多债券如23中林集团SCP003 - 008、19中林集团MTN002、21中林集团MTN001等自2023年11月21日起停牌 [3][4] - 三一转债、安泰01次等多只债券因不同原因在不同时间停牌 [4][5][6] 分组4：基金停牌 - 鹏扬国证财富管理ETF、疫苗ETF基金等多只基金因保护投资者利益、进入清算程序、召开持有人大会等原因停牌 [13][14] - 国投瑞银瑞和小康沪深300指数、国投瑞银瑞和远见沪深300指数等因基金份额持有人大会计票日停牌 [11][14] 分组5：其他公司停牌 - 300672国科微因筹划重大资产重组，于2025年5月22日开市起停牌 [21] - 300307慈星股份、300691联合光电、301033迈普医学因筹划发行股份购买资产并募集配套资金等事项停牌 [21] - 301007德迈仕因筹划公司控制权变更事项，于2025年5月21日开市起停牌 [21] - 300280 *ST紫天因无法在责令改正期限内完成整改，于2025年3月17日开市起停牌 [21]

REITs市场一季度分红潮 - 一季度已有12只REITs完成派息，多只REITs分红金额超1亿元，其中招商高速公路REIT、工银河北高速REIT和中金安徽交控REIT分红分别为2.1亿元、1.9亿元和1.8亿元 [2][3] - 招商高速公路REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和嘉实物美消费REIT分红比例较高，分别为5.9%、3.5%和3.4% [3] - 去年同期仅4只REITs分红，今年数量显著增加主要因2024年上市的新产品集中进入首次分红期 [5] REITs市场扩容与政策推动 - 截至2025年3月24日，上市REITs达63只，其中2024年上市29只，发行数量大幅超越以往 [5] - 国内大量优质存量资产亟待盘活，"资产荒"背景下REITs高分红优势凸显，吸引耐心资本 [2][6] - 政策推动REITs常态化发行，发改委通知预期未来发行速度更快、市场规模更大 [9] REITs投资价值与机构配置 - REITs具备高分红、低波动、低相关性优势，可作为抵御市场波动、优化资产配置的新选择 [2][3] - 中证REITs全收益指数截至3月24日收涨9.32%，2024年全年收涨12.31%，远超同期沪深300指数 [8] - 公募FOF配置REITs规模突破亿元，布局REITs的公募产品超40只，中欧基金以逾4600万元持仓规模居首 [8] REITs底层资产与市场前景 - REITs为中小投资者提供低门槛参与大型基建项目机会，分享基础收益和资产升值 [3] - 周期类底层资产有望出现弹性变化，带来超额收益 [4] - REITs可有效盘活存量资产，促进投资良性循环并降低企业负债率 [6]