公募REITs市场发展 - 2026年经济领域重要看点之一是商业不动产REITs如何盘活存量资产并激发实体经济新活力[3] - 公募REITs是连接实体经济与资本市场的新型投融资工具 在实体经济层面能稳投资促增长 在企业层面能拓宽融资渠道降低资产负债率 在个人层面是一种具有较高投资价值的金融产品[4] - 中国证监会于2025年底发布《商业不动产REITs试点公告》 标志着公募REITs试点从基础设施领域扩展至商业不动产领域 市场迈入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展新阶段[5][6] 商业不动产REITs试点意义与特点 - 商业不动产REITs更强调市场化运作和主动管理 旨在盘活体量庞大但流动性不足的商业地产存量资产 有助于促消费调结构和构建房地产发展新模式[6] - 为商业地产企业提供新融资方式 助其从重开发向重运营转型 优化资产负债结构[6] - 底层资产需满足权属清晰、范围明确且已产生持续稳定现金流等条件 商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等是REITs重要的底层资产[7] - 商业不动产REITs发行难度高于基础设施REITs 主要因资产权属复杂度、现金流稳定性、运营规范性、估值公允性等存在差异[14] 公募REITs产品结构与运作模式 - 产品结构为“公募基金+资产支持专项计划+项目公司” 通过持有资产支持专项计划份额间接持有不动产 实现资产风险隔离[8][9] - 采用封闭式运作模式 不开放申购赎回但可在交易所交易 封闭式运作契合长期投资特点 可锁定资金规模以保障长期专业运营 产品期限从十几年至几十年不等[9] - 以“华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”为例 其将80%以上基金资产用于购买一个仓储物流类资产支持专项计划的全部份额 进而持有3家项目公司全部股权[8] 底层资产范围与试点演进 - 基础设施REITs底层资产范围已扩大至15类 包括交通、能源、市政、环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费基础设施、租赁住房等[10] - 试点具有“渐进性”特征 2020年优先支持基础设施补短板行业 2021年纳入能源基础设施、保障性租赁住房 2023年研究支持消费基础设施发行REITs[10] - 监管部门支持REITs进行跨领域整合 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合 以提升规模效应和风险分散能力[11] - 支持已上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 提升单只产品资产规模和风险抵御能力[11] 发行参与方与市场格局 - 发行需多方协作 包括基金管理人、销售机构、原始权益人、资产支持专项计划管理人、项目公司、会计师事务所、资产评估机构等[12] - 基金管理人职责最重要 需拥有公募基金管理资格 且要求高于普通公募基金 因其涉及公募基金管理、不动产管理、资产证券化运作等众多事项[13] - 截至2025年12月末 已挂牌上市78只公募REITs 其中18只基金管理人为华夏基金 数量最多 其次是中金基金 管理11只[13] - 华夏基金已发行REITs底层资产类型涉及交通、园区、能源、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房等[14] 市场规模与增长前景 - 截至2025年12月末 中国公募REITs累计融资金额超过2000亿元[15] - 预测“十五五”末（约2030年）公募REITs总市值至少突破1.5万亿元 支撑因素包括国内百万亿级存量资产中符合条件项目具备万亿级发行潜力 以及参照美国REITs市值与GDP比值（约4%）的一半结合中国GDP增长预期[15] - 看好以商业不动产、新型基础设施（如数据中心、工业互联网、人工智能）、消费基础设施三类资产为底层资产的公募REITs增长空间[15][16] - 加大优质资产供给、提升运营管理能力是保障市场规模稳步增长的关键[15] 扩募机制与功能 - 扩募是REITs发挥资产整合功能、实现规模化发展的重要抓手 通过募集资金购买新不动产项目有助于提升资产收益[16][17] - 2026年首个实现扩募份额上市的产品为“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金” 募资金额超过11亿元[17] - 扩募方式包括公开扩募（向不特定对象发售）和定向扩募 定向扩募时 沪深交易所均规定每次发售对象不超过35名[17][18] - 公开扩募发售价格不低于公告招募说明书前20个或前1个交易日交易均价 定向扩募发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%[18] - 若最终扩募份额总额未达到计划规模的80% 则扩募失败 管理人需在30日内返还投资者款项并加计银行同期存款利息[18] 投资表现与收益特征 - 截至2025年12月末 已上市78只公募REITs中 超过七成市值在2025年实现上涨 其中14只涨幅超过20% 7只涨幅超过30%[19] - 2025年市值涨幅最大的公募REITs为“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金” 涨幅超过43%[19] - 与普通公募基金主要投资股票债券不同 公募REITs投资于具有持续稳定经营现金流的不动产项目 主要收益来源为底层资产的经营收益和增值收益[20] - 个人投资者可采取稳健配置长期持有策略 参与方式包括发售期认购和二级市场交易[20] - 预测未来5年内 个人投资者所持公募REITs份额占比有望从不足10%提升至20%以上[21]

华夏基金旗下多只港股通ETF及QDII基金暂停申赎业务 - 因应2025年12月24日下午至12月26日港股通服务暂停 华夏基金旗下多只港股通主题ETF将同步暂停申购和赎回业务 但二级市场交易不受影响 [1][4][6][12] - 受影响的ETF包括恒生红利ETF、H股金融ETF（港股通金融ETF）、H股消费ETF（港股消费ETF）以及港股通红利低波ETF基金 所有基金均计划于2025年12月29日恢复申赎业务 [1][4][5][6][8][12] - 华夏恒生生物科技交易型开放式指数证券投资基金（QDII 场内简称：恒生医药ETF）因香港节假日休市 同样于2025年12月24日下午至26日暂停申赎 并于12月29日恢复 [14][15] 华夏安博仓储物流REIT完成资产交割并上市交易 - 华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金已完成对三个基础设施项目公司的购入交割 并披露了交割审计基准日的财务数据 [9][11] - 购入项目公司安博诚置仓储（东莞）有限公司在2025年11月20日基准日总资产为4.04亿元 总负债为6.32亿元 所有者权益为-2.27亿元 东莞安博盈顺仓储有限公司在2025年11月26日基准日总资产为2.94亿元 总负债为1.97亿元 所有者权益为0.97亿元 广州速诚仓储有限公司在2025年11月27日基准日总资产为2.87亿元 总负债为2.85亿元 所有者权益为183万元 [9][11] - 该基金于2025年12月19日在深圳证券交易所上市 简称为华夏安博仓储REIT 交易代码为180306 上市首日开盘参考价为6.121元 首日涨跌幅限制为30% [17] 华夏基金参与关联方承销的IPO申购 - 华夏基金管理有限公司旗下部分公募基金参与了宁波健信超导科技股份有限公司的A股首次公开发行申购 发行价格为人民币18.58元/股 [3] - 此次发行的保荐人（主承销商）广发证券股份有限公司是华夏基金旗下部分公募基金的托管人 构成关联交易 [3]

华夏金隅智造工场产业园REITs运营管理机构人事变动 - 华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金的运营管理机构北京金隅文化科技发展有限公司发生董事及高级管理人员变更 [4] - 因工作变动，肖博女士（45岁）接替叶菲先生出任公司董事、法定代表人及REITs信息披露事务负责人 [4] - 运营管理机构已履行内部决议程序，本次变动被认定为正常人事调整，不影响机构稳定运营管理能力，对基础设施项目运营、经营业绩、现金流及基金份额持有人权益无不利影响 [5][6] 华夏中证沪港深500ETF发起式联接基金可能终止 - 华夏中证沪港深500ETF发起式联接基金为发起式基金，基金合同生效日为2022年12月28日 [12] - 根据规定，若基金合同生效之日起三年后的对应日（2025年12月29日）基金资产规模低于2亿元，基金合同将自动终止 [12] - 基金管理人已自2025年12月22日起暂停办理该基金的申购、转换转入及定期定额申购业务，若触发终止条件，基金最后运作日为2025年12月29日，并于次日进入清算程序 [12][13] 华夏中证A100ETF持有人大会召开未果 - 华夏基金管理有限公司以通讯方式召开华夏中证A100交易型开放式指数证券投资基金份额持有人大会，审议基金持续运作议案 [16] - 会议表决票收取时间为2025年11月26日至2025年12月22日，计票日为2025年12月23日 [16] - 根据计票结果，参与表决的基金份额未达到权益登记日基金总份额的二分之一，未达到大会召开条件，大会未能成功召开 [17] - 基金管理人可在规定时间内就同一议案重新召集基金份额持有人大会 [19] 华夏聚泓优选一年持有期混合FOF持有人大会召开未果 - 华夏基金管理有限公司以通讯方式召开华夏聚泓优选一年持有期混合型基金中基金（FOF）份额持有人大会，审议基金持续运作议案 [21] - 会议表决票收取时间为2025年11月18日至2025年12月22日，计票日为2025年12月23日 [21] - 根据计票结果，参与表决的基金份额未达到权益登记日基金总份额的二分之一，未达到大会召开条件，大会未能成功召开 [22] - 基金管理人可在规定时间内就同一议案重新召集基金份额持有人大会 [24] 旗下基金参与非公开发行股票 - 华夏基金管理有限公司旗下基金参与了山西永东化工股份有限公司（永东股份，002753）非公开发行A股股票的认购 [10] - 相关基金资产净值及账面价值数据截至2025年12月22日 [11] 旗下基金分红公告 - 华夏基金管理有限公司发布旗下基金分红公告，涉及华夏金隅智造工场产业园REITs及华夏鼎融债券型证券投资基金 [1][27] - 选择现金红利方式的投资者，红利款将于2025年12月29日自基金托管账户划出 [1][28] - 根据华夏鼎融债券基金合同约定，在符合分红条件的前提下，该基金每年收益分配次数最多为12次，每次收益分配比例不得低于该次可供分配利润的20% [27] 旗下REITs新增做市商 - 根据深圳证券交易所相关规定，中国银河证券股份有限公司将自2025年12月25日起在深交所基金通平台为华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180306）提供做市服务 [31]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持该评级 [2][63] 报告的核心观点 - 报告认为，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5][63] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [5][63] 根据相关目录分别进行总结 1、 安博旗下华夏安博仓储 REIT 在深交所成功上市 - 安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所成功上市 [6][14] - 这是安博在中国市场推出的首单公募REITs，并持有20%的基金份额，由华夏基金管理有限公司担任基金管理人 [6][14][15] 2、 市场回顾 2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 3.06% - 2025年第51周，中证REITs（收盘）指数为773.15，同比下跌1.66%，环比下跌3.06% [5][7][16] - 2024年年初至今，该指数累计上涨2.21%，同期沪深300指数累计上涨33.14%，累计超额收益为-30.93% [7][16] 2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 2.85% - 2025年第51周，中证REITs全收益指数为999.19，同比上涨5.09%，环比下跌2.85% [5][7][21] - 2024年年初至今，该指数累计上涨15.95%，同期沪深300指数累计上涨33.14%，累计超额收益为-17.19% [7][21] 2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 30.99% - 2025年第51周，REITs市场交易规模成交量达5.21亿份，同比下降30.99% [5][7][28] - 成交额达23.02亿元，同比下降20.73% [5][7][28] - 区间换手率为1.95%，同比下降2.66个百分点 [5][7][28] 2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 2.13% - 过去30日，REITs市场交易规模成交总量达33.84亿份，同比下降2.13% [34] - 成交总额达144.5166亿元，同比下降3.98% [34] - 近30日平均区间换手率为0.44%，同比下降0.04个百分点 [34] 3、 分板块表现：保障房 REITs 单周下跌 4.31%，单月累计下跌 3.30% - 2025年第51周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房-4.31%、环保-0.96%、高速公路-5.20%、产业园区-1.62%、仓储物流-1.40%、能源-3.13%、消费类-2.02% [5][7][39] - 各板块REITs一月涨跌幅分别为：保障房-3.30%、环保-2.45%、高速公路-8.07%、产业园区-2.96%、仓储物流-3.70%、能源-4.27%、消费类-4.24% [5][7][39] - 本周跌幅靠前的具体基金为：华夏基金华润有巢REIT下跌10.49%、浙商沪杭甬REIT下跌8.14%、华夏越秀高速REIT下跌7.10% [56] 4、 一级跟踪：14 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第51周，共有14只REITs基金等待上市 [8][60] - 华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报 [8][60] - 易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发已反馈 [8][60] - 报告认为发行市场保持活跃 [8][60]

行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [9] - 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9] 行业基本情况 - 行业上市公司数为75家 [2] - 行业总市值为2125.35亿元，行业流通市值为1089.48亿元 [2] 本周行情回顾 - 本周REITs指数下跌0.68%，而沪深300指数累计上涨2.04% [5][19] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.15、-0.03、0.68，与沪深300、中证500的相关性分别为0.36、0.42 [5][21] 主要事件梳理 - 华夏安博仓储REIT拟于10月30日询价，询价区间为5.103元/份-6.235元/份，询价区间上限溢价率为9.99% [7][12][13] - 华泰宝湾物流等3单REITs发布份额解除限售提示性公告 [7][12] - 华泰江苏交控等5单高速REITs发布2025年9月运营数据 [7][12] - 华夏和达高科REIT公布第3季度经营情况的临时公告 [7][12] - 招商基金蛇口租赁住房REIT计划于11月6日举行下半年度投资者开放日活动 [7][12] 本周市场表现 - 本周20支REITs上涨，2支持平，53支下跌，整体下跌0.68% [23] - 银华绍兴水利涨幅最大为1.79%，招商蛇口保障房跌幅最大为6.87% [23] REITs与对应股票板块表现 - REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8) [26] - 仓储物流、消费、市政环保、产业园区、清洁能源、高速公路、保租房、数据中心REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.78、0.68、0.24、0.06、0.06、0.05、0.02、0.00 [26] - 近一个月消费、仓储物流、高速公路、保租房、数据中心、市政环保、产业园区、清洁能源REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.79、0.72、0.34、-0.11、-0.35、-0.48、-0.79、-0.80 [26] 市场交易情况 - 本周周内交易金额为24.9亿元，环比增长38.9%，日均换手率为0.5%，环比增加0.1个百分点 [8][43] - 分板块看，交易金额增幅最大的是仓储物流板块（2.7亿元，+50.8%）和清洁能源板块（3.6亿元，+47.6%） [8][43] REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-0.81%到9.93%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建(9.93%)、平安广州广河(9.35%)，估值收益率较低的有平安宁波高投(-0.81%)、工银蒙能能源(-0.54%) [45] - P/NAV方面，整体在0.71到1.80之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建(1.80)、易方达华威(1.77)，P/NAV较低的有华夏中国交建(0.71)、中金科投光谷(0.80) [45] 项目审批进展 - 根据交易所公开信息，目前有21只REITs（含扩募）处于发行阶段 [47] - 包括4单产业园项目、3单能源项目、4单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、2单高速公路项目、1单公用事业项目 [47]

基金基本信息 - 基金全称为华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，场内简称为华夏安博仓储REIT，基金代码为180306 [14] - 基金已于2025年9月22日获得中国证监会准予募集注册，注册文号为证监许可[2025]2135号 [9] - 基金采用封闭式运作，不开放申购与赎回，在深圳证券交易所上市交易 [3] 发售概况与份额分配 - 中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为4亿份 [10][14] - 基金发售由战略配售、网下发售和公众投资者发售三部分组成 [10][14] - 初始战略配售基金份额数量为2.8亿份，占发售份额总数的70%，其中原始权益人或其关联方拟认购0.8亿份（占20%），其他战略投资者拟认购2亿份（占50%） [10][22] - 网下发售的初始基金份额数量为0.84亿份，占发售份额总数的21%，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.36亿份，占发售份额总数的9% [10][14] 投资策略与收益特征 - 基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目的完全所有权或经营权利 [2] - 基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90% [2] - 基金的预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金 [2] 网下询价安排 - 本次网下询价日为2025年10月30日，询价区间为5.103元/份至6.235元/份 [12][43] - 参与网下询价的投资者需为符合规定的专业机构投资者，并需在2025年10月29日中午12:00前完成注册及材料提交 [31][33][40] - 单个配售对象参与本次网下发售的最低申报数量为100万份，申报数量须为10万份的整数倍 [44] 限售期与流通安排 - 原始权益人或其关联方持有的基金份额中，发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月 [17][24] - 其他战略投资者持有基金份额期限自上市之日起不少于12个月 [17][24] - 网下投资者的限售安排取决于认购倍数：若剔除无效报价后拟认购份额数量总和不超过网下初始发售份额数量的100倍，则上市前三个交易日内可交易份额不超过其获配份额的50%；若超过100倍，则全部获配份额自上市之日起可交易 [11][17] 认购费用与方式 - 基金对公众投资者收取认购费用，而对网下投资者和战略投资者不收取认购费用 [55] - 战略投资者和网下投资者采用"份额认购，份额确认"的方式 [53][56] - 公众投资者场外认购采用"金额认购，份额确认"的方式，场内认购采用"份额认购，份额确认"的方式 [56]