项目进度与开业信息 - 武汉杉杉奥特莱斯正式开业时间确定为2025年9月25日 [1] - 项目当前已进入工程收尾阶段，预计8月底实现工程整体竣工 [1] - 品牌招商签约进度完成99%，品牌商铺已全面实现进场装修 [1] 项目规模与战略定位 - 项目位于武汉经开区三环门户，占地177亩，建设规模约130000平方米，配备约2000个免费停车位 [4] - 该项目是杉杉商业集团第21家奥莱综合体，也是华中区域首家"滨湖奥莱" [4] - 项目定位为"悠享杉杉，滨湖奥莱"，首次将"湖光杉色"融入商业布局，提供室内馆加户外街的双重游逛体验 [9] 品牌组合与招商成果 - 已引进超过260个国际、国内知名品牌 [8] - 引入GUCCI、PRADA、Burberry等国际奢侈品牌集合店，以及30余家国际名品及潮牌 [8] - 包含50余家知名女装品牌以及ADIDAS、FILA、李宁、安踏等众多运动户外品牌 [8] - 品牌组合中包含奥莱首店50余家和武汉奥莱旗舰店30余家 [8] 业态规划与消费体验 - 项目旨在打造知名品牌旗舰店、新零售和新业态相结合的综合型高端商业综合体 [8] - 业态覆盖名品轻奢、运动户外、潮流女装、时尚男装、儿童、餐饮等，提供一站式全品类购物体验 [8] - 项目理念融合"滨湖度假"与"大牌小价"，目标成为集休闲、度假、欢聚、乐购于一体的城市微旅目的地 [9]

华润置地及开发商奥莱项目布局 - 华润置地宣布与滨海湾置业合作在东莞滨海湾新区开设万象滨海购物村，预计2025年12月开业，总建筑面积10万平方米，由14栋街区商业楼和一栋购物中心楼组成[1] - 德基集团在南京仙林区域开发德基奥莱商场，鸿荣源集团开发的壹方奥莱计划2027年运营，总投资约250亿元，总建筑面积约130万平方米[1] - 这些奥莱项目由知名开发商负责，占地面积大且注重娱乐和体验效应[1] 奥莱市场发展现状 - 王府井集团2025年第一季度百货和购物中心业务收入分别下滑13.93%和6.61%，但奥莱业务增长4.13%[2] - 2024年全年百货、购物中心和专业店收入均下滑，仅有奥莱和免税店业务增长[2] - 2024年中国内地个人奢侈品消费同比下滑18%-20%，但2022-2024年奥莱市场规模分别增长11%、9.5%和4.5%[3] 奥莱业态特点 - 奥莱以折扣为核心，吸引对价格敏感或对奢侈品牌涨价不满的消费者[4] - 奥莱是相对"滞后"的业态，需要品牌先布局正价店并形成知名度[4] - 2013年前中国奥莱项目不足50家，2018年增至169家[4] - 百联、佛罗伦萨小镇、比斯特系列等头部开发商占据大部分市场份额[4] 奥莱项目运营挑战 - 需要5-6家正价店的库存才能支持一家奥莱店正常运营[8] - 奢侈品牌正价店的货物供给一线城市周边奥莱后，难以为二三线城市项目提供足够货源[8] - 部分奢侈品牌有意缩减折扣比例和频次以维护形象[8] - 奥莱项目距离城市较远且出行耗时长，初期品牌齐全度不足会影响消费者后续关注[6] 奥莱业态发展趋势 - 开发商将奥莱项目往综合性商场和文旅方向发展，吸引消费者停留一天[11] - 高端运动品牌和户外品牌增长显著，家居、设计、美妆等生活方式类品牌热度上升[10] - 约30%的品牌组合会依据当地市场需求和消费者偏好进行调整[10] - 奥莱项目主力店是奢侈品牌，但餐饮、休闲等业态占比更大，向旅游目的地方向发展[1]

公司战略与运营 - 公司围绕对内对外开发开放战略 积极用活盘活闲置资产 扩展业务增长渠道[1] - 公司调整经营策略 改变过去经营权外包模式 结合景区资源推出演艺活动安排 取得显著成效[2] - 公司推出一系列举措吸引越南等东盟国家游客 致力于将景区打造成对外商业与旅游服务的新窗口[1] 业务发展与项目进展 - 太平古城·静安荟奥特莱斯项目成功签约 上海静安荟奥特莱斯正式入驻 预计2026年春节前试营业[1] - 该项目致力于打造集潮流零售 品牌折扣 特色餐饮 休闲娱乐 免税美妆等多种文商旅业态融合的主题街区[1] - 今年以来太平古城景区已开展演艺及营销活动400余场 带动客流215万人次 同比增长136% 街区销售额达1.7亿元[2] 市场表现与消费促进 - 太平古城景区已接待东盟各国游客2.6万多人次 促进了跨境旅游消费[1] - 太平古城"港动粤经典·星耀左江夜"港星之夜明星见面会和"活力夜广西"主题活动共吸引21.79万人参加 带动消费1743.2万元[2] - 项目有望进一步激活消费市场 加速崇左商业转型升级进程[1]

核心观点 - 中金唯品会奥莱REIT的基础设施项目为宁波杉井奥特莱斯，原始权益人为国内奥特莱斯领军企业杉杉商业，24年客流量达1,310万人，年营业额近20亿元[2] - 项目已步入成熟运营期，22-24年联营扣率超13%，提成扣率接近10%，租售比13%-14%，均高于华夏首创奥莱REIT[2] - 预计募集资金29.01亿元，预期项目资产未来12个月公允价值区间24.91~30.50亿元，IRR为6.46%~7.49%[2] - 预测25年资本化率6.22%~7.54%，25/26年分派率（年化）5.21%/5.65%，显著高于其他消费REITs[2] 基础发行要素 - 基金名称：中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金[6] - 资金投向：长沙自贸会展区奥特莱斯项目、武汉经开区奥特莱斯项目[6] - 基础资产：宁波杉井奥特莱斯[6] - 预计募集份额：10亿份[6] - 初步询价区间：2.321元/份~3.481元/份[6] - 原始权益人：杉杉商业集团有限公司[7] 项目优势 品牌与区位 - 宁波首家奥莱，2011年开业，运营超10年，形成多层次品牌组合[8] - 区位优势明显，10公里内辐射宁波市中心、栎社机场及火车站，客流聚集能力强[11] - 毗邻规划中的宁波市西枢纽工程片区，空铁枢纽建成后将进一步提升价值[21] - 24年客流量1,310万人，22-24年CAGR达17%[15] 经营表现 - 22-25Q1营业额分别为16.32/19.88/19.71/5.52亿元，整体呈上升趋势[16] - 联营收入占比约75%，大部分商户同意在合同中约定保底条款，收入稳定性高[39] - 22-25Q1毛利率保持在81%以上，EBITDA利润率在70%上下，均高于华夏首创奥莱REIT[45] - 22-25Q1出租率保持在98%上下，处于浙江省第一梯队[50] 财务指标 估值与回报 - 预期项目资产未来12个月公允价值区间24.91~30.50亿元，IRR为6.46%~7.49%[94] - 预测25年资本化率6.22%~7.54%，高于华夏大悦城商业REIT和中金中国绿发商业REIT[98] - 预测25/26年分派率（年化）5.21%/5.65%，显著高于其他消费REITs[101] 历史财务 - 22-25Q1营收分别为2.74/3.12/3.10/0.79亿元，EBITDA分别为1.94/2.27/2.09/0.54亿元[44] - 原始权益人22-25Q1营收分别为18.70/28.22/33.27/9.80亿元，净利润6.65/5.79/7.45/2.21亿元[34] - 原始权益人毛利率从22年37.8%提升至25Q1的55.1%[34] 原始权益人实力 - 杉杉商业为唯品会下属专注奥莱业务的主体，全国运营20个奥特莱斯广场[27] - 具备丰富运营经验，形成独特8字形动线设计，提升客流转化率[33] - 22-25Q1续租率（面积加权）分别为81.88%/88.21%/88.47%/78.45%，商户去化时间平均1-4天[72]

项目获批 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会准予注册批复 [1] - 该项目是国内领先品牌折扣电商平台在中国境内资本市场的重要探索 [1] - 以优质奥特莱斯作为底层资产为消费基础设施REITs持续扩容提供高质量样本 [1] 项目参与方 - 发起人为Vipshop Holdings Limited（唯品会 股票代码VIPS） [1] - 原始权益人为杉杉商业集团有限公司是唯品会下属境内全资子公司 [1] - 唯品会是中国领先品牌折扣电商专注于运营"品牌特卖"折扣产品拥有庞大消费者群体和深厚品牌合作基础 [1] 资产运营方实力 - 杉杉商业是国内奥特莱斯领军企业专注于奥特莱斯广场开发建设运营与管理 [2] - 截至2025年一季度末成为国内开业奥特莱斯数量及自持奥特莱斯物业数量最多的企业 [2] - 按GMV规模统计在中国奥特莱斯企业中位于第一梯队 [2] 底层资产详情 - 首次发行拟投资基础设施资产为宁波杉井奥特莱斯项目分为三期 [2] - 总建筑面积约10.43万平方米商业建筑面积约8.33万平方米 [2] - 采用"室外开放街区+室内馆"相结合建筑形态自2011年一期开业已稳定运营超13年 [2] 资产运营表现 - 底层基础设施资产运营以联营模式为主租金收入为辅 [2] - 2022年至2024年度运营收入年均复合增长率为8.70% [2] - 出租率均维持在97%以上 [2]

奥莱商业下沉市场趋势 - 2025上半年新开15座奥莱，超七成落子华东，三线及以下城市占四成，下沉市场新增项目数超2024全年 [2][4] - 一线及核心二线城市奥莱趋于饱和，下沉城市消费觉醒与商业地产迭代共同驱动奥莱加速下沉 [4] - 2025上半年三线及以下城市新增奥莱6座，超过2024全年5座，下沉速度显著提升 [8] 地域分布与项目特点 - 华东区域主导，2025上半年新开15座奥莱中华东占11席（73.3%），华南、华北、西北、西南各1座 [5] - 一线城市新增北京井庄镇乡村奥莱商街（3000㎡），二线城市仍为增量主力（8座），三至五线城市崛起（6座） [8] - 典型下沉项目包括靖江玛玺奥莱（17.41万㎡）、泰兴凤栖奥莱（13万㎡）、泗县万像奥莱（5万㎡） [6][16] 商业形态进化 - 高线城市催生1-3万㎡迷你城市奥莱，如荟品仓在苏州、南京、泰安布局 [10] - 文旅奥莱规模升级，宁波前湾盛世里（22万㎡）打造国内首个唐风"文旅IP+奥莱"综合体 [10] - 下沉市场奥莱融合购物中心与微度假功能，如靖江玛玺奥莱涵盖八大主题，泰兴凤栖奥莱定位"第五代奥莱" [20] 开发与运营模式 - 轻资产合作成主流，如靖江玛玺奥莱由中健城投与浙江玛玺集团混改开发，凯里奥莱由柏悦与奥特莱斯公司联合打造 [11][13] - 供应链采用"强首店+名品买断自营"，靖江玛玺拥有三家奢侈品集团授权，引入GUCCI、PRADA等80%奢侈品牌 [23][24] - 泗县万像奥莱联营运动主力店，引入Nike、Adidas等品牌，招商率98%，首进率超50% [25] 百强县奥莱样本分析 - 均选址城市新区核心，如靖江滨江新城、泰兴高新区、泗县"北优东扩"战略区，享受政策与客流红利 [18][19] - 业态复合化，靖江玛玺奥莱打造长三角微度假中心，泰兴凤栖奥莱辐射长三角全域，泗县项目聚焦家庭生活场景 [20][21] - 供应链突破依赖自营能力，凤栖奥莱自采自营确保85%当季新款，开业五天销售额1.5亿元 [24]

核心观点 - 杉杉商业集团在奥特莱斯行业存量竞争背景下实现2025年上半年有效销售同比增长32% 从高速规模扩张转向业绩与品质双优的价值深耕战略 为行业提供破局范式 [1][3][5] 战略转型 - 核心战略从高速开拓的规模领跑全面转向业绩与品质双优的价值深耕 [1] - 双优战略是以品质奥莱为引领的系统性工程 通过旗舰门店打造 品牌矩阵升级 精益运营深化 用户价值深耕及人才梯队建设五大核心战役构建增长引擎 [5] - 战略实施跳出促销套路 用文化情绪搭建与消费者的价值连接 差异化成为破局关键 [15] 业绩表现 - 2025年上半年有效销售实现32%同比增长 [1] - 年中庆期间各门店客流峰值达平日3-5倍 销售额同步实现跨越式增长 [15] 运营创新 - 通过沉浸式IP引力场构筑（如室内侏罗纪恐龙乐园） 非遗资源嫁接（少林功夫 安塞腰鼓等） 青年社交活动（33落日音乐节） 亲子经济聚焦及区域文化节打造实现场景化差异化运营 [7][9][11] - 企业文化焕新强调客户为先 健康奋斗 精益创新 协同致远 优化商场动线 强化员工培训 推动线上线下融合 [16] - 从折扣卖场转型为第三生活空间 打造全时全域沉浸式消费环境 将商业行为注入文化与情感基因 [18] 行业启示 - 增量市场果实采摘殆尽后 深度挖掘存量价值与品质驱动增长成为突破行业增长瓶颈的关键方法论 [5] - 行业破局者需专注于创价值而非抢流量 以品质为核心的革命可能成为奥特莱斯赛道穿越周期的新出口 [19]

政策实施 - 国家税务总局于2023年4月出台境外旅客购物离境退税新政策 重点推出"即买即退"便利措施 [1] - 天津市西青区杉杉奥特莱斯成为首批离境退税"即买即退"政策试点商店 [1] - 新政策允许符合条件的新开业企业快速纳入退税商店范围 [1] 操作流程 - 境外旅客凭增值税普通发票或电子发票 有效身份证件及《境外旅客购物离境退税申请单》即可即时办理退税 [1] - 退税门槛设定为单笔消费满200元人民币可申请退税 [1] - 税务机关向商户分发操作指南和"征纳互动"服务平台使用手册等120余份宣传资料 [2] 推广成效 - 西青区税务局组织青年干部与巾帼志愿服务队开展专项政策宣传活动 [1][2] - 活动现场累计解答纳税人缴费人问题25个 覆盖退税商店备案要求及退税细节等实操事项 [1][2] - 税务机关通过直达一线的服务方式将便捷高效的税费服务送达商户和消费者 [2]

业态和品牌调整 - 奥特莱斯行业正从"以大取胜"转向"以质取胜"，通过提升"首店浓度指标"增强竞争力 [1][2] - 头部运营商如百联、砂之船、杉杉等2024年加速品牌焕新：上海青浦百联奥莱2024年前5个月引入新店14家，武汉百联全年新开20家，砂之船重庆项目新开10数家 [1][2] - 奢侈品仍是奥莱核心业态，主流奢牌持续补位：上海青浦百联引入Valentino、Thom Browne，郑州杉杉中牟店引进MaxMara outlet中原首店，乌鲁木齐杉杉抢下COACH全疆首家全品类店 [3][16] 运动户外与服装升级 - 运动户外业态引入"超头"和"中产三宝"品牌：苏州比斯特购物村新增萨洛蒙、snowpeak等，上海青浦百联引入CHUMS、BURTON等小众户外品牌 [6][15] - 设计师品牌成新增长点：上海青浦百联、砂之船重庆项目引入多风格设计师品牌，比斯特购物村引进UNDEDEATED等潮牌 [7][8] - "新奇特"品牌通过空间调性提升体验感，弱化传统折扣场形象 [8] 餐饮业态扩容 - 全国226座奥莱项目共3906家餐饮门店，头部项目餐饮数量显著增长：苏州昆山花桥中骏世界城86家、砂之船长沙奥莱75家、济南首创奥莱71家 [10][12] - 快餐类占主导但品质餐饮逐步渗透：米饭快餐（米村拌饭等）门店达10-30家，正餐品牌如海底捞、太二酸菜鱼开出10-20家奥莱店，喜茶等茶饮品牌加速布局 [14] 首店经济战略 - 首店争夺成核心KPI：上海青浦百联2024年引入攀山鼠、COMME MOI等全国奥莱首店，郑州杉杉中牟店引进100多家品牌旗舰店及Tory Burch河南首店 [15][16] - 高能级首店向奥莱渗透：苏州比斯特购物村拿下三宅一生华东奥莱首店、CELINE江苏奥莱首店，深圳杉杉引入WE11DONE等华南奥莱首店 [15][16] 空间与硬件改造 - 7个标杆项目启动扩建：上海青浦百联二期扩建3万㎡（2026年开业），苏州比斯特三期拟增50家精品店，郑州杉杉中牟店三期扩建瞄准文商旅综合体 [22][23][26] - 存量项目精细化改造：昆明王府井奥莱滇池小镇重塑空间质感，郑州杉杉中牟店升级70%店面并新增美食街区，上海青浦百联B区景观升级 [29][30] - 扩建项目强化定位互补：上海青浦百联二期联动文旅资源打造微度假属性，苏州比斯特三期引入全球首个贵宾室巩固奢华定位 [24][26] 行业趋势与竞争逻辑 - 四大浓度指标（户外运动、"新奇特"、餐饮、首店）成为差异化关键，行业从"折扣工厂"转向"情绪价值运营" [20][32] - 2024年全国251个奥莱项目总销售额约2390亿元，同比增长4%，头部项目如上海青浦百联、苏州比斯特销售表现强劲 [26] - 新开项目体量扩大：2022-2024年新开76个奥莱中34个超10万㎡，2025年后砂之船乌鲁木齐超级奥莱（18万㎡）等大型项目将持续入市 [26][28]

广州市提振消费专项行动 - 广州市商务局发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，提出优化文旅消费供给，创新消费场景和业态，丰富票根经济联动消费 [1] - 支持开展"跟着美食去旅行""跟着演出去旅行"等文旅活动，办好湾区音乐汇、广州艺术季等大型活动 [1] - 强化投资支撑作用，争取超长期特别国债资金支持教育医疗等领域项目建设，支持符合条件的消费、文化旅游领域项目发行基础设施领域REITs [1] - 运用超长期国债开展居家适老化改造"焕新"活动，加大体育领域项目建设支持力度 [1] 途牛旅游网2025年一季度业绩 - 2025年第一季度途牛净收入同比增长8.9%，核心业务打包旅游产品收入同比增长19.3% [1] - 暑期出游趋势预测显示，截至目前的预订出游人次较去年同期增长超35%，其中出境游预订出游人次同比增长60% [4] 京东MALL及酒店业务动态 - 京东MALL北京双井店开业，面积达5万平方米，以"沉浸式体验+全品类覆盖+场景化服务"为特色，多家首店集中落地 [2] - 京东旅行推出"京东酒店PLUS会员计划"，酒店商家参与可享受最高三年0佣金，旨在降低经营成本并优化供应链 [3][4] - 京东为酒店、餐饮业务成立新通路事业部，希望通过供应链降低行业成本 [4] 祥源文旅人事变动 - 祥源文旅总裁孙东洋、副总裁虞卫宁、詹纯伟因工作调整辞职，公司聘任方言为新总裁，李杰、沈同彦为副总裁 [2] 文旅部人事任命 - 王建华出任文化和旅游部党组成员、副部长，长期在文旅部工作，曾任政策法规司司长、人事司司长等职 [3] 武汉杉杉奥特莱斯进展 - 武汉杉杉奥特莱斯广场预计9月开业，品牌招商进度已完成95%，签约率超90%，建设规模约13万平方米，将引进超过260个知名品牌 [3] - 杉杉商业集团在全国布局20家奥特莱斯商业综合体，成为门店数量最多的连锁奥莱企业 [3]