项目概况与核心模式 - 位于北京城市副中心的湾里项目正式营业，是一个文化、旅游、商业综合体，采用“商场变舞台、街区成剧场”的创新运营方式，将非遗传承、潮流演艺与商业消费深度融合，成为城市副中心的文旅新地标[3] - 项目由王府井WellTown、汀云小镇和诺岚酒店三大板块构成，其中汀云小镇主打百分百放松人文感街区，与王府井WellTown的“奥莱”性质形成互补[5] - 项目通过文旅商的深度融合，将商业空间转变为沉浸式游乐场，让游客在可游可赏的露天剧场中找到乐趣[5] 运营表现与客流数据 - 仅元旦3天，王府井WellTown与汀云小镇共迎客67.5万人次[5] - 汀云小镇汇聚50多家品牌店铺，约四成是首店，且大部分为主理人店铺和潮流生活方式类型，目前80%以上的店铺已对外开放[5] 业态组合与消费体验 - 项目融合了高端餐饮、潮流零售、非遗体验、艺术展览、青年社交、剧目展演等多元业态，满足不同群体的消费需求[5] - 具体体验内容包括：鱼灯制作工坊、小丑表演、当代艺术中心展览（如齐白石、徐悲鸿、黄永玉等大师真迹）、非遗鱼灯巡游（如长达6米的安徽汪满田鱼灯）、中国国家地理探索中心、国际赛事标准的滑板场、livehouse乐队表演等[3][4][5] - 同期还有乌镇戏剧节剧目、潮音狂欢音乐会、街头表演艺术家带来的沉浸式情景剧等轮番上演[5] 未来发展计划 - 未来，涵盖13个特色主题院落的“汀云旅居”将亮相，届时整个小镇将升级为集文化体验、潮流动感、社交休闲于一体的沉浸式消费度假场景[5] 行业趋势与定位 - 湾里项目以及北京的荟聚、朝阳大悦城等商业空间，已演变为潮流文化集散地，超越了传统商场功能[5] - 消费场景持续创新，通过营造浓厚的时尚与艺术氛围，将审美体验融入日常，精准回应了当代人“拒绝单调”的生活主张[5]

项目概况与定位 - 湾里项目于12月正式启幕，总建筑面积约50万平方米，由王府井Well-Town、汀云小镇、诺岚酒店三部分构成，旨在打造融合“潮玩、体验、社交、文化”于一体的都市生活新地标[2] - 项目定位为沉浸式、体验式、互动式的新型商业形态，覆盖家庭、年轻群体、精致旅人等多样化客群[2] - 项目注入了首旅集团旗下王府井、首旅酒店、全聚德、东来顺等品牌资源和人才队伍，并引入了丰富的首店、旗舰店及创新业态[2] 业态构成与特色 - 湾里·王府井WellTown被定义为“非标奥莱”，以奥莱品牌矩阵为核心引擎，引入了蔻驰等多个品牌的奥莱店，同时约有四成空间属于餐饮娱乐品牌，并包含特色主理人品牌，采用策展式零售模式[3] - 项目内设有国内首个艺术馆与商业共生的场域——湾里当代艺术中心，首展免费对公众开放，并联合文旅部门推出非遗鱼灯巡游等文化活动[4] - 项目包含诺岚酒店，并设有全聚德湾里店及东来顺湾里店等餐饮配套[2][3] 开业促销与运营活动 - 开业期间，王府井WellTown推出零售品牌满1000元返100元电子礼券、满额抽奖等多重优惠，小程序渠道上线“爆品”、“拼团”、“秒杀”等互动玩法，并携手银行推出最高满千减百的支付优惠[3] - 诺岚酒店推出888元豪华花园客房产品，全日制餐厅推出元旦跨年特别套餐，并在元旦前夕举办“水中尊巴+荧光派对”活动[3] - 全聚德湾里店及东来顺湾里店均推出了开业促销活动[3] 客流表现与交通配套 - 项目在12月19日试营业后，前三天累计客流量突破40万人次，销售额突破3000万元[6] - 项目与地铁1号线/八通线、7号线花庄站实现无缝衔接，内部拥有4000多个车位，项目西侧增设临时停车场后，总计提供万余个车位以满足高峰客流需求[6] - 项目通过小程序实现会员停车优惠与线上缴费以加快车辆流转，并设置了5个固定网约车/出租车乘车点及非机动车停放区[6]

项目开业与初期表现 - 通州区湾里项目（湾里·王府井WellTown）将于12月26日正式启幕，项目位于北京环球影城对面，此前已进行多日试营业 [1] - 项目试营业前3天吸引客流达40万人次，销售额突破3000万元 [1] 项目定位与品牌组合 - 湾里·王府井WellTown定位为非标准奥特莱斯，引入了约400个品牌 [5] - 全国及区域首店品牌占比高达51%，超过60%的品牌为北京城市副中心首店 [5] - 项目内餐饮娱乐品牌占比超过40%，并引入了如Mo2land等特色主理人品牌 [5] 营销策略与优惠活动 - 在奥特莱斯品牌专属折扣基础上，同步推出“零售品牌满1000元返100元电子礼券”、“满额抽奖”等优惠 [5] - 通过小程序渠道上线“爆品”、“拼团”、“秒杀”等多样化互动玩法 [5] - 与多家银行合作推出最高“满千减百”的支付优惠，以强化价格吸引力 [5] 配套商业与酒店业态 - 伴随项目启幕，汀云小镇商街部分将全部开业，其经营面积约3.5万平方米 [5] - 汀云小镇商街招商涵盖主理人品牌及体验类品牌，已营业品牌门店约50家，其中40%为首店品牌 [5] - 作为项目三大主营业态之一的诺岚酒店已率先开业，提供329间客房，包括宠物友好及亲子主题等多元房型 [5] - 诺岚酒店多数顾客为环球影城游客，未来计划加强与环球影城的互动合作 [5]

项目概况 - 位于北京城市副中心的新晋潮流商业项目“湾里”将于26日正式营业 [1] - 项目与北京环球影城仅一路之隔 [1] - 项目定位为融合购物、人文、艺术与自然的体验之所 [1] 商业构成与特色 - 项目内包含华北地区最大的奥特莱斯——王府井WellTown [1] - 招商策略重点引入城市首店、区域首店及特色旗舰店 [1] - 项目包含开放式度假街区“汀云小镇”，内含各种特色店铺 [1] - 项目内设有高端度假酒店“诺岚酒店” [1] 建筑与景观亮点 - 项目拥有30米高的“空中瀑布”景观 [1] - 水幕光影艺术感强 [1] - 从诺岚酒店的大堂、餐厅或泳池边可近观魔法城堡景观 [1]

文章核心观点 - 北京商业市场在2025年末迎来集中开业潮，多个新商业项目选择在元旦、春节双节消费旺季前开业，旨在抓住消费潜力窗口，为年度业绩冲刺注入强心剂[1][5] - 新开业项目通过精准定位和差异化运营，为各自区域消费市场“补位”，展现了北京商业市场在细分领域精耕细作的成熟趋势，也是对消费韧性的集中呈现[1][6][10][11] - 面对竞争，新项目需通过持续的品牌迭代、场景创新和线上线下融合来保持长期吸引力，实现可持续运营[14][15] 市场动态与开业概况 - 2025年末北京商业市场出现集中开业潮，新项目“组团”入市，冲刺元旦、春节消费旺季[1][5][6] - 中关村大融城东区已正式开业，引入超过60家首店，包括COACH概念店、gaga旗舰店等，并通过主题美陈、灯光展等活动增强社交属性[5] - 通州区湾里项目已开始试营业，并将于12月26日正式开业，其主力业态王府井WellTown聚焦文化艺术等四大板块，集合了450多个品牌[5] - 通州区莲花荟开业在即，由原大卖场转型为“邻里生活空间”，引入华为、小米等科技零售及众多餐饮品牌，部分临街门店已营业[5] 项目定位与区域补位策略 - 中关村大融城东区定位填补海淀区（尤其是中关村）商业品牌丰富度的差距，引入11家北京首店、26家京西首店及24家海淀首店[10] - 湾里项目定位承接毗邻的北京环球影城庞大游客流量，致力于转化为过夜和深度体验消费，项目组合涵盖酒店、商业、艺术中心等多业态融合综合体[10] - 莲花荟定位服务于社区，保留卜蜂莲花超市作为主力，同时扩充餐饮、儿童娱乐等配套业态，与前两者的“高端消费”和“商文旅融合”形成差异[11] - 专家指出，区域型项目的“精准补位”需兼顾针对特定客群高频需求、差异化品牌矩阵避免同质化、以及通过场景升级强化项目辨识度[11] 运营策略与长期发展 - 专家建议新项目开业期破局的关键在于“事件驱动+流量锚点+在地融合”，并通过迭代约20%的末位品牌来补充新鲜感[14] - 运营者需灵活调整租户组合，根据市场变化与消费者反馈实时淘汰业绩不佳租户并引入新兴热门品牌，同时通过持续创新的营销活动吸引不同客群[14] - 新项目需捕捉线上线下融合趋势，针对目标客群（如年轻群体）打造特色主题空间，注重高端与小众品牌搭配，并利用大数据分析提升消费体验[15]

项目概况与开业进展 - 湾里国际商业娱乐综合体项目于12月19日启动试营业，并将于12月26日正式开业迎客[1] - 项目位于北京城市副中心，与北京环球影城一路之隔[1] - 试营业期间已有部分品牌门店开张，吸引了市民游客前来体验[1] 项目业态与品牌构成 - 项目包含三大主营业态：诺岚酒店、湾里・王府井WellTown和汀云小镇[3] - 诺岚酒店已率先开业，提供329间特色客房，涵盖宠物友好客房、亲子主题房等多元房型[5] - 湾里・王府井WellTown是全国首家跨界融合多元体验的大型文商旅商业体，聚焦文化艺术、运动体验、环球美食、亲子娱乐四大板块[3] - 王府井WellTown重点引入城市首店、区域首店及特色旗舰店，集合了450多个品牌[3] - 与之配套的湾里当代艺术中心也将同步开业，持续推出展览、音乐、戏剧等文化内容[3] - 汀云小镇采取开放式街区设计，已有多家特色商户开业，其中不少是城市首店和通州首店[5] - 汀云旅居打造了13大特色主题院落，与商业功能互补[5] - 火山公园以自然与科技共生为特色，将举办光影秀、主题集市、星空露营等活动[5] 项目特色与体验设计 - 诺岚酒店设计灵感源自古巴比伦空中花园，拥有圆拱形落地窗，可观赏环球影城景观[5] - 酒店内设8层全日制餐厅、10层星空泳池和中餐厅，可俯瞰城堡全景，屋顶酒吧和全景露台可观赏霍格沃茨魔法灯光与小镇烟火[5] - 从诺岚酒店三层长廊可穿花园直达汀云小镇[5] - 汀云小镇宛如一座被绿植环绕的微度假区，为游客提供逃离都市的瞬时切换体验[5] - 项目以“站城融合”为核心理念，与地铁八通线、7号线花庄站无缝衔接，市民从地铁站出站后无需出站即可直达地下商业[7] - 从汀云小镇出发，一站地铁即可抵达环球影城[7] 交通规划与区域协同 - 未来规划中的S6线将连接大兴国际机场和首都国际机场，届时可通过轨道交通直达湾里项目[7] - 项目周边有涵盖京津冀多条城际铁路的城市副中心站，方便天津、河北等地游客到访[7] - 项目定位与环球影城形成协同：环球影城承接“观光客”，湾里承接“消费客”[7] - 项目旨在共同推动副中心从“过境游”向“深度游”消费升级，打造全时全域全龄文旅体验新范式[7]

项目进展与规划 - 湾里项目已完成竣工验收并进入试运营阶段，计划于今年底正式开业 [2] - 项目核心业态王府井WellTown招商进度已超过90%，计划引入超过500个国内外知名品牌 [1][4] - 诺岚酒店将于11月初率先开业，项目整体将于年底前全面开业 [4] 项目规模与特色 - 湾里项目为国际商业娱乐综合体，总投资超百亿元，总开发规模约50万平方米 [2][4] - 项目由王府井WellTown、诺岚酒店、汀云小镇三部分组成，通过廊桥无缝连接并与地铁7号线、八通线花庄站直接连通 [4] - 项目体验式业态占比高达50%，拥有35米高室内瀑布及华北最大裸眼3D大屏等特色景观 [4] - 首次进入通州的品牌占比超过60%，将成为华北地区最大的奥特莱斯综合体 [1][4] 区域经济发展 - 北京城市副中心自2016年启动建设以来累计固定资产投资超过9600亿元，连续五年保持千亿元以上 [2] - 2024年前三季度地区生产总值同比增长10.9%，增速位列全市第2 [2] - 十四五期间预计地区生产总值年均增长超6%，2025年先进制造业、科技服务业、金融业等产业投资规模目标达到415亿元 [2] 产业与工业表现 - 十四五时期区域规上工业总产值年均增速23.7%，增速位居全市第1，产值规模从全市第9升至第5 [3] - 2025年上半年数字经济核心产业收入同比增长116%，增速全市第1 [3] - 截至2024年底，高技术制造业产值占规上工业比重提升至19.9%，服务业增加值占GDP比重稳定在75%以上 [3] 文旅消费市场 - 2024年全区旅游消费总额达197亿元，同比增长19.6%，较十三五末增长3.7倍 [4] - 2025年上半年旅游消费在去年高基数上同比增长12.7%，增速位列全市第一 [4] - 2025年前三季度净游客量达2380万人次，同比增长10.1% [4] 政策与营商环境 - 通州区成功核发全市首张文商旅体融合项目综合许可证，将12项审批整合为一，审批时限从90个工作日压缩至30个工作日 [3] - 该政策创新为新产业、新业态发展提供支持，湾里项目是直接受益者 [3]

项目概况 - 湾里项目是与北京环球影城一街之隔的国际商业娱乐综合体，总投资超百亿元，已完成竣工验收并进入试运营阶段，将于今年底正式开业 [1] - 项目总开发规模约50万平方米，由王府井WellTown、诺岚酒店、汀云小镇三部分组成，通过廊桥无缝连接并与地铁7号线、八通线花庄站直接连通 [4] - 诺岚酒店已于11月初率先开业，酒店十层设有可眺望环球影城城堡的无边泳池，项目核心业态王府井WellTown招商进度已超90% [4] 项目定位与业态 - 项目定位为承接环球影城溢出效应的核心载体，旨在完善日间游乐加夜间消费的全链条服务 [4][5] - 王府井WellTown计划引入超500个国内外知名品牌，其中首次进入通州的品牌占比超过60%，将成为华北地区最大的奥特莱斯综合体 [4] - 项目打破传统奥莱单一模式，体验式业态占比高达50%，设有35米高的室内瀑布及华北最大裸眼3D大屏等特色景观 [4] 经济与市场背景 - 北京城市副中心文旅产业快速发展，2024年全区接待游客总量突破3000万人次，文旅消费和体验式消费占比已提升至28% [4] - 通州区十四五期间地区生产总值年均增长超6%，2025年前三季度增长10.9%，增速位居全市第2 [3] - 2016年城市副中心启动建设至今，累计固定资产投资超过9600亿元，连续五年保持千亿元以上 [3] 产业与政策支持 - 通州区十四五期间规上工业总产值年均增速23.7%，增速位居全市第1，产值规模从全市第9升至第5 [3][4] - 通州区成功核发全市首张文商旅体融合项目综合许可证，将12项审批事项整合为一，审批时限从90个工作日压缩至30个工作日 [4] - 截至2024年底，全区高技术制造业产值占规上工业比重提升至19.9%，服务业增加值占GDP比重稳定在75%以上 [4] 预期影响 - 湾里项目开业后预计每年可吸引客流超800万人次，带动直接就业5000人以上，为区域旅游收入增加15%以上的增量 [5] - 项目的加入将与环球影城、大运河、城市绿心共同形成文旅矩阵，推动城市副中心进入商业繁华与文化活力共生的新阶段 [5]

城市更新与房地产开发 - 张家湾镇“六小村”棚改项目安置房工程取得关键进展，为民生工程顺利推进奠定基础 [4] - 京丰制药厂于2019年迁出后厂房闲置，2024年7月丰台区政府决定对其进行改造升级，以提高腾退低效产业空间利用效率并释放高品质产业空间 [6] - 北京市发展改革委批复九州通（丰台园）城市更新项目资金申请报告，支持项目升级改造，旨在打造集概念验证、检验检测等功能为一体的产业服务平台 [6] 商业地产与零售 - “湾里”国际商业娱乐综合体项目定于12月26日正式开业迎客，诺岚酒店已启动线上预订 [11] 基础设施与交通 - 北京南站地区每日有超过5000辆非机动车停放，站区早期规划未预留足够非机动车停放区 [13] - 相关部门对南站幸福路桥下空间进行整体改造，拆除200余米绿地围栏，铺设1100平方米透水砖，并划分停车区及人行区 [13] - 夏各庄镇夏大路修缮完成，道路全长6.988公里，焕然一新，旨在提升交通便利性并促进乡村漫游 [21] 平台与媒体 - 北京号是北京日报社打造的新媒体聚合平台，自2019年底上线以来已吸引近500家号主入驻，形成近20个新媒体发布矩阵 [35]