投资评级 - 优于大市评级 [1][3][19] 核心观点 - 2025上半年营业收入832亿元同比下降4.5% 归母净利润87亿元同比下降16.6% [1][8] - 毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% 主要因结转规模下降及毛利率下滑 [1][8] - 派发中期股息每股港币25港仙 [1][8] - 销售金额1202亿元同比下降19% 销售面积512万平方米同比下降6% [1][12] - 在31个城市市占率位居当地前三 其中14个城市位居第一 [1][12] - 新增土地投资17宗 权益购地金额401亿元 一线和强二线城市占比86% [1][12] - 土地储备总建筑面积2693万平方米 权益面积2366万平方米 [1][12] - 商业运营收入35亿元 购物中心和写字楼收入贡献占比81% [2][16] - 购物中心成熟期项目出租率96.2% 经营利润率56.8% [2][16] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率77% 成熟期出租率78.3% 经营利润率59.7% [2][16] - 酒店平均入住率68.2% 长租公寓出租率94% [2][16] - 剔除预收账款后资产负债率45.7% 净负债率28.4% 现金短债比4.9倍 [2][19] - 唯一获得双A-国际信用评级的内房企 [2][19] 财务预测 - 预计2025年营业收入1818亿元 2026年1847亿元 [3][19] - 预计2025年归母净利润155亿元 2026年156亿元 [3][19] - 预计2025年EPS 1.41元 2026年1.43元 [3][19] - 当前股价对应PE 2025年8.0倍 2026年7.9倍 [3][19] - 预测2025年毛利率18% EBIT Margin 14.4% ROE 4.0% [4] - 预测2026年毛利率18% EBIT Margin 14.4% ROE 3.9% [4] - 预测2027年营业收入1930亿元 归母净利润164亿元 [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][2] 核心观点 - 公司营收利润同比增长 机器人投资"研发+应用"生态协同 [2] - 退出亏损项目后轻装上阵 盈利能力有望修复 [2] - 通过投资云象机器人形成"研发+应用"生态协同 助力物管数智升级和成本优化 [2][4] 财务表现 - 2025年上半年营业收入9.14亿元 同比增长2.75% [3] - 2025年上半年归母净利润1.30亿元 同比增长532.87% 主要系投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益 [3] - 2025年上半年扣非归母净利润0.55亿元 同比增长2.8% [3] - 毛利率17.77% 同比提升0.11个百分点 净利率14.87% 同比提升11.87个百分点 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为1.68亿元、1.76亿元、1.84亿元 [2] - 预计2025-2027年EPS分别为0.89元、0.94元、0.98元 [2] - 当前股价对应PE为16.1倍、15.3倍、14.7倍 [2] 业务发展 - 2025年上半年新签项目41个 新签面积491.64万平方米 [4] - 江浙沪区域新签面积占比91.98% [4] - 期末总签约项目674个 总签约面积8788.83万平方米 [4] - 江浙沪区域总面积占比85.88% 较2024年底提升0.3个百分点 [4] - 新签约面积中住宅项目占比13.74% 商写项目占比59.73% 城市服务项目占比26.53% [4] - 投资杭州云象商用机器有限公司 成为其最大机构股东与产业方股东 [4] - 联合设立"赛智助龙基金" 首个投资项目为杭州云深处科技有限公司 [4] 财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为18.56亿元、19.10亿元、19.69亿元 同比增长2.8%、2.9%、3.1% [6] - 预计2025-2027年毛利率分别为15.4%、16.1%、16.8% [6] - 预计2025-2027年净利率分别为9.0%、9.2%、9.3% [6] - 预计2025-2027年ROE分别为14.5%、14.0%、13.3% [6]

财务表现 - 收入12.61亿元 同比减少20.87% [1] - 公司拥有人应占亏损2.98亿元 同比减少40.18% [1] - 每股亏损17.05分 [1] - 亏损净额总额同比减少46.0% [1] - 大多数业务单位取得盈利 [1] 业务影响 - 房地产代理服务、经纪网络服务及数字营销服务受房地产交易量持续疲软负面影响 [1] - 数据及咨询服务受开发商需求持续疲弱影响 [1] - 总销售收入按年下跌20.9% [1] 经营策略 - 专注于降低成本及现金流量管理 [1] - 积极解决持续经营问题 [2] - 通过成本控制及重组改善财务状况 [2] - 提供流动资金及现金流量维持持续经营 [2] 行业环境 - 房地产市场复苏仍面临重大阻力 [1] - 中国宏观经济状况及房地产行业前景仍充满挑战 [2] - 所有营运分部均与中国房地产行业直接相关 [2] - 开发商仍面临财政困境 [1] 未来展望 - 经营环境预期持续艰难 [2] - 交易量未见增长将负面影响核心服务业务 [2] - 购房需求持续疲弱将降低开发商购买数据及咨询服务意愿 [2] - 市场复苏时公司处于有利地位受益 [2]

核心财务表现 - 截至2025年6月30日止6个月收入12.61亿元，同比减少20.87% [1] - 公司拥有人应占亏损2.98亿元，同比减少40.18% [1] - 每股亏损17.05分 [1] - 亏损净额总额同比减少46.0% [1] - 大多数业务单位取得盈利 [1] 收入与业务影响 - 总销售收入按年下跌20.9% [1] - 房地产代理服务、经纪网络服务及数字营销服务受房地产交易量持续疲软负面影响 [1] - 数据及咨询服务受开发商需求持续疲弱影响 [1] - 开发商财政困境导致需求疲弱 [1] 成本管理与经营策略 - 专注于降低成本及现金流量管理 [1] - 积极解决持续经营问题 [2] - 通过有效成本控制及重组改善财务状况 [2] - 提供流动资金及现金流量以维持持续经营 [2] 行业环境与挑战 - 房地产市场复苏仍面临重大阻力 [1] - 中国宏观经济状况及房地产行业前景持续充满挑战 [2] - 所有营运分部均与中国房地产行业直接相关 [2] - 交易量未见增长将负面影响代理服务、经纪网络服务及数字营销服务 [2] - 购房需求持续疲弱降低开发商对数据及咨询服务的购买意愿 [2] 未来展望与定位 - 预期经营环境持续艰难 [2] - 市场复苏时处于有利地位以从中受益 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入493亿元，同比增长24.1%，净利润21.62亿元 [1] - 第二季度总交易额（GTV）8787亿元，同比增长4.7%，净收入260亿元，同比增长11.3%，净利润13.07亿元，经调整净利润18.21亿元 [1] 主营业务表现 - 存量房业务中二手房交易单量占房产买卖交易单量比例超75% [2] - 新房业务二季度合作盘GTV达2554亿元，同比增长8.5%，净收入86亿元，同比增长8.6% [2] - 家居家装业务上半年净收入75亿元，同比增长16.5%，第二季度贡献利润率32.1% [2] - 房屋租赁业务在管房源量突破59万套，同比增长超88%，上半年净收入107亿元，同比增长85%，第二季度贡献利润率8.4%，同比提升2.5个百分点 [2] 运营与战略 - 平台活跃门店数58,664家，活跃经纪人49.2万人 [2] - "一体三翼"战略中非房产交易服务业务成为新增长引擎 [3] - AI工具"来客"服务超33.5万经纪人，AI助手"布丁"7月会话量环比增59%，人均使用时长增14% [3] - 房屋租赁业务资管经理人均在管房源量及人均出房数量同比显著提升 [3] 行业背景与增长潜力 - 房地产行业政策推动市场回暖，"止跌回稳"为主基调 [4] - 家装家居市场规模2030年预计达7.1万亿元，竞争格局分散 [5] - 住房租赁市场规模达3万亿元，贝壳"省心租"解决业主与租客痛点 [5] - 平台型行业龙头在消费者需求转变中具备持续增长潜力 [6] 资本管理 - 股份回购授权由30亿美元增至50亿美元，期限延至2028年8月31日 [4] - 上半年斥资3.94亿美元回购股份，占2024年末总股本约1.7% [4]

市场整体表现 - 三大指数集体大跌 沪指下跌1.76% 深成指下跌1.43% 创业板指下跌0.69% [1] - 两市合计超4700只个股下跌 合计成交额3.17万亿元 [1] - 短期存在修正和休整概率 [3] 行业板块表现 - 地产股低开低走调整 深深房A跌停 中天服务及特发服务跌幅均超5% [3] - 气溶胶检测低开低走 盲盒经济/钛白粉/噪声防治等行业板块跌幅均超3% [3] - 白酒/美容护理/创新药等板块跌幅居前 [3] - CPO算力硬件股维持强势 仕佳光子/长芯博创/新易盛等多股涨停或创历史新高 [3] - 芯片股冲高回落 寒武纪盘中股价一度超越贵州茅台 [3] - 稀土永磁概念股表现活跃 北矿科技涨停 [3] 市场情绪与资金动向 - 午后放量跳水 早盘窄幅盘整 [1] - 多家券商相继表示慢牛才能走更远 历史上罕见 [3]

公司股份回购 - 2025年8月27日耗资约210.49万美元回购股份 [1] - 回购股份数量约35.14万股 [1]

资本市场表现 - "碰一下"概念股在资本市场表现强劲 自4月24日用户破亿以来 相关公司股价大幅上涨 其中蓝思科技涨幅约56% 奥比中光涨幅约36% 复旦微电涨幅超30% 三家平均涨幅达39% 显著超越上证指数15.3%的涨幅[8] - 奥比中光年内股价涨幅近100% 创历史新高 8月25日盘中飙升近14% 最高触及94.94元 该公司为"碰一下"提供整机组装和摄像头硬件支持[4] - 生态产业链上市公司总市值超过1.5万亿元人民币 涵盖新能源汽车、消费电子、半导体等多个行业[8] 产业链结构 - 产业链呈现金字塔结构：顶层为硬件制造与场景入口企业（比亚迪、蓝思科技、蜜雪股份、分众传媒） 中层为核心技术供应商（复旦微电、奥比中光） 下层为传统行业数字化升级企业（红旗连锁、绝味鸭脖、雅生活集团）[13][14] - 比亚迪作为万亿级龙头企业 是全球首个产量达700万辆的新能源汽车制造商 业务覆盖电子、汽车、可再生能源等领域[10] - 核心技术供应商中 复旦微电专供支付芯片 已获得超千万颗订单 奥比中光在3D视觉感知领域处于领先地位[6][11] 技术发展与场景应用 - "碰一下"基于近场通信技术 用户无需打开APP即可完成交互 自2024年6月首笔交易至用户破亿仅用321天 成为史上最快达亿级用户的移动支付方式[16] - 截至2025年8月 支付设备铺设量突破100万台 覆盖支付、点餐、开门等17款产品 被近600个服务场景采用[16][18] - 技术融合前景广阔 包括与物联网结合控制智能家居 与区块链结合实现数字资产确权 与AI结合实现精准营销[19][20] 生态扩张与商业价值 - 概念股阵营持续扩大 新增TCL、比亚迪、分众传媒、上海机场等知名上市公司 覆盖消费电子、传媒广告、房地产服务等多元行业[1] - 蜜雪股份通过"碰一下"支付覆盖3万家门店 贝壳-W通过数字化技术提升房产交易效率 传统物业企业也在探索智能化转型[10][12] - 生态价值超越支付工具范畴 有望成为全行业交互标准 带动硬件升级和软件服务拓展 形成万亿级产业协同网络[20]

主要股指表现 - 恒生指数收报25201.76点，下跌1.27% [1] - 恒生科技指数报5697.53点，下跌1.47% [1] - 国企指数报9020.26点，下跌1.40% [1] - 红筹指数报4273.29点，下跌1.62% [1] 涨幅居前个股表现 - 商汤-W上涨9.42%至2.090港元，盘中最高触及2.190港元 [2] - 农夫山泉上涨7.01%至50.250港元，盘中最高达50.450港元 [1][2] - 蔚来-SW上涨4.36%至51.700港元，开盘价为53.550港元 [1][2] - 上海复旦上涨1.66%至34.360港元，盘中最高达38.820港元 [1][2] - 万国数据-SW上涨1.21%至33.420港元，开盘价为33.500港元 [1][2] - 携程集团-S上涨2.44%至525.000港元，与最高价持平 [2] - 康师傅控股上涨2.34%至11.800港元 [2] - 新鸿基地产上涨1.80%至93.350港元 [2] - 海螺水泥上涨1.16%至24.460港元 [2] 跌幅显著个股表现 - 碧桂园服务下跌10.57%至6.600港元，开盘价为7.400港元 [2] - 明源云下跌6.94%至4.020港元 [2] - 贝壳-W下跌6.63%至47.200港元，昨日收盘价为50.550港元 [1][2] - 平安好医生下跌6.54%至19.160港元 [2] - 奈雪的茶下跌5.03%至1.510港元，昨日收盘价为1.590港元 [1][2] - 石药集团下跌超5% [1] - 李宁、阿里健康、泡泡玛特下跌超4% [1] - 京东物流、周黑鸭、蒙牛乳业下跌超3% [1] - 周大福、东方甄选、猫眼娱乐、海底捞下跌超2% [1] - 波司登、海尔智家、工商银行下跌超1% [1] 行业板块异动 - 科技板块呈现分化走势，阿里巴巴-W、中兴通讯小幅上涨，腾讯控股、联想集团小幅下跌 [1] - 地产相关板块承压明显，万科企业下跌5.17%，新鸿基地产逆势上涨1.80% [2] - 消费板块表现疲弱，农夫山泉逆势大涨7.01%，蒙牛乳业下跌超3% [1][2]

板块表现 - 房地产服务板块较上一交易日下跌0.37% [1] - 南都物业领跌板块 [1] - 上证指数上涨1.14%至3843.6点 深证成指上涨2.25%至12571.37点 [1] 资金流向 - 板块主力资金净流出2822.6万元 [2] - 游资资金净流入4184.76万元 [2] - 散户资金净流出1362.16万元 [2] 个股资金动态 - 珠江股份主力净流入785.49万元（占比4.48%） 游资净流出867.07万元（占比-4.95%） 散户净流入81.57万元（占比0.47%）[2] - 南都物业主力净流入630.87万元（占比4.78%） 游资净流入342.94万元（占比2.60%） 散户净流出973.81万元（占比-7.38%）[2] - 招商积余主力净流入478.17万元（占比3.75%） 游资净流入399.33万元（占比3.13%） 散户净流出877.49万元（占比-6.88%）[2] - 世联行游资净流入1025.18万元（占比9.46%） 主力净流出380.33万元（占比-3.51%）[2] - 我爱我家游资净流入1387.70万元（占比3.37%） 主力净流出990.87万元（占比-2.41%）[2] - ST明诚主力净流出559.50万元（占比-16.91%） 游资净流入381.08万元（占比11.52%）[2]