萨姆·泽尔的商业原则与声誉 - 商业世界底层逻辑笃信四要素：供需法则是市场本质、流动性等同价值、良好公司治理是企业生命线、可靠的合作伙伴是成功的另一半 [4] - 始终以道德指引为不可逾越的底线，坚持言行一致、信守承诺，源于父亲关于声誉最重要、声誉是个人最重要资产的教导 [4] - 因良好声誉在业务危机时获得早期投资者欧文·哈里斯等曾有过业务往来者的主动支持 [5] - 1978年谈判中，因市场主流房企对其名字的正面反馈而迅速获得对方信任，印证了其言行一致的信誉 [5] REITs行业的创新与重塑 - 推动房地产投资信托基金从小众领域走向主流，通过设计清晰透明规则将重资产、低流动性的冰冷建筑变成人人可投的流动资产 [6] - 创立宜居生活资产信托公司，主营美国预制住宅社区与休闲车营地服务，自IPO以来是REITs领域收益最稳定、回报率最高的公司之一，平均年收益率达17% [6] - 1993年担任美国国家不动产投资信托协会执行委员，提出REITs在华尔街破圈需解决核心问题，措施包括增加透明度、增强可预见性、提升可信度，这些建议被广泛采纳 [7] - 对预制住宅资产的分析发现其风险投资回报率较高且市场存在天然进入障碍，当其他从业者追逐高端地产时，全力推动预制住宅公司上市并将休闲车营地整合进行制度化管 [7] 逆向思维与谈判哲学 - 商业格言是当所有人都向左时，不妨看看右边，在别人忽视的投资领域寻找利润丰厚的机会 [5] - 谈判哲学强调留有余地，不会压榨买家最后一点利润，追求非零和游戏，确保每个参与者都是赢家以促成成功交易并期待未来合作 [7][8] - 在发行可转债时主动将回报率从6.5%提高至6.75，虽对自身无足轻重但能保证买家立即获益，践行其共赢理念 [8] - 这种思路与熊彼特的创造性破坏理论接近，是一种适度的智慧，结合做人守底线获信任和做事敢破圈寻机遇 [8]

市场整体表现 - 中国基础设施公募REITs市场持续扩容，发行规模稳步增长，市场运行积极向好[2] - 截至2025年二季度末，公募REITs募集资金规模达1847亿元，已上市68只公募REITs总市值为2055亿元，较一季度末上升10.4%[7] - 业内人士预计，伴随政策红利释放，公募REITs市场将进一步扩容，预计3年内市值将达4000亿元至5000亿元，上市数量超过100只[7] 具体REITs项目业绩 - 中金厦门安居REIT 2025年上半年实现总收入4038万元，同比增长3.04%，租金收入3850万元，同比增长3.31%[2] - 国泰君安东久新经济REIT 2025年上半年实现收入约5056.7万元，净利润约2275.9万元，上市以来累计分红18405.0万元[2] - 中信建投国家电投新能源REIT 2025年上半年营业收入和净利润分别为4.98亿元和1.71亿元，可供分配金额1.37亿元[2] - 嘉实物美消费REIT 2025年上半年实现收入约5285.93万元，可供分配金额约3529.43万元[3] - 汇添富九州通医药REIT 2025年上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，年化现金流分派率为3.59%[3] 运营管理与平台建设 - 五单REITs项目的原始权益人均在集团层面设置了REITs运营官或专班，从战略层面统筹资源以推动资产扩募、运营管理等事项[4] - 汇添富九州通医药REIT建立了激励约束机制，运营管理机构在业绩超预期时可获得浮动运管费，其中20%激励到团队个人[4] - 基金管理人严格履行对底层资产定期检查义务，制定运营管理机构考核表，并通过Eteams系统进行成本费用预算管控[4] 信息披露机制 - 五单项目致力于提升定期报告的完整性和临时报告的及时性，让投资者第一时间掌握基础资产运营变化[4] - 中信建投国家电投新能源REIT构建了多层次信息披露体系，建立了以基金管理人牵头的联合信息披露机制[5] - 在定期报告中增加行业关键指标解读及发展趋势分析，在法定披露要求外主动增加行业特有的信息披露事项[5][6] 扩募发展与监管支持 - 中金厦门安居REIT扩募工作进入加速推进阶段，拟购入位于厦门市思明区和湖里区的两个租赁住房项目[8] - 上交所表示将充分发挥债券条线全链条综合服务优势，支持诚实守信、努力提升运营质效的REITs项目参与方[7] - 上交所将坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场政策措施，强化市场示范引领作用[8]

领导层变动安排 - 领展集团行政总裁兼执行董事王国龙将于2025年12月31日或之前退休 [1] - 集团首席投资总裁宋俊彦将于2026年1月1日起获委任为董事会执行董事 [1] - 宋俊彦将与执行董事兼集团首席财务总裁黄国祥共同组成临时领导架构，承担集团行政总裁职责 [1] 过渡期管治安排 - 过渡期间由主席欧敦勤及其他董事委员会主席组成的主席委员会提供监督、支援及独立非执行指引 [1] - 临时领导架构旨在确保集团营运的延续性和策略的持续推进 [1] - 董事会正在进行全面甄选程序以物色下一任集团行政总裁 [1]

今年以来监管多次提及REITs互联互通[1]引发市场关注，我们于本篇报告通过三大问题帮助境内投资者了解中国香港REITs市场。 Q1：中国香港REITs市场发展近况如何？ 中国香港REITs市场发展并非一帆风顺，历经高速增长后近年来发展面临挑战。现阶段中国香港 REITs市场已有11只上市REITs，呈高度集中化特征，其中领展房产基金占总市值7成以上，大部分REITs投资于传统商办类资产。相较于中国 内地REITs市场，中国香港REITs市场流动性和活跃度较低，25年至今日均换手率仅0.16%，且个券流动性分化较为明显。投资者结构方面， 大部分REITs持有人以发行人及战略配售投资者为主，边际降低市场流动性。 Q2：境内外REITs投资的异同点有哪些？ 境内外REITs在投资框架上相似，但内涵有所差异，需关注分子端资产质量、分母端利率影响、市 场属性及税负差异。1）我们认为两地REITs均可采用"分子-分母"二元分析法，分子端差异主要集中在两地底层资产类型和现金流稳定性，其 中中国香港REITs底层资产弹性更大，而中国内地REITs资产经营现金流更具韧性；分母端差异则体现在中国香港REITs估值受海外加息周期 ...

核心观点 - 沪市消费REITs在2025年上半年展现出强大韧性和发展潜力 为投资者提供可观回报并促进消费繁荣[1] - 消费REITs通过稳定运营直接带动消费 创造就业机会 对经济增长和社会稳定起到积极作用[5] - 消费REITs市场迎来发展机遇期 新发产品获得市场高度认可 未来在机制完善和运营能力提升下具有广阔空间[7][8] 各REITs项目运营表现 嘉实物美消费REIT - 截至2025年6月底整体出租率95.58% 租金收缴率99.07% 加权平均剩余租期6.96年[2] - 2025年上半年实现收入5285.93万元 净利润1618.91万元 可供分配金额3529.43万元[2] - 在北京消费承压背景下保持稳健运营 凭借地理位置和租户基础维持社区商业定位[2] 华夏金茂商业REIT - 截至2025年6月底出租率99.03%[2] - 2025年上半年总收入4785万元 EBITDA 2286万元 可供分配金额2873万元[2] - 年化分派率5.42% 同比提升42BP 底层资产长沙览秀城通过品牌优化和营销策划展现成长潜力[2][3] 华安百联消费REIT - 2025年上半年收入11664.96万元 EBITDA 7286.90万元 可供分配金额7217.43万元[3] - 以基金市值计算年化现金流分派率4.28% 2025年8月分红7217万元 累计分红超1.35亿元[3] - 2025年1-6月客流超1176万人次 会员63万人 会员消费占比67% 出租率95.39% 租金收缴率100%[3] 华夏首创奥莱REIT - 截至报告期末出租率97.11% 租金收缴率100%[4] - 2025年上半年收入约13112.58万元 可供分配金额约6379.39万元[4] - 收入可比预测完成率117.08% 可供分配金额完成率111.58% 年化分派率6.52% 较预测高68BP[4] 新发REITs产品动态 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日上市 为首单电商企业消费REIT 底层资产为宁波杉井奥特莱斯（总建筑面积10.43万平方米）[7] - 该项目稳定运营超13年 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上[7] - 华夏凯德商业REIT为首单外资消费REIT 公众认购倍数超535.2倍 网下认购倍数超252.6倍[7] - 根据招募说明书 该产品2025年预测分派率4.40% 2026年预测分派率4.53%[7] 行业价值与前景 - 消费REITs项目围绕居民日常生活 通过稳定运营促进商品服务流通 创造多环节就业机会[5] - 吸引社会资本投入购物中心、奥特莱斯等领域 盘活存量资产 推动消费基础设施更新[6] - 为投资者提供多元化选择 通过稳定分红分享消费行业发展红利[6] - 上交所六大核心机制（信息披露、基金治理等）将进一步提升资产运营效能[8]

美联储降息对亚太股市的影响 - 美联储开启降息周期，预计未来12个月将再降息四次，联邦基金利率降至3%-3.25%区间 [2] - 美联储利率降低和弱势美元预计将利好亚太股市，吸引更多欧美资金流入 [1][2] - 在相对低息环境中，亚洲高成长科技板块的股票被认为更具上涨潜力 [1][2] 港股市场表现与展望 - 截至9月19日收盘，恒生指数年内大涨32.33%，恒生科技指数暴涨40.87% [1] - 港股科技股正迎来新一轮价值重估 [1][3] - 利率下降环境有利于在港股上市的中国高科技制造业公司，如电动车、电池等领域进行股票价值重估 [1][3] 亚太地区股市板块机会 - 人工智能相关公司股票，尤其是在半导体设计制造和人工智能应用领域，有较好上涨潜力 [1][3] - 日韩股市因科技半导体产业链深度参与全球分工，在科技行业主导的股市上涨中预计表现更好 [2][3] - 在日本市场，看好与内需相关的行业，银行业将受益于稳健经济成长和日本央行加息政策，房地产投资信托被视为对冲通胀的类别 [3] - 在东南亚，看好新加坡银行业，因其受益于外部资金持续流入和稳健盈利水平 [3] 亚太国家汇率与政策空间 - 美元走弱环境中，亚太国家汇率预计相对走强，日元受日本央行加息带动，未来12个月有望走强 [3] - 预计日本央行在未来12个月加息50个基点，而美联储同期降息100个基点，为日元走强提供动力 [3] - 人民币汇率在未来12个月预计维持相对稳定，中国央行预计将降息刺激内需，部分抵消美元走弱带来的人民币升值压力 [4] - 东南亚经济体因本币近期升值和通胀相对较低，各国央行有更多降息空间以刺激经济，如印尼、泰国等 [4]

行业环境与REIT板块表现 - 在融资成本居高不下、消费动能疲软的大环境下，REIT板块估值分化加剧 [1] - “资本结构质量”正成为衡量分红确定性与增长韧性的关键维度 [1] 公司上半年业绩与财务表现 - 公司依托独特的EMA商业模式实现营收稳健增长 [1] - 公司通过绿色贷款与积极的再融资，锚定利率不断下行的人民币贷款，有效降低了整体财务成本 [1] - 公司将杠杆率维持在25.8%的行业最低位 [1] - 公司利息保障倍数达4.7倍 [1] - 公司形成“稳定现金流+优质资本结构”的双重保障，为股东回报与未来增长筑牢财务安全垫 [1] 公司未来战略与发展潜力 - 随着国家“促消费”政策持续落地与金秋消费季临近，公司面临行业洗牌与消费复苏带来的机遇 [1] - 公司将在优化资本结构的基础上驱动长期可持续增长 [1] - 公司计划推进“艺术商业、超级奥莱”战略 [1]

中信里昂认为这可能会对香港发展商的股价造成短期压力。同时，房地产投资信托基金(REITs)纳入"互 联互通"的确认，可能会提振香港REITs，例如领展房产基金(00823)的市场情绪。中信里昂还表示，美 联储的减息可能引发香港房地产发展商股票的重新评级。 智通财经APP获悉，中信里昂发布研报称，香港特首李家超发表的新一份施政报告中，关于香港楼市的 资讯并不多。中信里昂表示，新资本投资者入境计划之下放宽购屋条件符合预期。然而，印花税下调 和"购房通"优惠措施未能达到市场预期。 ...

财务业绩 - 上半年实现总收入约2.16亿元，租金及物业管理服务费收入约2.14亿元 [1] - 合并息税折旧摊销前利润(EBITDA)约1.38亿元，基础设施项目EBITDA约1.44亿元 [1] - 可供分配金额约1.67亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率为67.12% [1] 运营状况 - 基础设施项目高效服务70个客户，涵盖电商、快递物流、医药冷链等多个行业 [1] - 10个仓储物流园期末平均签约出租率超过90%，核心运营指标优于行业平均水平 [1] 管理举措 - 通过精细化运营和资产焕新举措提升租户黏性和园区竞争力 [2] - 硬件方面推进系统性园区改造更新计划，例如普洛斯(重庆)城市配送物流中心完成外立面翻新、绿化升级和路面修缮以提升园区形象与运营效率 [2] - 软件方面积极打造园区生态，通过举办各类特色活动增强租户归属感与满意度，助力运营稳定与长期价值增长 [2]

Of course, investors look to a real estate income ETF for more than just performance, but also yield and distributions. According to SS&C ALPS Advisors data, the strategy saw a 6.18% trailing 12-month yield as of September 12. It also offered a $0.55810 quarterly distribution as of June 25. Is now the time to add some REIT exposure to portfolios? It may well be — dropping rates could really see those real estate investment trusts (REITs) once again excite curious investors. That category, then, deserves gr ...