文章核心观点 - 远洋集团在北京城市副中心运营的“登高望远”高空人文地标，是其城市综合体运营模式的典型案例，通过将文化、艺术、商业与物理空间有机整合，构建了立体城市生活场景，旨在让建筑融入城市文脉并承载公共价值 [7][15] 一、云端之上的城市会客厅 - 该空间位于远洋集团旗下乐堤港写字楼二座35层，物理高度达175米，是俯瞰北京城市副中心的绝佳窗口 [1][8] - 视野兼具历史与现代地标，可望见五河交汇、三庙一塔等历史景观，以及副中心三大文化建筑、环球影城等现代地标 [3][11] - 作为复合功能空间，已累计接待来访活动近300次，累计接待各类访客超过10000人次，成为展示副中心建设成果与城市气质的窗口 [5][13] 二、空间之内的文化艺术活力场 - 空间运营围绕“运河文化、属地联结、当代艺术”三大主线展开，使其成为持续发生故事的活力场 [6][14][15] - 深耕运河文脉，策划了如《大运河上的中国》、《大运河二十四节气摄影装置艺术展》等一系列大运河主题文化展览，让千年运河文化在当代延续 [6][15] - 积极联动属地，与街道、高校、企业及社群组织合作，举办如“巅峰尊巴夕阳派对”、儿童高空绘画等社群活动，以及行业沙龙与商务对话，成为副中心多元活力的缩影 [6][15] - 引入当代艺术展览，如《北冥有鱼》艺术群展和《浮生之镜》邀请展，为空间注入思想能量，激发美学与精神对话 [6][15] - 高空文化空间与楼下的乐堤港购物中心形成功能互补与呼应，共同构成城市副中心完整、立体的城市生活场景 [6][15]

公司战略合作 - 香港上合发展集团正式进军中东及北非市场，并与迪拜地产瓦菲集团达成战略合作[1] - 合作旨在巩固迪拜作为全球文化商贸枢纽的地位，并为进军中东的中国及国际品牌构建创新门户平台[1] - 双方共同推进“瓦菲城”升级计划，打造跨文化商贸枢纽[1] 合作具体内容 - 合作将涵盖成立全新业务实体瓦菲动漫11[3] - 合作包括打造丰富文化娱乐项目及IP限定活动[3] - 合作将为香港及内地品牌建立租赁合作，并将针对香港和内地旅客推出旅游激励策略[3] 市场前景与意义 - 香港上合发展集团旗下K11 by AC的文化商业与娱乐理念对中东市场极具吸引力[3] - 此次合作为零售行业的跨区域合作树立了新典范，将香港及内地新消费品牌和文化产业IP引入中东市场[3] - 团队自2024年开始研究中东市场，深知市场发展潜力庞大，此次是迪拜和中国企业在此类型项目的首次合作[3]

万达资产交易动态 - 南京万达茂投资有限公司于12月10日发生工商变更 原股东坤华（天津）股权投资合伙企业退出 新增上海万达锐驰企业管理有限公司全资持股[1] - 南京万达茂投资有限公司成立于2014年 注册资本14.42亿元人民币 主导的南京万达茂项目总投资150亿元 包含30.4万平方米商业面积及520米室内步行街[1] - 上海万达锐驰企业管理有限公司近期亦接手烟台芝罘万达广场有限公司 随后将其股份转让至苏州联商玖号商业管理有限公司[1] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年 注册资本7.08亿元人民币 经营范围主要为自有物业出租和经营[1] 万达资产处置策略与模式 - 2023年至2025年 万达商管累计出售超80座万达广场以缓解资金压力 其中2025年5月一次性出售48家万达广场[2] - 行业分析指出 万达正将非核心、低毛利、低成长项目出表 而核心区位、高客流、高租金项目则有望择机回购 为未来可能的商管整体上市或消费基础设施REITs扩募储备优质资产[2] - 涉及固定资产交易的过桥操作比较常见 险资若直接将资产转让给国资背景公司会面临交易定价公允与程序合规问题[2] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年 注册资本5000万元人民币 由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股[2] 险资接盘方背景与交易 - 坤华（天津）股权投资合伙企业多次接盘万达广场 在2024年4月至10月期间 先后受让北京、烟台、南京、成都的万达广场公司100%股权 并于2024年12月又受让3家万达广场[2] - 坤华投资成立于2023年12月 由新华保险持股99.99%、中金资本持股0.01%[3] - 2024年1月 新华保险与中金资本共同设立基金 基金规模为100亿元 其中新华保险认购99.99亿元 中金资本认购100万元 该合伙企业即为坤华投资[3] - 除新华保险外 其他险资也对万达广场表现出兴趣 阳光保险已接手太仓、湖州、上海金山等6家万达广场 大家保险受让了上海松江、西宁、台山万达广场 并与横琴人寿共同投资了上海周浦万达广场项目[3]

项目概况与定位 - 项目名称为WIN55·方兴里商业体 坐落于南京地铁5号线方家营站 是一个地铁上盖的精致邻里商业体 目前已建设完成并进入招商阶段 [1][2] - 项目旨在精准填补鼓楼滨江北部片区的商业空白 为周边居民打造便捷优质的生活服务圈 并力争成为该片区的邻里商业新标杆 [1][2] - 项目定位为“可持续人文生活聚场” 旨在融合自然生态、主题餐饮、文化体验与社区配套 超越单纯交易 成为情感的连接器和文化的发生器 [2][4] 区域发展背景与意义 - 鼓楼滨江北部片区居住氛围日益浓厚 但商业配套仍有欠缺 与南部存在一定的商业市场空白 [1][3] - 鼓楼滨江承载南京近代工业文明历史记忆 当前正迎来城市更新与功能提升的关键时期 发展导向是打造“宜居、宜业、宜游”的滨江生活示范区 [2] - 地铁5号线（被称为“换乘王”）的开通为板块注入了新动能 以方兴里为代表的增量项目将与存量项目错位竞争 丰富板块商业功能 [3] 招商进展与业态规划 - 项目首批主力入驻品牌已正式签约 包括麦当劳、Manner咖啡和老乡鸡 [4] - 运营方将持续优化营商环境 落实产业扶持政策 助力引入更多首店品牌和优质业态 [2] - 业态规划以小吃集合、融合料理等为核心支撑 同时打造烟火食集、商务会谈、即时打卡等亮点功能模块 旨在点亮消费新场景 塑造生活新体验 [3] 项目投资与运营方 - 项目业主方为南京鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司 该项目是其践行城市更新、提升滨江片区生活品质的重要落子 [4] - 项目运营方为南京紫竹商业管理有限公司 [4] - 项目承载着对“国企担当”与“市场活力”相结合的深度探索 目标是打造一张融合人文温度与商业活力的区域新名片 [4]

公司战略进展 - 恒隆地产与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权 [1] - 此次合作是“恒隆V.3”战略下的重要进展，该战略聚焦已布局的核心城市，以高资本效益为原则进行精选再投资，并通过合作扩大项目版图 [1] - 截至目前，公司已公告昆明、上海、杭州及无锡四个项目的轻资产外拓或扩建 [1] 无锡项目具体影响 - 拓展项目将使无锡恒隆广场零售面积扩大38%（或4.7万平米）[2] - 公司预计将为无锡项目引入超过80个新品牌，有望进一步巩固餐饮、时尚、生活体验等业态优势 [2] - 项目位于无锡中央商务区，土地稀缺，整合存量物业有望巩固公司在核心区的市场地位 [2] - 无锡恒隆广场自2013年开业，2019年转型重奢，2019-2023年重奢品牌持续落位，2023-2024年头部品牌拓展多层店型，期间零售额及租金增长表现突出 [2] 公司经营表现 - 尽管第四季度同比基数有所抬升，预计10-11月公司内地商场零售额表现延续第三季度势头（预计第三季度零售额同比增长10%）[2] - 近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括成功举办Home-to-Luxury店庆活动以及Chanel正式门店于1层重新开出 [2] 财务与估值 - 维持盈利预测不变，维持跑赢行业评级与目标价9.46港元/股 [2] - 目标价对应15倍2025年核心市盈率及5.5%股息收益率，隐含7%上行空间 [2] - 公司股票交易于14.5倍2025年核心市盈率和5.8%股息收益率 [3]

公司战略与品牌发布 - 公司推出“来福士·界”和“凯德壹中心”两大商业新品牌，旨在以更丰富和个性化的体验满足消费者对高品质生活的追求 [1] - 公司定位为城市多元空间运营商，致力于打破边界，让城市空间成为承载消费者情绪、兴趣并能主动参与的生活场 [1] - 公司通过举办商业新品牌发布会，与超20家涵盖服饰珠宝、生活方式、运动户外等品类的知名品牌共同解读消费趋势 [2] 业务模式与规模扩张 - 公司认为中国商业地产迈入存量时代，低效资产盘活与价值释放成为新需求爆发点，输出管理是推动规模化发展的新增长引擎 [3] - 公司与无锡滨湖建发集团签署管理合同，将在无锡打造全国首座“来福士·界” [7] - 公司与梁溪科技城集团签署合作备忘录，将在产业园运营、物业管理等领域推进合作 [7] - 公司在长沙、武汉、宁波、无锡等城市已外拓7个管理输出项目 [7] - 公司首批非标商业项目“碧湘楚巷”（长沙）和“壹为邻”（武汉）于11月正式亮相，标志着其在特色商业和产品革新方面的尝试 [7] 品牌资源与国际化平台 - 公司在中国拥有零售租约10,200个，涵盖4,600多个品牌，并持续引入中国首店、城市首店、凯德首店 [9] - 公司依托国际化平台和在华零售网络，成为优质品牌登陆中国市场的优选合作伙伴，以及品牌进入新加坡市场的首发平台 [8] - 公司已助力泡泡玛特、名创优品、小米等近60个中国品牌出海新加坡等东南亚市场 [9] - 公司通过“T·R·E”价值循环战略合作体系，连接租户、零售生态伙伴与自身资源平台，以“自有零售平台＋延伸服务”一体化赋能品牌出海与增长 [9] - 公司凭借“资产管理+运营管理”的体系化能力，为业主方提供覆盖前期资产规划、全周期运营管理及品牌输出的全方位服务 [8]

公司融资动态 - 凯德投资旗下第二只境内子基金“凯德投资中国商业人民币基金I期”已完成募集 [1] - 该基金资金全部部署后预计将为公司新增约14.8亿元人民币基金资产管理规模 [1] - 自2021年以来公司已设立九只在岸人民币基金累计募集境内资金近550亿元 [1] 资产运作策略 - 公司将利用新募集的基金对凯德MALL•新都心项目进行资本结构重构 [1] - 该项目位于青岛市北区是一座总建筑面积达14.1万平方米的购物中心出租率约为99.6% [1] - 公司将继续负责该项目的运营管理并获得经常性费用收入 [1] - 此次资本重构体现了公司通过人民币基金实现优质资产循环的策略 [1] - 公司已在中国市场完成约67亿元人民币资产的资本重组回收资金用于布局新增长机遇 [1] 资产储备与未来发展 - 公司目前在一线及强二线城市拥有购物中心、产业园区、物流园及租赁住房等资产储备 [1] - 这些资产储备将为人民币母基金未来设立更多子基金提供支持 [1]

项目概况 - 太古地产与陆家嘴集团联合开发上海前滩国际商务区的“前滩广场一座”及“前滩广场二座”两座超甲级办公楼 [1] - 两座办公楼是扩建后的前滩太古里综合发展项目的组成部分 [1] - 项目预计于2026年底落成 目前已正式启动预租 [1] 项目规模与设计 - 两座办公楼总建筑面积约12.56万平方米 其中一座30层 另一座24层 [1] - 扩建后的前滩太古里综合发展项目总占地面积为6.38万平方米 规划的地上地下总建筑面积约38.1万平方米 [1] - 项目将通过地下通道和空中连廊实现办公楼与零售裙楼及现有商场无缝连接 步行五分钟即可抵达 [2] 业务定位与战略 - 太古地产将统筹前滩广场的租赁及物业管理服务 [1] - 公司计划依托前滩太古里的实践 打造集创新、可持续发展与社区归属感于一体的标志性办公空间 [1] - 项目所在的前滩国际商务区聚集了众多中资及跨国企业总部 [1] 零售部分扩容 - 前滩太古里零售部分的面积将增至26.7万平方米 [1] - 新增约14.7万平方米奢侈品及生活方式零售空间 [1] - 较现有零售面积实现翻倍增长 [1]

公司融资动态 - 公司成功发行“金融街商业地产第2期（金融街中心）资产支持专项计划”，实际收到认购资金81亿元人民币 [1] - 该专项计划于2025年正式成立，发行规模总计81亿元，其中优先级资产支持证券规模为80.70亿元，次级资产支持证券规模为0.30亿元 [1] - 发行的资产支持证券信用评级均为AAA，期限均为18年 [1] 公司资本运作进程 - 公司此前已审议通过申报发行储架CMBS的议案，并获得了深圳证券交易所出具的无异议函 [1] - 本次专项计划的成功发行标志着公司相关融资计划的落地执行 [1]

公司战略与项目进展 - 恒隆地产与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权 [1] - 此次无锡项目外拓是恒隆V.3战略下的又一重要进展 [1] - 恒隆V.3战略核心在于聚焦已布局的核心城市，以高资本效益为原则精选现有项目再投资，并积极通过合作扩大项目版图 [1] - 在核心城市商业竞争格局相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位被视为较优战略选择 [1] 经营业绩与市场表现 - 预计公司内地商场10-11月零售额表现将延续第三季势头，第三季零售额按年增长10% [1] - 近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括成功举办Home-to-Luxury店庆活动以及Chanel正式门店于1层重新开出 [1] 机构观点与评级 - 中金维持对公司盈利预测与估值不变 [1] - 中金维持“跑赢行业”评级与9.46港元的目标价 [1]