公司2025年财务业绩概览 - 恒隆集团2025年总收入为104.14亿港元，同比下跌11% [1] - 整体营业溢利为68.36亿港元 [1] - 物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元，是总收入下滑主因 [1] - 股东应占基本纯利同比上升3%至24.07亿港元，每股基本盈利1.77港元 [1] - 租赁业务作为核心收入来源，恒隆集团与恒隆地产的总租赁收入分别同比下跌2%及1%至98.53亿港元及93.89亿港元 [2] 物业销售与土地策略 - 公司在售物业不多，包括蓝塘道项目、武汉恒隆府、昆明君悦居等，项目素质高且售价不低，销售需等待时机 [1] - 公司不会放弃拿地，但参与竞拍的前提是地价合理并符合入市标准 [2] - 公司当前首要目标是减债，先做好现有项目，之后再考虑扩张 [2] 内地零售租赁业务表现 - 内地零售业务租赁收入约48.71亿元，同比增长1%，扭转了2024年的下跌趋势 [3] - 上海恒隆广场与港汇恒隆广场表现稳定，租赁收入分别为16.61亿元（同比涨1%）和11.97亿元（同比涨2%） [3] - 无锡恒隆广场、大连恒隆广场经营表现向好，租金收入分别为5.02亿元和3.31亿元，同比均实现10%以上增长 [3] - 武汉、沈阳的商业项目面临显著经营压力，两大商场租金收入跌幅均超30%，租户销售额亦大幅下滑（武汉跌23%，沈阳跌54%） [3] - 管理层认为内地零售业务在2025年呈现轻微的V型复苏，第四季度客流和零售额几乎都创下新高，并对2026年开局持积极预期 [3] 内地办公楼租赁业务表现 - 内地6个办公楼项目收入整体同比下降7%至12.23亿元，年末出租率下降4个百分点至80% [4] - 住宅及服务寓所的租赁收入约9800万元，同比减少23% [4] - 内地写字楼供应持续增加，且外资暂无扩张迹象，而公司甲级写字楼租户以外资企业为主 [5] - 当前首要任务是维持出租率，需与现有租客重新协商租约条款 [5] - 管理层预计写字楼市场的困难时期还会维持18-24个月，之后市场会慢慢企稳 [5] - 认为若有更多外国元首到访中国并带动外资回流投资，内地甲级写字楼市场可能出现逆转和发展机遇 [5] 香港市场与住宅业务 - 2025年下半年香港住宅市场明显回暖，原因包括利率回落、资金流动性宽松，以及去美元化操作使资金流入港币或港股（港股涨至27000多点） [2] - 当房价调整到合理水平且利率回调时，有资金回流住宅市场，公司对剩余住宅项目有信心 [2] 公司战略与发展展望 - “恒隆V.3”战略是公司为增长铺排的重要举措，聚焦于核心城市扩展业务、提升顾客体验，围绕现有项目进行“再投资” [5] - 推行该战略所需资金远低于以往买地建房（仅需约十分之一资金），无需投入百亿级别 [5] - 2025年启动或公布的主要项目包括：昆明恒隆广场尚义街项目、杭州恒隆广场扩展项目、无锡恒隆广场扩展项目，以及上海南京西路1038号商业运营项目 [5] - 推行此战略是因为市场本身已经发生了变化 [6] - 公司董事长对大陆办公楼市场中长远期仍有机会，并对2026年发展持审慎乐观态度 [1]

核心人事变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休 [1] - 董事会正进行全面的甄选程序以物色继任人，卢韦柏荣休后将以待定的正式岗位继续提供顾问支持 [1][6] - 此次变动距离前主席陈启宗2024年4月退任仅一年有余，标志着公司管理层进入新一轮交接期 [5] 高管背景与持股 - 现年54岁的卢韦柏于2018年7月接任行政总裁，其职业生涯始于宝洁，曾任职于可口可乐，并在花旗集团效力18年，担任过花旗中国香港及中国澳门特别行政区行长 [3] - 截至2025年6月30日，卢韦柏个人持有恒隆地产1,128,542股股份，占已发行股份总数的0.02%，持有恒隆集团460,000股股份，占已发行股份总数0.03% [5] 公司战略与业绩背景 - 2024年4月，42岁的陈文博接替执掌集团33年的陈启宗成为双料董事长，完成家族第三代核心交接 [5] - 陈文博上任后与卢韦柏共同推进“恒隆V.3”战略，推动集团从“重资产扩张”向“存量优化”转型 [6] - 2021年以来，中国地产行业调整与奢侈品消费下滑形成叠加冲击，使公司业绩承压 [7] - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [7] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期100%降至98%，2025年上半年销售额仍下滑8%，尽管较2024年同期23%的跌幅和2024年全年22%的跌幅有所收窄 [7] 管理层评价与未来计划 - 主席陈文博高度评价卢韦柏的领导，称其巩固了业务根基并启动了将成为未来数十年增长引擎的V.3策略 [6] - 卢韦柏表示过去八年是其职业生涯的黄金时期，期间强化了“66”品牌，拓展了与奢侈品牌的合作，并期待在2026年4月与团队一同迎接杭州恒隆广场的开幕，庆祝公司成立66周年 [6]

核心事件与管理层变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休，董事会正物色继任人，卢韦柏退休后将以顾问身份继续支持集团 [1][10] - 此次CEO变动发生在第三代接班人陈文博于2024年4月接替陈启宗成为集团及地产双料董事长约一年后，标志着恒隆正式进入第三代管理团队全面掌舵时代 [2][12] - 卢韦柏自2018年中开始担任CEO，经历了从第二代向第三代交接的关键期，体现了“家族传承+职业经理人辅助”的治理模式，其继任者的甄选与磨合将影响战略执行的连贯性 [6][16] 公司业绩与市场表现 - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [4][14] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期保持的100%降至98%，2025年上半年销售额仍下滑8%，但较2024年同期23%的跌幅和2024年全年22%的跌幅有所收窄 [4][14] - 公司股价曾从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股，去年创下2008年金融危机以来新低，较2019年高位缩水超50% [2][4][12][14] - 2025年10月1日至4日国庆黄金周期间，恒隆内地物业组合总租户销售额同比增长约15%，10月1日当天销售额同比增长逾20%，约七成营运商场录得双位数增长，其中上海港汇恒隆销售增加50%，武汉恒隆销售增加70% [5][15] 战略转型与业务调整 - 公司正从“重资产扩张”（V.2时代）向“存量优化”的“恒隆V.3”战略转型，该战略被视为未来数十年的增长引擎 [3][4][13] - 2025年中期业绩报告中，集团首次宣布不再区分“高端”与“次高端”商场类别，转向更灵活的客群适配策略 [4][14] - 2025年下半年，公司以轻资产长租模式加速V.3战略落地，半年内接连拿下上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货三个项目，旨在整合存量物业、实现核心商圈规模扩张 [5][15] - 具体扩张效果：上海南京西路物业组合总建筑面积将增至31.23万平方米，无锡恒隆零售面积扩大38%，杭州项目新增40%零售空间 [5][15] - 昆明尚义街改造（商场+街区）后，客流量增长了15%，印证了V.3战略的可行性 [9][18] - 杭州恒隆广场零售预租率已达83%，其办公楼E座作为首批开业单元已全幢租出，预计2026年4月开业 [9][18] 面临的挑战与行业环境 - 零售消费增长面临不确定性，同时内地办公楼市场持续承压，2025年上半年恒隆内地办公楼收入下滑5% [6][15] - 轻资产转型伴随考验：新获取的存量物业需投入巨额资金改造，面临老物业结构老化、工期控制、成本超支等风险；业态平衡是关键，需在引入潮奢、体验消费吸引新客群的同时，守住高端核心调性，避免原有客群流失 [6][16] - 全球中高端商业品牌领域正迎来高管变动潮（如LVMH旗下宝格丽、Salomon、Puma等），这为恒隆新任管理层未来的品牌合作谈判增添了不确定性 [7][8][17] - 公司需在股价低迷、市场信心不足的背景下，以稳健业绩重塑投资者信任 [8][18]

核心管理层变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休，公司正物色继任人，卢韦柏未来将以顾问身份继续支持集团 [1] - 此次CEO变动距离前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着恒隆正式进入以第三代陈文博为核心的全面掌舵时代 [5] - 卢韦柏自2018年中开始担任CEO，经历了从第二代向第三代交接的关键期，体现了港资开发商“家族传承+职业经理人辅助”的典型治理模式 [10] 公司面临的挑战与业绩压力 - 公司股价从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股的区间，创下2008年金融危机以来新低，较2019年高位缩水超50% [5][8] - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [7] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期保持的100%降至98%，2025年上半年销售额仍下滑8%，尽管较2024年同期23%的跌幅有所收窄 [7][8] - 内地办公楼市场承压，2025年上半年恒隆内地办公楼收入下滑5% [10] 战略转型：从V.2到V.3 - 公司战略正从“重资产扩张”的V.2时代，向“存量优化”的V.3时代转型 [7] - V.3战略加速落地，半年内以轻资产长租模式拿下上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货三个项目，旨在整合存量物业、扩张核心商圈规模 [9] - 具体扩张效果：上海南京西路物业组合总建筑面积将增至31.23万平方米，无锡恒隆零售面积扩大38%，杭州项目新增40%零售空间 [9] - 战略路径被总结为“不盲目开拓新城市，聚焦现有项目扩容”，以延续核心商圈优势 [10] 转型举措与初步成效 - 2025年中期报告中，公司宣布不再区分“高端”与“次高端”商场类别，转向更灵活的客群适配策略 [8] - 2025年国庆黄金周前四日，公司内地物业组合总租户销售额同比增长约15%，10月1日当天销售额同比增长逾20%，约七成商场录得双位数增长 [8] - 具体项目表现突出：上海港汇恒隆销售额增加50%，武汉恒隆销售额增加70% [8] - 昆明尚义街改造（商场+街区）后，客流量增长了15%，印证了V.3战略的可行性 [13] - 杭州恒隆广场零售预租率已达83%，首批开业的办公楼E座已全幢租出 [13] 轻资产转型伴随的风险与考验 - 轻资产转型项目需投入巨额资金改造，面临老物业结构老化、工期控制、成本超支等风险 [10] - 业态平衡是关键挑战：需在引入潮奢、体验消费吸引新客群的同时，守住高端核心调性，避免原有客群流失 [10] - 新任CEO的甄选与磨合、管理团队的稳定性，将影响轻资产转型战略执行的连贯性 [10] 行业背景与外部环境 - 全球商业中高端品牌领域正迎来高管变动潮，例如LVMH旗下宝格丽、Salomon、Puma等品牌均有核心管理层调整，这可能为恒隆的品牌合作谈判增添不确定性 [12] - 公司转型拥有外部支撑：上海静安区推动南京西路向全域高端消费带转型的政策红利，以及杭州等新一线城市的消费潜力 [13]

核心管理层变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休，公司正物色继任人，卢韦柏退休后将转为顾问角色 [2] - 此次CEO变动距离前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着公司正式进入以第三代陈文博为核心的全面掌舵时代 [5] - 卢韦柏自2018年中开始担任首席执行官，经历了从第二代向第三代交接的关键期，体现了“家族传承+职业经理人辅助”的治理模式 [10] 公司业绩与市场表现 - 公司股价从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股的区间，2024年股价创下2008年金融危机以来新低，较2019年高位缩水超50% [5][8] - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [8] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期100%降至98%，2025年上半年销售额同比下滑8%，但较2024年同期23%的跌幅和2024年全年22%的跌幅有所收窄 [8] - 2025年国庆黄金周前四日，公司内地物业组合总租户销售额同比增长约15%，10月1日当天销售额同比增长逾20%，约七成营运商场录得双位数增长，其中上海港汇恒隆销售增加50%，武汉恒隆销售增加70% [9] 战略转型：“恒隆V.3”战略 - 新任董事长陈文博上任后迅速推进“恒隆V.3”战略落地，与卢韦柏共同开启集团从“重资产扩张”向“存量优化”的转型 [5] - 2025年下半年战略加速落地，半年内以轻资产长租模式拿下上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货三个项目，旨在整合存量物业，实现核心商圈规模扩张 [9] - 上海南京西路物业组合总建筑面积将增至31.23万平方米，无锡恒隆零售面积扩大38%，杭州项目新增40%零售空间 [9] - 战略转型得到初步验证，昆明尚义街改造后客流量增长了15%，杭州恒隆广场零售预租率已达83%，办公楼E座已全幢租出 [13] 业务运营调整与挑战 - 2025年中期业绩报告中，公司首次宣布不再区分“高端”与“次高端”商场类别，转向更灵活的客群适配策略 [8] - 办公楼市场持续承压，2025年上半年恒隆内地办公楼收入下滑5% [9] - 轻资产转型面临考验，包括老物业改造的巨额资金投入、结构老化、工期控制、成本超支等风险，以及如何在引入新业态吸引客群的同时守住高端核心调性 [10] - 全球中高端品牌领域正迎来高管变动潮，为公司新任管理层的品牌合作谈判增添了不确定性 [11] 行业背景与公司历史 - 自2012年起，公司进入内地大规模拿地期，在上海、杭州、昆明等核心城市布局多个重资产综合体，开启了“恒隆V.2”时代的扩张浪潮 [6] - 2021年以来，中国地产行业调整与奢侈品消费下滑形成叠加冲击，令公司业绩承压 [8] - 公司当前的战略路径被分析人士视为“不盲目开拓新城市，聚焦现有项目扩容”，以延续核心商圈优势并善用资金 [9]

公司战略进展 - 恒隆地产与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权 [1] - 此次合作是“恒隆V.3”战略下的重要进展，该战略聚焦已布局的核心城市，以高资本效益为原则进行精选再投资，并通过合作扩大项目版图 [1] - 截至目前，公司已公告昆明、上海、杭州及无锡四个项目的轻资产外拓或扩建 [1] 无锡项目具体影响 - 拓展项目将使无锡恒隆广场零售面积扩大38%（或4.7万平米）[2] - 公司预计将为无锡项目引入超过80个新品牌，有望进一步巩固餐饮、时尚、生活体验等业态优势 [2] - 项目位于无锡中央商务区，土地稀缺，整合存量物业有望巩固公司在核心区的市场地位 [2] - 无锡恒隆广场自2013年开业，2019年转型重奢，2019-2023年重奢品牌持续落位，2023-2024年头部品牌拓展多层店型，期间零售额及租金增长表现突出 [2] 公司经营表现 - 尽管第四季度同比基数有所抬升，预计10-11月公司内地商场零售额表现延续第三季度势头（预计第三季度零售额同比增长10%）[2] - 近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括成功举办Home-to-Luxury店庆活动以及Chanel正式门店于1层重新开出 [2] 财务与估值 - 维持盈利预测不变，维持跑赢行业评级与目标价9.46港元/股 [2] - 目标价对应15倍2025年核心市盈率及5.5%股息收益率，隐含7%上行空间 [2] - 公司股票交易于14.5倍2025年核心市盈率和5.8%股息收益率 [3]

公司战略与项目进展 - 恒隆地产与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权 [1] - 此次无锡项目外拓是恒隆V.3战略下的又一重要进展 [1] - 恒隆V.3战略核心在于聚焦已布局的核心城市，以高资本效益为原则精选现有项目再投资，并积极通过合作扩大项目版图 [1] - 在核心城市商业竞争格局相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位被视为较优战略选择 [1] 经营业绩与市场表现 - 预计公司内地商场10-11月零售额表现将延续第三季势头，第三季零售额按年增长10% [1] - 近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括成功举办Home-to-Luxury店庆活动以及Chanel正式门店于1层重新开出 [1] 机构观点与评级 - 中金维持对公司盈利预测与估值不变 [1] - 中金维持“跑赢行业”评级与9.46港元的目标价 [1]

评级与估值 - 维持恒隆地产跑赢行业评级和盈利预测不变 目标价9.46港元/股 [1] - 目标价对应15倍2025年核心P/E和5.5%股息收益率 较当前股价有5%上行空间 [1] - 公司当前交易于14.6倍2025年核心P/E和5.8%股息收益率 [1] 内地商场经营表现 - 预计第三季度内地商场零售额同比增长10% 实现年内逐季改善 第一季度和第二季度分别同比下降7%和1% [2] - 增长得益于去年同期低基数 第三季度零售额同比下降18% 以及营销策划带动客流量增长 预计7-8月客流同比增长9% 上半年同比增长3% [2] - 十一假期前四日零售额同比增长15% 客流同比增长3% 武汉及上海港汇恒隆表现突出 [2] 业态与品牌表现 - 第三季度重奢品牌下行拖累同比缓释 珠宝首饰、国潮时尚、体验等业态带动增长 [2] - 上海恒隆广场四季度老铺黄金、Chanel等开业有望巩固零售额增长 [4] - 无锡恒隆广场2019年引入重奢品牌后势头向上 预计2024-25年新签超180家新品牌 其中超70家为江苏或无锡首店 [4] 重点项目进展与战略 - 发布恒隆V3战略 聚焦现有项目再投资及拓展周边机会 [3] - 上海恒隆广场三期扩展预计可租面积增加30% 上海港汇恒隆将服务式公寓改造为五星级酒店 [3] - 杭州与百大长期租赁合作预计零售面积增加40% 项目通达性显著提升 [3] 重点商场具体表现 - 上海港汇恒隆奢侈品拓店与品牌优化并重 预计第三季度零售额同比增长31% [4] - 上海恒隆广场通过精准定位服务头部高端客群 在上海重奢商场中巩固领先地位 [4]

公司近况与经营表现 - 三季度内地商场零售额预计同比增长10%，实现逐季改善，一季度和二季度分别同比下降7%和1% [1] - 三季度经营改善得益于去年同期低基数，3Q24零售额同比下降18%，以及客流增长，7-8月客流同比增长9%，上半年同比增长3% [1] - 分业态看，三季度重奢品牌下行拖累同比缓释，珠宝首饰、国潮时尚、体验等业态带动增长 [1] - 十一期间1-4日零售额同比增长15%，客流同比增长3%，其中武汉及上海港汇恒隆零售额增长最为突出 [1] - 上海港汇恒隆预计三季度零售额同比增长31% [2] 发展战略与项目进展 - 发布"恒隆V.3"战略，聚焦现有项目再投资及拓展周边潜在机会 [2] - 上海恒隆广场三期扩展预计可租面积增加30%，上海港汇恒隆将服务式公寓改造为五星级酒店 [2] - 杭州与百大长期租赁合作预计零售面积增加40%，项目通达性显著提升 [2] - 上海恒隆广场通过精准定位服务头部高端客群，四季度老铺黄金、Chanel等开业有望巩固零售额增长 [2] - 无锡恒隆广场自2019年引入重奢品牌后经营势头向上，2024-25年新签超180家新品牌，其中超70家为江苏或无锡首店 [2] 估值与关注点 - 公司交易于14.6倍2025年核心P/E和5.8%股息收益率 [3] - 建议关注零售额同比表现、杭州恒隆广场开业进展、以股代息政策停止等基本面催化因素 [3] - 建议关注美联储降息等估值端催化因素 [3]