监事会会议召开情况 - 会议通知于2025年8月14日通过电子邮件送达全体监事 会议于2025年8月25日以现场结合通讯方式在北京召开 由监事会主席肖洋主持[1] - 应出席监事5人 实际出席5人 全体以通讯表决方式出席 部分高级管理人员列席会议[1] - 会议召集和召开符合法律法规及公司章程规定[1] 半年度报告审议结果 - 监事会审议通过2025年半年度报告 认为报告内容和编制程序符合法律法规及公司章程要求[1] - 报告内容真实准确完整反映公司报告期经营管理和财务状况 无虚假记载或重大遗漏[1] - 表决结果为5票同意 0票反对 0票弃权[2] 资产减值计提与核销 - 公司基于谨慎性原则对2025年半年度末资产进行全面清查 对存在减值迹象的资产进行减值测试[2] - 计提减值资产项目包括应收账款 其他应收款 预付款项 存货和其他流动资产[2] - 2025年半年度计提信用减值准备和资产减值准备合计29,311,880.59元[2] - 核销应收账款14,296,917.58元 核销其他应收账款2,397,806.25元 核销资产总额16,694,723.83元[2] 监事会审核意见 - 监事会认为减值计提及资产核销符合法律法规和谨慎性原则 符合公司实际情况[3] - 本次操作不涉及关联方 不存在损害公司和股东利益的情况[3] - 决策程序合法合规 财务信息能更公允反映公司财务状况和经营成果[3] - 表决结果为5票同意 0票反对 0票弃权[3]

核心观点 - 公司修订中介机构及专家管理办法 旨在规范审计 资产评估 工程造价咨询等中介服务机构的选聘 管理及考核流程 确保服务质量和业务连续性 [1] - 办法明确中介机构需通过公开招标 邀请招标或竞争性谈判方式进入备选库 原则上每三年招标一次 并建立详细的评分体系进行筛选 [1][2][4] - 对中介机构设置严格准入条件 包括连续执业3年以上 5名以上执业注册会计师或评估师 近3年无违法记录等 专家需具备5年以上中介机构经验及中级以上职称 [3][4] - 建立中介机构及专家信息管理库和项目考评机制 实施年度排名 对违规行为如提供不实报告 谋取不正当利益等立即取消备选资格 [4][5] 中介机构选聘条件 - 中介机构需依法设立并连续正常执业3年以上 近3年没有违法执业行为 [3] - 从事审计事项的中介机构应具备5名以上执业注册会计师 资产评估机构需5名以上执业注册评估师 工程造价审核机构需甲级资质 [3] - 选聘评分标准总分100分 包括资质规模(10分) 经营实力(10分) 工作方案(10分) 人员配备(10分) 相关工作经验(20分) 职业道德记录(10分) 历史工作评价(20分) 收费标准(10分) [4] 备选库建立与聘用程序 - 内部审计部门负责建立分类备选库 选聘需经审核后报审计委员会或董事会确定 年度报表审计机构需股东会审议 [2] - 聘用必须从备选库产生 由职能部门提出申请 董事会 审计部和委托部门组成小组按程序确定 [2] - 服务费用由委托方参考经济鉴证收费标准结合工作量统一支付 [4] 专家选聘与管理 - 专家由中介机构推荐5-10名进入备选库 需具备国家执业证书或中级以上职称 5年以上中介机构工作经历且无不良记录 [4] - 特殊专业资深专家可不受学历限制 但需身体健康 [4] 考核与监督机制 - 建立项目考评表 被审计单位需在项目完成后1个月内填报 年度汇总排名形成考评名次表 [4][5] - 对中介机构及专家实行一票否决制 出现提供不实报告 谋取不正当利益 资质失效等情形立即取消资格 [5] - 要求中介机构及专家坚持独立客观公正原则 保守商业秘密 不得擅自对外提供业务资料 [5]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][5][9] 核心观点 - 公司2025年上半年营业收入18.23亿元，同比增长13.35%，归母净利润2.16亿元，同比增长13.23%，业绩重回高增长轨道 [5][6] - 基础物管规模稳健扩张，合约建筑面积1.13亿平方米（较2024年末+3.4%），在管建筑面积0.83亿平方米（较2024年末+10.2%） [5][7] - 物业管理服务收入10.58亿元（同比+23.1%），社区增值服务收入4.46亿元（同比+23.5%），业务结构持续优化 [5][7] - 维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润3.8/4.4/5.1亿元，对应EPS 0.27/0.31/0.36元，当前股价对应PE 10.6/9.1/7.8倍 [5][8] 财务表现 - 毛利率25.16%（同比持平），净利率12.14%（同比+0.04pct），盈利能力保持稳定 [6] - 经营活动现金流净额0.90亿元，同比改善2.59亿元（由负转正），现金流水平显著优化 [6] - 贸易应收款8.09亿元（同比+54.2%），资产负债率54.64%，权益乘数2.20，流动比率1.78，速动比率1.75 [6] - 2023-2027年预计营收复合增长稳健，毛利率从21.5%逐步提升至23.1%，ROE从18.9%回升至19.3% [8] 业务发展 - 物业管理服务收入占比提升，硬装业务影响减小，非业主增值服务收入2.78亿元（同比-19.4%） [7] - 合约项目数量730个（较2024年末+3.8%），在管项目数量558个（较2024年末+5.9%），管理密度持续提升 [7] - 公司物管规模扩张迅速，增值业务布局优化，支撑业绩持续修复预期 [5]

投资评级 - 维持"买入"评级 当前股价37.4港元对应2025-2027年PE为11.9/11.0/10.0倍 [1][5] 核心观点 - 2025年上半年营收83.92亿元(同比+6.6%) 归母净利润8.91亿元(同比+5.3%) 物管收入实现双位数增长 增值业务结构持续优化 [5][6] - 第三方拓展质量提升 核心50城新拓项目占比达84.6% 高能级城市存量住宅拓展成效显著 [5][7] - 盈利修复可期 预计2025-2027年归母净利润15.8/17.2/18.8亿元 对应EPS为2.86/3.11/3.40元 [5] 财务表现 - 毛利率19.4%(同比-1.1pct) 净利率10.8%(同比-0.1pct) 管理费占比下降至5.3% [6] - 现金及银行余额116.2亿元(同比+9.6%) 贸易应收款39.3亿元(同比+9.7%) 资产负债率42.9%(同比-0.9pct) [6] - ROE预计从2024年15.2%逐步调整至2027年13.1% [9] 物业管理业务 - 物管收入63.25亿元(同比+13.1%) 占比提升至75.4% 毛利率16.6%(同比-0.2pct) [7] - 在管面积8.34亿平方米 第三方占比65.9% 住宅业态占38.5% [7] - 平均物管费提升至2.47元/平/月(同比+0.14元) 新拓第三方项目金额14.06亿元(同比+17.2%) [7] 增值服务业务 - 非业主增值服务收入8.63亿元(同比-16.1%) 毛利率11.2%(同比-6.8pct) 主要受案场协销项目减少影响 [8] - 业主增值服务收入12.04亿元(同比-3.7%) 毛利率39.9%(同比+1.1pct) 业务结构持续优化 [8] - 案场协销和写字楼租赁收入分别同比下降9.4%和19.4% [8] 规模拓展与区域布局 - 合同面积达9.96亿平方米 第三方占比63.8% [7] - 新拓存量住宅项目19个 单年合同额0.93亿元(同比+47.9%) [7] - 北京、广州、天津新拓金额超亿元 核心城市布局深化 [7]

财务表现 - 2025年上半年营业收入56.58亿元，同比下降2.69% [1] - 净利润3840.02万元，同比增长30.80% [1] 利润分配 - 公司计划不派发现金红利 [1] - 不送红股 [1] - 不以公积金转增股本 [1]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日下跌0.31% [1] - 上证指数下跌0.39%至3868.38点 深证成指上涨0.26%至12473.17点 [1] - 板块主力资金净流出1.71亿元 游资资金净流入825.18万元 散户资金净流入1.63亿元 [2] 个股涨跌情况 - 招商积余领跌板块 跌幅1.23% 收盘价12.85元 [1][2] - 中天服务涨幅最高达2.25% 收盘价5.91元 [1] - 南都物业上涨1.12% ST明诚上涨1.04% 新大正上涨0.45% [1] - 珠江股份下跌0.78% 皇庭国际下跌0.73% 特发服务下跌0.52% [1][2] 成交活跃度 - 我爱我家成交额最高达6.35亿元 成交量200.80万手 [1][2] - 特发服务成交额5.45亿元 世联行成交量47.22万手 [1][2] - 招商积余成交额1.35亿元 珠江股份成交额1.57亿元 [1][2] 资金流向分布 - 珠江股份主力净流出3169.69万元 占比20.22% [3] - 特发服务主力净流出3465.71万元 占比6.35% [3] - 世联行游资净流入985.48万元 占比8.15% [3] - 皇庭国际散户净流入1719.02万元 占比15.05% [3] - 中天服务散户净流入479.76万元 占比9.00% [3]

中概股盘前表现 - 热门中概股多数上涨 小鹏汽车涨逾4% 蔚来涨逾3% 贝壳涨逾2% [1]

美股市场开盘表现 - 美股三大指数开盘集体低开，道琼斯指数跌0.24%，标普500指数跌0.17%，纳斯达克综合指数跌0.19% [1] 拼多多公司业绩 - 公司Q2净利大超预期，但高管称本季度利润或不可持续 [1] - 拼多多股价跌超1% [1] 英特尔公司股权变动 - 英特尔股价涨逾2% [1] - 美国联邦政府决定收购其10%的股份，总投资额约89亿美元 [1] 房地产中概股走势 - 房地产中概股走高，房多多涨超2%，贝壳涨超3% [1]

美股市场表现 - 美股三大指数开盘集体低开 道琼斯指数跌0.24% 标普500指数跌0.17% 纳斯达克综合指数跌0.19% [1] - 拼多多股价跌超1% [1] - 英特尔股价涨逾2% [1] 房地产中概股表现 - 房地产中概股走高 房多多涨超2% 贝壳涨超3% [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 公司作为代建行业引领者，市占率连续9年超20%，行业第一地位稳固 [6] - 中长期来看有望率先受益于房地产市场回暖 [6] - 2025H1新拓项目规模提升，新拓合约面积同比+13.9%至1989万方，新拓项目代建费同比+19.1%至约50亿元 [8] - 首次启用中期分红派息，每股股息0.076元，分红比例约60% [7] 财务表现 - 2025H1收入13.74亿元，同比-17.7% [7] - 2025H1归母净利润2.56亿元，同比-48.9% [7] - 2025H1毛利率40.0%，同比-11.5个百分点 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.39亿元、10.64亿元、11.81亿元 [6] - 当前股价对应2025-2027年PE估值分别为5.7倍、5.0倍、4.5倍 [6] - 2025H1在手现金16.4亿元，较2024年末+8% [7] - 2025H1经营性净现金流1.12亿元，同比+45% [7] 业务运营 - 合约项目总建面1.265亿平方米，其中四大城市群占比77% [8] - 待开发面积占比38.4% [8] - 2025H1实现销售金额419亿元，同比+2% [8] - 2025H1项目总交付面积465万方，维持行业第一 [8] - 商业代建新拓面积1616万方，新拓占比同比+12个百分点至81% [8] - 民企委托方占比同比+8个百分点至27% [8] - 一二线城市新拓面积占比58% [8] 估值指标 - 当前股价2.90港元 [1] - 总市值58.29亿港元 [1] - 近3个月换手率19.37% [1] - 预计2025-2027年EPS分别为0.47元、0.53元、0.59元 [6]