公司业务拓展 - 公司的物业管理服务业务近期已拓展到了多个中国西部区域的省份 [1] - 公司近期与新疆医科大学第一附属医院签约，其中标金额超人民币1000万 [1] - 该项目是公司在新疆维吾尔自治区服务的项目中首个超人民币1000万的项目 [1] 公司发展战略 - 公司一直并将持续深耕山东省的业务 [1] - 公司同时向京津冀、长三角、珠三角及中国西部地区等区域拓展 [1] - 公司持续深耕医院物业管理服务，同时拓展到公共交通、学校等业态 [1]

公司业务拓展 - 公司的物业管理服务业务近期已拓展到了多个中国西部区域的省份 [1] - 公司近期与新疆医科大学第一附属医院签约，其中标金额超人民币1000万 [1] - 这是公司在新疆维吾尔自治区服务的项目当中首个超人民币1000万的项目 [1] 公司战略布局 - 公司一直并将持续深耕山东省的业务 [1] - 公司同时向京津冀、长三角、珠三角及中国西部地区等区域拓展 [1] - 公司持续深耕医院物业管理服务，同时拓展到公共交通、学校等业态 [1]

公司高管变动 - 首席财务官及联席公司秘书贾杰因个人事务辞任，自2025年12月29日起生效 [1] - 公司委任现任财务管理中心负责人夏世刚自2025年12月29日起全面负责集团财务管理工作 [1] - 程淑华女士将继续担任公司秘书，自2025年12月29日起生效 [1]

公司业务拓展 - 公司的物业管理服务业务近期已拓展到了多个中国西部区域的省份 [1] - 公司近期与新疆医科大学第一附属医院签约，其中标金额超人民币1000万 [1] - 这是公司在新疆维吾尔自治区服务的项目当中首个超人民币1000万的项目 [1] 公司发展战略 - 集团一直并将持续深耕山东省的业务 [1] - 公司同时向京津冀、长三角、珠三角及中国西部地区等区域拓展 [1] - 集团持续深耕医院物业管理服务，同时拓展到公共交通、学校等业态 [1]

市场扩张 - 物业管理服务业务拓展到多个中国西部省份[3] - 持续深耕山东省业务，向京津冀等地拓展[3] 业务签约 - 与新疆医科大学第一附属医院签约，中标超1000万[3] 业务拓展 - 深耕医院物管服务，拓展到公共交通、学校等业态[3]

公司股份回购 - 绿城服务于2025年12月29日进行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为282.3万港元 [1] - 本次回购股份数量为62.6万股 [1] - 每股回购价格区间为4.41港元至4.61港元 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月29日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购数量为200万股 [1] - 本次回购总金额为1206.06港元 [1]

公司股价与交易表现 - 12月29日盘中股价下跌2.01%，报10.72元/股，总市值112.96亿元 [1] - 当日成交额7099.07万元，换手率0.62% [1] - 主力资金净流出417.85万元，特大单与大单买卖情况显示净卖出压力 [1] - 年内股价上涨3.78%，但近期表现疲软，近5日、20日、60日分别下跌3.16%、4.03%、11.48% [1] 公司基本情况与业务构成 - 公司全称为招商局积余产业运营服务股份有限公司，成立于1985年5月29日，1994年9月28日上市，总部位于深圳 [2] - 主营业务为物业资产管理，收入构成以物业管理为主，其中基础物业管理合计占比约54.65%（非住宅19.61%，住宅7.71%），专业增值服务占6.88%，资产管理业务合计占比约2.44% [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括央企改革、融资融券、基金重仓等 [2] 公司财务与股东数据 - 2025年1-9月实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65%，归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [2] - A股上市后累计派现9.12亿元，近三年累计派现5.62亿元 [3] - 截至12月10日，股东户数为2.06万户，较上期减少0.35%，人均流通股51193股，较上期减少0.28% [2] 机构持仓变动 - 截至2025年9月30日，工银价值精选混合A（019085）为新进第四大流通股东，持股1919.01万股 [3] - 香港中央结算有限公司为第五大流通股东，持股1793.36万股，较上期增加191.49万股 [3] - 中欧养老混合A（001955）为第六大流通股东，持股1308.75万股，较上期减少623.35万股 [3] - 中欧睿见混合A（010429）为第七大流通股东，持股1114.54万股，较上期减少71.02万股 [3] - 天弘永利债券A（420002）为新进第八大流通股东，持股1112.02万股 [3] - 国富中小盘股票A（450009）退出十大流通股东之列 [3]

政策要闻 - 全国住房城乡建设工作会议明确2026年房地产销售端将推进现房销售制 实现"所见即所得" 同时继续实行预售的项目须强化预售资金监管 会议还部署深化住房公积金制度改革 实施物业服务质量提升行动 并试点"物业服务+生活服务" [1] - 北京放宽非京籍家庭购房条件 将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年 购买五环外商品住房的由2年调减为1年 同时支持多子女家庭住房需求 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房 符合条件非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 并将二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25% [2] - 深圳坪山石井街道咸水湖片区城中村改造项目一期成为深圳首个在城中村改造领域试行房票安置的项目 房票持有人可在已预售并接受使用房票的房源中自主选择房源 并可按规定享受税收减免 [3] - 河南省发布政策加强住房政策支持 对多子女家庭可提高20%的住房公积金贷款额度 在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买商品住房可认定为首套住房 并面向无房青年群体推出特色住房金融产品 多渠道增加保障性住房用地供给 加力推进收购存量商品房用作保障性住房 [4] 市场要闻 - 2025年12月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0% 5年期以上LPR为3.5% [5] - 2025年1—11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个 较全年计划目标2.5万个超出800个 完成率达103% 已有22个省级行政区及新疆生产建设兵团提前完成年度改造计划 [6] - 海开以84.56亿元竞得北京市海淀区上地地块 楼面价约6.96万元/㎡ 溢价率0.4% 该地块规划地上建筑面积约22.54万㎡ [7] - 北京建工+城乡开发联合体以底价24.72亿元竞得北京市丰台区花乡地块 楼面价约4.2万/㎡ 该地块建筑规模约5.89万㎡ 这是北京年内最后一次土拍 40宗地共收金1427.4亿元 [8] - 武汉土地市场在12月24日至26日三天累计成交41宗地块 总揽金约224.88亿元 其中12月25日8宗主城核心地块揽金143.53亿元 创下2025年单日成交纪录 武汉城建联合瑞安房地产斥资129亿元包揽武昌湾三宗地块 [9] 房企要闻 - "22万科MTN005"债券展期相关议案均未获得通过 仅延长本期中期票据的宽限期议案获得92.11%的投票同意 该债券原定到期兑付日为2025年12月28日 债券余额37亿元 票面利率3.00% [10] - 融创中国全面境外债务重组的所有先决条件均已达成 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 公司根据计划条款向计划债权人发行强制可转换债券 [11] - 远洋集团成功完成部分债务重组工作 涉及总额达4.76亿美元的优先有抵押票据及2.12亿美元的零息强制可转换债券 4.76亿美元新票据将于2033年至2035年间分三期到期 票面利率为3.00% [12] - 世茂集团已有本金金额约238亿元的境内贷款在2025年成功获得展期 其中最长已展期至2035年 集团在今年已按计划累计交付约18000套房屋 [14] - 华夏幸福截至2025年11月30日《债务重组计划》项下金融债务已签约重组金额累计约1926.69亿元 对应减免利息并豁免罚息共202.03亿元 公司累计未能如期偿还债务金额249.01亿元 其中11月新增逾期3.32亿元 [14] - 宝龙地产占计划债务总额85.48%的债权人已递交加入重组支持协议的函件 香港高等法院已排定2026年3月19日就重组方案进行聆讯 [14] - 珠免集团已完成向珠海投捷控股出售珠海格力房产100%股权的交易 交易对价55.18亿元由投捷控股以现金支付 所得款项将用于优化资本结构及聚焦免税主业发展 [15] - 中海物业通过三家间接全资附属公司对中建物业进行增资 合计出资人民币3900万元 增资完成后合计持有中建物业70%的经扩大股权 [16]

核心观点 - 中国房地产市场呈现物业费结构性分化 高端新盘物业费屡创新高 而存量住宅物业费则普遍稳中有降甚至出现降价潮 这反映了市场正通过价格机制推动物业服务回归“质价相符”的本质[1][9][13] 高端新盘物业费现状与驱动因素 - **价格水平屡创新高** 以上海、北京、深圳等一线城市为核心 豪宅项目物业费普遍超过20元/平方米/月 例如上海海泰北外滩项目达36元/平方米/月 北京三里屯壹号公寓达37.94元/平方米/月 深圳湾一号莱佛士公寓达33元/平方米/月[1][4][8] - **城市与区域差异显著** 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月 中位数为6.73元/平方米/月 其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高 分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月 而奉贤区最低 为2.10元/平方米/月[3] - **产品升级与成本显性化** 高端新盘强调会所、精装公区、中央空调新风系统、复杂机电及安防体系等 导致长期运维、能耗、检测等刚性支出增加 物业费定价反映了对未来运营成本的预期[9] - **人力与合规成本上升** 一线及强二线城市的保安、保洁、技工等岗位工资及用工合规成本持续抬升 叠加公共安全、消防监管趋严 保险、检测、第三方维保占比提高 推高了物业运营成本[9] - **定价逻辑转变** 在房地产行业下行背景下 开发商补贴和物业公司低价换规模的空间变小 新盘物业费更像一份“长期运营合同”的定价 而非促销策略 豪宅物业费的逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格[9][10] - **市场需求支撑** 2025年前三季度 全国11个重点城市总价1000万元人民币以上商品住宅成交27,372套 较2024年同期增长15.6% 为高端物业费市场提供了需求基础[9] 存量住宅物业费现状与趋势 - **全国均价稳中有降** 2025年12月 全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09%[12] - **城市价格梯队分明** 一线城市价格居前 深圳均价最高为3.97元/平方米/月 北京、上海紧随其后 分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 杭州、广州、天津均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月[12] - **长期呈上涨趋势但近期出现降价潮** 从2021年12月至今 上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80% 昆明、合肥、武汉等城市年均复合增速也超过2% 但去年以来全国多地出现物业费降价潮 有100多个小区物业费大幅下降 降幅多在20%～30% 部分小区甚至对折[12] - **物业企业主动撤出** 受物业费下降、欠费较高及成本上升影响 诸多物业企业选择主动从小区撤出 涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市 包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业[12] - **降价核心动因** 存量小区物业费降价主要源于历史定价与现实体验的错配 业主对性价比更为敏感[13] 市场分化背后的统一逻辑 - **市场回归“质价相符”** 新盘高物业费是高端市场将运营成本前置的结果 豪宅客群愿意为确定性买单 而存量市场降价则是对历史定价错配的修正 两者共同推动物业行业回归服务价值与价格匹配的本质[13]