股东减持情况 - 近半年内连续发布三次股东减持计划，累计减持股份上限达公司总股本的7% [2][3] - 2025年5月首次减持计划由银坤公司、龙信建设、嘉兴创泽执行，合计减持3%股份，三位股东分别套现约7468.11万元、7005.5万元和7106.27万元 [2][3] - 2025年9月银坤公司再度发布减持不超过总股本2%的计划，随后10月龙信建设与嘉兴创泽宣布合计减持不超过2%的计划，形成“接力套现”局面 [2][3] - 三位主要股东银坤公司、龙信建设、嘉兴创泽在三次减持计划中均出现两次 [3] 股价与市场表现 - 公司年内股价累计下跌11.93%，显著跑输同期上证指数（上涨16.77%）、深证成指（上涨24.79%）及物业管理概念指数（上涨20.96%） [5] - 股东频繁减持引发投资者在互动平台关注，询问是否与股价下跌相关，公司回应以公告为准 [5][6] - 截至10月22日，公司总市值为71.64亿元，动态市盈率为58倍，估值处于行业中游水平 [7] 财务状况 - 营业收入增速明显放缓，2023年、2024年、2025年上半年增速分别为22.04%、17.00%、3.59%，同期营收额为24.48亿元、28.64亿元、13.93亿元 [6] - 净利润增速远低于营收增速，2023年、2024年、2025年上半年净利润增速分别为5.30%、1.24%、2.69%，净利润额为1.20亿元、1.22亿元、0.59亿元 [7] - 经营活动现金流显著恶化，2025年上半年经营活动现金流净额为-5125万元，创上市以来同期最低，较2024年同期的-304万元大幅下降，主因应收账款占用资金增加 [7] 行业背景 - 物业管理行业步入平稳发展阶段，市场规模从2020年的259.1亿平方米增至2024年的314.1亿平方米，年复合增长率为4.9% [8] - 行业呈现总体降速、企业分化加剧趋势，受房地产基本面超预期下行影响 [8]

公司业务进展 - 截至10月20日，公司自主研发的清洁机器人已在广州、北京、上海、大连等城市的17个项目中投入使用，数量超过130台 [1] - 根据公司规划，年内投入使用的清洁机器人总数将突破1000台 [1] - 清洁机器人业务将覆盖住宅、公寓、写字楼等多类业态 [1]

公司战略与产品进展 - 碧桂园服务加速自主研发的“零号居民”清洁机器人规模化落地，截至10月20日已在广州、北京、上海等17个项目中投入使用超130台，计划年内突破1000台 [2] - 公司管理层将机器人研发视为构建核心竞争力的战略支点，并会非常坚定地持续投入 [2] - 公司选择自研是因为通用型机器人无法解决物业场景的真正痛点 [2] 规模优势与数据积累 - 公司庞大的在管面积是机器人应用的理想试验场，2025年上半年在管面积为10.63亿平米，同比增长5.7% [3] - 规模优势带来海量数据，丰富的空间数据、障碍物和垃圾信息对训练AI模型至关重要，使产品更懂物业 [3] 运营模式变革与降本增效 - “自研自用”模式使公司跳出技术供应商视角，机器人成为推动数字化运营、实现作业过程从“黑箱”变“白盒”的核心抓手 [4] - 在广州盈禧花园项目中，“人机协同”模式将7栋楼所需的保洁员从7名减少至5名，并配备4台机器人和7个工作站 [4] - 作业流程重塑，机器人负责高强度劳动实现人休机不休，保洁员转变为管理者负责调度和精细化服务，提升了职业认同感 [4] 服务价值与市场潜力 - 机器人提升了用户体验，在盈禧花园项目进场后保洁满意度均值提升了8个百分点，技术溢价支撑了服务品质和客户粘性 [5] - 公司自身对清洁机器人的需求就有3万台，若在行业内推广则需求接近百万台，对应市场规模将达到千亿级，且仅针对楼道清洁这一细分场景 [6] - 目前已有多家境内外物业公司表示出合作兴趣，明年预期会外供一定规模的机器人 [6] 行业转型趋势 - 不动产行业侧重点从“开发-销售”转向“运营-服务”，机器人是提升用户体验、重塑资产价值的核心工具，推动物业从成本中心向价值中心跃迁 [5][8] - 行业正从依赖人口红利的粗放式增长转向依赖技术红利的高质量发展，利用机器人、AI等新质生产力对传统劳动密集型模式进行重构 [8] - 多家不动产巨头投身机器人研发，如万科子公司探索物流配送机器人，中建集团研发建筑机器人，标志着行业向精细化、智能化转型 [7][8]

行业战略方向 - 物业行业正加速迈向以数字化、人工智能与AIoT为核心的未来，这被视为构建企业核心竞争力的战略支点 [2] - 公司致力于将智能化打造成企业核心优势，以引领服务品质与运营模式的根本性变革 [3] 核心产品与技术应用 - 公司自主研发的“零号居民”清洁机器人已投入应用，具备处理固体垃圾和即时回收污水的功能 [2] - 机器人搭载多传感器融合导航避障系统，具备毫米级超感知贴边能力，能智能识别数十种障碍物 [2] - 截至10月20日，清洁机器人已在广州、北京、上海、大连等地的17个项目中投入使用超130台 [3] - 公司计划在年内将投入使用的清洁机器人数量突破1000台 [3] 运营效率与市场反馈 - 在盈禧花园社区，4台清洁机器人负责全项目楼宇地面保洁，实现了显著的效率提升和成本节约 [2] - 机器人受到社区业主欢迎，保洁满意度有了明显提升 [2] 技术优势与研发成果 - 公司构建了四大“护城河”：物业机器人运营调度平台、人机协作运营模式、海量数据积累和深度定制 [3] - 公司已在机器人相关技术上获授权共145项专利，其中包括28项发明专利，构建了初步的技术壁垒 [3] - 公司拥有丰富场景，为机器人硬件定制、模型训练和测试提供巨大数据支持 [3] 未来研发规划 - 公司坚定进一步加大研发投入，探索在更多元、更复杂场景下的应用可能 [4] - 公司将持续丰富机器人产品组合以推进人机协同，并积极关注具身智能等前沿技术 [4]

公司股价表现 - 10月22日公司股价上涨5.31%至13.10元/股，成交额1.46亿元，换手率5.36%，总市值29.64亿元 [1] 公司业务概况 - 公司主营业务为智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务 [1] - 主营业务收入构成为基础业务87.79%，城市服务8.22%，创新业务3.86%，其他(补充)0.13% [1] 主要流通股东动态 - 东证资管旗下东方红远见价值混合A（010714）位居十大流通股东，该基金在二季度增持26.41万股，持有股数达273.36万股，占流通股比例1.28% [2] - 基于股价上涨，该基金当日浮盈约180.42万元 [2] 相关基金表现 - 东方红远见价值混合A今年以来收益22.68%，近一年收益27.51%，成立以来收益17.04% [2] - 该基金最新规模为12.89亿元 [2]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[2] 报告核心观点 - 2025年第三季度土地市场整体压力仍然较大 供应量 成交量和出让金均同比下降 但市场呈现供需回归理性 流拍率改善以及一线城市溢价率显著上升的结构性特征[5][9][44] - 投资方面 当前房地产销售市场与土地市场仍处于修复期 政策环境保持宽松 预计板块估值将随政策保持修复态势 建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企及物业公司[9][44] 2025Q3全国土地供应及成交情况 推出建面与土地出让金 - 土地推出建面方面 2025年Q3全国供给土地规划建面7.60亿平方米 同比增速为-9.42%[5][12] - 土地出让金方面 2025年Q3全国实现土地出让金0.68万亿元 同比增速为-9.74%[5][12] - 从单月表现看 2025年7-9月全国全口径推出建面分别为2.15亿平方米 2.35亿平方米 3.10亿平方米 同比变化为-10.59% -12.30% -6.22%[16] - 各月全口径成交用地建面分别为1.25亿平方米 1.17亿平方米 1.51亿平方米 同比变化为-8.96% -9.17% 0.27%[16] - 全口径出让金分别为2180.76亿元 1680.11亿元 2920.84亿元 同比变化为5.50% -26.07% -7.97%[16] 溢价率 - 2025年Q3土地出让平均溢价率为4.56% 相比2024年Q3上升0.81个百分点[5][26] - 分城市能级看 2025年Q3一线 二线 三四线城市土地出让溢价率平均值分别为18.18% 2.60% 3.02%[5][26] - 2025年9月单月全国 一线 二线 三四线溢价率分别为3.13% 11.86% 1.50% 3.05%[5][26] - 分区域看 2025年9月东北 珠三角 中西部 长三角 环渤海溢价率分别为0.99% 1.69% 3.16% 3.17% 4.23%[26] - 台州市2025年Q3溢价率大于20%的地块数为18块 数量突出[26] 流拍率 - 2025年Q3平均流拍率为10.16% 2024年Q3流拍率为16.86% 同比下降6.69个百分点[6][30] - 2025年Q3的7-9月流拍率分别为13.17% 14.60% 4.67%[6][30] 高总价及高溢价率地块的城市分析 高总价地块分布 - 2025年Q3高总价地块数共有4宗 主要分布在一线城市[33] - 总价超过50亿元的地块中 上海有3块 深圳有1块[33] - 具体地块包括深圳市新安街道住宅用地（成交总价86.4亿元） 上海市虹口区北外滩地区hk315-11地块（64.719亿元） 普陀区W060401单元A03D-01地块（62.14亿元） 静安区C050202单元053-b-1地块（53.6346亿元）[37] 高溢价率城市数量 - 全口径土地溢价率超过20%的城市数量 2025年7月为13城 8月为19城 9月为12城 呈现先升后降趋势[8][40] - 全口径土地溢价率超过30%的城市数量 2025年7月为7城 8月为10城 9月为7城[8][40] - 住宅口径土地溢价率超过20%的城市数量 2025年7月为11城 8月为17城 9月为15城[40] - 住宅口径土地溢价率超过30%的城市数量 2025年7月为6城 8月为13城 9月为12城[40] 各省市土地出让金 - 2025年Q3有14个省份及直辖市累计出让金同比为正增长[46] - 增速排名前列的包括黑龙江（同比+198.60%） 新疆建设兵团（+164.55%） 甘肃（+132.87%） 吉林（+114.50%） 重庆（+84.28%） 青海（+55.14%）[46] - 从绝对数值看 江苏 浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三[8][46] 重点公司关注 - 报告重点覆盖公司包括保利发展 招商蛇口 招商积余 华润万象生活 保利物业等[2] - 投资建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企如招商蛇口 滨江集团 华发股份等 以及物业板块的华润万象生活 中海物业 保利物业 招商积余 绿城服务等[9][44]

广东物业"双子星"齐递表，规模差异大 尽管同处广东，国信服务与奥联服务在发展路径上呈现出鲜明差异。 奥联服务的发展注重多元化，这家成立于2006年的广州企业，从住宅社区服务起步，2014年切入商企及城市空间 服务领域，成功避开单一业态的增长瓶颈。 截至2025年7月31日，奥联服务在管项目达269个，管理面积2452.1万平方米，业务覆盖商办、住宅、城市公共空 间等多个领域。 受房地产开发行业调整的连锁影响，物业行业IPO热度已降至冰点。相较于5年前全年17家企业成功登陆资本市场 的热闹景象，如今的物业板块资本市场尽显冷清，不仅递表企业屈指可数，上市审核通过率也持续走低。 在此背景下，两家广东本土物业企业国信服务与奥联服务近期却相继向港交所递交上市申请，引发市场关注。 在当前行业估值持续承压、市场情绪低迷的节点，这两家企业为何选择逆势冲刺IPO？其营收能力与盈利质量又 能否撑起资本市场的期待？ 根据中指院的资料，按总收入及净利润计，奥联服务在2025年中国百强独立物业管理服务提供商中分别排名第11 位及第8位。 与奥联服务同一年成立的国信服务，则聚焦广东省及湖南省的综合物业管理与代理服务。相较于奥联服务，国信 ...

本报讯 （记者袁传玺）天眼查App显示，近日，天津天开科创城投资运营有限公司成立，注册资本10亿元，经营范围包括 以自有资金从事投资活动、信息咨询服务、物业管理等。股东信息显示，该公司由天津海泰控股集团有限公司、天津泰达投资 控股（集团）有限公司共同持股。 （编辑 张昕） ...

受房地产开发行业调整的连锁影响，物业行业IPO热度已降至冰点。相较于5年前全年17家企业成功登陆资本市场的热闹景象，如今的物业板块资本市场尽 显冷清，不仅递表企业屈指可数，上市审核通过率也持续走低。 在此背景下，两家广东本土物业企业国信服务与奥联服务近期却相继向港交所递交上市申请，引发市场关注。 在当前行业估值持续承压、市场情绪低迷的节点，这两家企业为何选择逆势冲刺IPO？其营收能力与盈利质量又能否撑起资本市场的期待？ 广东物业"双子星"齐递表，规模差异大 尽管同处广东，国信服务与奥联服务在发展路径上呈现出鲜明差异。 奥联服务的发展注重多元化，这家成立于2006年的广州企业，从住宅社区服务起步，2014年切入商企及城市空间服务领域，成功避开单一业态的增长瓶颈。 截至2025年7月31日，奥联服务在管项目达269个，管理面积2452.1万平方米，业务覆盖商办、住宅、城市公共空间等多个领域。 奥联服务营收稳步增长，现金流与应收款承压 奥联服务近年业绩保持增长态势。2022-2024年，其营业收入分别为3.42亿元、4.3亿元、4.75亿元，年复合增长率约18%；2025年前7个月实现收入2.93亿 元，同比增长7 ...

公司人事任命 - 吴秋云先生获委任为执行董事，于临时股东大会结束时生效 [1] - 吴秋云先生同时获委任为董事长、提名委员会主席及薪酬委员会成员 [1] - 隆小康先生于2025年10月21日职工代表大会上当选职工代表董事，并继续担任执行董事至第二届董事会任期届满 [1]