行业整体态势 - 2025年1-9月房地产代建行业销售规模持续提升，入局企业增加且项目纷纷进入销售阶段 [1] - 大部分商品住宅需代建企业代销，销售去化能力成为项目拓展的重要能力并日益受到企业重视 [1] - 代建行业竞争日趋激烈，企业借助集团上下游链条资源优势拓宽代建边界，采用“代建+X”模式增加项目获取机会 [1] 企业销售金额排名 - 绿城管理以706亿元合约销售金额位列代建销售榜首位 [1][3] - 蓝绿双城和金地管理代建项目销售金额分别为172.4亿元和150.0亿元，位列第二和第三 [1][3] - 龙湖龙智造和旭辉建管销售金额分别为139.0亿元和81.0亿元，位列第四和第五 [3] 企业新签约规模 - 2025年1-9月绿城管理以2790万平方米新签约规模位列第一，遥遥领先 [1] - 旭辉建管和润地管理代建新签约面积分别为1301万平方米和1290万平方米，位列第二和第三 [1] - 2025年7-9月旭辉建管以425万平方米新签约代建面积位列第一，金地管理和龙湖龙智造分别以398万平方米和320万平方米位列第二和第三 [1] 政府代建业务布局 - 2025年1-9月润地管理以810万平方米新拓面积位列政府代建榜单第一 [2] - 旭辉建管和龙湖龙智造政府代建新签约规模分别为580万平方米和341万平方米，位列第二和第三 [2] - 政府代建项目以保障房、学校、体育场馆等为主，部分企业探索城市更新中的代建机遇 [2] 企业销售面积详情 - 绿城管理销售面积达533.0万平方米，在销售金额和面积上均领先 [3] - 中原建业销售金额为80.5亿元，但销售面积达130.3万平方米，面积排名靠前 [3] - 凤凰智拓建管销售金额为22.5亿元，销售面积达269万平方米，显示出独特的项目规模特征 [3]

行业整体态势 - 2025年1-9月房地产代建行业销售规模持续提升，代建项目纷纷进入销售阶段 [1] - 大部分商品住宅需要代建企业代销，销售去化能力成为项目拓展的重要能力并日益受到重视 [1] - 代建行业竞争日趋激烈，企业通过借助集团上下游链条资源优势拓宽代建边界，以“代建+X”模式增加项目获取机会 [1] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储 [1] 企业合约销售排名 - 2025年1-9月绿城管理以706亿元合约销售金额位列代建销售榜首位 [1][3] - 蓝绿双城和金地管理代建项目销售金额分别为172.4亿元和150.0亿元，位列第二和第三 [1][3] - 销售金额排名第四至第十的企业依次为：龙湖龙智造139亿元、旭辉建管81亿元、中原建业80.5亿元、泰达建设57亿元、腾云筑科39亿元、凤凰智拓建管22.5亿元、而今管理21.7亿元 [3][4] 企业新签约规模 - 2025年1-9月绿城管理以2790万平方米新签约规模位列第一，遥遥领先 [1] - 旭辉建管和润地管理代建新签约面积分别为1301万平方米和1290万平方米，位列第二和第三 [1] - 2025年7-9月单季度，旭辉建管以425万平方米的新签约代建面积位列第一，金地管理和龙湖龙智造分别以398万平方米和320万平方米新增规模位列第二和第三 [1] 政府代建业务布局 - 2025年1-9月房地产代建企业积极布局政府代建，润地管理以810万平方米新拓面积位列第一 [2] - 旭辉建管和龙湖龙智造在政府代建领域新签约规模分别为580万平方米和341万平方米，位列第二和第三 [2] - 政府代建项目主要以保障房、学校、体育场馆等为主，部分企业也在探索城市更新中的代建机遇 [2] 企业销售面积数据 - 根据销售面积排名，绿城管理为533万平方米，中原建业为130.3万平方米，蓝绿双城为102.5万平方米，金地管理为84万平方米，龙湖龙智造为73.2万平方米，旭辉建管为54.6万平方米 [3] - 销售面积较小的企业包括凤凰智拓建管26.9万平方米、新城建管19.3万平方米、泰达建设16.5万平方米、腾云筑科15.6万平方米等 [3][4]

文章核心观点 - 房地产代建行业呈现活跃发展态势，多家头部代建公司在全国范围内积极拓展新项目并取得显著业绩 [1][7] - 代建业务模式呈现多样化，涵盖全过程代建、代建代销等，项目类型包括住宅、商业、文化教育及城市更新等 [1][4][6] - 代建项目聚焦于高能级城市及核心区域，强调产品品质、配套完善及与城市发展的融合 [2][3][4] 项目签约与拓展 - 新城建管供应链平台及蓝乐集团正进行全国城市合伙人招募，腾云当代管理与山东济宁兖州区签约标杆性产城融合项目 [1][3] - 新城建管在7月成功签约7个项目，绿城管理上半年新拓项目代建费约50亿元 [7] - 项目选址倾向于长三角、珠三角、京津冀城市群及高能级县域、省会、强二三线城市 [2] 项目进展与业绩 - 旭辉建管代建的南通通州区项目已奠基，并与圆宏集团再度合作低密墅居作品 [1][3] - 远洋建管代建代销的大连华南汇项目首开热销9300万，项目位于核心商业圈 [1][4] - 国贸地产代建厦门医学院二期项目，将发挥其在文化教育类项目上的经验 [1][4] 典型项目与业务模式 - 绿城建设管理集团以全过程代建方式中标温州地块项目，体量272984平方米，成交金额14.10亿元 [6] - 蓝绿双城科技集团以全过程代建方式中标另一项目，体量66997.6平方米，成交金额2.80亿元 [6] - 代建服务范围扩展至营销管理，某项目总建设规模30万㎡，本次营销管理服务规模约10万㎡ [2] 行业动态与标准建设 - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布，金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版 [7] - 绿城管理代建的宁波首个共有产权房交付，旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目 [7]

代建赛道正从"增量扩张"的1.0时代迈入"存量提质"的2.0阶段。 CRIC数据显示，当前已有超过100家房企涉足代建或承接代建业务，当前市场上有意愿、有能力的房地产企业几乎全部投身代建领域。 2025年，入局企业数量并未增加，行业格局趋于稳定，竞争也愈发激烈。尽管大量房地产企业涉足代建业务，但真正能在市场中沉淀下来、持续扩张并承 接新业务的企业不超过40家。 城市更新目前已成为房地产政策端重要一环，在房地产市场中占据着关键地位，得到了政府在表态、政策制定和资金支持方面的显著扶持。随着城市更新 政策的不断落地，有望进一步释放政府代建的需求。 然而，与传统开发不同，城市更新类代建项目复杂度高、周期长、利益相关方多元，要求企业不仅需具备工程管理与合规能力，更要在产业导入、文化保 育、资金协同乃至风险化解方面构建系统竞争力。 能否真正理解政策、整合资源、平衡多方诉求，将成为代建企业能否在这条赛道上实现规模与品牌突破的关键。 政策与资金支持力度持续提升 城市更新被推到了更高的高度。 2025年7月30日，中央政治局会议召开，此次政治局会议有关房地产行业没有专门表述，只提到了两大关键点，一个是落实中央城市工作会议精神， ...

城市更新政策与资金支持 - 2025年以来城市更新成为房地产政策关键一环，得到政府显著扶持，中央城市工作会议和政治局会议均提及要推进城市更新[3] - 政策出台频次明显提升，上海计划在2025年新增政府专项债中安排约400亿元用于城市更新，厦门、南京等地也发布了相关指导意见[4] - 2025年前7月城中村改造专项债投放573亿元，同比增长487%，保障房专项债投放253亿元，同比增长150%[6] - 专项债资金分布差异大，山东省在棚改和城中村项目总投资额达5289亿元，北京项目总投资额达11822亿元，单项目平均投放131亿元远高于全国平均的19亿元[8] 城市更新代建市场机遇 - 2024年起全国中标金额500万以上城市更新项目共198个，2024年102个，2025年至今96个，已达2024年全年的94%，预计全年总量将超2024年[9] - 城市更新项目主要分布在山东、广东、江苏三省，中标数量合计占全国50%，与专项债高投入省份相符[12] - 头部代建企业如绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等已积极中标城市更新或城中村改造类项目的代建服务[13] - 具体中标项目包括绿城管理中标济南、济宁、天津等项目，旭辉管理中标天津项目，金地管理中标沈阳项目等[16] 代建企业所需核心能力 - 需具备综合协调能力，科学把控投资规模、工程质量和施工安全平衡，妥善处理各类复杂关系并应对政策变化等不确定因素[18] - 需具备稳健资金实力，协助完成项目融资方案设计和资金筹措，必要时以投资方身份参与以确保资金链安全稳定[18] - 需具备产业导入运营能力，根据区域规划精准导入教育、医疗、商业等资源，实现产业与城市融合，提升区域整体价值[19] - 需具备平衡创新能力，将文化、商业、旅游元素融合，在历史保护与发展间找到平衡点，实现社会与经济效益统一[20] - 需具备风险管控能力，建立完善风险防范机制，具备处理纾困项目经验以应对资金停滞、股权重构等复杂局面[20]

行业核心观点 - 8月房地产代建行业市场活跃，多家领先企业新签约多个项目，显示业务持续扩张 [1][2] - 公开市场招投标数据显示，住宅类物业仍是代建市场核心业态，浙江省为招标最活跃区域 [2][7] - 部分企业公布代建销售业绩，如合生创展1-7月代建销售达39.02亿元，信达地产上半年代建销售为11.89亿元 [4][6] 企业新签项目动态 - 金地管理8月新签多个项目，包括温州瑞安市商住地块代建、泰州姜堰地块代建（计容建筑面积约6.4万平方米）以及广东星皇科技产业园精装改造项目（总建筑面积约6.6万平方米） [3] - 中冶置业成功签约北京市丰台区太平桥城中村改造代建项目，为公司首个"五联动"项目，总投资达32亿元 [3] - 招商建管中标招商创科合肥复材中心项目代建管理服务，项目一期总投资6.5亿元 [3] - 中交建管签约西安市曲江新区地块全过程开发管理项目，地块净用地面积1万平方米，容积率不大于2.5 [3] - 而今管理、绿地智造、蓝城控股、绿城管理等企业8月均中标新的代建项目 [3] 企业重大事件与业绩 - 合生创展公布2025年1-7月代建业务数据，总合约销售面积约4.3万平方米，合约销售金额约人民币39.02亿元 [4] - 金地管理在广州的首个商办代建项目——广州新华保险大厦落成，该项目总投资约30亿元，为集商业、办公于一体的地标性综合体 [5] - 信达地产2025上半年经营简报显示，代建项目销售面积约5.83万平方米，代建项目销售金额约11.89亿元 [6] 公开市场招投标分析 - 8月招标物业类型中，住宅物业占比36.4%，为占比最高业态，但较上月有所下降 [2][7] - 浙江省代建招标信息发布量占比63.6%，为招标信息发布最多省份 [7] - 中标企业方面，55%的项目由房地产开发企业中标 [9] - 中标项目业态方面，住宅物业占比45.5%，占比最高 [9]

行业规模与增长 - 2025年上半年TOP30代建企业总合约面积达10.19亿平方米，同比增长25%，较2024年末增长12% [1][5] - 4家企业总合约面积同比涨幅超100%，另有4家企业涨幅超50% [5] - 绿城管理与蓝城集团为唯二总合约规模超1亿平方米的企业 [5] 市场渗透率变化 - 2025年上半年38个重点城市代建渗透率达7.8%创历史新高，较2022年0.9%显著提升 [2] - 渗透率增速明显放缓：2025年上半年仅增长1.2个百分点，低于2023年3.1个百分点和2024年2.6个百分点 [2] 竞争格局特征 - 超100家房企涉足代建领域但数量未再增加，行业入局企业趋于饱和 [1][4] - 实际持续开展业务的企业不足40家 [4] - 头部TOP10企业格局稳定，与2024年重合度100%，与2023年重合度80% [6] - TOP21-30企业洗牌剧烈：2025年上半年与2024年重合度仅50%，与2023年重合度仅40% [6] 企业梯队动态 - 联发集团、久筑共建、正商管理新晋TOP30，取代卓越集团、仁恒置地和大海置地 [6] - 部分早期浙系房企及纾困代建企业逐渐退出市场 [7] - 绿地智造、金建管、远洋建管等企业规模梯队向上流动 [4] - 旭辉建管、龙湖龙智造等后发企业凭借差异化竞争力晋升头部 [6] 行业发展阶段 - 行业进入平稳分化新阶段，新拓面积增速止跌回稳 [2] - 企业需拓展城市更新、保障房、纾困项目等领域，并深挖前期咨询与后期运营服务需求 [9] - 通过开拓新赛道和提升内部竞争力应对行业洗牌压力 [11]

公司荣誉与行业地位 - 公司在2025上半年中国房地产代建企业综合能力TOP20中位列第15位并获评优秀政府代建企业称号 [1] - 公司凭借项目医生般的精准诊断能力及在政府代建领域的标杆项目输出获得认可 [1] 业务规模与增长 - 2025上半年公司新拓项目33个新签项目面积达562万平方米规模排名行业第八 [3] - 公司二季度新增签约面积跃升至行业TOP3展现出强劲发展势头 [3] 政府代建业务实力 - 公司自2004年受托代建北京市规划展览馆以来已建立规范高效的专业服务体系 [3] - 公司在民生工程建设城市更新等实践中积累丰富经验其浙江慈溪政府代建项目荣获中国房地产优秀政府代建项目殊荣 [3] 业务范围与服务能力 - 公司已形成覆盖住宅商业写字楼酒店养老产业园等多业态的综合解决方案 [3] - 公司通过项目医生般的精准把脉助力项目价值挖掘持续为合作伙伴创造价值增量 [3]

公司荣誉与品牌认可 - 新城建管荣获克而瑞集团颁发的2025上半年中国房地产企业代建综合能力TOP10和优秀商业代建企业两项荣誉[1] - 南通和美玺悦项目获得2025上半年全国优秀代建项目称号[1] - 公司在中国企业评价协会评选中获2025中国房地产代建领先品牌和政府代建领先品牌大奖[1] - 天津品悦万澜项目获评2025年人居梦想"好房子"奖项[1] 业务规模与发展态势 - 2022年成立新城建管平台开展代建代管业务[2] - 2025年上半年新增签约面积超305万平方米[2] - 全国累计管理项目115个其中商业综合体65个[2] - 累计管理总建筑面积超1900万平方米实现全国化布局[2] 商业运营表现 - 商业项目维持超97%的高出租率且租金收入稳步增长[3] - 核心产品"院街"凭借独特设计理念推动多个项目签约落地[3] - 商业运营能力吸引大型业主主动寻求合作[3] 产品竞争力与市场表现 - 和美玺悦项目采用改善双拼+大平层产品组合匹配高净值人群需求[4] - 大平层单价较周边竞品溢价4000元/㎡别墅溢价超8000元/㎡[5] - 项目开盘即实现1.2亿元销售额印证产品竞争力[5] 战略优势与发展模式 - 公司发挥商住协同多元整合的核心优势[4] - 依托商业管理+地产开发双轮驱动战略[6] - 轻资产高韧性业务重塑房企价值评估体系[6] - 从开发思维向服务思维转型实现管理价值规模化输出[6]

行业阶段特征 - 代建行业从增量扩张1.0时代进入存量提质2.0阶段 正式步入平稳分化新阶段[2] - 代建市场渗透率创历史新高 38个重点城市渗透率从2022年0.89%跃升至2025年上半年7.76%[2] - 渗透率增速明显放缓 2025年上半年较2024年仅提升1.1个百分点[2] - 入局企业数量超过100家 但市场沉淀企业不超过40家 行业格局趋于稳定[4] 市场竞争格局 - 行业呈现"头部稳定、腰部发力、尾部洗牌"格局[1][7] - TOP10企业格局稳定 与2024年完全一致 与2023年重合度80%[7] - TOP21-30企业变动剧烈 与2024年重合度仅50% 与2023年重合度仅40%[7] - 部分早期浙系房企及纾困代建企业已在市场洗牌中退出[7] 头部企业表现 - 绿城管理、蓝城集团、润地管理位居综合能力前三[5] - 绿城管理新拓规模、代建费、在手订单面积、交付面积保持绝对龙头地位[5] - 蓝城集团在保障房代建和政府公建"代建+运营"领域形成独特优势[5] - 润地管理在政府代建领域保持领先 深耕"6+2"多元化业务领域[6] 新晋企业崛起 - 旭辉建管、龙湖龙智造等新势力已晋升头部企业[6] - 旭辉建管自2024年起新拓代建面积始终位居行业第二[6] - 新入局企业通过差异化特色和核心竞争力快速崛起[6] 规模数据表现 - 30强企业总合约面积达10.19亿平方米 同比增长25%[9] - 较2024年末增长12%[9] - 4家企业2025年上半年总合约面积同比上涨超过100%[9] - 4家企业同比上涨超过50%[9] 企业规模梯队 - 超1亿平方米企业仅2家（绿城管理、蓝城集团） 同比增幅不足20%[9] - 5000-10000万平方米企业4家 较2024年末增加1家[9] - 2000-5000万平方米企业8家 与2024年末持平[9] - 1000-2000万平方米企业9家 较2024年末增加2家[9] - 低于1000万平方米企业降至7家[9] - 绿地智造、金建管、远洋建管规模梯队均有提升[9] 细分领域优秀企业 - 政府代建优秀企业包括建发更新建设、蓝城集团、龙湖龙智造等[15] - 商业代建优秀企业包括金地管理、绿城管理、新城建管等[16] - 资本代建优秀企业包括滨江集团、金地管理、蓝城集团、绿城管理等[16] 标杆项目案例 - 优秀代建项目涵盖医院、安置房、住宅等多种类型 分布在全国多个核心城市[18] - 代表项目包括漳州圆山医院、广州白云国际机场安置房、成都西璟台等[18]