真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 银发经济。 作者 I 真叫卢俊团队 来源 I 真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426） 当工作时间和商场营业时间基本同步，你有多久没有逛过商场了？ 周末好不容易挪个时间出来去商场，是不是感觉人又多，排队时间又很长？逛商场成了 一件辛苦的事 所以我决定，替大家在工作日去逛一次商场，看看平时工作日的商场是什么样的 发现：商场真是变天了，到处都是老年人欢乐的身影 之前还在想星巴克相比于国内的那些茶品品牌价格这么贵，还都开在最好的位置上，怎 么赚得回房租啊 工作日10点半到商场才发现，原来是赚老年人的钱啊 商场刚开门，她们早已收拾妥当穿戴整齐，搜罗去哪家咖啡店开始优雅聚会聊天了 大早上，一个动漫快闪店前就有很多人排队了，叽叽喳喳还挺热闹，好奇就凑上前去看 结果发现最激动的是退休的大姐姐，一看就是用心地打扮了，准备进去拍美照 早上是KTV的淡季，但是路过听见已经有歌声了 好奇走进去，跟网上说的一样啊，几乎全是中气十足歌声嘹亮的叔叔阿姨 有了这些老年人，商场哪还有什么工作日淡季？ 上海商场，还真是吃上银发红利了 01 ...

行业现状 - 七月全国新增四五个大型商业项目 显示市场竞争持续加剧但市场复苏仍不确定 [1] - 传统品牌生态格局不断被打破 行业呈现"有人发展有人赚钱"的差异化局面 [2] - 商家需打造符合消费趋势的品牌 商场需寻找新品牌伙伴共同构建新生态 [3] 选址策略 - 选址需综合考虑地段、交通、建筑形态和审美等要素 需与品牌气质相匹配 [5] - 一线城市概念品牌可追求格调氛围 二三线品牌应优先考虑销售转化 [9][10] - 商场外立面、外摆等空间设计体现团队审美 需与品牌调性相符 [11][12] 动线设计 - 动线设计比氛围更重要 影响品牌露出和消费者停留时间 [16][17] - 需关注公区走廊尺度、品牌可见度和动线流畅度等细节 [18] - 成熟品牌可带动冷区客流 新品牌需坚持适合的展示空间 [20][21] 客群分析 - 长沙黄兴路商圈日均客流30万+ 但客群匹配度比客流数量更重要 [22][23] - 需分析客群消费力、审美偏好和消费场景 而非仅看收入和年龄 [24][27][28] - 线下生意更注重复购和留存 需建立立体客群画像 [26] 品牌生态 - 需关注商场品牌更新率 10%-30%的调铺率较为合理 [36][37] - 品牌延续性反映商场规划能力 能为生态培育提供时间 [39] - 警惕长期存活的陈旧品牌 可能反映客群或管理问题 [34][35] 团队评估 - 需评估招商、运营等多部门专业度 避免"小鬼难缠"问题 [43] - 团队稳定性很重要 频繁换人可能导致规划中断 [44] - 港资"招营一体"模式更高效 由专人全程对接 [47] 合作策略 - 需理性评估招商故事 明确自身在项目中的实际角色 [50][52] - 创新需结合商场适配度 避免盲目追求差异化 [58][59] - 品牌升级需实质改变 避免"换汤不换药" [62]

北京商业市场2025年第二季度首店经济表现 - 2025年Q2北京新开80家典型首店，远超2024年同期的48家和2023年同期的50家 上半年累计129家首店，同比2024年83家和2023年78家显著增长 [2] - 5月单月新开31家首店为季度峰值，4月和6月分别新开24家和25家 [3] - 首店级别分布：全国首店13家、华北首店5家、北京首店62家，品牌兼具独特性与话题性 [4] 业态分布与选址特征 - 餐饮业态首店42家领先零售业态33家，文体娱和生活服务各2家 新兴餐饮品牌扩张积极，零售品牌试水成功后加速开店 [7] - 成熟商圈调改成效显著：三里屯太古里、朝阳合生汇、西单大悦城等核心项目首店入驻热度高 新开项目中关村ART PARK大融城等项目成为区域新地标 [9][11] 消费场景创新趋势 - 复合型场景崛起：英国冷冻食品超市Iceland Lab基地全国首店采用"线上试运营+线下固定开放日"模式 [12] - 肯悦咖啡全球首家"北京礼物"概念店融合咖啡、文化、社交功能，打造文商旅创新场景 [14] - 二手循环经济代表超级转转全国首店面积超3000㎡，涵盖200品类30000SKU，开创多品类循环仓店模式 [16] 餐饮品牌拓展动态 - 云贵风味餐饮集中进京：梅果·云贵川 bistro、山蕉Basjoo等特色餐厅首店客流量大 [17] - 烘焙茶饮持续内卷：宿咕XXSHOKU、Vitor Castro等网红品牌首店入驻，脸红秦田田等区域茶饮品牌进军北京市场 [21][23] 零售业态发展亮点 - 服装赛道创新：三里屯太古里引入KNOTIFY运动主题店等5家国际设计师品牌首店，朝阳合生汇落地TANNIMANY设计师集合店 [24] - 悦己经济推动可穿戴时尚：泡泡玛特饰品品牌POPOP、时尚耳机品牌OF HUNGER等首店亮相 [26] - 运动户外品类拓展：日本高尔夫品牌MARK & LONA全国首店、澳洲YPL功能性运动服北京首店开业 [28] 政策支持与未来展望 - 北京市2025年推出多项消费提振政策，包括最高500万元商圈改造补助 明确打造全球首发中心，支持东城等区建设时尚消费品首发中心 [29] - 2025年下半年将迎来湾里、小站公园STATION PARK等新项目入市，配合传统商圈改造持续激发消费潜力 [30]

二次元商场崛起 - 上海二次元商场在传统商场受电商冲击的背景下逆势增长，静安大悦城"次元盛典2.0"活动4天销售额破1000万 [2] - 百联ZX创趣场18个月累计客流超1500万人次，销售额直逼5亿，上海拥有15家全国百强二次元商场和80家知名品牌门店 [3] - 二次元周边消费（"谷子经济"）已成为千亿级产业赛道 [3] 商业模式创新 - 百联ZX创趣场采用"垂直痛楼"模式，通过动漫主题装饰和粉丝参与设计，18个月客流破1500万，销售额超5亿 [7] - 二次元商场从传统"货架经济"转向"圈层经济"，围绕IP构建"人-货-场"全链条 [9][10][11][12] - 复合业态模式将餐饮（50%日系风格）、社交、打卡等需求一站式满足 [7] 差异化竞争策略 - 静安大悦城2024年落地56场国际顶流IP快闪，单快闪销售额破1.64亿 [14] - 徐家汇商圈主打"潮流文化+商业空间"，陆家嘴九六广场对接金融城客群，龙湖虹桥天街打造"次元station"一站式场景 [14] - 各商场通过IP类型（顶流IP vs 垂直IP）、客群定位（本地 vs 跨城）、空间场景实现错位竞争 [17][18][19] 运营效果与数据 - 参与打卡活动的粉丝复购率比普通顾客高40% [13] - 静安大悦城周末客流占比达70%，70%顾客来自8公里外，30%为外地"行李箱客群" [14][18] - 百联ZX与第一百货"东西联动"使商圈二次元氛围浓度提升60% [14][20] 行业挑战与解决方案 - 行业面临商品同质化（70%店铺集中在谷子、扭蛋赛道）、利润薄（均价30-50元）、IP依赖等挑战 [21][22] - 解决方案包括：应用长尾理论拓展泛二次元消费（如Jellycat、泡泡玛特）、构建飞轮效应（IP+社群+商业闭环）、平衡调性（选择全消费层级IP） [23][24][25][26] - 天府红商场通过增加coser妆造间等体验设施，客单价从80元提升至150元，复购率达60% [25] 未来发展趋势 - 二次元经济正从"现象级风口"向"常态化能力"进化，通过圈层文化重构"人-货-场"关系 [28] - 上海计划通过"上海之夏国际动漫月"联动三大顶级展会进一步推动行业发展 [28] - 在Z世代成为消费主力的背景下，理解二次元文化将成为商业核心竞争力 [16][29]

商业空间转型趋势 - 商业空间从传统购物场所向"生活体验场"转变，注重人文内涵和时尚文化价值导向 [1] - 北京多个商场推出"公园式""文化艺术""宠物友好"等特色标签，如朝阳合生汇聚焦"首店+首发"策略，海淀大悦城打造"人宠共生"场景 [1][12][20] - 西单更新场融合绿地公园与商业卖场，24小时免费开放，并通过艺术装置和潮牌店铺吸引年轻人 [8][9] 快闪经济与场景创新 - 快闪店行业预计2025年交易规模将超8000亿元，限时体验模式提升商品溢价空间 [3] - SEVENTEEN等KPOP主题快闪活动吸引大量粉丝打卡，形成沉浸式艺术展体验 [2][4] - 北京服装学院将研究生毕业展搬进五棵松万达广场，展出1000余件作品吸引客流 [6][7] 文商旅融合与二次元经济 - 北京中关村ART PARK大融城西区融合商业与公园，开业3天销售额超600万元，客流达15万人次 [26][40] - 中海大吉巷通过"四合院商圈"混搭传统与现代业态，开业首日客流突破20万 [29][30][31] - 中国泛二次元用户规模达5.03亿，核心用户（年消费超2000元）占比23.9%，推动"谷子经济"规模增长 [19] 夜间经济与消费场景创新 - 中国夜经济市场规模从2018年22.54万亿元增至2023年50.25万亿元，夜间消费占商场全天营业额50%以上 [37] - 北京延庆环球新意百货开设夜市，结合灯光和餐饮提升夜间客流量 [33][36] - 月亮河小镇打造"图书+美食"市集，丰台花街夜市以花香和烟火气吸引消费者 [40] 行业数据与政策支持 - 2024年中国实物商品网上零售额达130816亿元，同比增长6.5%，占社零总额26.8% [43] - 2025年一季度超220家购物中心调整5600余家门店，单项目平均调整超25家 [43] - 国家出台《提振消费专项行动方案》等政策，北京等地配套措施推动消费场景创新 [44]

新潮商场业态创新 - 多地新潮商场通过主题设置、场景打造、社交互动等特色设计吸引年轻消费者，例如骑行友好商场、融入地域文旅元素的室内山城商场、草坪休闲商场等 [1] - 商场业态从传统商品售卖转向多元化体验供给，实现"卖商品"到"卖体验"的跨越，契合青年群体追求新鲜体验与情绪价值的消费趋势 [1] - 业态创新通过丰富场景、优化供给形成差异化竞争，有效激发市场活力并提升年轻人驻留消费意愿 [1] 青年消费驱动市场变革 - 青年消费群体崛起推动商业业态创新升级，其个性化、多元化需求倒逼商场打破传统封闭空间模式 [1][2] - 新潮商场与青年群体形成"双向奔赴"：青年需求催生商场创新，商场创新又为青年释放消费潜力提供平台 [2] - 青年作为消费主力与商场创新实践相互促进，共同为消费市场注入动能 [2] 消费市场与城市发展联动 - 新潮商场兴起反映城市精细化治理与民生需求融合，特色消费场景同时满足美好生活向往和区域经济发展需求 [2] - 商场创新通过带动就业、促进区域经济实现社会效益与经济效益双赢 [2] - 消费结构持续升级背景下，商业主体将以创新推动消费市场发展，为经济注入新动力 [2]

主题商场创新业态 - 多地新潮商场通过主题设置、场景打造和社交互动等特色吸引年轻消费者，带动大众消费[1] - 骑行主题商场"此地CyPARK"直通绕城骑行专线和8.6公里空中骑行道，提供半开放式骑行空间（限速10公里/小时）[2] - "这有山"商场将山城景观搬入室内，包含悬崖峭壁、亭台楼阁等元素，日均客流量达3万人次，2023年销售额4.8亿元[4][6] - 衢州"鹿鸣岛银泰inPARK"采用双草坪设计，天然草坪举办音乐节等活动，空中草坪提供野餐等场景，开业5个月销售额突破4200万元[7][8] 业态与运营策略 - "此地CyPARK"聚焦户外社群等4个方向，引入15家西南首店和20余家社群旗舰店，举办超500场社群活动[3] - 骑行主题商场通过品牌社群增强黏性，单个运动品牌社群成员超千人[3] - "这有山"整合餐饮、文创等业态，结合历史文化打造沉浸式体验，入选国家级夜间文旅消费集聚区[4] - 银泰inPARK通过活动引流模式将会员复购率提升至45%，已举办近50场主题活动[8] 消费者互动与数据表现 - 骑行爱好者占"此地CyPARK"客群显著比例，商场设置专用滑道楼梯和停车点优化体验[2] - "这有山"吸引年轻消费者参与手作印刷等文化互动，大学生群体反馈积极[5] - 银泰inPARK的草坪活动吸引数千人参与，露天餐饮区形成"拍照打卡"热点[7]

行业趋势 - 传统商场行业进入存量时代，单纯依靠新增项目的发展模式难以为继，开发商拓店积极性降低 [2][3] - 特色化与体验化成为商场破局关键路径，避免同质化竞争 [4][19] - "首店经济"成为开发商提升竞争力的重要手段，通过稀缺性和独特性吸引客流 [13][14][15] 项目案例 - 上海悦荟广场升级"恰恰谷"空间，以复合商业模式链接年轻消费圈层 [4] - 南京JLC商业地标项目融合消费、文化、艺术与社交，总面积9.2万平方米，超40%为首度亮相江苏或南京的品牌 [7][8] - 深圳iN城市广场改造后开业，实现97%出租率、95%开业率，汇聚250+品牌，引入29家首店/特色店 [9][10] - 深圳K11 ECOAST海滨文化艺术区总建筑面积23万平方米，历时七年筹建，打造"全时段、全年龄"城市文化体 [10] - 成都蜀道云上城购物中心开业，为蜀道集团首个商业综合体项目 [12] 首店经济 - 首店能快速吸引消费者目光，制造话题热度，形成难以复制的竞争壁垒 [14] - 深圳益田假日广场40%品牌为首店，50%为形象定制店 [14] - 厦门爱琴海购物中心引进首店、定制店、旗舰形象店超60家 [14] - 武汉天地去年引入40多家首进品牌 [17] 特色化与体验化 - 成都大魔方招商花园城推出首个购物中心场景AI智能体"大魔方魔玩小主" [19] - 上海新天地打造沉浸式花漾街区，联合20余家品牌商户共创 [19] - 百联"繁花里"为上海首个商业企业自营的银发主题体验空间，满足"50+"人群需求 [20] - 上海悦荟广场聚焦Z世代消费群体，打造"潮玩创想宇宙" [20] - 奉发古华庭重塑9万平方米城市空间，构筑"公园式商业漫步街区" [20]