中国消费市场展望 - 核心观点：中国消费市场展望乐观，中高收入群体扩大成为核心驱动力 [1] - 普华永道提出四个关键因素对中国消费市场带来积极影响 [1] 关键驱动因素：中高收入群体扩大 - 年可支配收入超过25000美元的中国家庭在2024年激增至6400万户，预计到2029年将几乎翻倍 [1] - 2024年有2680万家庭（相当于7700万人）年收入超过35000美元，为高端和奢侈品牌运营商带来庞大商机 [1] - 预计未来中国消费者对高质量、差异化的食品及非食品产品和服务的需求将会增加 [1] 关键驱动因素：零售市场扩张与消费者特征 - 国际和本土龙头食品杂货零售商的快速扩张，显示消费者对中国市场充满信心 [1] - 中国消费者在健康、可持续发展和国际产品的接受度方面超越了全球其他消费者，为新的品类和产品创造了商机 [1] 关键驱动因素：宏观经济与金融环境 - 金融市场预计人民币将在2026年走强 [2] - 人民币走强，加上房地产市场回稳，将提振消费者信心，刺激本地消费 [2] 行业建议与展望 - 中国零售商需要在产品开发和商业模式方面持续创新，以更好地服务消费者并提升经营业绩 [2] - 中国零售商既可以在自身体系内发掘创新做法，也应积极借鉴国内外其他零售商的成功实践 [2] - 未来充满希望，令人振奋 [2]

房地产行业融资环境预期 - 超过一半的房企受访者认为2026年行业融资环境将无明显变化，近40%房企受访者预计会略好于今年 [1] - 金融机构受访者中44%认为2026年融资环境将继续下滑，仅22%认为会略好于今年 [1] - 对于引入国家信用成立专门资金机构等建议，房企和金融机构均有超过60%受访者表示非常支持，加上一般支持者总支持率超过八成，仅11%金融机构受访者不支持 [1] 促进市场回稳政策预期 - 近90%房企受访者认为最需加力的政策是取消限购等限制性政策 [2] - 超过55%房企受访者认为应降低房贷利率、公积金贷款利率、提高公积金贷款额度及降低首付比例 [2] - 超过55%金融机构受访者更关注大规模开展城市更新及货币化安置，50%认为应加大政府收储力度并取消限购 [2] 商品房销售面积预期 - 93%房企受访者预计2026年全国商品房销售面积将下降，其中64%认为同比降幅超过5%，近30%认为降幅在5%以内 [2] - 78%金融机构受访者预计销售面积将下降，其中半数认为同比降幅超过5%，28%认为降幅在5%以内，11%认为将同比增长0-5% [2] 住宅成交价格预期 - 近一半房企受访者预计2026年全国住宅成交均价同比下降超5%，另一半认为降幅在0-5%之间 [3] - 67%金融机构受访者预计均价将下跌超5%，17%认为降幅在0-5%之间，5.6%认为将上涨0-5% [3] 市场止跌回稳时间预期 - 超过60%房企受访者认为房地产市场需要一年至三年才能止跌回稳 [3] - 金融机构中超过55%受访者同样认为需要一年至三年 [3]

促进房地产市场回稳的政策空间 - 2025年经济亮点在出口、"两新"和高技术制造业，短板在固投和地产 [1] - 地产止跌回稳可从基本面、资金成本、风险溢价三个角度理解政策空间 [2] - 居住属性政策方向包括鼓励改善性住房和"好房子"，培育差异化增量市场替代存量市场 [2] - 租金收益率至2025年10月已回升至2.36%，相对于中证货币基金指数已有吸引力 [3] - 个人住房贷款利率从2021年四季度的5.63%降至2025年三季度的3.06% [4] - 政策通过"保交楼"、契税下调及与人口政策结合（如支持多子女家庭购房）推动风险溢价下降 [4] 全球资产表现的四条线索 - 美联储降息预期反复引发大类资产普跌，美股成为"风暴眼" [5] - 大类资产轮动指数周均变动频次降至122次（上周127次） [5] - MSCI发达市场和新兴市场指数分别收跌2.04%和3.01% [6] - 纳指、道指、标普500全周分别下跌2.74%、1.91%、1.95% [6] - 做多VIX指数领跑全球资产，周涨幅达13.40% [5] - 美元指数收于100.2，全周上涨0.87% [10] - 伦敦黄金现货周涨幅收窄至0.04%，白银现货下跌6.0% [7] - 布伦特原油期货周跌2.84%，铜价震荡收跌 [8] - 万得全A指数周跌5.13%，恒生科技指数领跌7.18% [11] - 市场成交额缩量至日均1.9万亿元，周环比下降8.7% [11] 海外宏观与美联储政策 - 9月非农新增就业11.9万人，高于预期的5万人 [13] - 失业率（U3）上升至4.44%，为本轮高点 [14] - 市场对美联储12月降息25个基点的概率一度降至三成，后回升至71.0% [6] - 美联储10月会议纪要显示内部对12月政策路径存在显著分歧 [16] - 11月S&P Global服务业PMI升至55.0，制造业PMI小幅下滑至51.9 [19] - 亚特兰大联储GDPNow对第三季度GDP增长预测上调至4.2% [19] - 8月美国贸易逆差从782亿美元显著回落至596亿美元 [20] 国内高频经济数据 - 预计11月实际和名义GDP分别为4.49%和4.08%，平减指数为-0.41% [22] - 11月工业增加值预计回落至4.66% [22] - CCTD25省电厂耗煤同比降幅扩大至-7.9% [22] - 对美出口集装箱发船吨位量月均同比为-23.2%（上周-35.4%） [22] - 11月社零同比预计回升至3.87%，服务业生产指数为5.31% [23] - 11月CPI环比预计-0.11%，同比为0.69%；PPI环比0.06%，同比-2.14% [24] 货币流动性 - 11月央行买断式逆回购净投放5000亿元，为今年5月以来新高 [25] - 税期扰动下DR001先上行至1.53%，后回落至1.32% [25] - 1-10月银行代客结汇金额14.4万亿元，同比多增1.56万亿元 [27] - 货物贸易顺差9648亿美元，同比多增1747亿美元 [27] - 10月结汇率（3月移动平均）为65%，较3月低点升高8个百分点 [27] 财政与投资 - 截至11月18日样本建筑工地资金到位率为59.8%，周环比上升0.04个百分点 [30] - 10月个人所得税同比增速达27.3% [30] - 追加的5000亿元地方债结存限额发行进度约为64% [30] 行业政策与价格环境 - 磷酸铁锂行业平均成本区间为15714.8-16439.3元/吨，而市场平均售价仅14177.1元/吨 [32] - 生意社BPI指数截至11月21日录得877点，较11月14日回升0.2% [34] - 碳酸锂价格升至93600元/吨，周环比上涨14.3% [36] - 农业部猪肉平均批发价周环比回落0.8% [36]

房价环比变动 - 9月70个大中城市各线城市房价环比均下降，一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较上月扩大0.2个百分点[1][3] - 北京新房价格环比由降转涨，从8月下降0.4%转为9月上涨0.2%，上海新房价格环比上涨0.3%[2][4] - 一线城市二手房价格环比下降1.0%，二、三线城市二手房价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点[3] 房价同比变动 - 各线城市房价同比降幅继续收窄，一线城市新房价格同比下降0.7%，降幅较上月收窄0.2个百分点[1][3] - 上海新房价格同比上涨5.6%居首，杭州同比上涨3.6%，成都同比上涨1.3%[3][4] - 一线城市二手房价格同比下降3.2%，降幅较上月收窄0.3个百分点，北京、上海、广州、深圳同比分别下降2.7%、2.4%、6.0%、1.7%[4] 城市价格表现分化 - 新房价格环比上涨城市数量减少至5个，同比上涨城市数量增加至8个[4] - 北京二手房价格环比降幅收窄，从8月下降1.2%收窄至9月下降0.9%，同比降幅从3.1%收窄至2.7%[4] - 上海和杭州新房价格同环比涨幅居前，环比均涨0.3%，同比分别涨5.6%和3.6%[2][4] 市场趋势研判 - 业内人士认为同比指标改善释放积极信号，市场回稳基础更加牢固[5][6] - 政策组合拳驱动同比改善，但环比下跌态势未改，政策托底作用仍需时间显现[7] - 预计四季度在低基数效应和政策持续释放下，各线城市房价同比降幅有望进一步收窄，一线城市可能实现由负转正[2][7]

文章核心观点 - 9月份70个大中城市房价呈现环比下降但同比降幅收窄的态势，市场释放出回稳的积极信号 [2] - 业内人士认为房地产市场向好的趋势不变，部分城市已进入止跌回稳的新发展阶段 [2][7] - 随着低基数效应和政策效果持续释放，四季度各线城市房价同比降幅有望进一步收窄，一线城市甚至可能同比转正 [2][9] 房价环比表现 - 9月一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京环比上涨0.2%，上海上涨0.3%，广州下降0.6%，深圳下降1.0% [4] - 二线城市新房价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [4] - 一线城市二手房价环比下降1.0%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [4] - 二、三线城市二手房价环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点 [4] 房价同比表现 - 9月一线城市新房价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中上海同比上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8% [4] - 二、三线城市新房价格同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [4] - 一线城市二手房价同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7% [5] - 二、三线城市二手房价同比分别下降5.0%和5.7%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点 [5] 重点城市表现 - 9月新房价格环比上涨的城市有5个，比上月减少4个，上海、杭州涨幅均为0.3%并列第一，北京涨幅0.2%位列第二 [5] - 同比来看新房价格上涨城市有8个，比上月增加3个，上海涨幅5.6%位居第一，杭州涨幅3.6%位居第二，成都涨幅1.3%位居第三 [5] - 北京新房价格环比由降转涨（9月+0.2% vs 8月-0.4%），二手房价同环比降幅均有收窄，环比下降0.9%较8月1.2%的降幅收窄，同比降幅从8月的3.5%收窄至2.6% [5] 市场趋势解读 - 房价同比指标改善是积极信号，意味着市场回稳的基础更加牢固，部分城市已率先进入止跌回稳的新发展阶段 [7][8] - 今年5-9月二手房价月平均环比跌幅为0.58%，比去年新政前5个月的平均跌幅0.91%明显收窄，同时同比跌幅从去年9月的9.0%收窄至今年9月的5.2%，市场探底触底趋势明显 [8] - 8月以来密集出台的政策组合拳是9月楼市同比改善的核心驱动力，四季度楼市大概率延续“弱复苏、强分化”态势 [8][9]

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[2] * 公司为越秀地产股份有限公司[1] 财务表现与状况 * 2025年上半年营收同比增长35%[2] * 2025年上半年毛利率为10 6%处于相对低位[4] * 经营性现金流净流入41亿元现金储备约500亿元[2][6] * 融资成本同比下降41个基点至3 16%期末融资成本低于3%[2][6] * 在"三道红线"监管下公司稳居绿档并获得惠誉及标普的投资级信用评级[6] * 公司每年进行存货减值审查过去几年每年减值金额约为20亿元总计约六七十亿元[11][13] 销售业绩与目标 * 2025年上半年实现销售额615亿元同比增长约11%[3] * 前三季度累计销售额为798亿元同比增长3%完成全年1205亿元目标的66%[3] * 2025年销售目标为1005亿元月均需达到100亿元以上才能实现目标[8] * 全年整体可售货值为2354亿元不包括今年新增地块[3] * 入账销售均价提升至35000元/平方米高于去年的24000元/平方米[2][6] 土地储备与投资策略 * 截至2025年中期总土储2043万平方米对应货值3200亿元94%以上集中在一二线城市[2][7][12] * 按货值计算大湾区占比接近50%北方占比20%[4][12] * 2025年上半年新增13幅地块总建筑面积约148万平方米一线城市占比68%权益金额约110亿元占全年300亿元预算的1/3[2][4] * 投资范围从"4+4"收缩为"4+2"即专注于北上广深四个一线城市及杭州成都两个重点二线城市[7][13] * 未来新增土地将主要集中在广州北京上海杭州和成都六个核心城市[4][13] * 2021年及之前拿地的项目货值占总货值的12%大部分已开发或正在开发中[13] 运营策略与市场应对 * 采取灵活推盘策略例如七八月传统淡季推盘量少九月起增加供应以应对"金九银十"[8] * 通过优化产品结构提高核心区域项目比例以稳定销售表现[2][8] * 持续打造"和悦系"、"天系"和"悦系"等优质产品系列以满足改善型住房需求[7] * 通过内部调整提高运营效率并利用充足现金储备保持财务稳健[2][8] * 积极寻求合作机会例如与滨江集团合作在杭州获取地块与地方城投合作获取项目资源[5][17] 毛利率趋势与构成分析 * 2025年拿地标准提高拿地毛利率达到15%~16%[4][15] * 当前销售毛利率约为13%~14%因包含原有库存[15] * 预计全年结算毛利率保持在10%左右但受存货减值影响存在不确定性[4][15] * 毛利率相对同行较低的主要原因在于96%的收入来自开发业务而毛利率较高的商业地产和物业管理收入未并表或影响较小[16] 市场展望与风险 * 市场回稳态势不稳定上半年情况较好但从七月份开始出现回调可能需到明年才会改善[11] * 全年目标能否达成取决于市场整体情况市场需求是关键因素[3][8] * 公司对财务预测保持谨慎乐观认为财务状况在可控范围内不存在明显尾部风险[11] * 对一线城市以外的三线城市持谨慎态度不倾向于机会型投资投资标准有所收紧[17]

公司财务表现 - 二季度新发个人住房贷款利率降至3.08% 较一季度3.11%进一步下降[1] - 个人住房贷款余额6.15万亿元 保持同业首位[1] - 二手房贷款余额达1.89万亿元 居同业第一[1] 业务运营数据 - 上半年房贷受理量及投放量同比显著提升 贷款余额保持稳定[1] - 二手房贷款投放量同业第一 同比增长超20%[1] - 二手房贷款新增额同比多增436亿元[1] 行业政策环境 - 中央及地方持续出台政策促进房地产市场止跌回稳[1] - 北京上海优化房地产政策提升市场预期[2] - 中央城市工作会议推进城中村改造激发住房需求[2] 市场趋势变化 - 二手房交易在住房交易总量中占比持续提高[1] - 住房市场变化为银行业务发展创造新空间[1] - 公司预计全年房贷业务表现将优于去年[2] 公司战略部署 - 坚持完善区域差异化发展战略[1] - 发挥传统业务优势增强业务竞争能力[1] - 积极应对市场变化巩固同业领先地位[1]

信用评级与市场信心 - 标普授予越秀地产长期发行人"BBB-"投资级信用评级 展望稳定 为2024年年中以来首次有国际评级机构对中资房企授予投资级正面评级[1] - 惠誉于6月将公司评级展望上调至"稳定" 释放国际资本市场对中国房地产行业信心回归的积极信号[1] - 标普肯定公司持续深耕一线及强二线城市 拥有良好市场口碑 土地储备高度集中于高能级城市 经济韧性更强 需求更稳定[1] 财务业绩表现 - 7月单月实现合同销售额60.06亿元 同比上升19.5%[1] - 前7个月累计合同销售额达675.06亿元 同比增长11.7% 增速位列TOP10房企第二[1] - 北京海淀和樾望云、和樾玉鸣两大项目开盘劲销152亿元 刷新当地市场记录[2] - 上海静安天玥项目开盘即售罄 销售额达23亿元[2] - 广州"广府系"产品如珑悦西关、熙悦江湾持续热销 东山云起项目开盘去化率近九成[2] 战略支持与行业环境 - 越秀集团对公司的战略重视及政府政策支持预期为业务发展提供重要支撑[1] - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场回稳态势[2] - 多家券商机构包括里昂、广发证券、中银证券维持"买入"评级 里昂上调目标价至5.1港元[2]

公司信用评级 - 标普授予越秀地产长期发行人BBB-投资级信用评级 展望稳定[1] - 标普自2024年年中以来首次对中资房企授予投资级正面评级[1] - 惠誉于6月上调公司评级展望至稳定[1] 业务优势与战略支持 - 公司持续深耕一线及强二线城市并拥有良好市场口碑[1] - 土地储备高度集中于高能级城市 经济韧性更强且需求更稳定[1] - 越秀集团战略重视与政府政策支持预期提供重要支撑[1] 销售业绩表现 - 7月单月实现合同销售额60.06亿元 同比上升19.5%[1] - 前7个月累计合同销售额675.06亿元 同比增长11.7%[1] - 销售增速位列TOP10房企第二[1] 重点项目销售 - 北京海淀和樾望云及和樾玉鸣项目开盘劲销152亿元 刷新当地市场记录[2] - 上海静安天玥项目开盘即售罄 销售额达23亿元[2] - 广州珑悦西关及熙悦江湾等项目持续热销 东山云起项目开盘去化率近九成[2] 行业政策与机构评级 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场回稳态势[2] - 里昂上调公司目标价至5.1港元 多家券商维持买入评级[2] - 高品质项目有效推动公司整体去化率提升[2]

房地产政策组合拳实施成效 - 广西推出房票安置扩面 危旧房改造提速 使用住房公积金增值收益收购存量商品房 城中村改造有序推进等政策组合拳 推动房地产市场止跌回稳[1] - 通过收购存量商品房 优化安置方式 加大住房消费支持力度等方式解决商品房库存量较大影响市场投资预期的问题[1] - 已成为全国第一批完成收购项目落地 第一批获得配售型保障房收购贷款 发放第一份配售型保障房不动产权证 第一个对收购存量住房实施财政奖补的省区[1] 存量房消化与销售表现 - 截至6月底收购存量商品房2万套 拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点[1] - 通过房票安置 以购代建 危旧房改造拆旧买新等方式消化存量商品房40万平方米[1] - 全区商品房库存同比下降21.1% 1-7月新建商品住宅销售面积同比增速5.7% 增速排名全国第6位[1] 城中村改造投资拉动效应 - 统筹推进南宁 柳州 桂林3市19个城中村改造项目 有效拉动房地产开发投资[1] - 上半年城中村改造完成投资63.66亿元人民币 支撑全区房地产开发投资增长10.2个百分点[2] - 南宁市鸡村城中村改造项目配套商品房开盘当天几近售罄 柳州市改造带动土地市场回暖 上半年土地购置费同比增长164.4%[2] 住房消费升级与市场趋势 - 改造城中村规划建设完整社区补齐民生配套短板 有效激发居民购房需求带动住房消费[2] - 旅居 康养型商品房项目越来越受欢迎 多地好房子项目热销释放市场积极信号[2] - 将以好房子供给引领住房消费升级 完善存量房消化机制和购房支持政策 创新运用文旅+购房 赛事+购房等情绪消费场景[2]