上海限购政策全面松绑 - 上海于2月25日发布“沪七条”，核心内容包括非沪籍居民在外环内购房的社保/个税年限从3年缩短至1年，持有居住证满5年即可购房，家庭公积金最高贷款额度上调至324万元，以及本市户籍家庭成年子女购买家庭唯一住房暂免房产税[2][4] - 此举标志着四大一线城市限购政策已全部松绑，全国在限购政策上彻底解绑，政策信号意义重大，旨在发出明确的止跌企稳信号[2] 广州土地市场创下“双料地王” - 2月25日，广州珠江新城马场地块经过243轮竞价，以236亿元的总价成交，成为广州近十年来的总价地王[3] - 该地块可售楼面价达91268元/平方米，超越此前记录，成为广州新的单价地王[6] - 尽管地块出让条件苛刻，可销售面积仅占总面积约四成，且附带商业运营和配套建设要求，但仍吸引了保利、越秀、招商等头部房企激烈竞夺[8] 三亚房地产市场量价齐升 - 2026年春节黄金周期间，三亚四个主城区住宅成交额接近35亿元，日均成交额达5亿元，表现火热[9] - 2025年全年，三亚房地产销售金额达620.79亿元，同比增长54.6%，创近10年新高；销售面积达202.48万平方米，同比增长25.2%[10][11] - 从近五年数据看，三亚房地产市场在2024年筑底后，于2025年开始反弹，销售均价从2024年的24822元/平方米回升至2025年的30659元/平方米[12] 区域市场呈现复苏与分化 - 2025年，海南省全省房地产销售金额同比增长9.9%至1548.85亿元，销售面积同比增长8.2%至1015.42万平方米[11] - 市场呈现显著分化：三亚经济圈销售金额同比大增39.8%，而海口经济圈销售金额同比下降6.8%，儋洋经济圈下降13.7%[11] - 进入2026年一季度，一二线核心城市二手房市场已呈现复苏之势，上海政策松绑与广州地王将进一步为市场注入信心，加速筑底回稳[8] 行业整体释放企稳信号 - 上海政策兜底、广州土拍火热、三亚数据亮眼，这三重信号共同为2026年房地产市场注入强劲的想象空间，预示着市场开局企稳[1][14] - 政策层面全国性限购松绑完成，结合核心城市土地市场信心恢复和旅居市场量价反弹，行业健康发展的总基调得到贯彻[2][8][10]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持” [2] 报告的核心观点 - 上周（2026年2月13-19日）受春节假期影响，市场整体成交回落，但2026年春节黄金周（2月16-22日）的市场成交相对2025年春节黄金周（1月28日-2月3日）出现回升 [2] - 2026年以来市场整体成交有回稳趋势，看好优质企业未来的高质量发展，全年回稳趋势不变 [2][3] 根据相关目录分别进行总结 新房市场成交情况 - **第8周（2月13-19日）成交环比大幅回落**：30大中城市新房成交面积为32万平方米，环比前一周下降74.2% [3] - 一线城市销售面积6万平方米，环比下降83.5% [3] - 二线城市销售面积17万平方米，环比下降68.3% [3] - 三线城市销售面积9万平方米，环比下降74.3% [3] - **2月1-19日累计成交同比环比均下降**：30城累计成交面积253万平方米，环比1月同期下降48.4%，同比2025年同期下降37.0% [3] - 一线城市累计成交面积69万平方米，环比下降58%，同比下降47% [3] - 二线城市累计成交面积119万平方米，环比下降42%，同比下降28.65% [3] - 三线城市累计成交面积65万平方米，环比下降46.5%，同比下降37.3% [3] 二手房市场成交情况 - **第8周（2月13-19日）成交环比大幅回落**：24城二手房成交量为29万平方米，环比前一周下降84.5% [3] - 一线城市二手房成交面积8.51万平方米，环比下降87.7% [3] - 二线城市二手房成交面积10.4万平方米，环比下降86.3% [3] - 三线城市二手房成交面积9.92万平方米，环比下降75.8% [3] - **2月1-19日累计成交环比下降、同比微增**：24城二手房成交面积406万平方米，环比1月下降35.1%，同比2025年同期增长1.93% [3] - 一线城市成交面积137万平方米，环比下降45.6%，同比下降7% [3] - 二线城市成交面积157.65万平方米，环比下降36.4%，同比下降3.1% [3] - 三线城市成交面积112万平方米，环比下降11.8%，同比增长26.4% [3] 土地市场情况 - **上周（2月9-15日）土地供应与成交**：土地供应面积为2943万平方米，土地成交面积为1241万平方米，供销比为2.37倍 [3] - **上周土地出让金与溢价率**：土地出让金额为133亿元，全国土地溢价率为2.4%，环比前一周回升0.99个百分点 [3] - **本年度（截至2月15日）累计数据**：全国100大中城市累计土地供应面积11304万平方米，同比增长25.5%，累计同比增速较前一周回升21.0个百分点 [3] - **累计成交与出让金**：累计成交面积11193万平方米，同比下降14.6%，累计同比增速较前一周回升0.06个百分点，累计土地出让金2890亿元，同比下降29.3% [3] 春节黄金周（2月16-22日）数据 - **新房市场同比显著回升**：30城新房成交面积8.31万平方米，同比2025年春节黄金周增长43.2% [3] - 一线城市成交面积1.14万平方米，同比增长80.9% [3] - 二线城市成交面积6.55万平方米，同比增长45.3% [3] - 三线城市成交面积0.63万平方米，同比下降6.48% [3] - **二手房市场同比大幅增长**：24城二手房成交面积0.46万平方米，同比2025年春节黄金周增长75.6% [3] - 一线城市成交面积0.35万平方米，同比增长90.6% [3] - 二线城市成交面积0.01万平方米，同比下降84.2% [3] - 三线城市成交面积0.1万平方米，同比增长4.35倍（即435%）[3]

2026年1月70城房价数据核心观点 - 新房和二手房销售价格整体仍处于下跌态势，但二手房市场环比跌幅收窄，出现局部企稳迹象 [2][5][6][7] 新建商品住宅销售价格变动情况 - **环比变动**：2026年1月，70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨或持平的城市为8个，较上月减少4个，整体仍处下跌态势 [3] - **环比涨跌幅度**：环比上涨幅度最大为0.2%（大连），环比下跌幅度最大为0.9%（徐州） [4] - **同比变动**：新建商品住宅销售价格同比上涨或持平的城市有5个，较上月的10个大幅减少，其中上海同比涨幅最大为4.2%，宜昌同比持平 [5] 二手住宅销售价格变动情况 - **环比变动出现积极信号**：二手住宅销售价格环比一改此前连续数月无一城市上涨的情况，有2个城市环比上涨（扬州0.4%、湛江0.3%），1个城市环比持平（沈阳） [6] - **环比跌幅收窄**：70城二手住宅房价环比下跌幅度基本都低于1%，跌幅有明显收窄迹象 [6] - **同比变动仍疲弱**：二手住宅销售价格同比全线下跌，尚未出现大面积回涨 [7] 市场趋势与政策环境 - **二手房市场领先回暖**：部分城市二手房市场出现回暖迹象，主要体现在成交量上涨，量先于价，二手房市场更能体现真实供需 [7] - **政策持续支持**：开年以来政策面不断出台措施支持房地产市场回稳 [7] - **市场企稳信号**：二手房市场的回暖被认为是房地产市场真正回稳的关键信号 [7]

市场表现 - 内房股延续近期上涨趋势 截至发稿 融创中国涨7.38%报1.31港元 旭辉控股涨7.06%报0.091港元 富力地产涨5.36%报0.59港元 万科企业涨5.18%报3.86港元 [1] 行业数据与政策动态 - 2026年1月全国房地产市场呈现回稳态势 市场信心有所修复 [1] - 克而瑞数据显示 1月份全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米 环比上升16% 同比增长33% [1] - 上海近日正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 佛山允许房地产项目缓建 降低企业违约金 [1] 机构观点 - 长江证券研报称 止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振 但去年4月以来边际下行压力再次加大 政策阈值逐步临近 [1] - 改善和稳定房市预期具备战略意义 产业政策宽松概率逐步提高 后续只是节奏问题 [1] - 当前股票位置较底部的溢价并不大 且市场估值抬升也提供了补涨空间 [1]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 2025年房地产市场处于止跌回稳途中，供需同比下滑但边际降幅收敛，房价跌幅较2024年收窄[1] - 市场全面修复尚需等待，但核心城市与部分二三线城市存在结构性机会，能够把握机会的房企或可强化自身优势[1] - 近期地产政策持续践行“着力稳定房地产市场”的思路，期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益[1][50] 新房市场分析 - 全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比-9%，降幅较24年收窄4个百分点；销售金额8.4万亿元，同比-13%，降幅较24年收窄5个百分点；销售均价同比-4.3%，降幅较24年收窄0.5个百分点[11] - 60样本城市商品住宅成交套数同比-16%，降幅较24年收窄5个百分点；分城市看，一线/二线/三线城市销售套数同比分别-11%/-20%/-10%，降幅较24年分别收窄0.8/0.4/18.3个百分点，三线城市降幅收窄最为明显[2][11] - 改善型需求为重要支撑，30城120平米以上户型成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30%，同比提升1个百分点，较2016年提升11个百分点[2][12] - 供给端收缩，40样本城市合计新推盘套数同比-9%，降幅较24年收敛15个百分点；全国土地成交金额同比-10%，降幅较24年收窄16个百分点[2][22] - 库存绝对水平下降，但去化周期拉长，截至12月末80城新房库存同比-5%，去化周期约32个月，同比放缓6个月，为2010年以来最高水平[2][37] 二手房市场分析 - 样本38城二手房成交套数约239万套，同比-0.8%，保持韧性；一线/二线/三线分别同比+2.7%/-2.7%/+9.0%，一线与部分三线城市表现更优[3][26] - 22城数据更全，25年成交套数达183万套，为2021年以来次高水平，较2021年上涨13%[26] - 二手房市场份额持续提升，2025年16个重点城市二手房成交占比达66%，自2021年以来连续提升约23个百分点；一线/二线城市占比分别达69%/65%[31] - 价格方面，截至2025年12月，70城二手房价格指数同比-6.1%，较24年收窄2个百分点；一线/二线/三线分别同比-7.0%/-6.0%/-6.0%[3][32] - 二手房挂牌量全年先升后降，截至12月末，20城/一线城市挂牌量同比+7%/+5%，但较10月末下降约-2%/-4%[3][44] 城市与企业结构性亮点 - 城市维度：2024年北京、上海、杭州、成都实现成交套数同比增长且价格跑赢全国；2025年哈尔滨和沈阳作为二线城市实现销量同比提升与价格跑赢大盘，是积极信号[4][46] - 企业维度：部分头部房企明显跑赢市场，市占率保持提升，如中国金茂、中建东孚、邦泰集团同比销售金额提升且市占率提升；越秀地产、保利置业等销售金额虽下滑但仍实现市占率提升[4][46] 投资建议与关注主线 - 建议关注兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等[5][50] - 建议关注依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等[5][50] - 建议关注受益于香港市场复苏的香港本地房企，如领展房产基金等[5][50] - 建议关注受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等[5][50]

市场表现与资金动向 - 2026年首个交易日，地产板块获资金重金买入，全市场唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）场内价格上扬1%，资金实时净申购2亿份，交投环比激增 [1][5] - 地产ETF（159707）成份股中，保利发展、新城控股、招商蛇口等龙头房企股价均涨超3% [1][5] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场11只头部优质房企，前十大成份股权重超9成，央国企含量高 [3][8] 政策与宏观信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期，机构认为这传递了积极的政策信号，表明中央对地产预期管理的重视度提升 [2][7] - 自1月1日起，存量公积金贷款利率与存量商业贷款利率同步下调，其中2025年5月8日前发放的个人住房公积金存量贷款利率下调0.25个百分点 [2][7] - 近期地产政策与重要表述持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路，机构认为政策若能继续围绕“预期”对症下药，或将加速市场回稳 [2][8] 机构观点与行业展望 - 平安证券认为，2026年房地产政策端仍值得期待，需关注房贷利率调整（降息/贴息/加点变化）、收储/城改进展等政策动向，并认为新一轮产品迭代周期已来 [2][7] - 展望2026年，库存结构优、拿地及产品力强的房企有望延续2025年表现，率先受益于“好房子”发展趋势，走出独立行情 [2][7] - 华泰证券在房企配置上建议优先关注兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，以及依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [2][8] - 在行业出清大背景下，龙头地产公司或更具弹性 [3][8]

公司股价表现 - 贝壳-W股价大幅上涨，截至发稿涨7.01%，报44.9港元 [1] - 成交额活跃，达到3.79亿港元 [1] 行业市场数据 - 2026年元旦假期深圳二手房市场表现强劲，门店二手住宅看房量同比大幅上涨81% [1] - 同期深圳二手房签约量同比上涨43% [1] - 自去年12月以来深圳楼市进入翘尾行情，元旦假期市场热度得到延续 [1] 政策与市场预期 - 官方媒体《求是》杂志刊发特约评论员文章，强调要改善和稳定房地产市场预期 [1] - 券商观点认为，预计后续政策面将持续保持宽松 [1] - 宽松政策环境被认为有助于2026年市场巩固回稳态势 [1]

公司股价表现 - 贝壳-W(02423)股价上涨7.01%，报44.9港元，成交额达3.79亿港元 [1] 市场数据与趋势 - 2026年元旦假期，深圳门店二手住宅看房量同比大幅上涨81% [1] - 2026年元旦假期，深圳门店二手住宅签约量同比上涨43% [1] - 自2025年12月以来，深圳楼市进入翘尾行情，元旦假期市场热度得到延续 [1] 政策与行业预期 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发特约评论员文章，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 国泰海通证券认为，预计后续政策面将持续保持宽松，有助于2026年市场巩固回稳态势 [1]

中国消费市场展望 - 核心观点：中国消费市场展望乐观，中高收入群体扩大成为核心驱动力 [1] - 普华永道提出四个关键因素对中国消费市场带来积极影响 [1] 关键驱动因素：中高收入群体扩大 - 年可支配收入超过25000美元的中国家庭在2024年激增至6400万户，预计到2029年将几乎翻倍 [1] - 2024年有2680万家庭（相当于7700万人）年收入超过35000美元，为高端和奢侈品牌运营商带来庞大商机 [1] - 预计未来中国消费者对高质量、差异化的食品及非食品产品和服务的需求将会增加 [1] 关键驱动因素：零售市场扩张与消费者特征 - 国际和本土龙头食品杂货零售商的快速扩张，显示消费者对中国市场充满信心 [1] - 中国消费者在健康、可持续发展和国际产品的接受度方面超越了全球其他消费者，为新的品类和产品创造了商机 [1] 关键驱动因素：宏观经济与金融环境 - 金融市场预计人民币将在2026年走强 [2] - 人民币走强，加上房地产市场回稳，将提振消费者信心，刺激本地消费 [2] 行业建议与展望 - 中国零售商需要在产品开发和商业模式方面持续创新，以更好地服务消费者并提升经营业绩 [2] - 中国零售商既可以在自身体系内发掘创新做法，也应积极借鉴国内外其他零售商的成功实践 [2] - 未来充满希望，令人振奋 [2]

促进房地产市场回稳的政策空间 - 2025年经济亮点在出口、"两新"和高技术制造业，短板在固投和地产 [1] - 地产止跌回稳可从基本面、资金成本、风险溢价三个角度理解政策空间 [2] - 居住属性政策方向包括鼓励改善性住房和"好房子"，培育差异化增量市场替代存量市场 [2] - 租金收益率至2025年10月已回升至2.36%，相对于中证货币基金指数已有吸引力 [3] - 个人住房贷款利率从2021年四季度的5.63%降至2025年三季度的3.06% [4] - 政策通过"保交楼"、契税下调及与人口政策结合（如支持多子女家庭购房）推动风险溢价下降 [4] 全球资产表现的四条线索 - 美联储降息预期反复引发大类资产普跌，美股成为"风暴眼" [5] - 大类资产轮动指数周均变动频次降至122次（上周127次） [5] - MSCI发达市场和新兴市场指数分别收跌2.04%和3.01% [6] - 纳指、道指、标普500全周分别下跌2.74%、1.91%、1.95% [6] - 做多VIX指数领跑全球资产，周涨幅达13.40% [5] - 美元指数收于100.2，全周上涨0.87% [10] - 伦敦黄金现货周涨幅收窄至0.04%，白银现货下跌6.0% [7] - 布伦特原油期货周跌2.84%，铜价震荡收跌 [8] - 万得全A指数周跌5.13%，恒生科技指数领跌7.18% [11] - 市场成交额缩量至日均1.9万亿元，周环比下降8.7% [11] 海外宏观与美联储政策 - 9月非农新增就业11.9万人，高于预期的5万人 [13] - 失业率（U3）上升至4.44%，为本轮高点 [14] - 市场对美联储12月降息25个基点的概率一度降至三成，后回升至71.0% [6] - 美联储10月会议纪要显示内部对12月政策路径存在显著分歧 [16] - 11月S&P Global服务业PMI升至55.0，制造业PMI小幅下滑至51.9 [19] - 亚特兰大联储GDPNow对第三季度GDP增长预测上调至4.2% [19] - 8月美国贸易逆差从782亿美元显著回落至596亿美元 [20] 国内高频经济数据 - 预计11月实际和名义GDP分别为4.49%和4.08%，平减指数为-0.41% [22] - 11月工业增加值预计回落至4.66% [22] - CCTD25省电厂耗煤同比降幅扩大至-7.9% [22] - 对美出口集装箱发船吨位量月均同比为-23.2%（上周-35.4%） [22] - 11月社零同比预计回升至3.87%，服务业生产指数为5.31% [23] - 11月CPI环比预计-0.11%，同比为0.69%；PPI环比0.06%，同比-2.14% [24] 货币流动性 - 11月央行买断式逆回购净投放5000亿元，为今年5月以来新高 [25] - 税期扰动下DR001先上行至1.53%，后回落至1.32% [25] - 1-10月银行代客结汇金额14.4万亿元，同比多增1.56万亿元 [27] - 货物贸易顺差9648亿美元，同比多增1747亿美元 [27] - 10月结汇率（3月移动平均）为65%，较3月低点升高8个百分点 [27] 财政与投资 - 截至11月18日样本建筑工地资金到位率为59.8%，周环比上升0.04个百分点 [30] - 10月个人所得税同比增速达27.3% [30] - 追加的5000亿元地方债结存限额发行进度约为64% [30] 行业政策与价格环境 - 磷酸铁锂行业平均成本区间为15714.8-16439.3元/吨，而市场平均售价仅14177.1元/吨 [32] - 生意社BPI指数截至11月21日录得877点，较11月14日回升0.2% [34] - 碳酸锂价格升至93600元/吨，周环比上涨14.3% [36] - 农业部猪肉平均批发价周环比回落0.8% [36]