供应概况 - 9月以来北京市住建委核发25张预售许可证，涉及22个房地产项目，覆盖10个区域，合计提供房源近6000套 [1] - 9月13日为供应高峰日，单日5个项目取得预售证，释放房源1943套，占9月以来总供应量的超三成 [1] - 9月北京新房供应量已超过7月与8月总和，7月新增房源1444套，8月新增房源1778套 [7] 项目去化表现 - 北京建工嘉棠澐玺项目于9月21日开盘，当日去化率达95%，项目共224户，推出签约优惠可享受9.9折 [3] - 中建运河玖院项目于9月20日开盘，截至9月27日764套房源已签约403套，去化率52.75%，成交均价约6.15万元/平方米 [4] - 龙湖宸翰项目为顺义区首个落实"好房子"新规项目，开盘当日认购金额达8.6亿元，累计接待客户超5000组 [8][9] 区域供应结构 - 朝阳区项目数量最多共6个，总计供应房源1653套，居各区之首 [7] - 通州区2个项目供应量达844套，位列第二；丰台区4个项目合计推出757套房源，位居第三 [7] - 海淀、石景山、怀柔、顺义、大兴、昌平、延庆的新增房源分别为228套、417套、224套、551套、387套、418套及370套 [7] 市场动态与策略 - 房企选择"金九"开盘有利于将销售业绩计入当年报表，并利用秋季气候、假期等形成看房热潮 [8] - 部分项目采取高效策略，如中建运河玖院整合"认购—草签—网签"为"一站式"服务，单日签约量可超百套 [4] - 为把握销售窗口，房企推出促销活动，如北京绿城强化线上渠道推出专属房源，缦云ONE加推符合"好房子"标准的新房源 [11] 行业趋势与展望 - 业内专家分析2025年北京"金九"楼市呈现"供应放量、成交回暖"特点，得益于季节性销售窗口与政策支持、市场需求的多重共振 [1] - 市场热度有望延续，可能带动10月交易量冲高并形成年末"翘尾"行情，近期入市项目多位于优质地段且产品力提升 [11] - 北京8月出台的限购优化政策及宽松信贷环境有效激发合理住房消费需求，对市场回暖起到关键作用 [12]

招商朝棠揽阅销售表现 - 项目一期于7月20日开盘 官宣劲销18.6亿元并宣称去化率90% 二期于8月30日开盘 官宣去化率95%并称"二开二罄" [1][3] - 实际网签数据显示 一期504套房源两个月后去化率仅61.1% 二期256套房源一个月后去化率仅28.1% [3] - 截至9月21日 两期合计760套房源仅网签380套 总网签金额19.05亿元 低于官宣的单期销售额 [3] 运河玖院市场对比 - 运河玖院9月20日开盘后一周内网签388套 预计成为北京9月销冠 直接打破朝棠揽阅的"神盘"神话 [3][4] - 运河玖院成交均价达61546.98元/平方米 高于朝棠揽阅的64805元/平方米拟售均价 但位置更远离市中心 [6][7] - 运河玖院渠道佣金比例仅2% 为朝棠揽阅4%佣金的一半 且营销费用更低 [13] 产品定位与销售结构问题 - 项目主打89平方米以下小户型 总价控制在550万以内 69平方米户型被设计为三居室 吸引朝阳外溢刚需客群 [9][10] - 一期规划中存在大量100平方米以上户型 其中120平方米大户型严重滞销 3号楼108套大户型仅售出27套 [10][11] - 二期紧急调整产品规划 将120平方米户型改为69平方米和89平方米小户型 但销售势头已出现下滑 [13] 营销策略与成本控制 - 项目采用链家作为独家渠道 佣金比例高达4% 显著高于行业水平 极大稀释项目利润 [13] - 营销宣传主打"低总价、全功能小户型"卖点 并强调距离朝阳区仅1300米的地理位置优势 [6][9] 公司管理与组织变动 - 招商蛇口北京公司营销负责人于海波在任职5个月后闪电辞职 一年内经历三次营销负责人更换 [15] - 公司于2025年初更换北京公司总经理 6月集团取消区域公司层级 改为"集团-城市"二级管控模式 [16] - 招商蛇口上半年在北京拿地金额达89亿元 位列市场第5 但销售业绩全面落后于中建、中海、华润等头部企业 [16]