政策环境变化 - 2025年8月8日北京发布新政，五环外购房不限套数并加大公积金贷款支持力度，新政实施后两个周末新房认购量环比增长68% [2] - 2024年9月30日通州“双限”政策全面解除，购房门槛与全市统一，吸引朝阳等区域外溢客群重新涌入 [2] - 当前首套房首付比例最低15%，商业贷款利率低至3.05%，多孩家庭可享受公积金贷款额度上浮40万元等政策支持 [12] 整体市场表现 - 2025年通州累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，去化率达74% [2] - 市场呈现“冰火两重天”分化局面，同一板块内项目销售表现差异显著 [8] - 通州作为北京城市副中心，每年千亿级投资持续落地，但优质地块有限 [11] 热销项目分析 - 中建·运河玖院以649套成交领跑市场，9月20日开盘当天成交573套，项目定位高端改善，提供108至260平方米全系大户型 [5][7] - 招商云璟揽阅3月2日开盘实现销售额11.46亿元，连续三个月位居通州销售榜首，主打79至128平方米刚需刚改户型 [5] - 招商朝棠揽阅凭借69平方米三居“神户型”脱颖而出，客厅面宽达3.6米，得房率高达95%，总价400万元起 [7] - 北京城建·国誉颂单价4.3万元/平方米，凭借高赠送面积和102%的得房率跻身热销榜前列 [5][7] 市场格局与趋势 - 运河玖院、朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元四大主力项目合计占全区80%以上网签份额 [11] - 市场进入“产品为王”阶段，产品力成为关键差异化因素，高得房率、南北通透、合理动线设计成为“好房子”新标准 [8][10][12] - 价格策略分化明显，金融街武夷融御为加快去化将125平方米户型单价降至5万元/平方米，而缦云ONE等高端项目维持7.2万元/平方米价位 [10] - 远郊项目如K2十里春风均价已低于2万元/平方米，与核心区形成明显价差 [11]

北京通州土地市场近期交易动态 - 民企懋源溢价18.21%夺得东三环核心地块，竞争激烈[1] - 中海以12.48亿元摘得通州区九棵树6017地块，溢价率0.97%，成交楼面价约2.29万元/平方米[1][3] - 通州今年土拍热度提升，新房供应猛增，区域市场呈现显著分化[1] 九棵树地块具体规划与区位优势 - 地块用地规模2.47万平方米，地上建筑规模5.44万平方米，容积率2.2，建筑高度控制45米（局部60米）[2] - 地块邻近地铁1号线八通线九棵树站（直线距离约700米），30分钟可达国贸等核心商圈，周边有领展广场、盒马鲜生等成熟配套[2] - 规划要求采用围合式院落布局，沿九棵树中路西侧退线20米，导致实际容积率升高，北侧6016地块若联合开发可形成地下空间联通[2] 通州区域土地市场与项目合作案例 - 去年通州出让三宗地块均以底价成交，今年政策驱动下出现多宗高溢价地块[3] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州八里桥地块（溢价率16.28%），后引入中海（持股25%）合作开发项目"朝棠揽阅"[3] - 朝棠揽阅项目调整为69-89平方米小户型，主攻刚需客群，网签率51%，成交均价约5.8万元/平方米（近期降至5.55万元/平方米），成交金额约25.26亿元覆盖地价款[3] 通州新房市场分化表现 - 刚需产品去化更快：招商蛇口云璟揽阅项目网签去化率77%，成交均价5.7万元/平方米[4] - 中建·运河玖院开盘后网签量突破600套（首批764套），成交均价约6.16万元/平方米，凭借河景资源热销[5] - 中铁建·花语璟云去化缓慢（网签30套，去化率15%），楼面价高达3.58万元/平方米（溢价率近22%），面临定价压力[5] 区域二手房市场与开发策略启示 - 九棵树地块周边二手房价格分化：老旧小区挂牌价约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾价格弹性更高[5] - 开发商需通过严谨定价策略（参考朝棠揽阅经验）吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群，利用临铁属性和配套优势实现快速去化[6]

地块出让详情 - 中海地产以12.48亿元总价摘得北京市通州区九棵树南地块FZX-0302-6017地块，楼面价约2.29万元/平方米，溢价率0.97% [1] - 地块土地面积约2.47公顷，规划建筑面积约5.44万平方米，容积率2.2，限高45米（局部60米） [1] - 地块出让附带特定要求，包括设置分布式能源站、有线电视机房（最小建筑面积30平方米）及开闭站（占地面积300平方米以上，建筑面积600平方米以上）各1处 [1] 规划设计要点 - 沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内不得建设永久性建筑，此退线要求导致实际容积率升高，对产品规划设计提出更高要求 [1][2] - 城市设计和建筑风貌要求总体定位清新明朗、简约现代、宜居绿色、柔和灵动，以现代风格为主 [2] - 住宅建筑单元间宜高低错落布置，鼓励采用围合式院落布局，并需结合周边现状形成东北高西南低的空间格局 [2] - 若由同一主体开发，地块北侧规划住宅用地（6016地块）地下空间可实现联通，有望形成规模效应 [2] 地块区位与配套 - 地块位于通州老城核心梨园板块，邻近地铁1号线八通线九棵树站，直线距离约700米，30分钟左右可抵达国贸等核心商圈 [2] - 周边生活配套成熟，商业资源包括领展广场、盒马鲜生，医疗资源有北京中医药大学东直门，休闲配套设施有通州云景公园 [2] 区域土地与新房市场 - 今年以来通州已成功出让3幅住宅用地，其中八里桥地块和梨园地块分别以16.28%和21.94%的高溢价率成交，中建运河玖院地块以74.91亿元总价底价成交 [3] - 新房市场分化显著，八里桥项目招商朝棠揽阅去化过半，成交均价约5.6万元/平方米；中建·运河玖院网签量突破600套，成交均价约6.16万元/平方米 [3] - 地块东南侧约1公里处梨园板块明星项目招商云璟揽阅网签去化率接近80%（367套房源网签284套），网签均价约5.7万元/平方米；中铁建花语璟云去化缓慢，202套房源仅网签30套 [3] 二手房市场与行业观点 - 周边二手房市场呈现新旧分化特征，老旧小区挂牌价格约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾等项目价格更具弹性 [3] - 行业观点认为，严谨的定价策略是项目在红海市场中突围的关键，参考成功项目经验，合理定价可借助临铁属性与成熟配套吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群 [4] - 在当前买方主导的市场格局下，开发商需在保持合理利润的同时实现快速去化并赢得市场认可，考验企业综合运营能力 [4]

政策效果总体评估 - 北京、上海、深圳在2025年8-9月相继发布限购松绑等利好新政，政策落地已超过两个月[3] - 新政对市场的短期促进作用不及预期，10月一二手房成交规模基本恢复至新政前水平，二手房成交跌幅大于新房[18] - 新政对二手房提振效果不及新房显著，整体成交规模在新政前后变化不大[1][18] 各城市新房成交表现 - 上海新房成交在新政后呈现高位回落，10月周均成交8.81万平方米，环比9月周均下降17%，较新政前7月周均下降8%[5][7] - 北京新房市场在新政前后变化不大，10月周均成交8.30万平方米，较9月周均微增3%，较7月周均微降1%[5][7] - 深圳新房市场10月延续9月热度，成交规模与9月基本持平，周均6.65万平方米，较新政前8月增长25%[5][7] 项目去化率与热销盘特征 - 上海和深圳项目去化率逐月下行，10月前26日去化率分别降至36%和21%，北京则因推盘结构呈现冲高回落[9] - 热销项目主要集中在城市核心区域的改善盘以及折扣力度较大的刚需盘，购房者更注重区位、配套、产品、价格等综合因素的性价比[11] - 具体案例：北京通州中建·运河玖院去化率达75%，深圳光明区中建观玥名邸凭借89折综合折扣实现78%去化率[11] 各城市二手房成交表现 - 京沪深10月二手房周均成交较9月均出现回落，与新政前一个月周均相比也出现下滑[14][16] - 北京10月二手房周均成交2550套，较9月周均下降31%，较7月周均下降13%[16] - 上海10月二手房周均成交4018套，较9月周均下降16%，较7月周均下降9%[16] - 深圳10月二手房周均成交917套，较9月周均下降15%，较8月周均下降9%[16] 后市预判与市场趋势 - 新房市场优质供给不足是限制成交放量的关键因素，核心区位优质产品力豪宅入市将维持市场热度[18] - 二手房市场成交仍处于下行区间，以价换量趋势延续，三城二手房价尚未止跌，“老破小”产品价格回调显著[18] - 新房市场产品力提升对二手房市场造成客户分流，导致二手房整体成交规模不容乐观[18]

北京豪宅市场项目表现 - 紫京宸园10月首开实现销售额56.5亿元，推出559套房源中当日售出353套，133平米户型售罄，全案均价在10万元以上 [2] - 运河玖院9月开盘售出573套房源，揽金47亿元，截至10月15日签约515套，成交均价6.15万元/平方米，去化率达67% [15] - 紫京宸园与璞樾构成黄杉木店“双子”项目，璞樾计划于10月17日开盘，排卡量达400多组，主力户型为152和188平米 [6][8] 中国建筑旗下地产业务竞争格局 - 2025年1-9月北京房企权益销售金额排名显示，中海新城以192.63亿元位列第一，中建智地以158.43亿元位列第二，北京中海以125.35亿元位列第三 [9][11] - 中建智地销售排名从2020年的30名以外快速提升，2023年进入前十，2024年排名第四，2025年1-9月在“中建八子”内部稳居首位 [11] - 中海地产已连续7年保持北京市场销冠，业务由北京中海和中海新城两个团队贡献；中海新城近期以153亿元拿下朝阳区组合地块，扩展业务布局 [9][12] 房企土地获取与战略布局 - 中建智地2025年4月联合体以126亿元底价摘得北京朝阳区黄杉木店地块，9月以43.145亿元、39.18%溢价率拿下朝阳区太阳宫地块，楼面价8.53万/㎡ [5][14] - 中建玖合2025年6月以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站地块开发运河玖院，2023年以54.05亿元获取大兴区西红门地块 [16] - 中建智地业务重心从全国范围转向北京市场，区域布局从房山、顺义、昌平向中心区域朝阳靠拢；中建玖合则聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区 [16]

市场整体成交表现 - 9月北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] - 新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量有所好转，但整体市场氛围较平淡 [4] 新房供应情况 - 9月北京新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [2] - 9月共颁发26张预售证，其中含有住宅的预售证高达17张，而8月份共颁发12张预售证 [2] - 9月供应打破新房市场连续两个月的供应低迷，7月新增供应量不足1500套，环比、同比分别下跌55%和48%，8月新增供应仅1516套 [2] 重点项目销售动态 - 通州中建·运河玖院9月13日开盘，当天销售573套，销售额47亿元，截至10月11日签约套数增至488套，网签金额接近38.57亿元 [3] - 怀柔北京建工·嘉棠澐玺截至9月28日网签110套房源，网签均价约3.97万/平方米，网签金额约4.42亿元 [3] - 大兴黄村兴创沐春墅9月18日开盘，官宣销售额3.5亿元 [3] - 龙湖宸翰9月24日开盘，官宣销售额8.6亿元 [3] - 朝阳紫京宸园10月12日开盘，首开销售额达56.5亿元 [6] 高端及改善型市场特征 - 朝阳"双子星"项目紫京宸园、璞樾同步取证，备案价均超10万元/平方米，凭借核心区位与高端定位成为市场焦点 [3] - 改善型住房需求持续释放，推动高端项目成交占比上升，例如今年3月海淀区功德寺"双子星"项目同步开盘，当日售出超1000套，总成交金额达152亿元 [6][7] - 璞樾产品定位聚焦高端改善，主推152-258平方米四居，70%以上为边厅户型，并引入金茂健康科技系统 [6] 四季度市场展望 - 随着优质楼盘热销，"银十"有望进一步推动整体成交上扬 [7] - 上半年头部房企获取的较多优质地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 多个备受关注新盘计划四季度入市，如海淀中建·海宸元境（售价约9万元/平方米）、中海圆明玖序等，将为市场注入新活力 [8]

北京楼市“金九”成交表现 - 9月北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] 新房市场供应情况 - 9月北京新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [2] - 7月新增供应量不足1500套，环比下跌55%，同比下跌48% [2] - 8月新增供应1516套，9月供应打破连续两个月低迷 [2] - 9月份共颁发26张预售证，其中含有住宅的预售证高达17张 [2] 热点项目销售表现 - 通州中建·运河玖院9月13日开盘，当天销售573套，销售额47亿元，截至10月11日签约488套，网签金额38.57亿元 [3] - 怀柔嘉棠澐玺截至9月28日网签110套房源，网签均价3.97万/平方米，网签金额4.42亿元 [3] - 大兴兴创沐春墅9月18日开盘，官宣销售额3.5亿元 [3] - 龙湖宸翰9月24日开盘，官宣销售额8.6亿元 [3] - 朝阳紫京宸园10月12日开盘，首开销售额达56.5亿元 [6] 市场趋势与驱动力 - 热点区域重点项目集中入市带动市场热度，改善型楼盘成为亮点 [1][2] - 北京整体住房需求基数庞大，改善型住房需求持续释放，推动高端项目成交占比上升 [6] - 近两年北京楼市热度多由热点改善盘带动，例如3月和樾望云和樾玉鸣同步开盘售出超1000套，总成交金额152亿元 [7] “银十”及四季度展望 - “银十”开局强劲，个别高端项目开盘热销，改善需求持续释放 [5][6] - 四季度优质地块项目有望入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 多个备受关注新盘计划四季度入市，如海淀中建 海宸元境（售价约9万元/平方米）、中海圆明玖序等 [8]

北京房地产市场整体态势 - 北京房地产市场在国庆长假期间展现出活力，延续了8月楼市新政后的回暖态势 [1] - 开发商在9月已开始加快推盘节奏，布局"金九银十"，出现了一些热销楼盘 [1] - 9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22% [6] - 国庆假期期间北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52% [6] - 未来市场分化态势将延续，好的项目卖的很火，差的项目卖不动 [1][5] 热销楼盘表现 - 中建·运河玖院国庆黄金周期间每天到访客户120到130组，现场认购约5.6亿元 [2] - 中建·运河玖院9月20日正式开盘，当日即售出573套房源 [2] - 招商蛇口在通州区的朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元三个项目包揽了通州区80%以上的网签占比 [2] - 招商云璟揽阅开盘后连续三个月位列通州区新房销售面积、金额、套数冠军 [2] - 核心城市或优质项目热度较节前有所回升 [6] 滞销楼盘情况 - 花语璟云销售情况不甚乐观，国庆期间卖了将近二十套房 [2] - 截至2025年10月9日，花语璟云已签约套数仅为20套 [3] - 与运河玖院相比，花语璟云难以吸引主城外溢购房家庭需求，导致去化速度较慢 [3] - 花语璟云地块最终溢价率达22%，但回京首战打得并不漂亮 [3] 开发商营销策略 - 开发商推出特价房、折扣房、家电赠送及物业费减免等促销手段 [3] - 朝观天珺项目在国庆假期最后两天推出复访成交赠送额外一年物业费的优惠 [3] - 国庆期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及"保价"等营销活动 [6] 市场分化与未来展望 - 北京新房市场二级分化严重，20%的楼盘实现了整体80%的成交量 [5] - 核心城市因新增供应增加和需求坚实，"好城市+好房子"仍有一定的市场机会 [5] - 预计2025年10月热点城市成交量会环比同比明显下行，市场依然在逐步企稳中 [5] - 四季度优质地块逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [6]

土地市场成交分化 - 9月30日北京土拍市场成交两宗土地 竞拍过程冷热不均 [1] - 朝阳区太阳宫地块吸引9家竞买人参与 经过339轮竞价由中建智地以43.145亿元竞得 溢价率高达39.18% 楼面价8.53万元/平方米 [1] - 门头沟区S1线地块仅一家联合体报名 以9.57亿元底价成交 楼面价约2.35万元/平方米 [1] 太阳宫地块核心价值 - 太阳宫地块位于东北三环至四环之间 是北京城六区稀缺住宅用地 土地面积1.94万平方米 建筑面积5.06万平方米 容积率2.6 交易起始价31亿元 [2] - 地块交通优越 无缝衔接地铁10号线与17号线 规划要求地下空间与地铁站厅直接连通 周边配套成熟 紧邻凯德MALL大型商业综合体及太阳宫公园 享有人大附中朝阳学校等优质教育资源 [4] - 太阳宫板块新房供应长期紧缺 上次住宅用地出让为2022年 区域新房资源紧张 中建·玖合府成交均价约11.85万元/平方米 二手房太阳公元南区挂牌价约14.6万元/平方米 [4] 门头沟地块市场环境 - 门头沟地块规划建筑面积4.07万平方米 容积率2.0 位于永定镇东北角 距S1线四道桥站约200米 属典型临铁项目 周边商业及公共配套齐全 生态景观资源优越 [5] - 当前门头沟新房市场呈现分化 永定镇区域新房价格约49886元/平方米 S1线四道桥站周边新盘均价约5.5万至6.1万元/平方米 [5] - 地块西侧峯范北京、金茂长安悦、龙湖北辰揽境三个项目均已售罄 其网签均价分别为50379元/平方米、52813元/平方米和50933元/平方米 [5] 行业专家观点 - 分析师指出 中建置地拿下太阳宫地块后可构建总价1500万到3000万客户群体全覆盖体系 降低营销成本 电建地产在门头沟再度拿地有望巩固其区域优势 [5][6] - 土地成交落定后 北京楼市核心区域与郊区市场分化趋势持续深化 三至四环内稀缺地块备受争抢 非核心区地块成交彰显市场理性 [6] - 开发商积极拿地反应出市场逐步筑底 在"好房子"政策及限购限贷放松背景下 为开发商打造好产品提供信心和支撑 [6] 新房供应加速 - 9月北京新房供应速度明显加快 截至9月27日新建商品住宅供应已超3000套 环比8月几乎翻倍 打破连续两个月供应低迷 [7] - 9月北京市住建委核发26张预售许可证 涉及22个房地产项目 提供房源近6000套 而8月仅核发12张预售证 [7] - 9月13日5个项目共1802套房源同日取得预售证 包括中建·运河玖院、兴创沐春墅、龙湖宸翰等新盘及建发海晏、中海·丽泽叁號院加推 [7] 典型项目去化表现 - 中建·运河玖院9月20日开盘 当日售出573套房源 揽金47亿元 刷新北京楼市单日纪录 截至9月30日已签约434套 成交均价6.15万元/平方米 去化率达56.8% [8] - 项目采用取证即开盘策略 整合多环节为一站式服务提升签约效率 通州购房政策放宽为楼市带来更大市场增量 [8] - 怀柔区北京建工・嘉棠澐玺开盘推出224套房源 截至9月30日签约134套 网签均价约3.98万元/平方米 去化率达59.8% 作为区域首个"好房子"项目本地关注度高 [9][10] 市场趋势展望 - 业内人士指出 近期项目多具备区位优势 在"好房子"指引下品质较高 刺激需求且去化较快 这种趋势有望延续 [1] - 随着土地供应持续外扩 "核心稀缺价值"与"外围性价比优势"将长期主导市场 推动北京楼市形成多层次、差异化健康发展态势 [6] - 金九银十是传统销售旺季 近期推盘加速反映开发商深耕北京市场并看好后市 9月成交上升可能带动10月交易量继续冲高并延续至年末 [10]

供应节奏与规模 - 9月以来北京市住建委核发25张预售许可证，涉及22个房地产项目，覆盖10个区域，合计提供房源近6000套 [1] - 9月13日为供应高峰日，单日5个项目取得预售证，释放房源1943套，占9月总供应量超三成 [1][7] - 9月北京新房供应量5849套已超过7月1444套和8月1778套的总和 [6] 项目开盘与去化表现 - 北京建工嘉棠澐玺于9月21日开盘，当日去化率达95%，项目共224户，推出签约优惠可享受9.9折 [3] - 中建·运河玖院采取“取证即开盘”策略，截至9月27日764套房源已签约403套，去化率52.75%，成交均价约6.15万元/平方米 [4] - 龙湖·宸翰项目为顺义区首个落实“好房子”新规项目，开盘当日认购金额达8.6亿元，累计接待客户超5000组 [7][8] 区域供应结构 - 朝阳区项目数量最多共6个，总供应量达1653套，居各区之首 [6] - 通州区2个项目供应量达844套，位列第二；丰台区4个项目合计推出757套房源，位居第三 [6] - 海淀、石景山、怀柔、顺义、大兴、昌平、延庆的新增房源分别为228套、417套、224套、551套、387套、418套及370套 [6] 市场驱动因素与后市展望 - 秋季气候宜人、中秋国庆假期衔接易形成看房热潮，是传统供应高峰 [7] - 房企选择“金九”开盘有利于将销售业绩计入当年报表，避免年底气候与市场环境对推盘不利 [7] - 业内认为市场热度有望延续，优质地段项目产品力提升及政策支持将推动成交量上升并形成年末“翘尾”行情 [10][11]