昆明主城五区新建商品房住宅供应情况 - 1-5月昆明主城五区新建商品房住宅新增供应面积约92万㎡，同比上涨20.2% [1] - 供应主力项目共计34个，市场增量稳定，供应规模处于年内较高水平 [1] - 供应面积排序前五项目为筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、中铁诺德央玺春风、山海湾·金澜锦翠、远大雲锦壹号 [1] 纯新入市项目及畅销楼盘 - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿、东方润麒、璞域ONE为今年纯新入市项目 [1] - 筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、山海湾·金澜锦翠、保利城等为年内最畅销楼盘，多次加推及补货 [1] - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿为昆明首批第四代住宅项目，持续畅销 [2] 5月住宅销售TOP10项目 - 义承丹霞翠屿以2.09亿元成交金额位列5月住宅销售TOP10榜首 [3] - 邦泰璟和、万科桂语东方、卓越滇池晴翠分别以1.79亿元、1.64亿元、1.13亿元进入TOP5 [3] - 邦泰·观云成交均价在19000元/㎡以上，义承丹霞翠屿成交均价在22000元/㎡以上 [3] 高端改善型项目动态 - 璞域ONE为盘龙建投与旭辉建管联合开发的高端改善型项目，首推户型建面约143-235㎡，得房率约96-107% [6] - 邦泰·璟和、万科·桂语东方因优越地段和产品属性，得房率超100%，持续畅销并多次加推 [6] - 万科·桂语东方5月劲销1.9亿元，二期临滇组团180套房源仅剩28套 [9] 市场供求走势及未来供应 - 2024年初市场供应大幅回落，下半年成交止跌回稳，供应持续上升 [9] - 3月后市场转暖，4-5月供应虽下滑但仍稳定，预计未来供应延续向好态势 [9] - 未来昆明楼市将迎来新希望·锦官府、龙湖·峯萃、龙湖·天境等重点项目入市 [9] 行业趋势 - 房企推盘节奏加快，产品类型更加多元，涵盖高端改善和品质刚需 [12] - 四代宅和新规住宅将成为未来市场供应主力，四代宅与三代宅竞争加剧 [12]

上周（2025年5月5日-11日），昆明楼市受上周工抵基数高影响导致成交量价齐跌，四代宅、零公摊产 品持续热销。房票制度正式"落地"，公积金贷款利率再创新低可至2.1%，将拟取消公租房申请者本地工 作时限……多重政策利好持续加码，力度空前。 位于斗南板块的卓越滇池晴翠，则以销售金额0.32亿元，成交23套，分别位列第四、第三，成交均价约 11331元/㎡。位于经开区方旺板块的保利城项目，其优质的教育资源配套依旧十分有竞争力，以0.24亿 元的销售金额，成交16套的成绩，均位列榜单第五，成交均价约13720元/㎡。 据克而瑞发布的最新数据显示，上周昆明主城无供应，住宅成交4.99万㎡，环比下跌46%；成交均价约 13325元/㎡，环比下跌10%。 （图源：克而瑞） 从"双榜"情况来看，四代宅、零公摊、负公摊产品跻身成交主力，占有优质教育资源的教育盘持续热 销。 其中，四代宅义承丹霞翠屿以销售金额1.25亿元，成交39套，位居双榜第一，成交均价约20789元/㎡， 套均价约320万/套；零公摊的万科·桂语东方以销售金额0.66亿元，成交38套，紧随其后，成交均价约 14845元/㎡。 （义承丹霞翠屿现场实拍图） ...

昆明第四代住宅产品趋势 - 昆明第四代住宅产品快速多样化 高端项目邦泰观云和义承丹霞翠屿开盘后 旭辉广场二期铂森林语推出107-138平米小户型[1] - 四代宅设计传统倾向大户型高端定位 如邦泰观云143-199平米 义承丹霞翠屿143-217平米 总价门槛不低于300万[5] - 小面积段四代宅开发优势包括高赠送率对面积更敏感 降低上车门槛 旭辉铂森林语总价比大户型四代宅便宜不少[5] 旭辉铂森林语产品特征 - 项目最小户型107平米 露台面宽9.8米进深3.3米面积32.3平米 得房率达130% 南向面宽12.7米[3] - 138平米边厅户型得房率122% 露台面积约28平米 南向面宽14米 LDK空间达73平米[5] - 项目配套旭辉广场商业建成进度将影响溢价水平 四代宅建造成本高于前代产品 售价不会低于一期及周边项目[8] 全国四代宅市场格局 - 第四代住宅2023年起风行各地 产品呈现多样化 克而瑞统计显示2023-2024年全国约15个项目含110平米及以下户型[6] - 成都出现69平米四代宅产品 武汉/成都/重庆/厦门等城市对四代宅有面积限制 要求100-200平米不等[6][7] - 昆明立体生态住宅试点政策尚未公布 开发商需结合地块条件定位产品[7] 四代宅产品设计创新 - 旭辉铂森林语采用垂直绿化设计 107平米户型配备32.3平米露台 实现LDK空间感主卧套房设计[1][3] - 138平米户型通过边厅设计实现122%得房率 45平米餐客厅结合28平米露台形成73平米LDK空间[5] - 项目延续一期铂宸府命名体系 突出四代宅特色 一期已于4月交付[1][9]