昆明楼市春节假期市场表现 - 2026年2月9日至22日期间，昆明楼市整体呈现量价齐跌态势 供应面积约0.57万平方米，环比下跌28% 成交面积约1万平方米，环比下跌84% 成交均价约11286元/平方米，环比下跌8% [1] - 春节假期（具体日期未明确）住宅备案共计27套，约0.33万平方米，同比上涨54%，为近五年成交最好的一年 成交均价约11651元/平方米，同比微涨1% [1][6] - 市场热度集中于五华、官渡、盘龙三区 官渡区成交8套领跑 [9] 新旧规住宅项目分化显著 - 新规住宅成交量占总成交量达3成，备案8套，占比30% 新规项目成交均价约14152元/平方米，旧规项目成交均价约10543元/平方米，两者相差约2600元/平方米 [1][9] - 新规住宅项目无额外优惠，变化不大 旧规项目中，绿城、大华、保利、万科、华发、金地等房企针对省外及地州客户推出专属2%额外折扣 [13] - 旧规项目备案集中华发书香云海、大华公园天下等高性价比书包房项目 大华公园天下项目额外叠加赠送车位及物业费，让利幅度突出 [9][13] 项目销售结构：高端改善与高性价比并存 - 邦泰·观云以约0.12亿元的销售金额位居商品住宅销售金额榜首 成交4套，成交均价高达19380元/平方米，套均价约287万/套 [1] - 信达万科·京江隐翠、华润中心、龙江金茂府三个高端改善型楼盘均销售约0.06亿元，成为销售金额榜单主力 成交均价分别约为16370元/平方米、13348元/平方米、14835元/平方米 [1] - 揽湖半山因工程抵款房集中备案，成为商品住宅套数榜首，成交10套，但成交均价仅约5000元/平方米，套均价约51万/套 [3] - 上榜热销项目多为学区盘、新规楼盘，签约名校的影响力持续 大华·锦绣麓城以约0.06亿元销售金额、5套成交拿下双榜第三 [1][3] 购房门槛与产品偏好变化 - 春节假期整体购房套均价约141万元，同比跌幅达15% [11] - 呈贡马金铺片区的邦泰花园城项目以低单价低总价带动，整体套均价仅为65万元，带动春节假期买房门槛下滑 [9] - 官渡、盘龙、西山几区套均价集中在130-140万/套之间，购房者更青睐品质首置/刚改产品 五华区因高端改善项目带动，套均价达239万/套，领跑主城五区 [9] - 刚改类、教育置业类产品最受欢迎，单价与户均面积集中在115平方米以下 [11] 土地市场与未来供应 - 昆明主城供应两宗宅地，均为小体量低容积优质宅地，无土地成交 [3] - 一宗位于呈贡斗南板块，为KCC2025-2号地块，面积约25.89亩，紧邻地铁4号线梅子村站，处于多家房企重仓区域 [3][5] - 另一宗位于西山区双塔板块，为KCXS2016-4号地块，面积约39.6亩，土地竞得人须承担不少于3500平方米的综合公共服务设施建设任务 该地块原为复地云极项目商业地块，于去年11月改为住宅地块并于2月13日重新挂拍 [5][6] 市场趋势总结 - 昆明楼市供给需求仍处于低位企稳态势，高性价比书包房依旧是市场主力军 [13] - 随着新规住宅项目持续发力，旧规项目打折促销快速走量已是不争事实 2026年，新旧规项目将从产品到价格等多方面持续分化 [13] - 2024年的市场小高峰更多归因于昆明一年级新生入学小高潮带来的学区房需求 [11]

昆明主城五区新建商品房住宅供应情况 - 1-5月昆明主城五区新建商品房住宅新增供应面积约92万㎡，同比上涨20.2% [1] - 供应主力项目共计34个，市场增量稳定，供应规模处于年内较高水平 [1] - 供应面积排序前五项目为筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、中铁诺德央玺春风、山海湾·金澜锦翠、远大雲锦壹号 [1] 纯新入市项目及畅销楼盘 - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿、东方润麒、璞域ONE为今年纯新入市项目 [1] - 筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、山海湾·金澜锦翠、保利城等为年内最畅销楼盘，多次加推及补货 [1] - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿为昆明首批第四代住宅项目，持续畅销 [2] 5月住宅销售TOP10项目 - 义承丹霞翠屿以2.09亿元成交金额位列5月住宅销售TOP10榜首 [3] - 邦泰璟和、万科桂语东方、卓越滇池晴翠分别以1.79亿元、1.64亿元、1.13亿元进入TOP5 [3] - 邦泰·观云成交均价在19000元/㎡以上，义承丹霞翠屿成交均价在22000元/㎡以上 [3] 高端改善型项目动态 - 璞域ONE为盘龙建投与旭辉建管联合开发的高端改善型项目，首推户型建面约143-235㎡，得房率约96-107% [6] - 邦泰·璟和、万科·桂语东方因优越地段和产品属性，得房率超100%，持续畅销并多次加推 [6] - 万科·桂语东方5月劲销1.9亿元，二期临滇组团180套房源仅剩28套 [9] 市场供求走势及未来供应 - 2024年初市场供应大幅回落，下半年成交止跌回稳，供应持续上升 [9] - 3月后市场转暖，4-5月供应虽下滑但仍稳定，预计未来供应延续向好态势 [9] - 未来昆明楼市将迎来新希望·锦官府、龙湖·峯萃、龙湖·天境等重点项目入市 [9] 行业趋势 - 房企推盘节奏加快，产品类型更加多元，涵盖高端改善和品质刚需 [12] - 四代宅和新规住宅将成为未来市场供应主力，四代宅与三代宅竞争加剧 [12]

楼市成交数据 - 昆明主城住宅成交4.99万㎡ 环比下跌46% [1] - 成交均价13325元/㎡ 环比下跌10% [1] - 上周主城无新增供应且无项目开盘加推 [1][7] 热销项目表现 - 四代宅项目义承丹霞翠屿以1.25亿元销售额位居双榜第一 成交39套 均价20789元/㎡ 套均价320万/套 [3] - 零公摊项目万科桂语东方销售额0.66亿元 成交38套 均价14845元/㎡ [3] - 教育盘保利城销售额0.24亿元 成交16套 均价13720元/㎡ [5] - 高端改善型项目邦泰璟和均价18053元/㎡ 书包房项目华发书香云海均价10480元/㎡ [5] 土地市场动态 - 主城连续两周土地断供 仅茨坝板块1宗商业用地底价成交 [5] - KCPL2024-19号地块面积33.62亩 由云南清璞房地产以7093.82万元摘得 楼面价2110元/㎡ [5] - 竞得人须配建不低于10000平方米旅馆用房并统一运营管理 [7] 重大基建进展 - 长水国际机场改扩建工程实现多交通方式无缝衔接 出站100米直达值机柜台 [8] - T2航站楼新增1层结构 正下方贯通渝昆高铁与地铁6号线 [10] 房票政策落地 - 6月8日起房票有效期6个月 可申请延长6个月 全市房源库通用无区域限制 [10] - 适用范围覆盖主城五区及晋宁安宁等11个区域 [10] 公积金政策调整 - 5月8日起首套房公积金利率降至2.1% 二套房降至2.525%（5年内）和3.075%（5年以上） [10] - 较此前下调0.25个百分点 [10] 公租房准入放宽 - 取消非本地户籍人员工作满1年及社保缴纳限制 仅需居住证明 [11] - 收入标准调整为不超过云南省一类地区最低工资3倍 取消财产及注册资本限制 [11] - 租赁补贴覆盖范围扩大至分散供养特困人员 人均保障面积从12㎡提至25㎡ [12] - 无房户1人户月补贴从144元增至300元 2人户从264元增至550元 [12] - 允许承租期内因特殊原因调换房屋1次 [12]

昆明第四代住宅产品趋势 - 昆明第四代住宅产品快速多样化 高端项目邦泰观云和义承丹霞翠屿开盘后 旭辉广场二期铂森林语推出107-138平米小户型[1] - 四代宅设计传统倾向大户型高端定位 如邦泰观云143-199平米 义承丹霞翠屿143-217平米 总价门槛不低于300万[5] - 小面积段四代宅开发优势包括高赠送率对面积更敏感 降低上车门槛 旭辉铂森林语总价比大户型四代宅便宜不少[5] 旭辉铂森林语产品特征 - 项目最小户型107平米 露台面宽9.8米进深3.3米面积32.3平米 得房率达130% 南向面宽12.7米[3] - 138平米边厅户型得房率122% 露台面积约28平米 南向面宽14米 LDK空间达73平米[5] - 项目配套旭辉广场商业建成进度将影响溢价水平 四代宅建造成本高于前代产品 售价不会低于一期及周边项目[8] 全国四代宅市场格局 - 第四代住宅2023年起风行各地 产品呈现多样化 克而瑞统计显示2023-2024年全国约15个项目含110平米及以下户型[6] - 成都出现69平米四代宅产品 武汉/成都/重庆/厦门等城市对四代宅有面积限制 要求100-200平米不等[6][7] - 昆明立体生态住宅试点政策尚未公布 开发商需结合地块条件定位产品[7] 四代宅产品设计创新 - 旭辉铂森林语采用垂直绿化设计 107平米户型配备32.3平米露台 实现LDK空间感主卧套房设计[1][3] - 138平米户型通过边厅设计实现122%得房率 45平米餐客厅结合28平米露台形成73平米LDK空间[5] - 项目延续一期铂宸府命名体系 突出四代宅特色 一期已于4月交付[1][9]