在上海市虹口区北外滩核心地段，一个名叫"虹口源·717"的房地产项目正在紧张的施工中。工地上塔吊 转动、工程车辆有序进出，售楼处大厅里前来咨询的客户络绎不绝。 《证券日报》记者在采访中得知，眼前的工地，在三年前开挖深基坑后，因开发商资金链断裂致使项目 被迫停工，一度让这里成了城市发展的一块"伤疤"。 是什么力量让这个曾经深度"沉睡"的地产项目重新焕发了活力？ 当前，房地产市场正处于构建发展新模式的关键阶段。"着力稳定房地产市场"已被日前召开的中央经济 工作会议列为"坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险"的重点任务。业内人士深信，今后更多进程 中的纾困项目将迎来曙光，更多"好房子"将拔地而起！ 逾82亿元银团担保债权的僵局 时间回溯至2022年3月份，随着祥生地产集团债务风险传导，其旗下上海聚博房地产开发有限公司（以 下简称"聚博房地产公司"）开发的房地产项目全面停工。 《证券日报》记者采访了解到，彼时该项目建设资金主要依赖于银团发放的"助建贷"，因祥生地产集团 债务风险影响，银团对聚博房地产公司采取了停贷措施，当时公司总债务规模逾百亿元，其中银团担保 债权规模逾82亿元，一时之间，聚博房地产公司陷入资金短缺 ...

文章核心观点 - 中国长城资产作为主导方 成功推动重庆近三年来投资金额最大的房地产盘活项目“重庆湾”正式开工 该项目是重庆首个金融央企与地方政府成功落地的合作项目 标志着公司以创新模式盘活存量资产、护航经济稳定的实践[1] - 公司通过“债务重组+新增融资+品牌服务”等多元化纾困模式 深度介入项目运营与资源整合 实现了从资金提供者向项目顶层设计者、资源整合者和运营管理者的角色升级 为行业贡献了可复制的风险化解与价值再造方案[4][5] 项目概况与战略意义 - 重庆湾项目地处重庆“两江四岸”核心区 独揽1.5公里南滨江岸线 总建筑面积约100万平方米 是主城核心区稀缺的超大型综合性项目[2] - 项目定位为集高端居住、先锋商业、文化体验于一体的世界都会人文生活范本 计划于2026年初正式亮相 旨在提升重庆国际化都市形象[3] - 该项目对推动南滨路片区城市更新、提升两江四岸区域整体形象、促进重庆城市高质量发展具有重要意义[2] 交易结构与合作方 - 中国长城资产拟注资不超过24.76亿元 对项目现有债务进行重组并提供新增融资[3] - 合作方包括重庆市南岸区政府、融创中国、招商银行、中信信托等 构建了“政企协同、央地合作”的高效机制[3][5] - 融创中国作为重要股东和操盘方 负责项目价值重塑与高端精品打造 是项目重启不可或缺的力量[3] 公司的纾困模式与行业实践 - 截至2024年底 中国长城资产累计收购管理不良资产规模超2.35万亿元 纾困企业超150万家[4] - 2023年以来在房地产领域投放超百亿元资金 带动上千亿元货值项目复工复产[4] - 纾困模式已从单一资金支持升级为包含债务、股权、管理重组的顶层设计与运营介入 具体案例包括： - 深圳院子项目：“债务重组+股权结构重组+管理重组” 实现项目复工并取得开盘预售近七成佳绩[4] - 深圳东山小区改造项目：“资产重组+运营介入” 推动老旧小区更新[4] - 武汉桂湖云翠项目：“风险隔离+代管代建” 将项目盘活为品质热销楼盘[4] 公司的角色定位与价值主张 - 公司强调纾困不是简单输血 而是通过资源整合实现价值再造 核心在于凭借专业重组技术、强大资源调配能力和深度运营介入 实现项目价值的根本性修复与重塑[5] - 通过一揽子方案统筹多方资源 实现保障购房者权益、提振地方经济、出清金融风险、疏通产业链、减轻房企负担等多方共赢[5] - 公司表示将继续以“消化存量、提质增量”政策为导向 稳妥化解房地产风险 构建房地产发展新模式[6]

机构龙虎榜交易概况 - 当日机构龙虎榜共上榜31只个股，其中13只呈现净买入，18只呈现净卖出 [1] - 机构净买入额排名前三的个股分别是：神农种业（2.65亿元）、中瓷电子（1.57亿元）、龙洲股份（1.12亿元） [1] 机构重点买入个股分析 - **神农种业 (300189.SZ)**：当日涨停，涨幅达20.07%，龙虎榜显示有4家机构净买入2.65亿元 [2] - 公司是国内遗传智能化育种技术领先供应商，主营杂交水稻、玉米、蔬菜瓜果及棉花种子 [2] - 消息面上，海南省委发布“十四五”规划建议，提出推动“买全球精品”，促进免税购物提质升级，构建多层次免税供给格局 [2] - **中瓷电子 (003031.SZ)**：当日涨停，涨幅10.00%，龙虎榜显示有2家机构买入，无机构卖出 [2] - **龙洲股份 (002682.SZ)**：当日上涨9.96%，龙虎榜显示有3家机构买入，无机构卖出 [2] 大消费行业动态与观点 - **行业数据**： - 11月居民消费价格指数(CPI)同比上涨0.7%，核心CPI同比上涨1.2% [3] - 海南离岛免税11月购物金额达23.8亿元，同比增长27.1% [3] - 餐饮社零额10月同比增长3.8%，为6月以来最高增幅 [3] - 黄金珠宝10月社零数据强势增长37.6% [3] - **子行业信号**： - 奢侈品集团25年三季度在亚太地区销售普遍同比转正或环比提速，出现回暖信号 [3] - 酒店行业11月每间可售房收入(RevPAR)同比转正，预计25年四季度有望持平 [3] - BOSS直聘预计25年第四季度收入将呈双位数增长趋势 [3] - 博彩业10-11月毛收入数据同比持续增长 [3] - **机构观点**：消费板块估值步入相对低位，可弱化对政策、基本面恶化及高基数的担忧，内需新消费需加大重视 [3] - **相关上榜公司**： - 茂业商业：呼和浩特零售市场龙头，旗下部分门店为离境退税店 [3] - 永辉超市：国内大型连锁超市 [3] 房地产行业动态与观点 - **万科A事件**：公司首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会于当日召开，讨论债券展期事宜 [5] - 会议共三个议案，较市场预期版本新增两个议案，被认为有利于各方达成共识 [5] - 市场对财政贴息支持楼市企稳预期浓厚 [5] - **机构观点**： - 以万科管理层调整和资金纾困来看，房地产主体面临的偿债压力正得到监管关注，进一步违约的可能性在下降 [5] - 借鉴海外经验，今年地产对经济的拖累有望大幅减轻 [5] - 地方债务方面提出“坚持在发展中化债、在化债中发展”，意味着发展优先于化债，前期受债务风险约束的地区投资限制将逐步解开 [5] - **相关上榜公司**： - 美凯龙：实控人为厦门国资委，是国内最大的家居装饰及家具零售商场运营商 [5]

中央经济工作会议背景与意义 - 会议是解读中国经济走向的核心密码，由中共中央、国务院联合主导 [1] - 会议处于关键时间节点、重大政策信号与核心发展任务的三重交汇点，分量凸显 [3] - 会议的核心价值在于为来年经济发展明确总基调、部署施工图、激活政策库 [9] 当前宏观经济形势与挑战 - 中国经济正处于新旧动能转换的深水区，传统增长引擎放缓，新兴产业尚在蓄力爬坡 [3] - 面临全球地缘政治动荡、外需市场收缩等外部挑战，经济下行压力持续显现 [3] - 2025年是“十四五”规划收官之年，也是衔接“十五五”规划的关键过渡阶段 [5] - 国家面临增速稳控与结构转型的双重考验，目标是2035年人均GDP达到2万美元以上 [5] 具体经济数据表现 - 10月房地产开发投资同比下滑23%，商品房销售额降幅扩大至24.3% [5] - 上半年居民消费价格指数（CPI）出现0.1%的负增长 [7] - 工业品出厂价格指数（PPI）连续33个月处于下行通道 [7] - 对美出口连续十个月同比萎缩17% [7] 市场关注的核心政策议题 - 市场普遍关注赤字率是否会适度上调、超长期特别国债是否会持续加码、降准降息等货币政策工具是否会继续发力 [9] - 财政政策方面，适度提升赤字率将为政府加大公共支出提供空间，资金有望投向基础设施建设、民生保障、科技创新等关键领域 [9] - 超长期特别国债的持续发行能引导社会资本流向战略性新兴产业和短板领域 [11] - 降准降息将有效降低企业融资成本，房贷利率、消费贷款利率等也可能随之下调 [11] - 当前宏观政策核心在于“精准发力”与“风险防控”并重，着力防范地方政府债务风险、金融系统风险 [12] 民生领域政策部署 - 消费补贴政策有望向绿色消费、智能消费等领域倾斜 [14] - 个税优惠、专项附加扣除等税收政策可能进一步优化，重点减轻中低收入群体税负 [14] - 针对教育、医疗、养老等刚性支出领域的保障政策有望持续加码 [14] - 房地产政策或将从“稳房价、稳地价、稳预期”进一步转向“支持刚性和改善性住房需求” [16] - 可能通过优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、推进保交楼专项行动等措施来缓解房企压力和增强购房者信心 [16] - 养老金的保值增值、就业市场的稳定、医疗资源的均衡配置等民生保障政策将持续筑牢民生安全网 [16] 产业政策与结构调整 - AI产业化进程有望加速，政策可能在核心技术研发、应用场景拓展、产业链协同等方面加大支持力度 [18] - 推动AI在制造业、服务业、医疗教育等领域的深度融合 [18] - 传统产业的转型升级也将得到政策支持 [18] - 产业政策的核心逻辑是构建“新兴产业引领、传统产业支撑”的现代化产业体系 [18] - AI、数字经济、绿色能源等新兴领域展现出强劲发展势头，但在核心技术突破、产业链完善、市场规模拓展等方面仍有短板 [7]

文章核心观点 - 开封市正式成立平稳基金并借鉴南宁模式开展保交楼工作，标志着“南宁模式”正走向全国，形成可复制可推广的经验[1] - 随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款逐步退出，部分城市面临债务复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大的烂尾楼项目，亟需建立市场化纾困长效机制[1] - 南宁市平稳基金通过法制化、市场化、专业化手段成功破解“硬骨头”项目，其模式已迭代至2.0版本，核心创新在于资金来源创新及引入产业发展思维[4][9] 保交楼“南宁模式”的实践与成效 - 南宁市平稳基金是全国最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立[2] - 2024年至2025年上半年，平稳基金相继完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付[2][3] - 基金承接的项目多为资不抵债、资产冻结、债权人众多及法律诉讼复杂的“无解”硬骨头，已成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量[2][3] “南宁经验”破解三大难题的具体做法 - 针对“交接难”，采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离原开发商破产风险，并通过项目托管方式隔离原有债务风险[5][6] - 针对“资金难”，通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口[6] - 针对“管理难”，交付项目严格遵循原施工图纸保证不减配，并在房产证办理、交付体验和后期物业服务上充分考虑业主权益[7] 平稳基金模式的全国推广与版本迭代 - 南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主，首期规模30亿元，适用于有国有资本实力的城市[8] - 2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信，解决启动资金问题并减轻财政负担[9] - 基金角色从“救火队员”转型为地方资产运营和产业孵化平台，在保交楼外发展建筑产业园，引进制造业企业，已培养4家规模以上企业[10] 行业模式比较与案例 - 全国保交楼模式主要包括原开发商自救、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整及平稳基金模式五种[8] - 过去三年“易消化”项目多通过前两种方式解决，而“硬骨头”项目需通过后三种方式，如上海融创董家渡项目通过AMC收购债权方式解决，累计投放85亿元[8]

公司重整概况 - 公司完成中国房地产行业有史以来最大规模司法重整案 该案历时超两年 涉及8400余家债权人 债务规模达1470亿元 [1] - 通过重整 公司卸下超千亿元债务的历史包袱 [1] - 重整投资人指定账户接收30亿股转增股票 占总股本的28.21% 其中牵头投资方上海品器联合体实际控制9.93亿股 占总股本的9.34% 成为新任第一大股东 [2] 控制权与治理结构变更 - 公司控股股东及实际控制人发生变化 创始人黄红云交出控制权 延续27年的"黄红云时代"落幕 [1] - 公司完成第十二届董事会换届选举 9名董事候选人当选 组建全新董事会 [1] - 新任董事长郭伟曾执掌信达地产数年 担任党委副书记 执行董事 总经理 在信达地产任职期间推进过多个房地产纾困项目 积累处置复杂资产经验 [1] 新任管理层背景 - 新任副董事长王晓晴曾任上市公司海南椰岛董事长 [2] - 新任常务副总裁李根曾在多家股权基金公司任职 [2] - 马蔚华获任公司党委书记 荣誉董事长 其为人熟知的身份是招商银行前行长兼首席执行官 目前还担任社会价值投资联盟主席 壹基金理事长等职务 [2] - 冯仑被聘任为公司专家顾问委员会主任委员 其同时也是万通集团创始人 御风集团董事长 品器资管董事长 [2] 重整投资协议 - 2024年12月 公司与重整牵头投资方"品器资管"旗下公司上海品器联合体签署重整投资协议 公司可累计获得超33亿元的资金支持 [2]

行业背景与挑战 - 中国房地产市场处于深度调整期 全国范围内存在大量未交付存量项目 保交楼成为亟待解决的难题 [1] - 开发商退市意味着保交楼攻坚战进入新阶段 任务和责任更加重大 [2] - 问题项目普遍具有债务复杂 资产冻结 债权人众多 资金链断裂等特征 [3] - 地理位置较好且具备开发价值的项目可通过国企接盘等方式解决 但资不抵债和滞销严重项目需要更市场化手段 [3] 保交楼具体难题 - 交接难题：原项目团队拖延方案 拒不配合资料交接 原施工单位因结算争议拒绝配合竣工验收并阻拦续建团队进场 [3] - 资金难题：资金不足与债务纠纷交织 货值无法覆盖建设成本的项目难以获得市场化资金支持 与原债权人博弈导致进度受阻 [3] - 管理难题：长期停工导致工序返工 防水和消防工程质量不合格 需在施工管理 装修品质 交付质检及物业管理方面加强服务 [3] 南宁平稳基金运作模式 - 采用政府引导 市场化运作 科学决策 防范风险原则 通过专业化管理探索创新做法 [4] - 成立三年完成5127套保交楼住房交付 实现从保交楼向稳民生的价值延伸 [1] - 2024年四季度交付邕府朱槿园 邕府紫荆园 平稳基金国际中心共计4590套住房 [4] - 2025年上半年交付武鸣灵水小镇 邕府海棠九里共计537套住房 [4] 风险隔离与资金解决方案 - 通过股权转让实现风险隔离：设立SPV公司以0元收购项目公司100%股权 法律上避免开发商破产冲击并保留追索权 [5] - 资产转让保障资金：将未售资产通过不动产登记转让至基金子公司 实现本地资产留本地 开发商资产用于保交楼 [5] - 采取新老划断原则：清退原开发商团队和施工单位 重新招标续建单位 [5] - 实施保护性施工：在政府支持下垫付3929万元工资解决原施工单位阻拦进场问题 [5] - 多渠道弥补资金缺口：通过分割资产盘活 专项借款 商业开发利润反哺等方式 [5] 具体项目资金运作案例 - 御府项目精装修续建资金缺口达1.4亿元 [5] - 通过SPV公司以2.26亿元收购分割地块土地和在建工程提供启动资金 [6] - 以商铺 车位等资产抵押引入政策性贷款2.34亿元并申请开发贷彻底解决资金问题 [6] - 对分割地块进行开发 经营利润优先保障保交楼工作 [6] 质量管理与业主权益保障 - 严格遵循原施工图纸 从施工单位 建筑材料到质量把控精益求精 [6] - 创新推出先办证再交房模式：协同住建 税务 不动产等部门提前办理不动产权证 解决业主子女上学和转售后顾之忧 [6] - 全程保障业主利益：从交付 办证 收房到物业服务避免二次纠纷 [8] 南宁模式的可复制经验 - 政府引导下的市场化运作：政府采取市场化手段组建基金 引进专业管理人员同时隔离政府风险 [7] - 法制化化解债务纠纷：通过破产预重整 债权收购 带押过户等合规手段在司法框架内平衡各方利益 [7] - 全流程运营优化资源配置：从融资 建设装修到交付后管理实行一竿子插到底模式 [7] - 资金利用效率提升：通过资产交易 政策贷款 开发贷等多渠道融资 以商业开发利润弥补缺口实现自我造血 [8] - 证明唯有通过市场化法制化专业运作才能攻克行业难题 推动房地产市场回归稳定 [8]

华南城清盘事件 - 香港高等法院下令华南城清盘 富事高咨询有限公司周伟成与潘路洋被委任为共同及各别清盘人接管公司一切资产 [3] - 清盘导火索为花旗国际追讨3.06亿美元（约23.9亿港元）欠款 涉及2024年4月到期年息9%美元优先票据 [3] - 公司现金及现金等价物仅4114万港元 违约借款达157.42亿港元 现金仅能偿还债务零头 [5] 财务危机状况 - 2024财年录得上市以来首次大额亏损89.86亿港元 总负债约609.44亿港元 [5] - 有息债务302.2亿港元 其中即期部分182.41亿港元 流动负债超过流动资产28.48亿港元 [5] - 融资成本高达15.23亿港元 安永审计师对持续经营能力存在重大疑问 [5] 国资纾困失败 - 深圳特区建发集团2021年底以19.09亿港元认购29.28%股份成为最大股东 [6] - 累计投入近70亿港元：12.57亿港元收购物业公司50%股权 50亿港元收购西安项目69.35%股权 [6] - 2023年牵头11家银行提供60亿港元银团贷款（利率4.7%）替换高息债务 仍未能阻止崩溃 [6] 商业模式问题 - 持有8城物业总面积2620万平方米 87%为长期自持 重资产模式遭遇电商冲击 [8] - 2024财年租金收入13.8亿港元 较2019年下滑11% 物业维护成本上升9% [8] - 深圳平湖总部基地部分空置率超50% 2022年经营活动净现金流转负缺口达17.6亿港元 [8] 行业连锁反应 - 路劲5笔美元债投票失败 债权人要求同意费从1%提高到3.3%并拒绝"以债抵息" [10] - 恒大8月25日正式退市 终结16年资本征程 曾登顶万亿房企 [10] - 合肥建工资产127.3亿元 负债162.29亿元 净负债缺口35亿元 资产负债率127% [12] 房地产行业影响 - 宿州市四维房地产测绘有限公司宣告破产 [15] - 安徽诚磊建筑工程有限公司申请破产清算 [17] - 新世界发展展期债务 英皇国际质押总部大楼 港资房企危机蔓延 [10] 行业纾困启示 - 传统"商贸城+住宅"模式失效 造血能力重于输血量级 [19] - 司法清盘成终极威慑 只接受全额偿债或资产足额抵押方案 [20] - 国资接盘需设止损红线：股权收购不超30% 剥离非核心资产 建立偿债资金共管账户 [21]

行业并购交易概况 - 2025年上半年房地产行业共完成81笔并购交易，较2024年同期增加2笔 [1] - 60笔交易披露金额，总交易规模约291亿元，同比下降58% [1] - 6月单月完成19笔交易，环比增加9笔，14笔披露金额总规模达106亿元，环比增长334.4% [5] 交易结构与典型案例 - 6月并购交易标的包括地产开发和商办类项目 [5] - 中国金茂间接全资附属公司以21.3689亿元收购上海洮茂49%股权 [5] - 保利置业以8.5亿元竞得上海苏河湾北部房地产开发公司51%股权 [5] 头部房企战略调整 - 华润置地2024年11月至2025年6月挂牌处置多处资产，同时权益拿地金额626亿元 [5] - 华润置地99%拿地金额集中于北京、上海、深圳、杭州和成都等核心一二线城市 [5] 金融机构与AMC参与情况 - 信达资产等成立200亿元房地产存量纾困盘活基金 [7] - 长城资产参与金科股份债务重组及保交楼项目，投入26.28亿元 [7] - 中信金融资产40亿元参与上海董家渡旧改项目 [7] - 中国人寿与太古地产40亿元合作北京颐堤港二期项目 [7] 地方专项债与去库存 - 浙江、四川两地运用专项债券收购存量商品房项目，合计金额21.9亿元 [8] - 专项债券资金主要投向地方国企项目，规模有限但提供去库存新路径 [8]

信达地产在郑州的保交房工作 - 信达地产在郑州的首个全流程管理项目信达棠樾七里于5月31日开盘，样板间客户到访量较高 [2] - 公司进驻郑州3年已接手并盘活时代国著、天樾九章、未来公元三个项目，累计复工面积118万平方米，涉及保交付1.02万户 [2] - 信达棠樾七里绿地率约35%，产品覆盖建筑面积106~168平方米，其中168平方米产品实际使用率可达约110% [5] 参与郑州保交房的背景与模式 - 河南省政府牵头设立100亿元房地产纾困基金，邀请中国信达参与纾困 [4] - 公司通过风险防控、管理机制优化、资金统筹等方式打磨纾困代建方案，并修复市场形象和政府关系 [4] - 形成"郑州模式"：借助地方政策引入纾困资金、内部协同机制、专业开发能力，政府提供绿色通道支持 [7] 项目盘活的具体案例 - 信达时代国著前身为郑州泰禾东府大院，通过法拍以6.2亿元竞得，解决停工2年多的问题 [6] - 项目盘活资金来源于中国信达纾困资金及股东投入，通过解冻监管资金、加快销售回款实现现金流良性循环 [7] 郑州保交房整体进展 - 2024年郑州全市320个保交房项目已交付274个共计10.2万套，交付率达92.07% [8] - 全市142个专项借款项目12.8万套全部建成交付 [8] 未来发展方向 - 公司将继续聚焦代建操盘、项目监管、专业咨询等业务，主动参与化解地方房地产不良项目 [7]