行业并购交易概况 - 2025年上半年房地产行业共完成81笔并购交易，较2024年同期增加2笔 [1] - 60笔交易披露金额，总交易规模约291亿元，同比下降58% [1] - 6月单月完成19笔交易，环比增加9笔，14笔披露金额总规模达106亿元，环比增长334.4% [5] 交易结构与典型案例 - 6月并购交易标的包括地产开发和商办类项目 [5] - 中国金茂间接全资附属公司以21.3689亿元收购上海洮茂49%股权 [5] - 保利置业以8.5亿元竞得上海苏河湾北部房地产开发公司51%股权 [5] 头部房企战略调整 - 华润置地2024年11月至2025年6月挂牌处置多处资产，同时权益拿地金额626亿元 [5] - 华润置地99%拿地金额集中于北京、上海、深圳、杭州和成都等核心一二线城市 [5] 金融机构与AMC参与情况 - 信达资产等成立200亿元房地产存量纾困盘活基金 [7] - 长城资产参与金科股份债务重组及保交楼项目，投入26.28亿元 [7] - 中信金融资产40亿元参与上海董家渡旧改项目 [7] - 中国人寿与太古地产40亿元合作北京颐堤港二期项目 [7] 地方专项债与去库存 - 浙江、四川两地运用专项债券收购存量商品房项目，合计金额21.9亿元 [8] - 专项债券资金主要投向地方国企项目，规模有限但提供去库存新路径 [8]

信达地产在郑州的保交房工作 - 信达地产在郑州的首个全流程管理项目信达棠樾七里于5月31日开盘，样板间客户到访量较高 [2] - 公司进驻郑州3年已接手并盘活时代国著、天樾九章、未来公元三个项目，累计复工面积118万平方米，涉及保交付1.02万户 [2] - 信达棠樾七里绿地率约35%，产品覆盖建筑面积106~168平方米，其中168平方米产品实际使用率可达约110% [5] 参与郑州保交房的背景与模式 - 河南省政府牵头设立100亿元房地产纾困基金，邀请中国信达参与纾困 [4] - 公司通过风险防控、管理机制优化、资金统筹等方式打磨纾困代建方案，并修复市场形象和政府关系 [4] - 形成"郑州模式"：借助地方政策引入纾困资金、内部协同机制、专业开发能力，政府提供绿色通道支持 [7] 项目盘活的具体案例 - 信达时代国著前身为郑州泰禾东府大院，通过法拍以6.2亿元竞得，解决停工2年多的问题 [6] - 项目盘活资金来源于中国信达纾困资金及股东投入，通过解冻监管资金、加快销售回款实现现金流良性循环 [7] 郑州保交房整体进展 - 2024年郑州全市320个保交房项目已交付274个共计10.2万套，交付率达92.07% [8] - 全市142个专项借款项目12.8万套全部建成交付 [8] 未来发展方向 - 公司将继续聚焦代建操盘、项目监管、专业咨询等业务，主动参与化解地方房地产不良项目 [7]

上海壹号院项目销售表现 - 项目5月21日单日热销超40亿元，64套房源全部售罄，实现"日光" [1] - 5月12日项目认筹率达267%，成为2025年上海市黄浦区首个触发积分制项目 [1] - 自2024年8月入市以来实现三开三罄，总成交金额126亿元，其中今年两次开盘合计销售108亿元，成为全国首个销售额破百亿元项目 [2] 中信金融资产纾困措施 - 2023年12月牵头投入超40亿元纾困资金，联动中信集团成员单位，运用"法律隔离+实质管控+封闭运行+重组盘活"等手段打破项目停滞僵局 [4] - 成立专项工作组，兼顾拆迁居民企业、金融机构、房企股东等多方利益诉求，实施全流程运营管控 [4][5] - 通过中信信托穿透持有项目公司股权实现风险隔离，协同中信城市开发运营公司派驻监管团队进行实质性管控 [6] 项目背景与影响 - 项目占地面积9.57万平方米，建设体量43万平方米，涉及4018户居民和87户企业拆迁款支付问题 [3] - 2022年因房企流动性危机陷入停滞，中信金融资产通过10余次高层洽谈后实施纾困 [3] - 纾困后解决存量金融机构贷款逾期风险，助力黄浦区旧城改造计划推进 [4] 中信集团协同模式 - 采用"四端一体"产融协同模式：风险端隔离、资产端盘活、价值端优化、品牌端赋能 [6] - 依托集团"金融+地产"协同效应，联动成员单位在客户谈判、交易结构等方面发挥专长 [6] - 注入中信品牌和央企信用提振各方信心，打造高品质住房满足多元化需求 [6] 行业政策与趋势 - 中共中央政治局4月25日会议提出加力实施城市更新行动，优化存量商品房收购政策 [2] - 政策部署有助于提升居民居住品质，满足多样化住房需求，促进行业平稳健康发展 [2] - 城市更新存在拆迁改造难、资金筹措难等挑战，需金融资源精准输血破解难题 [3] 综合成效统计 - 2022年以来通过房企纾困保障商品房交付6.83万套，支付上游供应商欠款超113.33亿元 [7] - 带动其他金融机构化解615亿元存量项目风险，推动超2362亿元货值项目复工复产 [7] - 将持续发挥金融救助作用，深度参与城市更新改造服务美好生活 [7]

项目销售表现 - 上海壹号院项目5月21日单日热销超40亿元，64套房源全部售罄，实现"日光" [1] - 项目在5月12日前四天半内吸引171组意向客户，认筹率突破267% [1] - 自2024年8月入市以来实现三开三罄，总成交金额达126亿元，其中今年两次开盘合计销售108亿元，成为全国首个销售额破百亿项目 [1] 项目背景与困境 - 项目为上海市黄浦区重点旧改项目，占地面积9.57万平方米，建设体量43万平方米，是上海中心城区罕有特大体量城市更新项目 [2] - 2022年因房企流动性危机导致项目停滞，涉及4018户居民和87户企业拆迁款支付问题，存在金融机构贷款逾期风险 [2] - 拆迁滞后影响旧城改造进度，制约上海市容市貌提升和商业焕新计划 [2] 纾困措施与成效 - 2023年12月中信金融资产牵头投入超40亿元纾困资金，联动中信集团成员单位，运用"法律隔离+实质管控+封闭运行+重组盘活"等手段打破停滞僵局 [3] - 实现当年复工复产，解决拆迁款支付难题，化解存量金融机构贷款逾期风险，助力黄浦区旧城改造计划 [3] - 成立专项工作组平衡多方利益，实施全流程运营管控，强化预售资金监管和项目质量，协助房企多元化营销 [3] 产融协同模式 - 中信金融资产统筹全局，运用逆周期调节功能提供救助性金融服务 [4] - 风险端：中信信托穿透持有项目公司股权实施风险隔离 [4] - 资产端：中信地产子公司协同监管团队对工程、设计、销售等核心环节实施实质性管控 [4] - 价值端：各方协同优化产品品质提升项目价值，打造高品质住房 [4] - 品牌端：注入央企品牌信用提振市场信心 [5] 行业政策与公司贡献 - 4月25日中央政治局会议定调巩固房地产市场稳定，加大高品质住房供给 [1] - 2022年以来中信金融资产通过房企纾困保障商品房交付6.83万套，支付上游供应商欠款超113.33亿元 [5] - 带动其他金融机构化解615亿元存量项目风险，推动超2362亿元货值项目复工复产 [5]

AMC角色演变与业务模式创新 - AMC从单纯地产项目"输血"角色发展为项目资产管理人和资源整合者[4] - 业务模式从类信贷延伸出代建代管、联合行业龙头操盘、SPV隔离+市场化带资代建等[4] - 典型案例：长城资产纾困武汉当代集团"当代南湖壹品"项目，提升新户型得房率至95%以上[5] 房地产纾困政策与市场环境 - 2022年11月央行和银保监会发文鼓励AMC参与房地产风险化解[6] - 2025年政府工作报告首次写入"好房子"概念，要求建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅[6] - 房地产行业仍处低谷，纾困需平衡政策性、市场化和风险控制[7] AMC纾困路径演进 - 从类信贷单一业务发展为"AMC收购+代建代管"等综合施策模式[10] - "实质性重组+风险隔离+代管代建"成为新型纾困模式，典型案例：长城资产纾困泰禾"深圳院子"[11] - 共益债应用增加：长城资产广西分公司2024年10月为北海项目提供共益债资金[12] 项目运营与风险控制 - 纾困项目需把控城市等级、资产区位和群众认可度[9] - 通过SPV进行股权和资产隔离，实现风险防控[6] - 工程造价透明但需考虑城市区划周期成本，拆迁补偿等是大头支出[9] "好房子"建设实践 - 将烂尾楼改造为热销盘是关键，如"深圳院子"修改九年前过时规划[13] - "绿城桂湖云翠"项目得房率95%以上，洋房实现负公摊[14] - 长城资产累计投放超100亿元，带动1000亿元货值项目复工复产[14] 行业挑战与政策建议 - 部分项目土地滞纳金过高（如某项目25亿元出让金对应18亿元滞纳金）[15] - 新老政策衔接不畅影响调规，建议明确"好房子"技术规范过渡细节[16] - 需地方政府在土地用途、容积率、预售监管等方面提供政策支持[16]