昆明楼市周度成交数据 - 上周（2026年1月12日-18日）昆明楼市成交量价齐涨，新规住宅和学区房为集中备案主力 [1] - 上周市场供应约4.55万㎡，环比上涨95%；成交约4.41万㎡，环比上涨50%；成交均价约11854元/㎡，环比上涨1% [1] 热销项目表现 - 邦泰观云二期加推持续热销，销售金额约0.36亿元，成交11套，成交均价约19407元/㎡，套均价约325万/套，为上周价格最高项目 [1] - 关上板块高端改善项目保利天珺销售约0.29亿元，成交均价约17902元/㎡，套均价约265万/套；华润中心销售约0.28亿元，成交均价约15431元/㎡，套均价约311万/套 [3] - 会展板块万科500里销售约0.26亿元，成交11套，成交均价约16966元/㎡，套均价约232万/套 [3] - 大华公园天下得益于签约名校资源去化加快，成交18套，成交均价约9682元/㎡，套均价约105万/套 [3] - 经开区揽湖半山集中备案，单周成交28套位居套数榜榜首，成交均价仅5000元/㎡，套均价约49万/套 [3] 土地市场动态 - 上周昆明主城无土地供应和成交 [3] - 东方资产于嵩明县职教新城军长片区摘得5宗商业用地，总面积约90亩，成交总价1.2亿元 [3] - 本月初，东方资产旗下公司竞得嵩明职教新城3宗商住地块，总面积22.85亩，成交价0.29亿元，意味着一周内完成两轮土地储备扩充 [3] - 2025年下半年起，嵩明职教新城已集中出让超千亩土地，东方资产此前已6次摘地约310亩，总价3.93亿元；信达资产4次竞得约1035亩，总价6.73亿元 [4] - 东方资产与信达资产累计在该片区获取土地1458亩，总投资超过10亿元，成为核心买家 [4] - 所获地块紧邻已停滞的恒大文旅城与恒大阳光半岛项目，属于原恒大文旅城规划范围，此次收购核心资产为规划达6000亩的“御景新城”超级大盘 [4] - 东方资产和信达资产的拿地动作为针对恒大遗留问题的纾困行动 [4] 商业配套进展 - 山姆会员制超市启动招标，正式落地会展片区 [1] - 招标主体为官渡区盛达置业有限公司（母公司为官渡国投），三项招标计划合同金额高达23067.2万元，预计2月13日发布招标 [4] - 项目位于巫家坝路与古漠大道交叉口西南侧，净用地面积约4.48万㎡，规划总建筑面积约5.04万㎡，将建设为单栋大型仓储式商业建筑，总投资预算约3.14亿元 [5] - 山姆落地或成为昆明消费升级亮点，对周边万科公园城市、万科桂语东方、万科棠月东方等项目构成利好 [5] 基础设施与教育配套建设 - 官渡区将新建两所学校，一个在巫家坝北区，一个在广福路 [1] - 西山区李家地村（29号片区）城改项目配套设施建设将启动，总投资约1亿元 [1] - 李家地村项目配套道路建设面积29065㎡，供电及通信管道各1.2公里，雨污水管道合计3.9公里，给水及再生水管道各1.7公里，项目投资估算10412万元 [5][6] - 官渡区两所学校新建项目总投资12226.98万元，总用地面积16561㎡，总建筑面积20834.57㎡，建设内容包括18班小学和30班九年一贯制学校，招标规模约11330万元 [6] - 18班小学（GD-WJT1-A1-04-03地块）位于广福路以南，旨在缓解蓝光水岸公园、金科阳光里、融创澜玥台、红星天铂等小区教育配套不足问题 [8] - 30班九年一贯制学校（GD-WJB2-A3-05-01地块）位于巫家坝北区，紧邻中海寰宇天下、中交金地中央公园，将补充北片区教育资源，应对人口集聚带来的教育需求增长 [8][11]

纪要涉及的行业或公司 * 宏观策略与宏观经济[1][2] * 中国股市（A股与港股）[1][2][7][8][9][10][13][14][15] * 科技与半导体行业（AI、算力、芯片、智能手机、PC）[1][2][20][21][22][23][24] * 汽车行业（新能源汽车、传统汽车、出口）[25][26][27][28][29] * 房地产行业[1][2][3][4] * 消费行业[1][2][4] * 财政与货币政策[1][2][3][4][16] * 人民币汇率[1][2][5][6][13][14][19] * 上市公司盈利[11] * 国债市场[12] 核心观点和论据 宏观与政策 * **全球地缘政治与美元趋势**：全球地缘政治呈“东稳西荡”格局，对美元的“去魅”过程深化，美元指数在过去一年贬值接近10%，这一趋势可能尚未结束[1][2][5] * **中国经济增长预测**：预计2025年中国实际GDP增长约为4.8%，高于市场预期，主要驱动因素是供给侧产业链的韧性[1][16]；但名义GDP增速预计约为4.1%，明显低于实际增速，反映GDP平减指数收缩和民营经济谨慎[1][18] * **财政政策发力点**：上半年侧重前置发行地方专项债，支持城市更新、地下管网、绿色转型、智能电网储能及AI算力基建[1][4]；中期可能追加占GDP约0.5个百分点（约7,000亿人民币）的财政支出，用于科技应用场景、服务业消费补贴及房地产纾困[4] * **消费刺激政策**：一季度国补规模预计约3,000亿人民币，主要针对耐用消费品，并适度加入智能眼镜等科技产品[1][2]；若消费和就业不及预期，国补可能优化扩张至服务业消费券等领域[1][2] * **房地产纾困措施**：更可能选择部分城市试点收库存和按揭利率贴息，通过财政或准财政手段调整按揭利率，使其接近租金回报率，以改变购房预期[1][3] 金融市场与资产 * **人民币汇率**：近期走强受中国贸易顺差突破万亿美元大关及央行允许适度升值影响，但更大背景是美元贬值[5]；中长期若中国持续推进科技创新，人民币有望对美元小幅温和升值[6]；但短期内过快升值可能影响出口并加重通缩压力，因此对一篮子货币指数大概率维持相对稳定[19] * **中国股市展望**：对2026年中国股市持相对乐观态度，市场整体向上[8]；港股与A股“开门红”能否持续需观察宏观经济数据、企业盈利、流动性等多因子变化[7] * **外资配置前景**：预计未来几个月外资将持续配置中国股票资产，人民币兑美元短期升值增强了外资配置意愿，国际局势变化未产生明显利空[13][14][15] * **股债市场互动**：自2024年10月以来中长期国债收益率逐渐走高，表明境内机构对宏观经济判断边际变好，且有利于资金从债市流向股市[12] 科技与半导体行业 * **AI与算力发展**：中国AI相关软硬件应用、国产算力替代加速，产业升级和出海将获认可[1][2]；全球AI半导体需求预计在2029年达到550亿美元，较此前预期上调30-40%[20] * **芯片供应与影响**：美国政府批准NVIDIA向中国出口H200芯片，预计2025年供应量在110万到120万单位之间，约占全球NVIDIA相关芯片供应量的6%，中国云服务提供商已开始采购[1][23]；预计中国AI算力芯片需求的三分之二通过与NVIDIA等国际厂商合作解决，其余三分之一由国内厂商设计生产[23] * **对终端市场的影响**：内存价格上涨对智能手机和PC市场产生负面影响，预计2025年中国智能手机出货量增长8%至10%，PC市场下降约10%[21][22]；AI需求强劲导致传统存储应用面临被侵蚀风险，出现缺货或价格提升问题[20] 汽车行业 * **市场预测**：摩根士丹利预测，到2029年，中国乘用车批发销量将同比下降3%，其中国内销量下降7%，但出口预期增长16%，新能源车预期增长11%[26] * **政策变化**：新能源车购置税减免从2025年1月1日起改为减半征收，可能增加消费者购车成本[25]；“两新”政策从普惠补贴转向按车价比例补贴，使中高端汽车板块受益更多[25] * **出口与全球化**：在内需承压下，出口成为重要增长支柱，预计到2026年中国汽车出口量将增加12%，达到690万辆[27]；欧洲、拉美和东协等主要市场预计同比各增长20%至25%[27]；挑战在于传统油车出口市场存在波动风险，以及欧盟等市场可能设置贸易壁垒[27] * **技术发展重点**：智能驾驶是重点，预计到2030年新车销售中L2级别以上智能驾驶渗透率达50%以上[28]；车企将在飞行载具、智能机器人等领域扩大生态链以寻求估值重塑[28] * **未来胜出企业类型**：具备全球化体系能力和海外渠道品牌认知度的领军者（如比亚迪、吉利）[29]；能从中高端车型补贴中获益、夺取合资品牌份额的结构性政策受益者[29]；凭借强大智能驾驶落地能力、算法迭代及数据累积的技术定义者（如造车新势力）[29] 其他重要内容 * **上市公司盈利预期**：2024年四季度至2025年四季度期间，卖方分析师总体上更多地向上调整中国上市公司盈利预期，但调整动能呈一定向下趋势[11] * **出口增长预期**：预计2025年整体出口量将维持中高个位数的强势增长，关键因素包括产业链综合成本优势及外需平稳，美国经济在消化2024年政策冲击后趋于稳定[1][17] * **台积电角色**：台积电在符合美国规范下支持阿里巴巴平头哥、百度昆仑芯等国内企业开发先进技术[24]；其目标价被上调至1,888美元[20] * **CES展览会影响**：即将在美国西海岸召开的CES展览会提升了全球投资者对中国高科技产品和企业的预期[10]

文章核心观点 - 中国东方资产管理股份有限公司通过创新的“预重整共益债纾困+实质性重组”一揽子方案，成功盘活了上海“虹口源·717”这一百亿元级烂尾房地产项目，为化解房地产风险提供了市场化、法治化的新范本 [1][6][12] 项目背景与困境 - 项目原由祥生地产旗下上海聚博房地产开发有限公司开发，因集团债务风险传导于2022年3月全面停工，公司总债务规模逾百亿元，其中银团担保债权规模逾82亿元 [1][2] - 项目位于上海虹口区内环核心区，地理位置优越，若清算拍卖普通债权清偿率可能不足12%，偿债金额仅3.38亿元；但若复工续建，项目货值可达180亿元左右 [2][3] 纾困过程与关键机制 - 项目通过“预重整+重整”司法程序化解危机，2023年2月21日上海市第三中级人民法院受理预重整程序 [4][5] - 中国东方在预重整阶段即投入共益债资金，开创了先例，相比等待正式重整程序抢出了3个月工期 [6] - 中国东方拟提供最大提款口径7.5亿元共益债借款，实际提款4.5亿元，其中2亿元在预重整阶段投放用于支付欠付工程款等，使项目实现复工和首批预售 [7] - 通过设立“一号信托计划”隔离原股东风险，设立“二号信托计划”以销售回款保障债权人受偿，实现了风险隔离与利益平衡 [8][9] 纾困成效与行业意义 - 项目成功盘活，82.9亿元有财产担保的银团债权风险得以化解，预计能实现本金全额回收 [7] - 项目预重整及重整程序半年多完成，成为国内首单在房企预重整阶段提供共益债的案例，并入选上海破产法庭2023年度十大破产重整典型案例 [9] - 项目焕新为“虹口源·717”后重获生机，首批房源基本售罄 [12] - 该案例表明“预重整+重整+信托”模式能有效平衡各方诉求、保障民生权益，是市场化纾困的重要路径 [9] 行业模式展望 - 未来房地产纾困模式将更精准化、市场化、系统化，引入AMC等专业机构，采用“债转股”、“资产抵债”等创新方式，并与城市更新协同 [10] - AMC可推广“类共益债+纾困代建”模式，以“后进先出”原则提供资金，并引入品牌开发商代建以提升项目价值 [12] - 化解房地产企业债务风险、推进“保交楼”是恢复行业良性循环和有序转型的关键 [10]

文章核心观点 - 中国长城资产作为主导方 成功推动重庆近三年来投资金额最大的房地产盘活项目“重庆湾”正式开工 该项目是重庆首个金融央企与地方政府成功落地的合作项目 标志着公司以创新模式盘活存量资产、护航经济稳定的实践[1] - 公司通过“债务重组+新增融资+品牌服务”等多元化纾困模式 深度介入项目运营与资源整合 实现了从资金提供者向项目顶层设计者、资源整合者和运营管理者的角色升级 为行业贡献了可复制的风险化解与价值再造方案[4][5] 项目概况与战略意义 - 重庆湾项目地处重庆“两江四岸”核心区 独揽1.5公里南滨江岸线 总建筑面积约100万平方米 是主城核心区稀缺的超大型综合性项目[2] - 项目定位为集高端居住、先锋商业、文化体验于一体的世界都会人文生活范本 计划于2026年初正式亮相 旨在提升重庆国际化都市形象[3] - 该项目对推动南滨路片区城市更新、提升两江四岸区域整体形象、促进重庆城市高质量发展具有重要意义[2] 交易结构与合作方 - 中国长城资产拟注资不超过24.76亿元 对项目现有债务进行重组并提供新增融资[3] - 合作方包括重庆市南岸区政府、融创中国、招商银行、中信信托等 构建了“政企协同、央地合作”的高效机制[3][5] - 融创中国作为重要股东和操盘方 负责项目价值重塑与高端精品打造 是项目重启不可或缺的力量[3] 公司的纾困模式与行业实践 - 截至2024年底 中国长城资产累计收购管理不良资产规模超2.35万亿元 纾困企业超150万家[4] - 2023年以来在房地产领域投放超百亿元资金 带动上千亿元货值项目复工复产[4] - 纾困模式已从单一资金支持升级为包含债务、股权、管理重组的顶层设计与运营介入 具体案例包括： - 深圳院子项目：“债务重组+股权结构重组+管理重组” 实现项目复工并取得开盘预售近七成佳绩[4] - 深圳东山小区改造项目：“资产重组+运营介入” 推动老旧小区更新[4] - 武汉桂湖云翠项目：“风险隔离+代管代建” 将项目盘活为品质热销楼盘[4] 公司的角色定位与价值主张 - 公司强调纾困不是简单输血 而是通过资源整合实现价值再造 核心在于凭借专业重组技术、强大资源调配能力和深度运营介入 实现项目价值的根本性修复与重塑[5] - 通过一揽子方案统筹多方资源 实现保障购房者权益、提振地方经济、出清金融风险、疏通产业链、减轻房企负担等多方共赢[5] - 公司表示将继续以“消化存量、提质增量”政策为导向 稳妥化解房地产风险 构建房地产发展新模式[6]

机构龙虎榜交易概况 - 当日机构龙虎榜共上榜31只个股，其中13只呈现净买入，18只呈现净卖出 [1] - 机构净买入额排名前三的个股分别是：神农种业（2.65亿元）、中瓷电子（1.57亿元）、龙洲股份（1.12亿元） [1] 机构重点买入个股分析 - **神农种业 (300189.SZ)**：当日涨停，涨幅达20.07%，龙虎榜显示有4家机构净买入2.65亿元 [2] - 公司是国内遗传智能化育种技术领先供应商，主营杂交水稻、玉米、蔬菜瓜果及棉花种子 [2] - 消息面上，海南省委发布“十四五”规划建议，提出推动“买全球精品”，促进免税购物提质升级，构建多层次免税供给格局 [2] - **中瓷电子 (003031.SZ)**：当日涨停，涨幅10.00%，龙虎榜显示有2家机构买入，无机构卖出 [2] - **龙洲股份 (002682.SZ)**：当日上涨9.96%，龙虎榜显示有3家机构买入，无机构卖出 [2] 大消费行业动态与观点 - **行业数据**： - 11月居民消费价格指数(CPI)同比上涨0.7%，核心CPI同比上涨1.2% [3] - 海南离岛免税11月购物金额达23.8亿元，同比增长27.1% [3] - 餐饮社零额10月同比增长3.8%，为6月以来最高增幅 [3] - 黄金珠宝10月社零数据强势增长37.6% [3] - **子行业信号**： - 奢侈品集团25年三季度在亚太地区销售普遍同比转正或环比提速，出现回暖信号 [3] - 酒店行业11月每间可售房收入(RevPAR)同比转正，预计25年四季度有望持平 [3] - BOSS直聘预计25年第四季度收入将呈双位数增长趋势 [3] - 博彩业10-11月毛收入数据同比持续增长 [3] - **机构观点**：消费板块估值步入相对低位，可弱化对政策、基本面恶化及高基数的担忧，内需新消费需加大重视 [3] - **相关上榜公司**： - 茂业商业：呼和浩特零售市场龙头，旗下部分门店为离境退税店 [3] - 永辉超市：国内大型连锁超市 [3] 房地产行业动态与观点 - **万科A事件**：公司首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会于当日召开，讨论债券展期事宜 [5] - 会议共三个议案，较市场预期版本新增两个议案，被认为有利于各方达成共识 [5] - 市场对财政贴息支持楼市企稳预期浓厚 [5] - **机构观点**： - 以万科管理层调整和资金纾困来看，房地产主体面临的偿债压力正得到监管关注，进一步违约的可能性在下降 [5] - 借鉴海外经验，今年地产对经济的拖累有望大幅减轻 [5] - 地方债务方面提出“坚持在发展中化债、在化债中发展”，意味着发展优先于化债，前期受债务风险约束的地区投资限制将逐步解开 [5] - **相关上榜公司**： - 美凯龙：实控人为厦门国资委，是国内最大的家居装饰及家具零售商场运营商 [5]

中央经济工作会议背景与意义 - 会议是解读中国经济走向的核心密码，由中共中央、国务院联合主导 [1] - 会议处于关键时间节点、重大政策信号与核心发展任务的三重交汇点，分量凸显 [3] - 会议的核心价值在于为来年经济发展明确总基调、部署施工图、激活政策库 [9] 当前宏观经济形势与挑战 - 中国经济正处于新旧动能转换的深水区，传统增长引擎放缓，新兴产业尚在蓄力爬坡 [3] - 面临全球地缘政治动荡、外需市场收缩等外部挑战，经济下行压力持续显现 [3] - 2025年是“十四五”规划收官之年，也是衔接“十五五”规划的关键过渡阶段 [5] - 国家面临增速稳控与结构转型的双重考验，目标是2035年人均GDP达到2万美元以上 [5] 具体经济数据表现 - 10月房地产开发投资同比下滑23%，商品房销售额降幅扩大至24.3% [5] - 上半年居民消费价格指数（CPI）出现0.1%的负增长 [7] - 工业品出厂价格指数（PPI）连续33个月处于下行通道 [7] - 对美出口连续十个月同比萎缩17% [7] 市场关注的核心政策议题 - 市场普遍关注赤字率是否会适度上调、超长期特别国债是否会持续加码、降准降息等货币政策工具是否会继续发力 [9] - 财政政策方面，适度提升赤字率将为政府加大公共支出提供空间，资金有望投向基础设施建设、民生保障、科技创新等关键领域 [9] - 超长期特别国债的持续发行能引导社会资本流向战略性新兴产业和短板领域 [11] - 降准降息将有效降低企业融资成本，房贷利率、消费贷款利率等也可能随之下调 [11] - 当前宏观政策核心在于“精准发力”与“风险防控”并重，着力防范地方政府债务风险、金融系统风险 [12] 民生领域政策部署 - 消费补贴政策有望向绿色消费、智能消费等领域倾斜 [14] - 个税优惠、专项附加扣除等税收政策可能进一步优化，重点减轻中低收入群体税负 [14] - 针对教育、医疗、养老等刚性支出领域的保障政策有望持续加码 [14] - 房地产政策或将从“稳房价、稳地价、稳预期”进一步转向“支持刚性和改善性住房需求” [16] - 可能通过优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、推进保交楼专项行动等措施来缓解房企压力和增强购房者信心 [16] - 养老金的保值增值、就业市场的稳定、医疗资源的均衡配置等民生保障政策将持续筑牢民生安全网 [16] 产业政策与结构调整 - AI产业化进程有望加速，政策可能在核心技术研发、应用场景拓展、产业链协同等方面加大支持力度 [18] - 推动AI在制造业、服务业、医疗教育等领域的深度融合 [18] - 传统产业的转型升级也将得到政策支持 [18] - 产业政策的核心逻辑是构建“新兴产业引领、传统产业支撑”的现代化产业体系 [18] - AI、数字经济、绿色能源等新兴领域展现出强劲发展势头，但在核心技术突破、产业链完善、市场规模拓展等方面仍有短板 [7]

文章核心观点 - 开封市正式成立平稳基金并借鉴南宁模式开展保交楼工作，标志着“南宁模式”正走向全国，形成可复制可推广的经验[1] - 随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款逐步退出，部分城市面临债务复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大的烂尾楼项目，亟需建立市场化纾困长效机制[1] - 南宁市平稳基金通过法制化、市场化、专业化手段成功破解“硬骨头”项目，其模式已迭代至2.0版本，核心创新在于资金来源创新及引入产业发展思维[4][9] 保交楼“南宁模式”的实践与成效 - 南宁市平稳基金是全国最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立[2] - 2024年至2025年上半年，平稳基金相继完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付[2][3] - 基金承接的项目多为资不抵债、资产冻结、债权人众多及法律诉讼复杂的“无解”硬骨头，已成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量[2][3] “南宁经验”破解三大难题的具体做法 - 针对“交接难”，采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离原开发商破产风险，并通过项目托管方式隔离原有债务风险[5][6] - 针对“资金难”，通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口[6] - 针对“管理难”，交付项目严格遵循原施工图纸保证不减配，并在房产证办理、交付体验和后期物业服务上充分考虑业主权益[7] 平稳基金模式的全国推广与版本迭代 - 南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主，首期规模30亿元，适用于有国有资本实力的城市[8] - 2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信，解决启动资金问题并减轻财政负担[9] - 基金角色从“救火队员”转型为地方资产运营和产业孵化平台，在保交楼外发展建筑产业园，引进制造业企业，已培养4家规模以上企业[10] 行业模式比较与案例 - 全国保交楼模式主要包括原开发商自救、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整及平稳基金模式五种[8] - 过去三年“易消化”项目多通过前两种方式解决，而“硬骨头”项目需通过后三种方式，如上海融创董家渡项目通过AMC收购债权方式解决，累计投放85亿元[8]

公司重整概况 - 公司完成中国房地产行业有史以来最大规模司法重整案 该案历时超两年 涉及8400余家债权人 债务规模达1470亿元 [1] - 通过重整 公司卸下超千亿元债务的历史包袱 [1] - 重整投资人指定账户接收30亿股转增股票 占总股本的28.21% 其中牵头投资方上海品器联合体实际控制9.93亿股 占总股本的9.34% 成为新任第一大股东 [2] 控制权与治理结构变更 - 公司控股股东及实际控制人发生变化 创始人黄红云交出控制权 延续27年的"黄红云时代"落幕 [1] - 公司完成第十二届董事会换届选举 9名董事候选人当选 组建全新董事会 [1] - 新任董事长郭伟曾执掌信达地产数年 担任党委副书记 执行董事 总经理 在信达地产任职期间推进过多个房地产纾困项目 积累处置复杂资产经验 [1] 新任管理层背景 - 新任副董事长王晓晴曾任上市公司海南椰岛董事长 [2] - 新任常务副总裁李根曾在多家股权基金公司任职 [2] - 马蔚华获任公司党委书记 荣誉董事长 其为人熟知的身份是招商银行前行长兼首席执行官 目前还担任社会价值投资联盟主席 壹基金理事长等职务 [2] - 冯仑被聘任为公司专家顾问委员会主任委员 其同时也是万通集团创始人 御风集团董事长 品器资管董事长 [2] 重整投资协议 - 2024年12月 公司与重整牵头投资方"品器资管"旗下公司上海品器联合体签署重整投资协议 公司可累计获得超33亿元的资金支持 [2]

行业背景与挑战 - 中国房地产市场处于深度调整期 全国范围内存在大量未交付存量项目 保交楼成为亟待解决的难题 [1] - 开发商退市意味着保交楼攻坚战进入新阶段 任务和责任更加重大 [2] - 问题项目普遍具有债务复杂 资产冻结 债权人众多 资金链断裂等特征 [3] - 地理位置较好且具备开发价值的项目可通过国企接盘等方式解决 但资不抵债和滞销严重项目需要更市场化手段 [3] 保交楼具体难题 - 交接难题：原项目团队拖延方案 拒不配合资料交接 原施工单位因结算争议拒绝配合竣工验收并阻拦续建团队进场 [3] - 资金难题：资金不足与债务纠纷交织 货值无法覆盖建设成本的项目难以获得市场化资金支持 与原债权人博弈导致进度受阻 [3] - 管理难题：长期停工导致工序返工 防水和消防工程质量不合格 需在施工管理 装修品质 交付质检及物业管理方面加强服务 [3] 南宁平稳基金运作模式 - 采用政府引导 市场化运作 科学决策 防范风险原则 通过专业化管理探索创新做法 [4] - 成立三年完成5127套保交楼住房交付 实现从保交楼向稳民生的价值延伸 [1] - 2024年四季度交付邕府朱槿园 邕府紫荆园 平稳基金国际中心共计4590套住房 [4] - 2025年上半年交付武鸣灵水小镇 邕府海棠九里共计537套住房 [4] 风险隔离与资金解决方案 - 通过股权转让实现风险隔离：设立SPV公司以0元收购项目公司100%股权 法律上避免开发商破产冲击并保留追索权 [5] - 资产转让保障资金：将未售资产通过不动产登记转让至基金子公司 实现本地资产留本地 开发商资产用于保交楼 [5] - 采取新老划断原则：清退原开发商团队和施工单位 重新招标续建单位 [5] - 实施保护性施工：在政府支持下垫付3929万元工资解决原施工单位阻拦进场问题 [5] - 多渠道弥补资金缺口：通过分割资产盘活 专项借款 商业开发利润反哺等方式 [5] 具体项目资金运作案例 - 御府项目精装修续建资金缺口达1.4亿元 [5] - 通过SPV公司以2.26亿元收购分割地块土地和在建工程提供启动资金 [6] - 以商铺 车位等资产抵押引入政策性贷款2.34亿元并申请开发贷彻底解决资金问题 [6] - 对分割地块进行开发 经营利润优先保障保交楼工作 [6] 质量管理与业主权益保障 - 严格遵循原施工图纸 从施工单位 建筑材料到质量把控精益求精 [6] - 创新推出先办证再交房模式：协同住建 税务 不动产等部门提前办理不动产权证 解决业主子女上学和转售后顾之忧 [6] - 全程保障业主利益：从交付 办证 收房到物业服务避免二次纠纷 [8] 南宁模式的可复制经验 - 政府引导下的市场化运作：政府采取市场化手段组建基金 引进专业管理人员同时隔离政府风险 [7] - 法制化化解债务纠纷：通过破产预重整 债权收购 带押过户等合规手段在司法框架内平衡各方利益 [7] - 全流程运营优化资源配置：从融资 建设装修到交付后管理实行一竿子插到底模式 [7] - 资金利用效率提升：通过资产交易 政策贷款 开发贷等多渠道融资 以商业开发利润弥补缺口实现自我造血 [8] - 证明唯有通过市场化法制化专业运作才能攻克行业难题 推动房地产市场回归稳定 [8]

华南城清盘事件 - 香港高等法院下令华南城清盘 富事高咨询有限公司周伟成与潘路洋被委任为共同及各别清盘人接管公司一切资产 [3] - 清盘导火索为花旗国际追讨3.06亿美元（约23.9亿港元）欠款 涉及2024年4月到期年息9%美元优先票据 [3] - 公司现金及现金等价物仅4114万港元 违约借款达157.42亿港元 现金仅能偿还债务零头 [5] 财务危机状况 - 2024财年录得上市以来首次大额亏损89.86亿港元 总负债约609.44亿港元 [5] - 有息债务302.2亿港元 其中即期部分182.41亿港元 流动负债超过流动资产28.48亿港元 [5] - 融资成本高达15.23亿港元 安永审计师对持续经营能力存在重大疑问 [5] 国资纾困失败 - 深圳特区建发集团2021年底以19.09亿港元认购29.28%股份成为最大股东 [6] - 累计投入近70亿港元：12.57亿港元收购物业公司50%股权 50亿港元收购西安项目69.35%股权 [6] - 2023年牵头11家银行提供60亿港元银团贷款（利率4.7%）替换高息债务 仍未能阻止崩溃 [6] 商业模式问题 - 持有8城物业总面积2620万平方米 87%为长期自持 重资产模式遭遇电商冲击 [8] - 2024财年租金收入13.8亿港元 较2019年下滑11% 物业维护成本上升9% [8] - 深圳平湖总部基地部分空置率超50% 2022年经营活动净现金流转负缺口达17.6亿港元 [8] 行业连锁反应 - 路劲5笔美元债投票失败 债权人要求同意费从1%提高到3.3%并拒绝"以债抵息" [10] - 恒大8月25日正式退市 终结16年资本征程 曾登顶万亿房企 [10] - 合肥建工资产127.3亿元 负债162.29亿元 净负债缺口35亿元 资产负债率127% [12] 房地产行业影响 - 宿州市四维房地产测绘有限公司宣告破产 [15] - 安徽诚磊建筑工程有限公司申请破产清算 [17] - 新世界发展展期债务 英皇国际质押总部大楼 港资房企危机蔓延 [10] 行业纾困启示 - 传统"商贸城+住宅"模式失效 造血能力重于输血量级 [19] - 司法清盘成终极威慑 只接受全额偿债或资产足额抵押方案 [20] - 国资接盘需设止损红线：股权收购不超30% 剥离非核心资产 建立偿债资金共管账户 [21]