记者丨 李惠琳 谭璐 编辑丨谭璐 资本市场反应积极，8月1日复牌，大悦城地产大涨45.95%，市值飙涨至77亿港元。 溢价回购 这笔大交易核心操盘人，是姚长林。 2024年中，姚接任大悦城控股、大悦城地产的董事长，此前他在中粮系工作20多年。一上 任，就承担着破局的重担。 1350亿资产的大悦城地产，或告别资本市场。 7月最后一天，其董事长姚长林签发了一则公告，董事会决议，回购公司股份，并撤销在香港 联交所的上市地位。 这家商业地产巨头，已在港股上市12年。 为达成私有化，出价不菲。此次回购涉及股份总数47.3亿股， 代价最高约29.32亿港元，完成 后全部注销 。 交易完成后，大悦城地产将几近全资并入母公司大悦城控股。至此，中粮系两家地产平台， 由"分点作战"变成"抱团取暖"。 大悦城地产，本身是大悦城控股的并表子公司，也是其商业板块的重要组成部分 。 旗下拥有或管理32个大悦城、大悦汇等商业项目，以及三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高 梅度假酒店、北京华尔道夫酒店等奢华酒店。 在6月初的股东大会上，姚长林坦言，此刻要审时度势，积极制定经营政策，应对市场变化。 话音落下不到两个月，他就有大动作。 此次回购股份 ...

昨日（7月31日），大悦城控股集团股份有限公司发布公告，宣布其控股子公司大悦城地产有限公司将通过协议安 排的方式回购股份，并计划在香港联交所撤销上市地位。 交易对方为除大悦城和得茂以外的大悦城地产其他所有股东，每股计划股份换取0.62港元现金，总计约29.32亿港 元。协议安排生效后，计划股份将被注销，大悦城地产将申请撤销在香港联交所的上市地位。 股权结构方面，协议安排前大悦城控股集团股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24%。 协议安排后，大悦城控股集团股份有限公司持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87%。 大悦城地产成立于1992年，2013年在联交所上市。大悦城地产以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为 主要业务方向，同时开发、销售、投资管理其他物业项目，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其 他服务四大业务板块。 据公告，截至2024年末，大悦城地产已经布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群的 核心城市及周边辐射区域，成功进驻中国内地北京、上海、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、西安、重 庆、青岛、武汉、三亚、长沙、苏州、厦门 ...

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 核心观点 - 大悦城地产私有化交易将提升大悦城对优质商业物业的持股浓度，持股比例从64%提升至96% [3] - 大悦城地产私有化估值较低，PB仅0.27倍，预计将增厚大悦城归母净资产约25% [3] - 私有化代表产业资本对优质商业资产价值的认可，预计将引发优质消费类商业地产价值重估 [3] - 核心城市房地产市场已处于底部拐点区域，好房子政策将推动优质房企率先进入底部拐点时刻 [3] 公司分析 大悦城地产私有化细节 - 大悦城地产总股本153.3亿股，私有化股份47.3亿股（占比33.2%），对价每股0.62港元，合计29.3亿港元 [3] - 私有化后大悦城对大悦城地产持股比例提升至96.1%，得茂持股比例提升至3.9% [3] - 大悦城地产2024年投资物业租金及相关服务收入为41.8亿元，购物中心平均出租率95% [3] 行业比较 - 2025H1重点公司租金收入及同比：华润置地158.7亿元（+12.1%）、龙湖集团70.1亿元（+6.1%）、新城控股64.8亿元（+11.8%） [3] - 主流AH上市房企平均PB为0.6倍，归母净利润2024A平均增速-33.0%，2025E平均增速5.0% [4] - 主流AH上市物业管理企业平均PE为15.5倍（2024A），归母净利润2024A平均增速80.7% [5] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份等 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展等 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理企业：华润万象、绿城服务、招商积余等 [3]

【#大悦城地产拟私有化退市#】7月31日晚，大悦城控股发布公告称，公司控股子公司大悦城地产有限 公司（以下简称"大悦城地产"）拟向除公司和得茂有限公司（以下简称"得茂"）以外的其他股东提出私 有化建议，以协议安排方式回购股份，每股对价0.62港元，总金额约29.32亿港元。 协议安排生效后，计划股份将被注销，大悦城地产将申请撤销在香港联交所的上市地位。这意味着大悦 城地产拟私有化退市。 着大悦城地产拟私有化退市。 大悦城控股表示，交易完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升公司归母净利润。本次交 易存在不确定性，需满足或豁免若干条件后方可生效。 大悦城控股表示，交易完成后，公司将增厚对 大悦城地产的权益，有利于提升公司归母净利润。 本次交易存在不确定性,需满足或豁免若干条件后 方可生效。 据悉，大悦城地产以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向，同时开发、销售、 投资管理其他物业项目，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务四大业务板块。截 至2024年末，大悦城地产已经布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群的核 心城市及周边辐射区域，进驻中国内地北京 ...

交易结构 - 交易对方为除大悦城和得茂以外的大悦城地产其他所有股东，每股计划股份换取0.62港元现金，总计约29.32亿港元 [1] - 协议安排生效后，计划股份将被注销，大悦城地产将申请撤销在香港联交所的上市地位 [1] - 协议安排前大悦城控股集团股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24% [1] - 协议安排后，大悦城控股集团股份有限公司持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87% [1] 公司背景 - 大悦城地产成立于1992年，2013年在联交所上市 [1] - 公司以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向，同时开发、销售、投资管理其他物业项目 [1] - 拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务四大业务板块 [1] 业务布局 - 截至2024年末，大悦城地产已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群的核心城市及周边辐射区域 [2] - 进驻中国内地24个城市及香港，拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目 [2] - 拥有北京中粮广场、香港中粮大厦等一线城市黄金地段的优质投资物业 [2] - 拥有杭州鹭悦朗云府、西安悦著.央璟等热门销售物业 [2] - 运营三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、北京华尔道夫酒店等国际顶级品牌奢华酒店 [2] 财务表现 - 2024年大悦城控股实现营业收入约357.91亿元，较2023年下降2.70% [2] - 2024年归属于上市公司股东的净亏损约29.77亿元，较2023年下降103.14% [2] - 2024年经营活动产生的现金流量净额约66.17亿元，较2023年下降37.82% [2] - 2024年总资产约1785.75亿元，下降9.84% [2] - 2024年归属于上市公司股东的净资产约105.96亿元，下降23.46% [2] - 2025年上半年实现归属于上市公司股东的净利润8000万元-12000万元，同比扭亏为盈 [3] 交易目的 - 本次交易是应对市场环境变化的战略举措 [3] - 交易完成后将增厚对大悦城地产的权益，有利于进一步提升公司归母净利润 [3] - 将有效增强对旗下资产的统筹配置能力，促进不同业务板块及项目间资源优化配置 [3] - 释放协同潜力，发挥资源聚合效益，提升整体运营效率、市场竞争力 [3] - 推动核心战略发展目标的实现及高质量发展 [3]

私有化交易概述 - 大悦城地产拟以协议安排方式私有化退市，回购除大悦城和得茂以外其他股东股份，每股对价0.62港元，总金额约29.32亿港元[1][3][6] - 私有化完成后，大悦城持股比例将从64.18%增至96.13%，得茂持股比例从2.58%增至3.87%[6] - 大悦城地产停牌前股价为0.37港元，市值为52.7亿港元[7] 交易目的与影响 - 交易将优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构，提升管理决策效能[10][11] - 交易完成后将增厚大悦城对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润[7][12] - 交易将增强公司对旗下资产的统筹配置能力，促进资源优化配置，释放协同潜力[12] 公司业务概况 - 大悦城地产主要业务为开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出四大业务板块[11] - 截至2024年末，已布局五大城市群核心城市，进驻24个城市及香港，拥有或管理32个商业项目[11] - 持有北京中粮广场、香港中粮大厦等优质投资物业，以及三亚亚龙湾瑞吉度假酒店等国际顶级品牌酒店[11] 财务表现 - 2025年上半年预计实现归母净利润8000万-12000万元，同比扭亏为盈[12] - 2024年全年营业总收入357.91亿元，同比下降2.7%；归属母公司股东净利润-29.77亿元[14] - 2023年营业总收入367.83亿元，同比下降7.06%；归属母公司股东净利润-14.65亿元[14] - 2022年营业总收入395.79亿元，同比下降7.12%；归属母公司股东净利润-28.83亿元[14] 行业背景 - 房地产行业仍处于深度调整期，公司当前重心在于现有业务的专业化、精细化运营[15] - 公司注重资源聚焦，在城市更新、管理输出等方面发挥优势[15]

行业趋势 - 5月全国集中式商业项目开业49个，商业建筑面积超368万㎡，数量、体量环比4月分别增长4.5倍及3.8倍，同比2024年5月分别增长13.95%、16.76%，创近三年同期新高 [1][2] - "五一"黄金周带动开业潮，5月1日当天开业25个项目占全月总量一半以上，存量改造项目10个占比20% [2] - 连锁商管企业主导近30个项目开业，包括华润万象生活、万达商管、龙湖等10余家头部企业，京东MALL加速布局二季度连开6店 [9][10] - 连锁产品线项目占比近半，中海商业推出"巷"系产品线首秀北京中海大吉巷，定位融合在地文化的策展型商业 [11] 区域分布 - 华东区、华南区、华北区开业量居前三，北京以4个项目居城市榜首，广州3个次之 [5] - 高线级城市开业活跃度达64%，其中二线城市占比25%，厦门、青岛等5城各有2个项目开业 [7] - 低线级城市占比36%，四线城市占16%分布在泰州、拉萨等8城 [7] 业态创新 - 城市更新项目聚焦文化DNA植入，北京中海大吉巷保留胡同肌理及文物建筑，首创合院式街区 [15][16][17] - "文旅+"商业分休闲度假型与历史文化型，宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯以唐式建筑融合现代商业 [24][26] - "体育+"商业崛起，沈阳环球港动感城打造7大体育主题生态，含东北最高室内攀岩墙等设施 [30][31] - POD商业融合公园生态，南京玄武招商花园城整合3.6万㎡生态公园打造天文主题MALL [34][36] - "24小时社交场"拓展夜经济，厦门和美天地构建"白+黑"消费生态圈 [38][39] - 二次元主题成存量改造突破口，大连奥电未来城转型东北首个全业态二次元综合体 [42]

行业概况 - 中国商业地产行业在2024年展现出强大韧性和活力，以资产运营为核心的企业抗风险能力更强，租金收入成为最稳定现金流 [1] - 统计的140个购物中心中，超85个租金收入突破1亿元，超60个实现同比增长 [1] - 一线及新一线城市商场仍是主要收入来源，部分二线城市如沈阳、大连、无锡等表现突出 [1] - 轻资产转型加速，运营模式向委托管理和品牌输出倾斜 [1] - 行业进入"存量运营决胜期"，多个企业发力存量项目改造，实现客流、租金、销售额同步增长 [1] 华润置地&华润万象生活 - 华润置地2024年营业收入2788亿元（+11%），购物中心租金收入193.5亿元（+8.4%）[2] - 华润万象生活综合收入170.4亿元（+15.4%），商业运营管理服务收入42.1亿元（+30%）[2] - 9个标杆mall租金收入合计76.23亿元，占总租金收入的39.4% [2] - 深圳万象城以15.57亿元年租金收入居首，杭州万象城14.25亿元，沈阳万象城11.67亿元 [3] - 二线城市项目表现突出，沈阳铁西万象汇租金增长率达8.39% [4] - 全国在营购物中心122座，管理面积1314万㎡，2024年零售额2150亿元 [6] - 2024年新开21座购物中心，新签12个轻资产项目 [8] 珠海万达商管 - 2024年新开25座万达广场，包括首座"四代+"武汉汉街万达 [10] - 截至2024年底运营513座万达广场，管理面积超7000万㎡ [11] - 2025年计划新开30座万达广场，重点布局华中和华东地区 [12] 龙湖集团 - 商场租金收入109.8亿元（+6.8%），42个天街租金收入超1亿元 [14] - 重庆时代天街以7.3亿元租金收入成为集团最高 [14] - 2024年新开13个商场，其中6个为轻资产项目 [18] - 2025年计划至少新开8个天街项目 [21] 新城控股 - 商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），超额完成目标 [24] - 全国布局200座吾悦广场，已开业173座，出租率97.97% [25] - 2024年新开15座吾悦广场，其中8个为轻资产项目 [27] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开至少5座吾悦广场 [29] 大悦城地产 - 购物中心租金收入30.2亿元（+1%），10个商场年租金收入突破1亿元 [32] - 上海静安大悦城租金收入增长20%，三亚大悦城实现100%出租率 [33][34] - 2024年新开3座大悦城，2025年计划新开深圳大悦城和南昌大悦城 [37][39] 宝龙地产&宝龙商业 - 宝龙商业2024年新开11个项目，包括7座宝龙广场 [41] - 截至2024年底已开业98个零售商业项目，总建筑面积1110万㎡ [43] - 2025年计划新开7个项目，包括5座宝龙广场 [44] 恒隆地产 - 内地商场总收入48.1亿元（-3%），上海两个旗舰商场收入均下跌 [46] - 次高端商场表现较好，天津恒隆广场租金增长12% [46] - 杭州恒隆广场计划2025年起分阶段开业，上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 [50] 太古地产 - 内地零售物业租金收入44.89亿港元（+7%），上海前滩太古里租金和销售额双增长 [51] - 北京太古坊（原颐堤港二期）将于2026年分阶段落成，成为内地首个"太古坊"项目 [55] - 未来2年将有7个项目陆续面市，包括西安太古里、三亚太古里等 [57] 瑞安房地产 - 租金及相关收入35.47亿元（+9%），77%来自上海物业组合 [59] - 蟠龙天地租金收入增长64%至1.15亿元，鸿寿坊增长290%至0.82亿元 [60] - 2025年将新开上海太平洋新天地商业中心和武汉光谷创新天地商业公园 [64] 嘉里建设 - 内地投资物业租金收入40.7亿港元（-1%），上海静安嘉里中心表现稳健 [67] - 杭州嘉里城计划2025年10月开业，商业部分由10万方盒子+街区组成 [71] 新鸿基地产 - 内地投资物业租金收入28.47亿元（-2%），广州天环Parc Central表现突出 [73] - 未来三年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC和上海徐家汇中心ITC Maison [74] 九龙仓集团 - 内地投资物业收入45.7亿港元（-4%），成都IFS和长沙IFS表现稳健 [77] - 长沙IFS去年新开80+家品牌，其中30+家为首店 [78]