公司私有化行动 - 大悦城控股子公司大悦城地产通过协议安排方式回购股份并申请撤销港交所上市地位 上市地位预计自11月27日下午4时起撤销 [1] - 该私有化计划于11月25日（百慕大时间）起生效 所有条件已经达成 [1] - 回购总代价约29.32亿港元 [2] 股权结构变化 - 协议安排前 大悦城持股64.18% 得茂持股2.58% 计划股东持股33.24% [3] - 协议安排后 大悦城持股比例将增至96.13% 得茂持股3.87% 意味着私有化完成后大悦城将几乎全部控股大悦城地产 [3] - 交易完成后 集团将增厚对大悦城地产的权益 有利于提升公司归母净利润 [2] 公司背景与业绩 - 大悦城地产2013年在港交所上市 是中粮集团旗下的商业地产平台 [2] - 截至2024年末 大悦城地产布局全国五大城市群 拥有或管理32个商业项目 [2] - 2024年上半年实现营业总收入81.24亿元 同比下降5.8% 净利润1.05亿元 同比下降26.6% [2] 私有化原因与行业背景 - 私有化是积极应对市场环境变化的战略举措 将显著优化公司治理框架 整合组织架构与股权结构 [2] - 近年来在行业周期性发展影响下 大悦城地产市场表现呈阶段性波动 流动性承压 [2] - 过去几年已有23家房企被强制退市 另有7家选择主动私有化退出 [4] - 房企私有化退市原因包括市场与经营压力 战略与效率需求 以及行业环境变化 [4][5]

大悦城地产私有化事件概述 - 大悦城地产于2025年11月17日宣布其私有化决议案已获计划股东批准，预期将于11月27日正式撤销香港联交所上市地位 [3][4] - 公司为2013年上市的中粮集团旗下商业地产平台，截至2024年末在全国五大城市群拥有或管理32个商业项目及一线城市投资物业等 [3][4] - 私有化回购总代价约29.32亿港元，交易完成后母公司大悦城控股的持股比例将从64.18%增至96.13% [5] 私有化动因分析 - 股票流动性低及融资功能受限是私有化的主要原因，同时当前"A控红筹"架构增加了公司治理复杂性 [5] - 私有化有助于公司实施长期战略、提升业务灵活性，并减少作为上市公司所需承担的监管成本和运营复杂性 [7] - 能为投资者提供退出机会，并增厚母公司对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润 [5] 母公司财务状况与影响 - 母公司大悦城控股过去三年业绩持续亏损，2022年亏损28.82亿元、2023年亏损14.65亿元、2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元 [5] - 至2025年上半年，大悦城控股实现扭亏为盈，私有化生效后将进一步增厚其权益并提升利润表现 [5] 行业私有化趋势 - 近年来选择私有化退市的房企案例增多，继2021年9月首创置业后，中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、大悦城地产及五矿地产等相继宣布私有化 [6] - 克而瑞认为此趋势在未来2至3年或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [7]

私有化交易核心信息 - 大悦城地产私有化决议案于11月17日获计划股东表决通过，其港交所上市地位将于11月27日正式撤销 [1] - 私有化交易总对价为29.32亿港元，以每股0.62港元的价格回购非关联股东股份 [3] - 交易完成后，大悦城控股的持股比例将从64.18%大幅提升至96.13，实现对平台的实质性全资掌控 [3] 交易细节与股权结构变化 - 私有化采用协议安排方式，针对除大悦城控股及中粮集团全资子公司得茂有限公司以外的其他股东 [3] - 交易资金来源主要依靠大悦城地产内部自有资源及外部债务融资 [3] - 交易前，大悦城控股持股64.18%，得茂持股2.58%，其他计划股东合计持股33.24% [3] - 交易完成后，计划股份将全部注销，大悦城控股持股96.13%，得茂持股比例调整至3.87% [3] 公司背景与整合影响 - 大悦城地产是中粮集团核心商业地产平台，2013年登陆港交所，拥有或管理32个商业项目 [3][4] - 私有化落地后，其资产与业务将全面纳入大悦城控股体系，实现中粮系地产资源的深度整合 [4] 私有化驱动因素 - 行业周期性发展导致大悦城地产市场表现阶段性波动，流动性承压，私有化是积极应对市场变化的战略举措 [5] - 独特的"A控红筹"架构增加了公司治理的复杂性和运营成本，私有化有助于简化流程、提升决策效率、降低合规成本 [5] - 大悦城控股2022年至2024年连续三年亏损，合计亏损超70亿元，私有化旨在增厚权益，提升归母净利润，优化业绩 [5] - 大悦城地产自身业绩也面临波动，2025年上半年营业总收入同比下降5.8%，归母净利润同比下降26.6% [6] 行业趋势分析 - 当前多家房企及旗下企业集中选择私有化退市，行业下行导致股票流动性不足、融资渠道收窄 [7] - 私有化可降低运营成本与管理复杂性，使企业更灵活地推进长期战略和业务转型 [7] - 房地产行业销售规模连年下滑，市场环境复杂多变，深度调整成为行业主旋律 [7] - 未来2-3年房企私有化趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [7]

私有化方案批准与时间表 - 11月17日法院会议批准大悦城地产私有化决议案，上市地位预期于11月27日下午四时起撤销 [1] - 赋予投票权的股份总数为47.3亿股，占公司已发行股份总数142.3亿股的一部分 [1] - 投票赞成退市的股份数为26.7亿股，由30名代表持有，反对股份为1678.3万股，由4名代表持有 [2] 公司业务背景与运营规模 - 公司为中粮集团旗下房地产业务平台，主营综合体及商业物业的开发、经营、销售、出租与管理 [4] - 业务布局覆盖京津冀、长三角等五大城市群，进驻中国内地24个城市及香港，拥有或管理32个商业项目 [4] - 公司于2013年在香港联交所上市，同时开发部分住宅项目及酒店 [4] 私有化动因与财务表现 - 私有化回购总代价约29.32亿港元，原因为行业周期性发展导致市场表现阶段性波动及流动性承压 [4] - 私有化旨在增厚母公司权益，提升归母净利润，并增强资产统筹配置能力以释放协同潜力 [4] - 2024年公司实现营业收入198.3亿元，同比增长49.42%，但归母净利润为-2.9亿元，出现多年来首次亏损 [4] 市场数据与关联公司情况 - 截至11月18日14:21，港股大悦城地产股价为0.615港元/股，市值约为88亿港元 [6] - 大悦城地产的母公司大悦城控股为A股上市公司，截至目前未发布私有化计划 [5]

私有化方案与投票结果 - 大悦城地产计划于11月27日下午四时起撤销在香港联交所的上市地位 [1] - 公司发行的股份总数为142.3亿股 其中47.3亿股拥有法院会议投票权 [1] - 法院会议上 30名代表持有26.7亿股投票赞成退市 4名代表持有1678.3万股反对退市 [1] 私有化交易细节与原因 - 公司于今年7月31日公告 将通过协议安排回购股份并退市 回购总代价约29.32亿港元 [2] - 退市原因为行业周期性发展影响下 公司市场表现呈阶段性波动 流动性随之承压 [2] - 交易完成后将增厚母公司权益 有利于提升归母净利润 并增强对旗下资产的统筹配置能力 [2] 公司业务与财务表现 - 大悦城地产是中粮集团旗下房地产业务平台 主要从事综合体及商业物业的开发经营 [1] - 截至2025年上半年 公司已布局中国五大城市群 进驻内地24个城市及香港 拥有或管理32个商业项目 [1] - 2024年公司实现营业收入198.3亿元 同比增长49.42% 但归母净利润为-2.9亿元 多年来首次出现亏损 [2] 公司架构与现状 - 大悦城地产于2013年在香港联交所上市 [1] - 其母公司大悦城控股为A股上市公司 截至目前并未发布私有化计划 [2]

私有化方案获批与时间表 - 大悦城地产计划股东于11月17日批准私有化决议案，公司上市地位预期于11月27日正式撤销[1][2] - 私有化通过协议安排方式回购股份，总代价约29.32亿港元[2] - 在法院会议上，合共30名代表2,690,937,836股计划股份投票赞成，仅4名代表16,783,082股计划股份投票反对[2] 股权结构变化 - 协议安排前，大悦城控股持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24%[3] - 协议安排后，大悦城控股持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87%，实现对大悦城地产的绝对控股[3] 私有化动因 - 股票流动性低、融资功能受限、公司治理复杂性增加是私有化的主要原因[4] - 此举被视为房地产行业深度调整期对整体战略布局的关键优化，旨在缩短决策链条，提升治理效能[3][5] - “A控红筹”架构在行业调整期显现局限性，一体化运营模式或许更适应长周期挑战[4] 公司财务状况 - 大悦城控股过去三年业绩持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元[4] - 至2025年上半年，大悦城控股实现扭亏为盈，私有化后将增厚其对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润[3][4] 行业背景与趋势 - 大悦城地产退市是2025年内第三起央国企退市案例，此前五矿地产等也已退市[5] - 2023年4月至2025年10月，已有29家上市房企确定退市，其中港股12家、A股13家，央国企占比近半[5] - 行业销售规模连年下滑，私有化是深度调整期的必然现象，未来2—3年这一趋势将持续，市场将经历更彻底的洗牌与重组[5] - 在融资端收紧、销售端承压的背景下，上市平台已从资本跳板沦为成本负担，退市成为企业降本增效、聚焦主业的理性选择[5]

私有化交易核心信息 - 大悦城地产宣布私有化计划获法院会议批准，预期于11月27日正式撤销联交所上市地位 [2] - 私有化回购总代价约29.32亿港元 [2] - 协议安排后，大悦城控股对大悦城地产的持股比例将从64.18%增至96.13% [3] 私有化动因 - 股票流动性低、融资功能受限以及公司治理架构复杂是选择私有化的主要原因 [2] - 私有化有助于公司实施长期战略，提升业务灵活性并减少监管成本 [5] - 私有化可为投资者提供退出机会 [2] 公司业绩表现 - 大悦城控股过去三年持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元 [4] - 2025年上半年，大悦城控股实现扭亏为盈 [4] - 交易完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润 [3] 行业趋势 - 近年来选择私有化退市的房企案例增多，包括首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、五矿地产等 [4] - 当前房地产行业深度调整，销售规模连年下滑，私有化被视为行业深度调整期的必然现象 [5] - 未来2至3年，房企私有化趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [5]

文章核心观点 - 大悦城地产私有化计划获股东批准，预计于2025年11月27日撤销香港联交所上市地位 [3][4] - 私有化主要原因为股票流动性低、融资功能受限及公司治理架构复杂，回购总代价约29.32亿港元 [5] - 私有化后，大悦城控股对大悦城地产的持股比例将从64.18%增至96.13%，有助于提升归母净利润 [5] - 房企私有化退市是行业深度调整期的普遍现象，未来2-3年该趋势可能持续 [6][7] 大悦城地产私有化交易细节 - 私有化通过协议安排方式回购股份，总代价约29.32亿港元 [5] - 协议安排前，大悦城控股持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24% [5] - 协议安排后，大悦城控股持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87% [5] - 大悦城地产是中粮集团旗下商业地产平台，管理32个商业项目及多地投资物业、酒店 [4] 大悦城控股财务状况 - 大悦城控股过去三年持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元 [5] - 三年合计亏损规模超过70亿元 [5] - 2025年上半年公司实现扭亏为盈，私有化后将进一步增厚权益提升利润表现 [5] 行业私有化趋势及原因 - 近年房企私有化案例增多，包括首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、五矿地产等 [6] - 私有化原因包括市场与经营压力（股票流动性不足、融资功能丧失、连续亏损） [7] - 战略与效率需求（实施长期战略、减少监管成本、提升业务灵活性） [7] - 行业环境变化（房地产行业深度调整，销售规模连年下滑） [7]

私有化交易核心信息 - 大悦城地产于2025年通过协议安排方式私有化，上市地位预计于11月27日撤销 [2][3] - 私有化回购总代价约29.32亿港元 [3] - 私有化后，大悦城控股持股比例将从64.18%增至96.13% [3] 公司背景与架构 - 大悦城地产是中粮集团旗下商业地产平台，为A股大悦城控股的并表子公司，形成"A控红筹"架构 [3] - 截至2024年末，公司在全国五大城市群拥有或管理32个商业项目，以及投资物业、销售物业和豪华酒店 [3] 私有化原因分析 - 股票流动性低、融资功能受限以及公司治理复杂性是私有化的主要原因 [3] - 私有化有助于为投资者提供退出机会，并提升母公司对子公司的控制力 [3][4] 财务表现与影响 - 大悦城控股过去三年持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损超70亿元 [4] - 2025年上半年大悦城控股实现扭亏为盈，私有化后将增厚其对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润 [4] 行业趋势观察 - 近年来房企及旗下企业私有化退市案例增多，例如首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、五矿地产等 [4] - 克而瑞认为私有化趋势未来2-3年或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [6]

私有化交易核心信息 - 大悦城地产将于2024年11月27日正式从香港联交所退市，私有化计划已获股东批准 [1][2] - 私有化以协议安排方式回购股份，总代价约为29.32亿港元 [2] - 交易完成后，大悦城控股对大悦城地产的持股比例将从64.18%大幅提升至96.13% [2][3] 私有化动因 - 股票流动性低且融资功能受限，股价长期低迷限制了从资本市场筹资的能力 [2][4] - 当前“A控红筹”架构增加了公司治理的复杂性 [2] - 私有化有助于减少作为上市公司所需的监管成本和运营成本，提升战略决策灵活性 [4] 公司财务状况与影响 - 大悦城控股过去三年业绩持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元 [3] - 2025年上半年大悦城控股已实现扭亏为盈 [3] - 私有化完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润 [2][3] 行业趋势 - 房企及旗下企业私有化退市案例增多，近期案例包括大悦城地产、五矿地产，此前有首创置业、中国宏泰发展等 [3][4] - 房地产行业处于深度调整期，销售规模连年下滑，私有化被视为行业调整期的必然现象 [4] - 未来2至3年，房企退市的趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [1][4]