楼市需求结构性转变 - 房地产市场格局发生微妙变化，小户型房源在售楼处备受青睐，而曾经炙手可热的大户型面临销售困境 [1] 大户型住宅的成本劣势 - 高昂房价构成硬伤，以上海为例，126平米大户型单价8万元/平米，总价高达1008万元，还贷压力巨大 [3] - 大户型公摊面积惊人，按20%公摊比例计算，公摊面积可达20多平米，增加购房者实际支出 [3] - 装修费用高昂，150平米大户型按每平米3000多元装修标准，总费用需50多万元，对工薪家庭构成沉重负担 [4] - 物业费等后续开销庞大，150平米大户型按每月每平米4.5元物业费计算，每月仅物业费就需支付675元 [4] 家庭结构变化对户型需求的影响 - 年轻家庭多与父母分开居住，三口之家成为常态，子女成家后出现空巢家庭，大户型住宅显得空旷冷清 [5] - 对于人口数量不多的家庭，小户型住宅更为合适，无需盲目追求大户型空间感 [5] 大户型资产流动性挑战 - 市场需求变化导致大户型房源流通性较差，出售时难以快速找到买家，变现周期较长 [7] - 大户型房产在变现时可能面临降价出售的风险 [7]

投资逻辑转变 - 投资者从依赖房价上涨赚取差价转向关注租金收益和现金流稳定性 [7] - 一线城市核心区域总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅被视为具备投资价值的资产 [7] - 与银行存款或保本理财相比，此类投资被认为能提供持续收入并具备一定保值功能 [7] 目标资产特征 - 理想标的为五环内、近地铁、生活便利的小户型一居室，总价控制在120万元至130万元 [1][3] - 年化租金收益率达到约4%被视为有吸引力的投资回报 [4][5] - 70平方米以下小户型成交活跃，在部分片区成交占比超六成，而90平方米以上房源占比仅一成 [5] 市场参与者行为 - 个人投资者利用闲置资金进行全款购房以规避杠杆风险并追求稳定租金收入 [2][3] - 机构投资者开始关注住宅市场，但因商办市场冷清而处于前期摸底阶段，尚未大规模投资 [6] - 市场上“捡漏”机会稀缺且竞争激烈，优质低价房源可能次日即被其他买家抢购 [5] 投资回报测算 - 专业机构测算投资回报率需计入物业费、取暖费、维修费（年租金10%）、空置损失（年租金5%）及交易税费等成本 [8] - 经专业测算，案例房产的投资回报率约为3.9%，较个人粗略计算低0.3个百分点 [8] - 从现金流角度计算，持有房产10年的内部收益率约为3.9%，持有20年可提升至约4.5% [8]