文章核心观点 - 房地产行业近期表现积极，南方基金旗下房地产ETF(512200)在2026年2月9日上涨2.46%，其跟踪指数的成分股普遍上涨，且该ETF近9天获得连续资金净流入 [1] - 政策面与市场分析显示行业基本面有望筑底企稳，上海启动收购二手房等政策有助于稳定市场预期、促进新房成交并加快房企去库存，同时机构认为当前地产股估值具备安全边际，政策宽松概率提升 [1] 市场表现与资金流向 - 截至2026年2月9日09:51，房地产ETF(512200)上涨2.46%，成交额为6840.91万元 [1] - 其跟踪的中证全指房地产指数成分股中，沙河股份上涨9.99%，新城控股上涨5.11%，盈新发展上涨4.98%，金地集团和招商蛇口等个股跟涨 [1] - 截至2026年2月6日，房地产ETF(512200)近9天获得连续资金净流入 [1] 政策与行业动态 - 中指院表示，上海启动收购二手房有助于锚定二手房价格基准，稳定市场预期，缓解换房链条堵点 [1] - 该政策落地后，既可补充保租房供给、促进新房成交，也有望加快房企去库存、改善现金流，助力楼市止跌回稳 [1] - 国盛证券认为，2026年以来地产行业持续迎积极政策催化，且1月地产成交量价数据存回升信号，后续行业基本面有望筑底企稳 [1] 机构观点与估值分析 - 长江证券提出，当前地产股估值已具备安全边际，典型房企0.6X–0.7X的市净率隐含对下行周期的过度悲观定价 [1] - 在销售净利率不为负、稳态净利率处于大个位数、权益周转率约2X的假设下，DCF框架推算的合理稳态市净率有望超1X [1] - 政策阈值临近背景下，产业政策宽松概率提升，核心区位与优质产品力将成为结构性亮点的核心支撑 [1] 产品与指数信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数按中证行业分类分为11个一级行业、35个二级行业、90余个三级行业及200余个四级行业编制 [2] - 指数前十大权重股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、张江高科、海南机场、万通发展、新城控股、衢州发展、滨江集团、先导基电 [2] - 该ETF场外联接基金代码为A类：004642；C类：004643 [3]

房地产ETF市场表现 - 截至2026年2月4日13:53，南方基金旗下房地产ETF(512200)一度涨超3%，现涨2.55%，盘中换手率4.43%，成交额3.08亿元 [1] - 该ETF跟踪的中证全指房地产指数成分股表现强势，荣安地产上涨10.27%，我爱我家上涨10.06%，华发股份上涨9.95%，财信发展、招商蛇口等个股跟涨 [1] - 截至2月3日，房地产ETF(512200)近6天获得连续资金净流入 [1] 核心城市二手房市场数据 - 北京市住建委数据显示，1月北京二手住宅网签量达1.5万套，这是自去年12月以来网签量连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] - 北京朝阳区一房产中介负责人表示，自2025年12月24日房地产政策实施后，门店线上咨询量增长11%，线下带看量和交易量也有相应提升 [1] - 1月上海二手房累计成交22,834套，同比2025年1月的18,387套大幅上涨超24% [1] - 1月份是继2025年11月、12月之后，上海二手房成交量连续第三个月站上22,000套 [1] 政策与行业发展动向 - 2026年2月3日，上海市《政府工作报告》提出将推进老旧住宅加装更新电梯，强化房屋全生命周期安全管理，加强党建引领物业治理，提升物业服务标准化、专业化水平 [2] - 上海将加快构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设，推动房地产高质量发展 [2] - 中信证券指出，尽管行业短期业绩仍受历史调整影响，但经营性资产复苏态势显著，政策支持、REITs市场扩容等多重积极信号密集释放 [2] - 房地产行业已具备止跌回稳基础，核心资产价值有望迎来重估 [2] - 居民部门现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，未来企业经营性现金流净流入可能持续修复 [2] - 政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，房地产板块的主体信用风险已经开始退潮 [2] - 当行业主要融资性现金流入从以信用债为主转向以项目融资（如REITs和物业经营贷）为主时，企业资产和负债错配的矛盾正在得到解决 [2] 房地产ETF产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数 [3] - 中证全指房地产指数反映中证全指指数样本中房地产行业公司证券的整体表现，其样本按中证行业分类进行划分 [3] - 指数前十大权重股包括保利发展、招商蛇口、万科A、张江高科、海南机场、万通发展、新城控股、衢州发展、滨江集团、先导基电 [3] - 该ETF设有场外联接基金，A类份额代码004642，C类份额代码004643 [4]

房地产ETF市场表现 - 截至2026年2月3日，南方基金旗下房地产ETF(512200)上涨1.14%，成交2.54亿元，盘中换手3.86% [1] - 该ETF近5天获得连续资金净流入 [1] - 跟踪指数成分股表现强劲，城建发展上涨10.09%，华夏幸福上涨7.19%，电子城上涨4.12%，滨江集团、汇通能源等个股跟涨 [1] 政策与市场动态 - 上海实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区 [1] - 福建省住建厅发布政策，支持各地实施购房补贴，包括普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴等，并拓宽人才认定范围以支持住房需求 [1] - 监管部门不再要求房企每月上报“三条红线”指标，该政策已基本退出行业发展舞台 [2] - 国务院明确支持旅居项目建设，自然资源部等三部门要求新建城区和住宅项目同步配建养老服务设施 [2] 行业基本面与数据 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固 [1] - 房地产行业调整深度与时间长度已趋近历史均值水平，华源证券指出，复盘全球主要经济体房地产危机平均跌幅约35%、平均调整时长6年，当前我国房价调整的幅度与持续时间均已相对充分 [2] - 叠加“好房子”政策导向强化及供需结构变化，高品质住宅有望迎来结构性发展机遇 [2] 公司层面事件与观点 - 中信建投表示，看好优质商业地产公司、香港开发商和布局核心城市的开发商及物业公司 [2] - 近期房企信用领域出现利好：保利发展启动商业不动产REITs申报发行工作，成为A股上市房企中首家申报的龙头企业；深铁集团向万科提供不超过23.6亿元借款，同时万科共计57亿元的两笔债券展期成功 [2] 产品结构与跟踪指数 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数按中证行业分类编制 [3] - 指数前十大权重股包括：保利发展、张江高科、万科A、招商蛇口、海南机场、衢州发展、万通发展、新城控股、滨江集团、先导基电 [3]

房地产ETF市场表现 - 截至2026年1月29日14:54，房地产ETF(512200)盘中涨近4%，最终上涨3.09% [1] - 该ETF盘中换手率达16.92%，成交额达9.94亿元人民币，市场交投活跃 [1] - 其跟踪的中证全指房地产指数成分股表现强势，珠江股份上涨10.07%，特发服务上涨10.06%，大悦城上涨10.03%，三湘印象、深深房A等个股跟涨 [1] 行业政策与监管环境 - 房地产行业监管优化落地，“三条红线”月度上报要求取消，标志着监管从普适性去杠杆转向差异化、精细化管控 [1] - 监管调整仅针对出险房企保留核心财务指标监测，为财务稳健房企释放了自主经营空间，并让金融机构能更灵活响应优质房企合理融资需求 [1] - 行业迎来多重政策利好共振，融资“白名单”展期5年，为房企提供资金周转缓冲期，精准缓解流动性压力 [2] - 商业不动产REITs试点启动，有助于激活房企存量资产，降低行业融资依赖度 [2] - 权威层面明确了行业的基础地位与存量提质发展方向，政策端形成了“短期纾困 + 长期转型”的完整支撑体系 [2] - 政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”，具体措施包括：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底；央行将商业用房首付比例从50%降至30% [2] 行业发展逻辑与趋势 - 当前行业核心投资逻辑围绕监管优化、政策红利释放及向高质量发展转型展开，板块迎来估值修复与格局重构的双重机遇 [1] - 在前期政策推动下，房企整体负债水平已回归健康区间，为行业轻装上阵奠定基础 [1] - 政策红利正驱动行业彻底告别高杠杆、高扩张的旧模式，向存量优化、产品提质、运营高效的高质量发展新阶段迈进 [2] - 行业风险逐步出清、格局持续优化，优质主体的竞争优势进一步凸显，板块整体具备修复基础 [2] - 房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振，上周板块指数逆势上涨 [2] - 二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显，预计春节后挂牌量变化将成为观察供需关系的关键窗口 [2] 房地产ETF产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数旨在反映中证全指指数样本中房地产行业证券的整体表现 [3] - 中证全指房地产指数按中证行业分类编制，覆盖多个行业层级 [3] - 该指数前十大权重股包括：保利发展、张江高科、万科A、招商蛇口、海南机场、衢州发展、万通发展、新城控股、滨江集团、先导基电 [3] - 该ETF设有场外联接基金，A类份额代码为004642，C类份额代码为004643 [4]

房地产ETF市场表现 - 房地产ETF(512200)盘中一度上涨超过2%，截至2026年1月8日14:36上涨1.76%，冲击连续5个交易日上涨 [1] - 该ETF盘中换手率为3.82%，成交金额为1.85亿元人民币 [1] - 其跟踪的中证全指房地产指数成分股表现强势，上海九百涨停上涨10.00%，大名城上涨6.89%，三湘印象上涨6.48%，新城控股、城投控股等个股跟涨 [1] 2025年房地产市场数据 - 2025年一线城市二手房市场表现抢眼，上海二手房成交量接近25.4万套，创下近4年来新高 [1] - 深圳2025年二手房共成交6.82万套，同比增长5.7%，其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2% [1] - 2025年全年，房地产企业销售金额突破1000亿元人民币以上的有10家，销售额均值为1765.5亿元人民币 [1] 政策与市场展望 - 2026年1月成为观察楼市政策及市场走向的关键时期 [1] - 重要文章《改善和稳定房地产市场预期》明确提出政策要一次性给足，不能采取添油战术，并强调房地产显著的金融资产属性，标志着政策思路转向系统性发力 [2] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域和城市分化进一步加深 [1] - 随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产企业将持续受益于竞争结构优化，实现经营业绩企稳回升 [1] - 中邮证券与光大证券均认为，2026年地产市场企稳值得期待 [1][2] 房地产ETF产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数按中证行业分类编制，覆盖多个行业层级 [2] - 该指数前十大权重股包括保利发展、张江高科、万科A、招商蛇口、海南机场、衢州发展、万通发展、新城控股、滨江集团、先导基电 [2] - 该ETF设有场外联接基金，A类份额代码为004642，C类份额代码为004643 [3]

房地产ETF市场表现 - 截至2025年11月5日09:51，房地产ETF(512200)上涨0.56%，成交额为3994.46万元[1] - 其跟踪的中证全指房地产指数同步上涨0.56%[1] - 近3个月该ETF规模增长5.57亿元，今年以来份额增长10.98亿份[1] 成分股价格表现 - 成分股盈新发展上涨9.33%，海南机场上涨6.45%，世荣兆业上涨4.83%[1] - 珠免集团上涨3.06%，海南高速上涨2.31%[1] 政策环境分析 - 2025年三季度以来，各地区各部门因城施策推动房地产市场止跌回稳[1] - 截至10月28日，今年超200个省市县出台政策超510条[1] - 三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] 机构市场展望 - 中金公司指出2025年市场处于止跌回稳初期的跌幅缓和阶段[2] - 中性情景下预计2026年总住房销量同比降幅略收窄至-5.0%，新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[2] - 华泰证券认为市场筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善等基础[2] - 预计2026年成交与投资同比跌幅将收窄，行业有望呈现哑铃型分化走势[2] 指数与ETF构成 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数[3] - 指数前十大权重股包括保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场等[3]