华润万象生活 （01209.HK） 2025 年 08 月 27 日 股价走势图 -50% 0% 50% 100% 150% 2024-08 2024-12 2025-04 华润万象生活 恒生指数 数据来源：聚源 相关研究报告 《营收利润稳健增长，维持核心净利 润 100%分派—港股公司信息更新报 告》-2025.3.26 《非凡万象，双轮共进，商管服务龙 头业绩腾飞—公司首次覆盖报告》 -2025.2.6 购物中心毛利率提升，首次实现中期 100%分派 ——港股公司信息更新报告 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | --- | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 证书编号：S0790124070064 | 投资评级：买入（维持） | 日期 | 2025/8/26 | | --- | --- | | 当前股价(港元) | 41.620 | | 一年最高最低(港元) | 42.6 ...

投资评级 - 首次覆盖给予"推荐"评级 [4][7] 核心观点 - 公司为物业管理及商业运营服务领先者，商业运营综合实力突出，丰富储备及清晰开业计划提供增长支撑，物业管理内生外拓共同发力，优质布局奠定高质量发展基础 [7] - 公司为物管+商管稀缺标的，发展空间足、经营壁垒强的独特商管模式创造相对更高业绩增速，股息率亦具备吸引力 [7] - 预计2025-2027年EPS分别为1.82元、2.06元、2.31元，当前股价对应PE分别为20.2倍、17.9倍、15.9倍 [5][7] 公司概况 - 华润万象生活为领先的物业管理及商业运营服务商，2017年正式成立，2020年港交所上市，2022年纳入香港恒生指数成分股，2023年入选国资委"双百企业"名单 [6] - 构建商业航道、物业航道及大会员体系的一体化"2+1"业务模式，2024年商业航道、物业航道收入贡献36.8%、62.9%，毛利润贡献67.3%、32.4% [6] - 2024年收入/归母净利润/核心净利润170.4/36.3/35.1亿元，创历史新高 [6] - 2023-2024年核心净利润100%分派，上市以来累计派息91.9亿元，占同期核心净利润82.3% [6][21] 商业航道分析 - 购物中心为核心服务业态，2024年末在营122个，其中50个零售额排名当地市场第一，86个零售额排名当地市场前三 [6] - 打造"万象城"、"万象汇"、"万象天地"核心品牌，实现重奢、非重奢全面覆盖，2024年重奢购物中心达14座 [6][31] - 形成深厚运营能力，品牌资源量足质优，2024年末已合作品牌数量近1.5万个，在营品牌数量超7800个 [36] - 第三方外拓打开增长新空间，2021-2024年单年新拓第三方项目超12个，2024年末在营第三方项目30个，贡献收入、税前利润27.8%、21% [6] - 2024年末未开业购物中心77个，其中母公司39个，第三方38个，预计2027年及以后在营购物中心有望增至199个 [6][44] 物业航道分析 - 2024年末物业航道在管面积升至4.1亿平米、合约面积升至4.5亿平米 [6] - 社区空间与城市空间并行，2024年社区空间、城市空间收入分占83%、17%，毛利润分占87.1%、12.9% [6] - 得益于一二线布局、中高端定位及优质服务，社区空间客户满意度近90分，收缴率87%以上 [6] - 城市空间成第三方拓展重要来源，聚焦产业园、城市管家、公园河道等，收缴率、清欠率90%以上 [6][62] 财务表现 - 2024年营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；归母净利润36.3亿元，同比增长23.9% [5][6] - 综合毛利率32.9%，归母净利率21.3%，核心净利率20.6% [5][18] - ROE升至22.0%，经营性净现金流覆盖核心净利润倍数回升至1倍以上，在手现金95.7亿元 [5][19][20] - 预计2025-2027年营业收入分别为191.7亿元、213.5亿元、236.3亿元，同比增长12.5%、11.4%、10.7% [5][63] - 预计2025-2027年归母净利润分别为41.5亿元、46.9亿元、52.8亿元，同比增长14.3%、13.1%、12.4% [5][63] 行业地位 - 2024年收入、利润增速处主流物企前列，归母净利润规模达36.3亿元，高于可比公司 [14][15] - 商业航道在营购物中心数量122个，规模领先于主流商管公司 [43] - 物业航道在管面积4.1亿平米，处于行业中等水平，城市空间管理能力形成相对优势 [46][60]

电子身份证概念板块表现 - 截至7月10日收盘，电子身份证概念下跌1.63%，位居概念板块跌幅榜前列 [1] - 板块内11只个股上涨，涨幅居前的有天融信（+3.07%）、中科江南（+2.85%）、思特奇（+1.25%） [1] - 跌幅居前的个股包括京北方（-7.11%）、东信和平（-6.95%）、楚天龙（-6.78%） [1] 概念板块涨跌幅对比 - 硅能源（+3.39%）、房屋检测（+2.89%）、有机硅概念（+2.51%）位列涨幅前三 [1] - 兵装重组概念（-3.20%）、电子身份证（-1.63%）、无人零售（-1.34%）位列跌幅前三 [1] 资金流动情况 - 电子身份证概念板块主力资金净流出16.42亿元，33只个股呈现净流出 [1] - 京北方主力资金净流出3.44亿元居首，新国都（-2.62亿元）、楚天龙（-1.69亿元）紧随其后 [1] - 中科江南获主力资金净流入3893.98万元，思特奇（+962.73万元）、南天信息（+882.97万元）亦获净流入 [1] 个股资金流向明细 - 京北方换手率19.07%，主力资金净流出3.44亿元 [1] - 新国都换手率17.28%，主力资金净流出2.62亿元 [1] - 中科江南换手率3.93%，主力资金净流入3893.98万元 [1][2]

盈利预测与目标价调整 - 下调2025年盈利预测6%至15.5亿元(同比增长5%) 并引入2026年盈利预测16.2亿元(同比增长5%) [1] - 下调目标价9%至38.6港元 对应2025年13倍目标市盈率 隐含25%上行空间 [1] - 当前交易于2025年10.4倍市盈率和5.3%预期股息收益率 [1] 基础物管板块增长 - 2024年新拓展第三方项目年化合同额30.1亿元 同比基本持平 其中商办和公服业态年化合同额27.5亿元(同比增长13%) [2] - 2025年竞标外拓战略延续深耕优势业态和核心城市 强化新项目回款评估 [2] - 预计基础物管板块整体收入增速保持在10%以上 第三方项目收入增速或快于整体 [2] 增值服务业务动态 - 非业主增值收入短期承压 受新房销售市场及写字楼租赁业务影响 但社区公共维修、电梯维保等领域存增量空间 [3] - 社区增值服务持续调整 出清非持续性零售业务 转向核心单品策略 车位销售业务波动致收入小幅回落 [3] - 2025年业务布局调整接近尾声 社区增值服务收入盈利有望趋稳 [3] 现金流与股东回报 - 2024年经营性现金流净额23.0亿元 对归母净利润覆盖倍数1.6倍(2022-24年平均1.5倍) [4] - 2025年现金流预计有支撑 因前端项目回款评估强化及物业费收缴重视 [4] - 2024年派息比例提升10个百分点至50%(2022/23年为25%/40%) 管理层强调股东回报优化 [4]

小红书概念板块表现 - 截至4月28日收盘，小红书概念上涨0.08%，位居概念板块涨幅第9位，板块内23股上涨 [1] - 涨幅居前的个股包括天娱数科（涨停）、狮头股份（涨停）、ST联合（涨停），科华数据（+7.53%）、青木科技（+5.99%）、挖金客（+3.97%） [1] - 跌幅居前的个股包括中广天择（-9.07%）、易点天下（-4.77%）、锦和商管（-3.90%） [1] 资金流向 - 小红书概念板块获主力资金净流入1.61亿元，23股获主力资金净流入 [1] - 12股主力资金净流入超千万元，天娱数科净流入1.70亿元居首，每日互动（5578.01万元）、慧博云通（4526.24万元）、科华数据（3334.34万元）紧随其后 [1] - 资金流入比率方面，狮头股份（25.56%）、宣亚国际（8.99%）、亚康股份（8.29%）居前 [2] 个股资金明细 - 天娱数科主力资金净流入1.70亿元，净流入比率8.21% [2] - 每日互动主力资金净流入5578.01万元，净流入比率1.57% [2] - 慧博云通主力资金净流入4526.24万元，净流入比率6.55% [2] - 科华数据主力资金净流入3334.34万元，净流入比率1.81% [2] - 狮头股份主力资金净流入1824.74万元，净流入比率25.56% [2] - 青木科技主力资金净流入1774.73万元，净流入比率5.88% [2] 资金流出个股 - 中广天择主力资金净流出3902.79万元，净流出比率19.27% [4] - 易点天下主力资金净流出8963.72万元，净流出比率11.31% [5] - 汇洲智能主力资金净流出3157.14万元，净流出比率10.68% [4] - 浙文互联主力资金净流出2175.86万元，净流出比率7.98% [4] - 久其软件主力资金净流出1441.73万元，净流出比率4.98% [4] - 智度股份主力资金净流出1158.50万元，净流出比率9.81% [4]

天津自贸区概念板块表现 - 截至4月28日收盘，天津自贸区概念下跌3.22%，位居概念板块跌幅榜前列 [1] - 板块内天保基建跌停，津投城开、天津普林、津滨发展等跌幅居前 [1] - 股价上涨的有2只，涨幅居前的有友发集团、天津港，分别上涨2.78%、0.22% [1] 今日概念板块涨跌幅对比 - PEEK材料、可燃冰、电子竞技等概念涨幅居前，分别上涨1.75%、1.72%、0.92% [1] - 租售同权、乳业、赛马概念等跌幅居前，分别下跌4.65%、4.12%、3.31% [1] 天津自贸区概念资金流向 - 今日天津自贸区概念板块获主力资金净流出0.78亿元 [1] - 9股获主力资金净流出，5股主力资金净流出超千万元 [1] - 渤海化学主力资金净流出1703.30万元居首，瑞普生物、海航科技、津滨发展分别净流出1613.12万元、1413.14万元、1334.13万元 [1] - 桂发祥、九安医疗、友发集团主力资金净流入居前，分别净流入325.26万元、240.12万元、112.66万元 [1][2] 天津自贸区概念个股表现 - 渤海化学今日下跌4.82%，换手率6.29%，主力资金净流出1703.30万元 [1] - 天保基建今日跌停，换手率20.97%，主力资金净流出57.61万元 [1] - 友发集团今日上涨2.78%，换手率0.67%，主力资金净流入112.66万元 [1]