本报讯 随着私家车保有量快速增长，部分小区因早期车位规划不足，车位紧张的问题日渐突出， 车辆停放秩序成为了小区业主关注的焦点问题。近日，北京市房山区人民法院审结了一起业主诉物业公 司车位管理纠纷案，认定物业公司以"按时足额缴纳物业费"作为限制业主参与地面车位摇号的行为无 效。 综上，法院最终判决物业公司以按时足额缴纳物业费作为限制小区业主参与小区车位摇号的行为无 效，驳回陈女士的其他诉讼请求。该判决现已生效。 法官提醒 由于车位紧张，陈女士所在的小区自2015年开始，采取摇号方式管理地面车位。物业公司分别于 2021年至2024年间四次发布摇号通知，均将"按时足额缴纳物业服务费（截至本年度）"列为报名必备条 件。陈女士因未按时缴费被拒绝参与摇号，遂将物业公司起诉至法院。陈女士认为该限制条件侵害了业 主权益，要求确认该限制行为无效，并要求物业公司支付额外产生的车位租赁费2800元。 物业公司辩称，该限制条件符合临时管理规约约定，且面向全体业主。目的在于核实报名人员身 份，了解业主真实需求，保障车位资源优先供给本小区业主。同时，陈女士房屋长期出租，名下另有地 下车位且存在转租行为，实际没有地面车位使用需求，所以不 ...

购房核心原则 - 购房应遵循买边、买东、不买三的实用原则以提升居住舒适度并避免潜在问题 [1] 边户优势 - 边户具备三面通风和两面采光优势 空气流通顺畅可减少空调使用 [3] - 边户减少共用墙 生活噪音更小且私密性更强 [3] - 现代住宅保温措施完善 边户与中间户的温差影响较小 而通风采光优势显著 [3] 东向优势 - 东向房屋早晨阳光照射利于自然起床 中午可避开强烈暴晒 [5] - 西向房屋夏季傍晚室内闷热如蒸笼 空调电费开销显著高于东向房屋 [5] - 客厅和主卧朝东有助于形成更健康的生活起居节奏 [5] 应避免的房产类型 - 临近大马路的房产存在噪音污染和尾气问题 影响夜间开窗睡眠和日间安宁 [7] - 低楼层尤其是一楼光照时间短且潮湿问题明显 私密性差并易生蚊虫 [7] - 全北向房屋无直射阳光 冬季阴冷潮湿易致衣物被褥发霉 影响居住舒适度 [9] 购房辅助考量因素 - 楼栋间距需足够大以确保阳光能照射到客厅 否则朝向优势将大打折扣 [11] - 房屋格局应动静分区合理 卧室避免紧邻电梯井以减少噪音干扰 [11] - 物业管理质量影响小区环境整洁与安宁 并关系到房产未来的保值和升值潜力 [11]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司背靠中国海外发展及中国建筑集团 物管增长保障性较强 业绩增长稳健 估值仍具备较强的吸引力 [3] 财务表现 - 2025H1营收71亿元 同比+3.7% [1] - 2025H1归母净利润7.7亿元 同比+4.3% [1] - 2025H1毛利12亿元 同比+4.7% [1] - 宣派2025年中期+特别股息每股10港仙 [1] - 2025H1整体毛利率17.0% 同比提升0.2个百分点 [2][3] - 中期派息率39% 同比提升4.8个百分点 [3] - 贸易应收款/营业收入比重为45.4% 应收账款规模总体可控 [3] 业务分析 - 基础物管业务收入56.0亿元 同比+8.3% [2] - 业主增值服务收入6.1亿元 同比-11.6% [2] - 非业主增值服务收入8.6亿元 同比-5.9% [2] - 基础物管毛利率15.5% 同比+0.1个百分点 [3] - 业主增值服务毛利率35.2% 同比+5.0个百分点 [3] - 非业主增值服务毛利率13.4% 同比-0.7个百分点 [3] - 在管面积4.4亿平方米 住宅占比72.6% 商写园区类占比10.6% 城市运营类占比16.8% [2] - 上半年新增物业管理订单中 住宅和非住宅项目面积占比分别为41%和59% [2] - 上半年退盘2680万平方米 [3] 关联方表现 - 关联方中海地产8月全口径销售额184亿元 同比-0.3% [1] - 8月权益销售额169亿元 同比+2.0% [1] - 1-8月累计全口径销售额1503亿元（排名行业第2） 同比-16.5% [1] - 1-8月累计权益口径销售额1383亿元（排名行业第2） 同比-14.6% [1] - 1-8月新增土地价值664亿元 新增土地面积316万平方米 均排名行业第1 [1] 盈利预测 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.1/17.7/19.1亿元 下调幅度4%/5%/6% [3] - 预计2025-2027年营业收入分别为146.17/160.67/174.11亿元 增速4.2%/9.9%/8.4% [5][9] - 预计2025-2027年归母净利润增速分别为6.8%/9.7%/8.0% [5][9] - 预计2025-2027年EPS分别为0.49/0.54/0.58元 [5][9] - 预计2025-2027年P/E分别为9.5/8.7/8.0倍 [5] 估值数据 - 当前股价5.1港元 [6] - 总股本32.8亿股 [6] - 总市值167.5亿港元 [6] - 一年股价区间4.5-6.9港元 [6] - 近3月换手率25.8% [6]

业务运营表现 - 全国铁路暑运期间公司服务的车站平均每日处理抵站及离站旅客超过40万人次[1] - 济南西站日均抵站及离站旅客达17万人次 峰值一度突破20万人次[1] - 青岛站日均抵站及离站旅客达8.5万人次[1] 运营管理措施 - 面对客流持续高位运行压力 公司为所有管理项目采取积极行动确保服务品质[1] - 公司致力于为旅客营造干净整洁的出行环境[1] 战略发展方向 - 公司持续战略聚焦于医院物业管理服务及公共交通管理服务等不同类型的物业管理服务项目[1] - 公司将深入探索增值服务以更好地服务客户并拓展更广泛的收益来源[1]

业务运营表现 - 全国铁路暑运期间公司服务的车站平均每日处理抵站及离站旅客超过40万人次[1] - 济南西站日均抵离旅客达17万人次 峰值突破20万人次[1] - 青岛站日均抵离旅客达8.5万人次[1] 服务管理措施 - 针对持续高位运行的客流压力采取积极行动确保服务品质[1] - 为所有管理项目营造干净整洁的出行环境[1] 战略发展方向 - 持续战略聚焦医院物业管理服务及公共交通管理服务项目[1] - 深入探索增值服务以更好服务客户并拓展收益来源[1]

财务表现 - 2025年上半年收入85.24亿元同比增长6.5% [1] - 整体毛利率37.1%同比提升3.1个百分点 [1] - 核心净利润20.1亿元同比增长15.0% 核心净利润率提升1.4个百分点至23.6% [1] - 中期股息每股0.53元及特别股息每股0.35元 按核心净利润口径派息率达100% [1] 商业航道运营 - 商管航道收入32.7亿元同比增长14.6% 毛利率提升5.2个百分点至66.1% [2] - 购物中心零售额1220亿元同比增长21.1% 同店可比增长9.7% [2] - 在营购物中心125个 平均出租率97.1%较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升至68.2% [2] 物业管理航道 - 物业航道收入51.6亿元同比增长1.1% 毛利率下降0.1个百分点至18.8% [3] - 城市空间收入同比增长15.1% 占全业态在管面积30.2% 收入占比提升至18.4% [3] - 总合约面积4.5亿平米 总在管面积4.2亿平米 较2024年底分别增长1.8%及0.4% [3] - 城市空间合同回款率同比增长1.1个百分点至83.8% [3] 规模与市场地位 - 总合约面积约4.7亿方 总在管面积约4.3亿方 第三方占比59.3% [1] - 53个在管购物中心零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [2] - 在管写字楼项目225个 在管面积1779万平米 运营服务项目出租率提升0.5个百分点至74.1% [2] - 新开4座购物中心平均开业率91% [2] 战略发展 - 收购华润通整合会员资源 实现跨业态赋能引流 [3] - 依托华润集团及华润置地优势 实现物管和商管全业态覆盖与协同 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40.0亿元、46.0亿元及52.6亿元 [4] - 目标价48.5港元对应物管业务15倍市盈率及商管业务30倍市盈率 [4]

投资评级 - 优于大市（维持）[4] 核心观点 - 2025上半年营业收入91.1亿元（同比增长16.2%），归母净利润4.7亿元（同比增长8.9%）[1][7] - 物业管理业务收入88.0亿元（同比增长16.8%），资产管理业务收入3.1亿元（同比增长5.9%）[1][7] - 基础物管毛利率上升0.61个百分点至11.56%，平台增值服务毛利率上升1.08个百分点至10.99%，专业增值服务毛利率下降3.1个百分点至8.03%[1][13] - 新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签15.92亿元，千万级项目占比58%[2][13] - 在管项目2370个，管理面积3.68亿平方米，母公司管理面积1.30亿平方米[2][13] - 招商商管在管商业项目72个，集中商业销售额同比增长10.3%，持有物业可出租面积46.9万平方米，出租率93%[2][14][17] - 预计2025年营业收入190亿元，归母净利润9.2亿元，EPS 0.87元，PE 13.9倍；2026年营业收入208亿元，归母净利润10.2亿元，EPS 0.96元，PE 12.5倍[2][17][18] 财务表现 - 2025E营业收入189.93亿元（同比增长10.6%），净利润9.19亿元（同比增长9.3%），EPS 0.87元[3][18] - 2026E营业收入207.59亿元（同比增长9.3%），净利润10.16亿元（同比增长10.6%），EPS 0.96元[3][18] - 毛利率稳定在12%，ROE从2023年7.5%升至2027E 8.9%[18] - 资产负债率从2023年48%升至2026E 50%，经营活动现金流从2023年16.47亿元增至2027E 14.23亿元[18] 业务板块分析 - 物业管理业务收入占比96.6%，基础物管收入68.5亿元，平台增值服务2.3亿元，专业增值服务17.2亿元[1][13] - 资产管理业务收入3.1亿元，商业运营项目72个（自持3个、招商蛇口60个、第三方9个）[1][2][14]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现营收85.2亿元，同比增长6.5% [1] - 商业航道营收32.7亿元（同比增14.6%），物业航道营收51.6亿元（同比增1.1%）[1] - 核心净利润20.1亿元，同比增长15.0%，增速高于营收增长主要因毛利率提升 [1] - 综合毛利率达37.1%，较去年同期提升3.1个百分点 [1] - 商业航道毛利率66.1%，同比提升5.2个百分点，收入占比提升至38.3% [1] 商业管理运营 - 在营购物中心125个，较2024年底新增3个 [2] - 购物中心零售额1220亿元，同比增长21.1%，同店增速9.7% [2] - 零售额增速优于全国社零5.0%的增速水平 [2] - 重奢/非重奢项目同店增速分别达9.6%和9.8% [2] - 总体出租率97.1%，较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 合作品牌超1.6万个，较2024年底增加1069个 [2] - 零售额当地排名第一商场53个（+3），前三商场104个（+18） [2] 物业管理业务 - 在管面积4.2亿平米（同比增1.8%），合约面积4.5亿平米（同比增0.4%）[2] - 合管比1.08，显示规模稳定性 [2] - 城市空间物管收入9.5亿元，同比增长15.1% [2] - 住宅物管收缴率76%，同比提升1个百分点 [2] 股东回报政策 - 首次中期实现核心净利润全额分派 [3] - 宣派相当于60%核心净利润的中期股息，另加40%特别股息 [3] - 最新股价对应滚动股息率达6.3% [3] 业绩预测调整 - 下调2025-2027年EPS预测至1.83/2.04/2.23元（原预测1.96/2.28/2.64元）[3] - 维持买入评级和42.15港元目标价不变 [3]

销售表现 - 2025上半年签约销售金额502.2亿元，同比增长11.1%，行业整体走低背景下实现逆势增长 [2][6] - 操盘口径销售金额位居行业第8，较2024年底提升1位，全口径销售额位居行业第11位 [2][6] - 多个项目单盘表现亮眼：南京绿城华发·金陵月华销售15.37亿元位列当地TOP1，联发华发嘉和华府销售10.99亿元位列TOP3；上海时代之城销售40.77亿元获外环销售金额、面积、套数三项冠军；广州长隆万博悦府销售31.48亿元位列当地TOP2 [2][8] 投资拓展 - 上半年在成都新增2个项目，新增土储建筑面积15.29万平方米，总价36.09亿元 [2][10] - 持续布局重点城市核心板块优质地块，锁定城市发展红利 [2][10] - 具体项目包括锦江区商住地块（建筑面积7.35万方，总价16.17亿元）和绵江区住宅地块（建筑面积7.94万方，总价19.92亿元） [11] 财务业绩 - 总营业收入381.99亿元，同比增长53.76%；开发结转收入345.01亿元，同比增长52.18% [3][13] - 期末预收楼款745.43亿元，预收收入比达1.24倍（预收楼款/2024年全年营收），为营收增长提供保障 [3][13] - 毛利率14.16%，同比下降2.6个百分点；受计提14.36亿元存货减值损失影响，净利率1.99%，归母净利率0.45% [3][15] - 净利润7.59亿元（同比减少56.27%），归母净利润1.72亿元（同比减少86.41%） [15] 股东回报与债务结构 - 维持稳定现金分红政策，年中拟每股分红0.02元（含税），分红比例达31.74%；上市至今累计派发现金红利约81.48亿元，近5年平均现金分红率近36% [3][18] - 总有息负债1427亿元，其中长期负债占比84.7%；现金短债比1.34（2024年末为1.5）；净负债率94.3%；扣除预收账款后的资产负债率63% [3][19] - 整体平均融资成本较2024年降低0.46个百分点 [3][19] 业务发展 - 住宅产品力持续提升，以"数字化、智慧化、绿色化、产业化"为技术支撑，"好房子"建设在珠海、成都、西安等地落地实践，多个项目获国际奖项 [4][23] - 商业运营租金收入4亿元，同比增长8.75%；集中商业招商面积8.5万平方米；累计客流量3359万人次，同比增长24%；引入首进品牌66家；下半年预计开业4个新项目 [4][23] - 物业管理合约面积6320万平方米，在管面积5850万平方米，已进驻全国42个城市，服务项目超400个，客户满意度大幅提升 [4][23] 财务指标对比 - 2025上半年营业收入382.0亿元（2024年同期248.4亿元），归母净利润1.7亿元（2024年同期12.6亿元） [24] - 总资产3992.4亿元（较2024年末下降10.1%），净资产1201.4亿元（较2024年末下降10.6%） [24] - 毛利率14.2%（2024年同期16.8%），净利率2.0%（2024年同期7.0%），归母净利率0.5%（2024年同期5.1%） [24]