中金中国绿发商业REIT上市 - 中金中国绿发商业REIT（基金代码：180606）于6月27日正式登陆深圳证券交易所，是我国今年首单获批的消费基础设施REITs，也是中国绿发首单基础设施公募REITs产品 [1] - 项目底层资产为济南市领秀城贵和购物中心，总建筑面积20.09万平方米，位于山东济南市南部商圈，自2014年12月开业以来已运营满9年 [1] - 最近三年营业额分别为9.4亿元（2022年）、18.9亿元（2023年）、22.3亿元（2024年），加权平均出租率分别为93.04%、95.17%、95.64%，运营净收益率为45.58%、58.13%、59.67% [1] - 近五年实现经营性净现金流持续增长，5月30日获得中国证监会准予注册批复 [1] - 公众投资者有效认购基金份额数量约为307.51亿份，约为公众发售初始基金份额数量的683倍，上市首日收盘价为4.108元，实现涨停 [1] 消费基础设施REITs市场发展 - 消费基础设施REITs资产规模大、市场化程度高，是成熟REITs市场最主要的类型之一，在提振消费的政策背景下服务实体经济的作用日益突出 [2] - 2023年10月证监会发布决定将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，消费基础设施REITs迎来破冰 [2] - 至中金中国绿发商业REIT上市前已有8只此类产品上市，今年以来的收益率均超20% [2] - 目前还有两只消费基础设施REITs处于申报阶段，分别是华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT [2]

中金中国绿发商业REIT上市 - 中金中国绿发商业REIT(基金代码180606)于6月27日在深交所上市 公司党委书记 董事长孙瑜出席仪式 [2] - 该REIT是中国绿发首单基础设施公募REITs产品 5月30日获证监会注册批复 公众投资者有效认购30751亿份 为初始发售量的683倍 [2] - 上市首日开盘即上涨30% 显示市场高度认可 [2] 底层资产情况 - 底层资产为济南领秀城贵和购物中心 总建筑面积2009万平方米 是济南南部商圈核心消费枢纽 [2] - 近五年经营性净现金流持续增长 体现优质商业资产运营实力 [2] 战略意义 - 该REIT上市是公司服务国家战略 深化改革转型的重要实践 打造了商业资产运营管理核心平台 [3] - 为商业资产发展开辟新路径 提供新样板 未来将推动更多优质资产注入平台 [3] - 有助于优化消费基础设施 引领消费升级 在提振消费 扩大内需方面发挥主力军作用 [3] 公司背景 - 中国绿发是国务院国资委直接管理的综合型领军企业 业务涵盖新能源 房地产 文旅商业等领域 [3] - 已在全国布局数十家高端酒店 商业项目及文旅度假景区 总投资近700亿元 [3] - 战略合作伙伴包括中国国新 中咨公司 五大国有银行及中金公司等机构 [3]

中金中国绿发商业REIT上市 - 中金中国绿发商业REIT于6月27日在深交所上市，基金代码180606，首发基金份额5亿份，每份发售价格3 160元，募集资金合计15 80亿元 [1] - 该基金原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，基金管理人为中金基金，计划管理人及财务顾问为中金公司 [1] - 基础设施资产为济南市领秀城贵和购物中心，建筑面积20 09万平方米，辐射3公里内216个小区及47 55万常住人口，定位全能型生活广场，业态涵盖零售、餐饮、教育、娱乐 [1] 鲁能商管商业运营能力 - 鲁能商管商业运营始于1997年济南泉城路贵和购物中心，拥有近三十年商业资产管理经验，成功打造"贵和"系特色品牌 [2] - 在中国绿发集团指导下，鲁能商管布局全国一二线核心城市，覆盖京津冀、长三角等区域，运营"鲁能城"、"美丽汇"等品牌，管理10个商业项目，合作品牌超4500家 [2] 中金基金REITs业务布局 - 中金基金为国内首批公募REITs管理人之一，在管产品达10只（含本次REIT），首次及扩募规模合计约330亿元 [3] - 公司表示将持续探索基础设施资产类型创新，服务实体经济与国家战略，推动公募REITs高质量发展 [3]

根据提供的研报内容，以下是关于量化模型和因子的总结： 量化模型与构建方式 1. **模型名称**：REITs估值模型 **模型构建思路**：采用收益法和市场比较法对商业地产进行估值，结合折现现金流分析和可比REITs的估值指标[4][5] **模型具体构建过程**： - 收益法：使用7%的折现率计算未来现金流现值 $$PV = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{(1+r)^t}$$ 其中CF_t为第t期现金流，r为折现率[14] - 市场比较法：选取已上市的5只购物中心类REITs作为可比标的，比较P/FFO、资本化率等指标[14][15] **模型评价**：该方法综合考虑了项目自身现金流特性和市场估值水平，但折现率假设对结果影响较大[14] 2. **模型名称**：现金流分派率预测模型 **模型构建思路**：基于历史运营数据和未来租赁计划预测可供分配金额[13] **模型具体构建过程**： - 计算2025/26年预计可供分配金额7573/7643万元 - 分派率=可供分配金额/募集资金规模 $$分派率 = \frac{可供分配金额}{募集规模} \times 100\%$$ 以15.3亿元募资规模测算[13] 模型的回测效果 1. **REITs估值模型**： - 评估价值15.3亿元，较账面价值减值3.38%[14] - P/FFO倍数22.7-27.74倍，与行业均值24.12倍相当[14] - 资本化率6.09%(2025年)，接近华夏大悦城REIT(6.34%)[15] 2. **现金流分派率模型**： - 2025年预测分派率4.95%，显著高于行业均值3.65%[13] - 2026年预测分派率5.00%，维持较高水平[13] 量化因子与构建方式 1. **因子名称**：出租率因子 **因子构建思路**：反映物业租赁情况的稳定性指标[10] **因子具体构建过程**： - 计算当期出租面积占比 $$出租率 = \frac{已出租面积}{可租赁面积} \times 100\%$$ 2022-24年分别为93.04%/95.17%/95.64%[10] 2. **因子名称**：租金坪效因子 **因子构建思路**：衡量单位面积租金产出能力[12] **因子具体构建过程**： - 月租金坪效=月均租金收入/可租赁面积 2022-24年分别为65/100/105元/平方米/月[12] 3. **因子名称**：租约结构因子 **因子构建思路**：评估租金收入的稳定性[12] **因子具体构建过程**： - 统计"两者取高"租约占比（固定租金与销售额扣点取高） 2024年占比提升至44%[12] - 分析租约期限分布：5年以上租约占比46.17%[11] 因子的回测效果 1. **出租率因子**： - 2024年95.64%，低于可比REITs均值97.86%[10] - 历史收缴率100%，稳定性强[10] 2. **租金坪效因子**： - 2024年105元/平方米/月，处于周边竞品中游水平[12][13] - 三年复合增长率17.3%，增长显著[12] 3. **租约结构因子**： - 前五大租户收入占比13.34%，分散度良好[11] - 2025年到期面积中76.3%已确定续约意向[11]

项目概况 - 中金中国绿发商业REIT底层资产为济南领秀城贵和购物中心，5月30日获证监会注册批复[1] - 项目定位全能型生活广场，集购物体验、体育休闲、生活服务于一体，是济南南部头部商业综合体[3] - 商场平均出租率稳定在95%，2023年营收1.5亿元，2024年预计达1.6亿元，核心数据持续上升[3][7] 区位优势 - 辐射济南南城13万常住人口及周边50万人口，5公里内唯一超10万㎡大型购物中心[2] - 依托18所优质学校（10所幼儿园+4所小学+3所中学+1所高中）形成教育型家庭社区[2] - 与希尔顿酒店、5A甲级写字楼鲁能国际中心形成商务商业共生矩阵[2] 运营策略 - 采用"三轴驱动"策略：网红品牌矩阵+潮流运动/新能源车体验+前沿艺术展览吸引年轻客群[2] - 引入华为智能生活馆、特斯拉、M Stand咖啡等首店品牌，强化"好买"标签[6] - 举办复古咖啡艺术节、冰上烛光音乐会等主题活动，打造潮流社交场景[7] 绿色转型 - 屋顶铺设6000㎡光伏矩阵（山东省最大商业综合体光伏项目），含2000余块太阳能板[4] - 年均发电120万千瓦时，25年可替代标准煤上万吨，减排二氧化碳3万吨[4] - 绿电直供商场运营，实现成本优化与低碳转型[4] 资产扩展 - 中国绿发集团在京津冀、成渝、长三角布局核心商业资产，具备跨区域组合优势[4] - 集团拥有充足在建同类资产，未来将分阶段择优注入REIT平台[5]

中金中国绿发商业资产REITs获批 - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金审核意见调整为通过，成为交易所获批的又一单消费REITs [1] - 原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，从3月4日受理到5月19日获审核通过用时不到3个月 [1] - 底层资产为领秀城贵和购物中心，自2014年12月28日投入运营至今已稳健运营十年 [1] 领秀城贵和购物中心资产详情 - 购物中心坐落于济南市市中区，总建筑面积20.09万平方米，商业建筑面积16.21万平方米，可租赁面积8.47万平方米 [1] - 铺面率约为52%，主营业区拓展至6层，地块使用年限剩余约29.90年 [1] - 资产评估价值为15.654亿元，最终项目估值调整为15.300亿元，仅下调2.26% [1] 消费REITs市场表现 - 多只REITs完成大宗交易，成交规模达千万元乃至亿元，消费类REITs近期涨幅领先 [2] - 截至5月14日，消费REITs自上市以来平均上涨49.96%，表现强劲 [2] - 截至2025年4月30日，消费REITs首发规模达213.26亿元，在公募REITs各细分领域中排名第三 [2]