中金中国绿发商业REIT认购受到市场热烈追捧，产品募集规模15.8亿元，网下认购倍数达到249倍，在深交所首日开盘表现惊艳：以发行价3.16元/份，开盘 价4.108元/份，开盘涨幅30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。 中金中国绿发商业REIT的成功上市，是中国绿发践行央企使命、服务国家战略的成功实践，是深化改革转型的关键突破，更是进军资本市场的标志性里程 碑。此次上市成功打造了中国绿发商业资产运营管理的核心平台，为商业资产发展开辟了新路径、提供了新样板。 济南领秀城贵和购物中心将以本次上市为契机，持续优化消费基础设施，深度参与并引领消费升级浪潮，聚焦"首店经济"、"沉浸式体验"、"智慧商 业"、"绿色消费"等方向，优化品牌组合、创新消费场景、精进服务品质，全力打造引领区域潮流、满足全龄客群需求的全能型生活广场。 一、品牌布局持续优化，精益运营"加成"能力 品牌焕新，为商业注入持久生命力。近年来，"首店经济"已成为商业领域保持活力与吸引力的关键要素，济南领秀城贵和购物中心深谙此道，不断焕新品牌 业态，为消费者带来持续的新鲜感。 2024年，引入众多备受瞩目的品牌首店，其中M stand咖啡、娜娜家迅 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 23 - 27 日）中证 REITs 全收益指数和中证 REITs（收盘）指数均下跌，终结七周连涨，REITs 市场总市值环比下跌，各资产类板块回调；二级市场七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块领跌，市场成交无明显变化，估值收益率上升；一级市场政策支持消费基础设施发行 REITs，中海地产申报消费 REITs，年内潜在发行项目较多[1][2][44] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块连跌两周，能源板块跌幅最小，仅中金山东高速 REIT 等少数 REITs 上涨，新上市的中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 表现较好[15][20] 流动性 - 本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额 5.79 亿元、日均成交量 1.20 亿份、日均换手率 0.61%，市政环保、租赁住房换手率领先，7 月有 5 个项目解禁，大宗交易对价格影响待察[2][24] 估值 - 本周 REITs 全线下跌带来板块估值调整，中债估值收益率显示交通、仓储物流、产业园区板块靠前，项目估值分化明显，个券有挖掘空间[36] 一级市场 首发 - 政策支持消费基础设施建设发行 REITs，中海地产拟将佛山购物中心项目以公募 REITs 形式上市，预计募资 13.55 亿元，年内潜在发行项目 12 - 15 单，总发行规模 200 亿元以上[44] 本周其他要闻 - 平安宁波交投 REIT 拟于 2025 年 7 月 3 日举办投资者开放日活动，国金资管 - 欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模 6.7 亿元[54]

6月27日，中金中国绿发商业REIT（基金代码：180606）正式登陆深圳证券交易所。这是我国今年首单 获批的消费基础设施REITs，也是中国绿发首单基础设施公募REITs产品。 消费基础设施REITs的资产规模大、市场化程度高，是成熟REITs市场最主要的类型之一。在提振消费 的政策背景下，其服务实体经济的作用日益突出，也成为当下广受市场关注的公募REITs热点领域。 2023年10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决 定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。消费基础设施REITs迎来破冰。 至中金中国绿发商业REIT上市前，已有8只此类产品上市，均受到市场热捧，今年以来的收益率均超 20%。 公开消息显示，目前还有两只消费基础设施REITs处于申报阶段，分别是华夏凯德商业资产REIT、中金 唯品会奥特莱斯REIT。 （文章来源：21世纪经济报道） 中金中国绿发商业REIT的项目底层资产为济南市领秀城贵和购物中心，隶属于中国绿发旗下的"贵和 系"商业品牌。项目总建筑面积20.09万平方米，位于山东济南市南部商圈。自2014年12月开业以来，已 运营满 ...

本次上市的中金中国绿发商业REIT，项目底层资产为济南市领秀城贵和购物中心，是总建筑面积20.09万平方米的全能型生活广场，山东济南市南部商圈的 核心消费枢纽。凭借稳定的现金流和高效的运营能力，领秀城贵和购物中心近五年经营性净现金流持续增长，充分展现了优质商业资产的运营实力。 中金中国绿发商业REIT的成功上市是中国绿发服务国家战略的央企使命担当，深化改革转型的重要探索实践，融入资本市场的精彩亮相。此次上市成功打 造了中国绿发商业资产运营管理的核心平台，为商业资产发展开辟了新路径、提供了新样板。中国绿发将以本次上市为契机，持续优化消费基础设施，深度 参与并引领消费升级，在助力提振消费、扩大内需等方面发挥"主力军"作用。 中国绿发作为专注于绿色发展的综合型领军企业，接受国务院国资委直接管理，业务涵盖新能源、房地产、文旅商业、战略性新兴产业等领域。中国绿发已 在全国布局数十家高端酒店、商业项目及文旅度假景区，总投资近700亿元，致力于建设国际一流绿色资产管理和美好生活服务企业。未来，中国绿发将全 力支持项目健康发展，保障经营质量稳步提升，推动更多优质商业资产注入平台，积极探索打造特色商业管理模式，树立国资央企资本 ...

中金中国绿发商业REIT上市 - 中金中国绿发商业REIT于6月27日在深交所上市，基金代码180606，首发基金份额5亿份，每份发售价格3 160元，募集资金合计15 80亿元 [1] - 该基金原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，基金管理人为中金基金，计划管理人及财务顾问为中金公司 [1] - 基础设施资产为济南市领秀城贵和购物中心，建筑面积20 09万平方米，辐射3公里内216个小区及47 55万常住人口，定位全能型生活广场，业态涵盖零售、餐饮、教育、娱乐 [1] 鲁能商管商业运营能力 - 鲁能商管商业运营始于1997年济南泉城路贵和购物中心，拥有近三十年商业资产管理经验，成功打造"贵和"系特色品牌 [2] - 在中国绿发集团指导下，鲁能商管布局全国一二线核心城市，覆盖京津冀、长三角等区域，运营"鲁能城"、"美丽汇"等品牌，管理10个商业项目，合作品牌超4500家 [2] 中金基金REITs业务布局 - 中金基金为国内首批公募REITs管理人之一，在管产品达10只（含本次REIT），首次及扩募规模合计约330亿元 [3] - 公司表示将持续探索基础设施资产类型创新，服务实体经济与国家战略，推动公募REITs高质量发展 [3]

根据提供的研报内容，以下是关于量化模型和因子的总结： 量化模型与构建方式 1. **模型名称**：REITs估值模型 **模型构建思路**：采用收益法和市场比较法对商业地产进行估值，结合折现现金流分析和可比REITs的估值指标[4][5] **模型具体构建过程**： - 收益法：使用7%的折现率计算未来现金流现值 $$PV = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{(1+r)^t}$$ 其中CF_t为第t期现金流，r为折现率[14] - 市场比较法：选取已上市的5只购物中心类REITs作为可比标的，比较P/FFO、资本化率等指标[14][15] **模型评价**：该方法综合考虑了项目自身现金流特性和市场估值水平，但折现率假设对结果影响较大[14] 2. **模型名称**：现金流分派率预测模型 **模型构建思路**：基于历史运营数据和未来租赁计划预测可供分配金额[13] **模型具体构建过程**： - 计算2025/26年预计可供分配金额7573/7643万元 - 分派率=可供分配金额/募集资金规模 $$分派率 = \frac{可供分配金额}{募集规模} \times 100\%$$ 以15.3亿元募资规模测算[13] 模型的回测效果 1. **REITs估值模型**： - 评估价值15.3亿元，较账面价值减值3.38%[14] - P/FFO倍数22.7-27.74倍，与行业均值24.12倍相当[14] - 资本化率6.09%(2025年)，接近华夏大悦城REIT(6.34%)[15] 2. **现金流分派率模型**： - 2025年预测分派率4.95%，显著高于行业均值3.65%[13] - 2026年预测分派率5.00%，维持较高水平[13] 量化因子与构建方式 1. **因子名称**：出租率因子 **因子构建思路**：反映物业租赁情况的稳定性指标[10] **因子具体构建过程**： - 计算当期出租面积占比 $$出租率 = \frac{已出租面积}{可租赁面积} \times 100\%$$ 2022-24年分别为93.04%/95.17%/95.64%[10] 2. **因子名称**：租金坪效因子 **因子构建思路**：衡量单位面积租金产出能力[12] **因子具体构建过程**： - 月租金坪效=月均租金收入/可租赁面积 2022-24年分别为65/100/105元/平方米/月[12] 3. **因子名称**：租约结构因子 **因子构建思路**：评估租金收入的稳定性[12] **因子具体构建过程**： - 统计"两者取高"租约占比（固定租金与销售额扣点取高） 2024年占比提升至44%[12] - 分析租约期限分布：5年以上租约占比46.17%[11] 因子的回测效果 1. **出租率因子**： - 2024年95.64%，低于可比REITs均值97.86%[10] - 历史收缴率100%，稳定性强[10] 2. **租金坪效因子**： - 2024年105元/平方米/月，处于周边竞品中游水平[12][13] - 三年复合增长率17.3%，增长显著[12] 3. **租约结构因子**： - 前五大租户收入占比13.34%，分散度良好[11] - 2025年到期面积中76.3%已确定续约意向[11]

● 本报记者王雪青 "项目历经二十年沉淀，已形成深厚的社区情感纽带。"王宁在访谈中着重提到，"随着首批业主子女逐 渐步入社会，新生代消费群体正在重塑社区商业格局。我们通过'三轴驱动'策略构建青年社交生态圈， 以网红品牌矩阵打造时尚风向标，以潮流运动品牌及新能源汽车体验店构筑场景化消费场域，以国内外 前沿艺术展览构建文化磁场。这种复合业态布局持续吸引着追求生活品质与文化共鸣的年轻客群。" 有"泉城"之称的济南，坐落着一个大型社区——鲁能领秀城，拥有从幼儿园到高中的18所优质学校以及 十余万常住居民。在这里，有一座商业综合体备受瞩目，它就是中金中国绿发商业资产封闭式基础设施 证券投资基金(简称"中金中国绿发商业REIT")的底层资产——领秀城贵和购物中心。 5月30日，中金中国绿发商业REIT正式获得中国证监会准予注册批复。近期，中国证券报记者走进领秀 城贵和购物中心，实地探访这个"社区客厅"如何探索绿色商业的可持续发展路径。 打造全能型生活广场 "我们的商圈不是在城市地理区位的中心位置，却是济南南城的生活中心。"领秀城贵和购物中心副总经 理王宁在采访中表示，依托济南规模领先的社区集群，该项目承载着较为稳定且高频 ...

日前，据沪深交易所披露，多只REITs完成大宗交易，其中不乏千万元乃至亿元的成交规模。拉长时间 看，近期涨幅领先的消费类REITs"登榜"更为频繁，显示出机构对这一板块更为活跃的交易。截至5月14 日，消费REITs自上市以来平均上涨49.96%，在整个公募REITs市场中表现强劲。 另据华夏基金统计，截至2025年4月30日，消费REITs首发规模已达213.26亿元，在公募REITs各细分领 域中居于第三。 （文章来源：新华财经） 新华财经北京5月19日电据深交所官网消息，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金审核 意见调整为通过，这是交易所获批的又一单消费REITs，原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司。值 得注意的是，从3月4日受理到5月19日获审核通过，这单产品用时不到3个月。 资料显示，该项目底层资产为领秀城贵和购物中心，自2014年12月28日投入运营至今，已稳健运营了整 整十年。该购物中心坐落于济南市市中区，占地广阔，总建筑面积高达20.09万平方米，其中商业建筑 面积为16.21万平方米，可租赁面积更是达到8.47万平方米，铺面率约为52%，主营业区更是拓展至6 层。截至2024年9 ...