行业整体表现与市场环境 - 2025年国内经济回暖带动消费复苏，推动消费基础设施REITs成为资本市场表现最亮眼的板块之一 [2] - 目前已上市12只消费基础设施REITs，总市值达418.65亿元 [2] - 前五名消费基础设施REITs的涨幅均超过37% [2] - 中国REITs资本市场规模为2000多亿元人民币，而全球REITs市场规模为2万亿美元，显示国内市场未来有巨大发展潜力 [7] 资产类型与上市动态 - 2025年新增上市五只消费基础设施REITs，资产多元化特征明显，底层资产从传统购物中心扩展到奥特莱斯，发行方从内资扩展到外资 [3] - “扩募”成为规模增长新引擎，政策将扩募门槛从“上市满12个月”缩短至“上市满6个月”，并允许跨行业资产混装 [6] - 华夏华润商业REIT计划通过扩募新购入苏州昆山万象汇项目，有望为行业提供可复制的实践经验 [6] 财务与运营数据 - 2025年三季度消费REITs平均出租率97.20%、收缴率99.65%、利润率66.61%，相比2024年的97.68%、99.45%、62.59%呈现稳中有升态势 [3][4] - 华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%，出租率98.73%，租金单价提升至430.07元/平米/月，环比增长2.8% [4] - 以购物中心为核心资产的REITs盈利能力较强，例如华夏华润商业REITs实现营收5.64亿元，中金印力消费REIT实现营收2.54亿元 [5] 二级市场表现与产品收益 - 消费类REITs年内平均涨幅远超其他类型，易方达华威市场REIT年内涨幅最高达71.36% [4] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅41.06%，华夏大悦城商业REIT年内涨幅35.18%，中金印力消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅均超30% [4] - 8支消费基础设施REITs的平均年化现金流分派率为4.42%，其中四支产品达到4.0%或以上 [5] 资产运营与竞争力构建 - 未来资产表现差距将主要取决于运营能力，具备强运营能力的管理人旗下的REITs有望获得更高估值溢价 [6] - 奥特莱斯凭借“名品+折扣+体验”模式构建竞争壁垒，例如华夏首创奥莱REIT实现营收1.81亿元，净利润4837.27万元 [5] - 优化品牌组合和改造底层资产是提升客流与销售额的关键举措，例如成都大悦城引入29家知名首店 [6] 行业发展趋势与转型路径 - REITs市场被视为“绝对的蓝海市场”，有望成为房地产行业转型方向，但目前转型路径尚不够清晰 [2][7] - REITs机制可解决不动产投资端缺乏长期资金的问题，为原资产投资方提供退出路径，实现“投融管退”良性闭环 [9] - 行业建议参考日本、新加坡等海外成熟REITs市场经验，通过创新思维激活企业创新型金融模式 [2][9]

资本市场政策与改革成效 - 山东辖区交易所市场债券余额于5月27日首次突破万亿元 [1] - 随着新“国九条”和资本市场“1+N”政策体系落地，山东辖区在多元化融资、并购重组和资本赋能新质生产力发展等方面成效明显 [1] - 山东证监局推动出台《山东省人民政府关于推动全省资本市场高质量发展的实施意见》，并联合相关部门出台政策文件百余份 [2] - 2024年以来，山东证监局向省委、省政府报送专项报告30余份，有效引导金融资源配置到国家重大战略和重点领域 [2] 企业融资与市场活动 - 6月27日，以济南市领秀城贵和购物中心为底层资产的中金中国绿发商业REIT上市，为今年全国首单购物中心REITs [1] - 7月1日、23日，信通电子、山大电力分别在深交所主板、创业板上市；8月20日，天岳先进在香港联交所上市，融资净额19.38亿港元，成为又一家“A+H”上市公司 [1] - 截至今年8月底，辖区已有56家次上市公司披露获回购增持专项贷款，涉及金额108.49亿元 [3] - 2024年以来，辖区企业通过IPO、再融资、债券等多种形式实现直接融资5895.81亿元，规模居全国前列 [4] - 辖区新增上市挂牌公司31家，其中29家属于战略性新兴产业；30家企业发行科创债、绿色债、低碳转型债等产品80只，融资809.57亿元，规模创新高 [11] 上市公司质量与价值提升 - 辖区共有A股上市公司246家，整体质地优良，制造业家底坚实，战略性新兴产业占比持续提升，整体研发强度高于全国平均水平 [7] - 2024年以来，辖区197家上市公司实施现金分红470次，合计金额1028.24亿元；其中，71家公司一年两次分红，17家公司一年三次分红 [5] - 90余家次上市公司发布回购计划，涉及金额上限超140亿元 [5] - “并购六条”发布后，辖区174家次上市公司推进并购重组，涉及金额1513.99亿元；其中，正在实施的重大资产重组8单，涉及金额699.72亿元 [7] - 截至今年8月底，辖区A股上市公司总市值35425.30亿元，较年初增长27.86% [7] - 2024年以来，辖区新增8家A股上市公司，其中民营企业、战略性新兴产业企业均为7家 [9] 监管执法与风险防控 - 山东证监局将“四早”要求贯穿工作始终，以常态化监测严控增量风险，以“一企一策”化解存量风险 [4] - 2024年以来，在稳定大局前提下妥善处置退市风险，推动3家上市公司平稳退市、3家上市公司摘星摘帽；有效应对债券违约风险，稳妥处置个别私募基金突发风险，向公安机关通报涉非线索5起 [4] - 2024年以来，山东证监局开展各类现场检查260余家次，对公司和个人采取行政监管措施222份次，作出行政处罚44份次，罚没款合计12392.76万元 [6] - 累计处理信访诉求近2900件，推动和解涉及金额约1400万元 [6] 创新驱动与产业赋能 - 全国存续私募基金辖区在投项目3455个，在投本金2776.59亿元；其中，涉及初创科技型企业、高新技术企业以及生物医药、计算机、半导体等重点领域在投项目分别为468个、1653个、1066个，在投本金分别为156.36亿元、762.58亿元、514.34亿元 [10] - 辖区资本市场涌现创新成果：万华化学POE打破国外垄断，中际旭创1.6T光模块技术领跑全球，潍柴动力柴油机热效率四破世界纪录，山东高速集团建成全国首条零碳智慧高速公路 [11] - 中泰证券助力辖区企业实现股债融资606.14亿元；辖区期货公司为614家企业提供套期保值业务，开展151个“保险+期货”项目，涉及金额分别约为5400余亿元、30亿元 [12] - 2024年，辖区超七成上市公司开展境外业务，实现境外营业收入6168.45亿元，同比增长11.32%，占总营业收入的27.10%；其中，潍柴动力境外收入超千亿元，10家公司超百亿元，34家公司境外收入占比超50% [13]

资本市场政策与改革成效 - 山东证监局推动新“国九条”等资本市场政策在辖区落地，出台《山东省人民政府关于推动全省资本市场高质量发展的实施意见》等专项政策文件[2] - 2024年以来向省委、省政府报送专项报告30余份，联合相关部门出台政策文件百余份，引导金融资源支持绿色低碳高质量发展、工业经济“头号工程”等重点领域[2] - 开展“资本助跑 鲁力前行”品牌活动，进行政策宣讲培训近90场次，覆盖线上线下约2.5万人次，班子成员带队实地走访调研企业430余家次[3] 多元化融资与市场活力 - 辖区企业通过IPO、再融资、债券等形式实现直接融资5895.81亿元，规模居全国前列[4] - 债券余额首次突破万亿元，并落地多个全国首单REIT、债券产品，如中金中国绿发商业REIT[1][4] - “924”新政后，推动56家次上市公司披露获回购增持专项贷款，涉及金额108.49亿元[4] 上市公司发展与质量提升 - 辖区共有A股上市公司246家，总市值35425.30亿元，较年初增长27.86%，整体呈现稳中向好态势[7] - 2024年以来新增8家A股上市公司，其中民营企业、战略性新兴产业企业均为7家，上市公司结构持续优化[8] - “并购六条”发布后，174家次上市公司推进并购重组，涉及金额1513.99亿元，其中重大资产重组8单，涉及金额699.72亿元[7] 投资者保护与市场监管 - 2024年以来辖区197家上市公司实施现金分红470次，合计金额1028.24亿元，71家公司一年两次分红，17家公司一年三次分红[5] - 90余家次上市公司发布回购计划，涉及金额上限超140亿元，加速形成稳定可持续的股东回报机制[5] - 开展各类现场检查260余家次，采取行政监管措施222份次，作出行政处罚44份次，罚没款合计12392.76万元[6] 科技创新与产业赋能 - 私募基金在投项目3455个，在投本金2776.59亿元，其中投早、投小、投硬科技成效明显，涉及初创科技型企业468个、高新技术企业1653个、重点领域企业1066个[8] - 2024年以来新增上市挂牌公司31家，其中29家属于战略性新兴产业，30家企业发行科创债、绿色债等产品80只，融资809.57亿元[9] - 超七成上市公司开展境外业务，实现境外营业收入6168.45亿元，同比增长11.32%，占总营业收入的27.10%[11] 行业机构与服务创新 - 中泰证券助力辖区企业实现股债融资606.14亿元，辖区期货公司为614家企业提供套期保值业务，涉及金额约5400余亿元[10] - 开展151个“保险+期货”项目，涉及金额约30亿元，助力企业提升风险管理水平并服务乡村振兴[10] - 推动济南资本市场金融科技创新试点，3家机构首批启动项目15个[10]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入128.3亿元，同比增长44% [1] - 归母净利润43.3亿元，同比增长94% [1] - 加权平均净资产收益率达4.2% [1] - 总资产6,998亿元，归母净资产1,188亿元 [4] 投资银行业务 - 境内外股本业务保持领先，中资企业全球IPO和港股IPO均居市场第一 [1] - 完成宁德时代、海天味业、三花智控等明星项目 [1] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [1] - 公告并购交易34宗，涉及交易总额328.41亿美元 [1] - 牵头执行当代集团、金科股份债务重整及宝塔实业重大资产重组项目 [1] 股票业务 - 覆盖境内外多元机构投资者超13,000家 [2] - QFII业务市占率连续22年排名市场首位 [2] - 开展科创板、北交所做市等牌照业务 [2] - 为大型央企国企提供股份增持回购、市值管理等综合金融服务 [2] 固定收益业务 - 债券承销和交易量保持市场领先 [2] - 跨境结算量持续增加 [2] - 衍生品业务持续发展，拓展利率、信用和外汇业务范围 [2] - 大宗商品做市重点品种排名市场前列 [2] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模5,867亿元，管理产品848只 [3] - 中金基金管理公募基金规模2,202亿元，较上年末增长6.2% [3] - 新发7只公募基金，完成中金亦庄产业园REIT和中金中国绿发商业REIT发行 [3] - 公募REITs管理规模持续保持行业领先 [3] 私募股权业务 - 在管资产规模4,898亿元 [3] - 落地多支直投基金和母基金 [3] - 系统性布局高新技术、先进制造、新能源、新材料、医疗健康等战略新兴产业 [3] 财富管理业务 - 产品保有规模增长至近4,000亿元 [4] - 买方投顾产品保有规模近1,000亿元，均创历史新高 [4] - 推出基于资产管理规模收费模式的"ETF50恒享" [4] - 管理939万客户，账户资产总值约3.4万亿元 [4] 战略定位 - 聚焦实体经济需求提供全方位综合金融服务 [4] - 依托"投资+投行+研究"协同发力，支持新质生产力发展 [4] - 为加快建设现代化产业体系贡献金融力量 [4]

核心财务表现 - 营业收入128.28亿元人民币，同比增长43.96% [3] - 归属于母公司股东的净利润43.30亿元人民币，同比增长94.35% [3] - 利润总额51.57亿元人民币，同比增长109.91% [3] - 基本每股收益0.814元/股，同比增长106.91% [3] - 资产总额6997.64亿元人民币，较上年末增长3.71% [3] - 经营活动产生的现金流量净额315.93亿元人民币，同比增长212.36% [3] - 加权平均净资产收益率4.16%，同比上升2.03个百分点 [3] 股东与股权结构 - 中央汇金投资有限责任公司持股40.11%，为公司第一大股东 [4] - 期末共有股东123,976户，其中A股股东123,620户，H股登记股东356户 [3] - 拟派发中期现金股利总额4.34亿元人民币（含税） [2] 投资银行业务 - A股再融资主承销金额672.42亿元人民币，完成7单项目 [8][9] - 港股IPO主承销规模28.66亿美元，排名市场第一 [8] - 作为全球协调人主承销港股IPO项目20单，主承销规模23.83亿美元 [8] - 债券承销规模25.70亿美元，同比上升16.5% [10] - 境内债券承销规模排名行业第四，非政策性银行金融债承销排名行业第二 [10] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [10] - 已公告并购交易34宗，涉及交易总额328.41亿美元 [12] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模5867.06亿元人民币 [22] - 集合资管计划管理规模1663.28亿元人民币，单一资管计划管理规模4203.77亿元人民币 [22] - 中金基金管理公募基金规模2201.81亿元人民币，较上年末增长6.2% [22] - 私募股权业务在管资产规模4898亿元人民币 [24] 财富管理业务 - 财富管理总客户数939万户，客户账户资产总值3.40万亿元人民币 [26] - 买方投顾产品保有规模近1000亿元人民币 [25] - 线上理财规模245亿元人民币 [26] - 创新交易业务累计签约客户超过39万人次 [25] 研究业务 - 研究团队300余名专业人士，覆盖40多个行业和1800余家上市公司 [27] - 2025年上半年发表中外文研究报告近7000篇 [28] - 在《机构投资者》评选的中国境内和香港地区最佳研究团队排名第一 [28] 创新业务与战略布局 - 基础设施公募REITs已上市项目管理规模排名市场第二 [10] - 持有型不动产ABS管理规模排名市场第一 [10] - 完成市场首个聚焦汽车制造产业链的基础设施公募REITs项目中金亦庄产业园REIT [11] - 完成首单央企公募REITs项目中金中国绿发商业REIT [12] - 协助财政部首次发行境外绿色主权债券 [12] - 为港交所全部24只人民币双柜台股票提供做市服务 [19] - H股全流通项目执行数量排名第一 [19]

核心财务表现 - 上半年营业收入128.3亿元 同比增长44% [1] - 归母净利润43.3亿元 同比增长94% [1] - 加权平均净资产收益率4.2% [1] - 总资产6998亿元 归母净资产1188亿元 [1] 投资银行业务 - 境内外股本业务保持领先 中资企业全球IPO和港股IPO市占率第一 [1] - 完成宁德时代 海天味业 三花智控等明星项目 [1] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [1] - 公告并购交易34宗 涉及交易总额328.41亿美元 [1] - 牵头执行当代集团 金科股份债务重整及宝塔实业重大资产重组项目 [1] 股票业务 - 覆盖境内外多元机构投资者超13000家 新开户数量稳健增长 [2] - QFII业务市占率连续22年排名市场首位 [2] - 开展科创板 北交所做市等牌照业务 [2] - 为大型央企国企 上市公司提供股份增持回购 市值管理等服务 [2] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模约5867亿元 管理产品848只 [2] - 中金基金管理公募基金规模2202亿元 较上年末增长6.2% [2] - 新发7只公募基金 完成中金亦庄产业园REIT 中金中国绿发商业REIT发行 [2] - 公募REITs管理规模持续保持行业领先 [2] 财富管理业务 - 产品保有规模增长至近4000亿元 买方投顾产品规模近1000亿元 均创历史新高 [3] - 推出基于资产管理规模收费模式的"ETF50恒享" [3] - 管理939万客户 账户资产总值约3.4万亿元 [3]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

商业政策与资产交易 - 多城市密集出台离境退税政策，广州天环广场启用首个"即买即退"集中退付点，大连、湖北实施新政，上海计划增设退税商店 [5] - 离境退税政策成效显著，四川新政首月退税商店销售额同比增长224%，海南离岛免税五年累计购物金额达1958亿元，年均增长62.6% [5] - 杭州万科拟整体出售智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米，二手房挂牌价1.30-2.88万元/平方米 [6] - 何猷君控制的星竞威武以40%持股成为寰聚商业第一大股东，后者管理资产超60亿元，布局70余个文旅项目 [6][7] 企业轻资产扩张与跨界布局 - 华润万象生活签约莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌开业，首次深入三线城市 [10] - 保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念购物中心，为广州第9个商业项目 [10][11] - 京东加速门店扩张，6月连开4家京东Mall，北京双井店开业前两日客流破10万人次，2小时销售额超千万 [12][13] - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街试运营，占地1.6万平方米，二期打造"公园式街区" [12] 商场改造与社区商业升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，新增3080m²零售面积，可租赁面积增加13% [14] - 广州天河领展广场西翼改造中，B1层打造"平川好味"美食空间，东翼改造后年销售增31%，客流增37% [15][16] - 常州武进吾悦广场升级135个品牌，成为全国首个吾悦广场金标项目 [17] - 北京西直门凯德Mall引入DT-X邻里中心概念店，面积1万平方米，整合超市、咖啡、书店等业态 [17] 商业品牌动态 - 霸王茶姬香港第二店落地荃湾，计划再开8家标准门店 [18] - 老乡鸡提交港股上市申请，2024年营收62.88亿元，毛利率22.8%，全国1564家门店 [18] - 耐克2025财年营收463亿美元同比降10%，大中华区营收65.85亿美元同比降13% [19] - LV在上海开设全球唯一"路易号"巨轮体验店，融合零售、餐饮与展览，预约已满至7月底 [20] 电商与REITs市场 - 阿里发行120亿港元可转债，资金用于云计算和国际电商业务 [28] - 抖音进军日本电商市场，依托3300万月活用户，开放自运营与全托管模式 [30] - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅30%，收盘价4.108元/份 [31] - 中海地产申报佛山映月湖环宇城REITs，计划募资13.55亿元 [33] - 华夏华润商业REIT拟扩募购入杭州萧山、沈阳长白及淄博万象汇项目 [34]

二级市场表现 - 公募REITs二级市场价格整体回调 加权REITs指数收于142 35 本周回报率为-1 26% [2] - 产权类和特许经营权类REITs价格均下行 特许经营权类跌幅较小 [3] - 能源类REITs表现最佳 本周回报率前三的底层资产为能源类 生态环保类和仓储物流类 [4] - 单只REITs涨跌分化 8只上涨60只下跌 涨幅前三为嘉实京东仓储REIT 中金中国绿发商业REIT 南方顺丰物流REIT [5] 成交数据 - 全周REITs成交规模27 5亿元 日均换手率均值0 71% 生态环保类换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT 华夏北京保障房REIT 嘉实京东仓储REIT 成交额前三为华夏北京保障房REIT 华夏华润商业REIT 中金安徽交控REIT [7][8] - 主力资金净流入7483万元 消费基础设施类 能源基础设施类 保障性租赁住房类净流入居前 单只REITs中中金中国绿发商业REIT 华夏华润商业REIT 中信建投国家电投新能源REIT净流入最高 [8] - 大宗交易总额6 2809亿元 单日最高成交2 0142亿元 华夏华润商业REIT 华夏北京保障房REIT 华夏深国际REIT成交额居前 [8] 一级市场动态 - 本周无新REITs产品上市 [9] - 华夏中核清洁能源REIT首发项目状态更新至"已反馈" [10]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，生态环保、消费、交通类REITs领涨 [1] - 截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [1] - 文旅REITs再迎突破，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月4日，中证REITs（收盘）指数收盘价为887.01点，整周涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数；年初至今，中证REITs涨幅为+12.3%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点 [2][14] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%；从不同项目类型来看，各类REITs涨跌分化，生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）涨幅最大 [3][19] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%） [3][21] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%；消费类成交额占比最高，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元） [3][26] 一级市场发行 - 截至2025年7月4日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品3只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品7只，已上市的首发产品5只 [28] 估值跟踪 - 从债性角度，截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [30] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角；P/FFO从资产近期运营情况对可供分配的现金流进行估值，偏向短期视角 [30] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施相对净值折溢价率为77.5%，P/FFO为8.7，IRR为7.5%，年化派息率为13.7%等 [31] - 截至2025年7月4日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [31] 行业要闻 - 6月30日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所显示“已受理”，底层资产系安博在全国24座核心城市布局的44个现代物流中心，运营面积约530万平方米 [37] - 7月2日，南方润泽科技数据中心REIT询价完成，最终认购倍数高达167.06倍，7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [37] - 7月3日，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目，该景区2024年接待游客1172.15万人次，实现门票收入6.02亿元 [4][37]