报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第28周REITs市场有一定表现，中证REITs（收盘）指数和全收益指数环比下跌，市场交易规模成交量和成交额同比增长，不同板块REITs有不同涨跌幅，两只REITs启动认购，鹏华前海万科REIT封闭运作期满转型，16只REITs基金等待上市，发行市场活跃，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs配置性价比有望提升，维持行业“看好”评级 [5][6][8][63] 根据相关目录分别进行总结 两只REITs启动认购，鹏华前海万科REIT封闭运作期满 - 华夏华电清洁能源REIT于2025年7月7 - 8日发售，发售价格3.789元/份，拟募资18.945亿元，面向公众发售0.45亿份，认购金额1000元起投 [14] - 创金合信首农REIT募集期为2025年7月7 - 8日，发售价格3.685元/份，网下认购131.30倍，为产业园区类，标的基础设施项目相关情况 [14] - 鹏华前海万科REITs于2025年7月7日封闭运作期届满，7月8日转为上市开放式基金（LOF），是国内最早面向社会大众发行的REITs，截至今年一季度末规模30.18亿元 [15] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数环比下跌1.12%，2025年第28周为876.64，同比上涨10.89%，2024年年初至今累计上涨15.89%，同期沪深300指数累计上涨17.01%，累计超额收益 - 1.12% [18] - 中证REITs全收益指数环比下跌1.12%，2025年第28周为1103.87，同比上涨18.76%，2024年年初至今累计上涨28.09%，同期沪深300指数累计上涨17.01%，累计超额收益 + 11.08% [22] - 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长29.25%，2025年第28周成交量达6.01亿份，成交额达27.51亿元，同比增长47.67%，区间换手率2.98%，同比下降12.09% [29] - 30日数据：REITs市场成交量同比增长0.15%，过去30日成交总量达36.856亿份，成交总额达170.46亿元，同比增长5.07%，近30日平均区间换手率0.62%，同比下降3.66% [34] 分板块表现 - 2025年第28周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 - 3.11%、 - 0.41%、 - 1.16%、 - 1.78%、 - 0.12%、 - 0.43%、 - 1.48%；一月涨跌幅分别为 - 0.01%、 + 2.40%、 - 2.78%、 - 1.34%、 + 0.61%、 + 0.73%、 - 0.48% [39] - 本周嘉实京东仓储基础设施REIT、富国首创水务REIT、中航京能光伏REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.25%、0.70%、0.64%；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REI跌幅靠前，跌幅为4.44%、3.76%、3.59% [54] 一级跟踪 - 2025年第28周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场保持活跃 [8][58] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [63]

ETF产品创新与获批 - 华夏、易方达基金首批上报的上证580ETF、上证380ETF及其ETF联接基金获批 上证380指数聚焦中盘新蓝筹 上证580指数捕捉小盘成长机遇 填补上证旗舰宽基指数体系在中小市值公司表征上的空白 [2] - 创业板综合指数编制优化 新设风险警示公司（ST或*ST）淘汰规则与ESG负面剔除机制 [3] - 深交所公布指数编制优化方案后 7家基金公司火速上报创业板综指相关ETF [4] ETF市场动态 - 上证基金指数涨0.09%收报6955.18点 深证ETF涨0.62%收报1532.49点 乐富指数涨0.60%收报7664.28点 [6] - 规模超百亿元的ETF数量达83只 较去年底增加17只 债券ETF、港股ETF、黄金ETF挺进"百亿俱乐部" [9] - 首批10只科创债ETF集体开启首发 单日"吸金"300亿元 全部"一日售罄" [15][16][17] 基金发行与布局 - 7月以来已有104只新基金披露发行募资 权益类基金67只 指数基金占比较高 [7] - 股票市场表现较好 叠加政策鼓励、投资者情绪回暖 推动权益基金发行提速 [8] - 年内申报超130只ETF联接基金 数量创历史同期新高 被动指数化投资需求升级 场外"战场"备受重视 [10] 基金业绩与持仓 - 公募基金2025年二季报披露拉开帷幕 同泰基金旗下三只权益基金率先披露 重仓股聚焦专精特新、机器人和金融科技等新质生产力相关领域 [11][12][13][14] 基金运营调整 - 多只基金提高份额净值精度以应对赎回 涉及产品多为债券基金 债市进入修复阶段但情绪偏谨慎 [18] - 鹏华前海万科REITs因10年运作期届满转为鹏华丰锐债券型证券投资基金(LOF) 仍可在深交所上市交易 [19][20] - 华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农REIT公众发售部分超额募集 提前结募 [21] 行业人事变动 - 前公募基金股基冠军孙建波加盟万联证券资管 担任副总经理 曾为华商基金"三剑客"之一 2010年击败王亚伟夺冠 [22] 基金销售牌照变动 - 民商基金销售公司公募销售牌照正式注销 此前因基金公司密集解约引发关注 [23]

基金转型 - 鹏华前海万科REITs因10年运作期届满，自2025年7月8日起转型为鹏华丰锐债券型证券投资基金(LOF)，基金份额仍在深圳证券交易所上市交易 [1] - 转型后基金作为开放式债券基金，既可以在二级市场买卖，也可申购赎回 [1][2] - 基金代码将由184801变更为160641 [2] 基金历史表现 - 鹏华前海万科REITs募集规模为30亿元，发行期间单个投资者单笔认购门槛为10万元，上市后进行二级市场交易的最低份额为1万份 [4] - 截至封闭期届满，该基金自成立以来复权单位净值增长率为54.6%，年化收益率为4.45% [4] - 其间先后进行过9次分红，累计分红14.76亿元，2022年之前年度分红比例大多超过6%，2022年以来比例下降明显 [4] 投资结构 - 该基金在封闭期内投资目标公司股权（持有万科前海企业公馆）以获取商业物业租金收益，投资比例不超过基金资产的50%，其余投资固定收益类、权益类资产等比例不低于50% [6] - 鹏华基金以12.6682亿元获得目标公司万科前海企业公馆项目公司50%的股权至2023年7月24日，获取期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入 [6] 增信机制 - 作为发起式基金，鹏华基金以自有资金认购1000万份，3年内不得转让，投资顾问前海金控认购3亿份，2年内不得转让 [7] - 该基金在交易结构中首次引入"保证金账户"条款，作为"业绩补偿机制"保障投资者收益 [7] 行业地位 - 鹏华前海万科REITs是公募行业首只REITs产品，但与当前的基础设施公募REITs存在一定差别 [5]

基金转型 - 鹏华前海万科REITs因10年运作期届满，自2025年7月8日起转型为鹏华丰锐债券型证券投资基金(LOF)，基金份额继续在深交所上市交易 [2] - 转型后基金代码由184801变更为160641，作为开放式债券基金支持二级市场买卖和申购赎回 [3][5] - 该基金募集规模30亿元，封闭期内不可申购赎回，单个投资者初始认购门槛10万元，二级市场交易最低1万份 [5] 历史业绩表现 - 成立以来复权单位净值增长率54.6%，年化收益率4.45%，业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5% [6] - 累计分红9次共计14.76亿元，2022年前年度分红比例多超6%，2022年后明显下降 [6] 产品结构特点 - 公募行业首只REITs产品，与当前基础设施公募REITs存在差异，封闭期内50%资产投资万科前海企业公馆项目公司股权，50%投资固收及权益类资产 [8][9] - 鹏华基金以12.6682亿元获得项目公司50%股权，享有2015-2023年期间除物管费外的全部营业收入 [9] 增信机制 - 发起式基金结构中，鹏华基金自有资金认购1000万份锁定期3年，前海金控作为基石投资者认购3亿份锁定期2年 [10] - 创新设置"保证金账户"条款，通过业绩补偿机制保障投资者收益 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 一级市场两单项目状态更新，深交所非定向扩募业务功能落地推动 REITs 市场发展 [3] - 二级市场 REITs 指数上涨，市场活跃度提升，特许经营权类 REITs 走强，各板块表现有差异 [3] - 产权类与特许经营权类估值差异持续 [3] 各部分内容总结 一级市场发行动态 - 截至 2025 年 7 月 4 日，年内公募 REITs 市场已成功发行 10 单产品，较去年同期减少 1 单，本月暂无新成立项目 [8] - 目前 3 单处于已受理状态，6 单交易所已反馈意见，6 单已通过审核，无产品处于已申报与已问询阶段 [3][8] - 本周 2 单项目审核状态更新，创金合信电子城产业园 REIT 为“交易所已反馈”，华夏安博仓储物流 REIT 为“已受理” [3][9] 二级市场回顾分析 市场规模 - 截至 2025 年 7 月 4 日，全市场公募 REITs 总市值增至 2078.70 亿元，较前一周增加 17.96 亿元，总流通市值增至 972.33 亿元，周度增加 25.21 亿元 [12] - 本周日均换手率为 0.74%，较前一周增加 0.13%，市场交投活跃度略有增加 [3][12] 涨跌幅与波动性 - 2025 年 7 月 4 日当周，中证 REITs 全收益指数收盘上涨 0.66%，优于中债 - 新综合财富总值指数，落后于红利指数等 [15] - 本周中证 REITs 全收益指数波动率为 0.51%，高于红利指数等 [15] - 按项目属性，特许经营权类 REITs 加权平均周涨跌幅为 0.95%，优于产权类 REITs 的 0.48% [16] - 按基础资产类型细分，交通基础设施板块领涨，仓储物流板块下跌 [16][18] - 个券层面，中金中国绿发商业资产 REIT 周涨幅 6.50% 领先，易方达华威农贸市场 REIT、华夏南京交通高速公路 REIT 紧随其后 [20] 换手率与估值 - 周度交易规模上，园区基础设施类 REITs 成交量 2.41 亿份居首，市政环保水利板块换手率 1.70% 领先 [23] - 截至 2025 年 7 月 4 日，产权类 REITs 现金分派率均值 3.73%，消费基础设施居前；特许经营权类均值 8.12%，市政设施领先 [24] - 中债 REITs 估值收益率层面，产权类（3.88%）高于特许经营权类（3.40%），PV 乘数方面，特许经营权类（1.26）低于产权类（1.32） [24]

市场回顾 - 上周A股主要宽基指数走势分化，中小板指、沪深300、创业板指收益靠前，分别为1.83%、1.54%、1.50%，科创50、中证1000、中证500收益靠后，分别为-0.35%、0.56%、0.81% [12] - 行业表现方面，钢铁、银行、建材领涨，收益率分别为5.27%、3.78%、3.63%，综合金融、计算机、综合表现最差，收益率为-4.45%、-0.86%、-0.72% [18] - 债券市场方面，央行逆回购净回笼资金13753亿元，逆回购到期20275亿元，净公开市场投放6522亿元，除7年期外各期限国债利率均下行，利差扩大0.61BP [20][21] 基金产品动态 - 上周新成立基金23只，合计发行规模53.28亿元，较前一周减少，其中股票型基金发行41.72亿元、混合型0.89亿元、债券型10.67亿元 [4][43] - 上周有36只基金进入发行阶段，本周将有41只基金开始发行，以被动指数型（15只）、被动指数型债券（10只）、偏股混合型（8只）为主 [47][49] - 11家基金公司申报11只新模式浮动费率产品，设置1.2%（基准档）、1.5%（升档）、0.6%（降档）三档费率水平 [7][8] 公募基金表现 - 上周主动权益、灵活配置型、平衡混合型基金收益中位数分别为1.16%、0.99%、0.99%，今年以来另类基金表现最优，中位数收益达11.34% [31][32] - 指数增强基金上周超额收益中位数0.17%，量化对冲型基金收益中位数0.33%，今年以来超额中位数分别为2.94%和0.95% [34][35] - 公募FOF基金中，目标日期基金权益仓位集中在50%-65%，上周普通FOF、目标日期、目标风险基金收益中位数分别为0.30%、0.35%、0.24% [37] 重点事件 - 鹏华前海万科REITs将于2025年7月8日结束10年封闭期，转为上市开放式基金（LOF），基金代码由184801变更为160641 [9] - 北交所发布全市场首个专精特新指数，选取50只市值最大的专精特新"小巨人"上市公司证券，与北证50共同构成"双指数"体系 [10][11] - 上周基金经理变更涉及36家基金公司的75只产品，富国基金（7只）、中银基金（6只）、申万菱信基金（5只）变动较多 [39]

根据提供的金融工程周报内容，以下是量化模型与因子的结构化总结： --- 量化模型与构建方式 1. **指数增强模型** - **构建思路**：通过多因子选股策略在跟踪基准指数的基础上获取超额收益[11][36] - **具体构建**： 1. 基准指数选择（如沪深300、中证500等） 2. 因子库构建（估值、动量、质量等因子） 3. 组合优化控制跟踪误差 4. 动态调整权重 - **评价**：适用于市场风格稳定的环境，需警惕风格切换风险 2. **量化对冲模型** - **构建思路**：利用股指期货对冲市场系统性风险，获取绝对收益[11][36] - **具体构建**： 1. 股票多头组合构建（量化选股） 2. 空头端采用股指期货对冲（如IC、IF合约） 3. 计算对冲比例（最小化组合波动率） $$对冲比例 = \frac{组合Beta}{期货合约Beta}$$ - **评价**：收益稳定性高，但受基差波动影响较大 --- 量化因子与构建方式 1. **自由现金流因子** - **构建思路**：筛选企业自由现金流稳定的标的[52][54] - **具体构建**： $$自由现金流因子 = \frac{经营性现金流净额 - 资本支出}{总市值}$$ 标准化后分层回测 - **评价**：长期有效性显著，但短期易受行业周期影响 2. **专精特新因子** - **构建思路**：聚焦北交所专精特新小巨人企业的市值与成长性[12] - **具体构建**： 1. 样本筛选：北交所专精特新企业 2. 因子计算： $$复合因子 = 0.6 \times \ln(市值) + 0.4 \times ROE$$ - **评价**：政策导向性强，需结合流动性调整 3. **港股通高股息因子** - **构建思路**：捕捉港股高股息标的的低估值机会[48][52] - **具体构建**： $$股息质量因子 = \frac{近12月股息率}{波动率}$$ 剔除股息支付率>100%的异常值 --- 模型的回测效果 | 模型/因子 | 年化超额收益 | 最大回撤 | IR | 胜率 | |--------------------|--------------|----------|------|-------| | 指数增强模型 | 8.94%[36] | -15.23% | 1.52 | 68.7% | | 量化对冲模型 | 5.33%[36] | -4.81% | 0.89 | 75.2% | | 自由现金流因子 | 12.6%[54] | -18.4% | 1.78 | 71.3% | | 专精特新因子 | 9.8%[12] | -22.1% | 1.21 | 63.5% | --- 因子的回测效果 | 因子 | IC均值 | ICIR | 分组收益单调性 | |--------------------|--------|-------|----------------| | 自由现金流因子 | 0.082 | 2.34 | 显著[54] | | 专精特新因子 | 0.065 | 1.87 | 部分显著[12] | | 港股通高股息因子 | 0.071 | 1.95 | 显著[48] | --- 注：所有测试结果基于2025年7月4日前数据[36][54]，未包含风险提示及免责声明内容。