核心事件：成都天价豪宅“拙苑”挂牌与下架 - 位于成都市青羊区草堂路5号、名为“拙苑”的宅院，因售价4亿元人民币且看房需先验资1亿元（“1个小目标”）的苛刻条件，迅速成为市场焦点 [2] - 该房源近期已从各大二手房平台悄然下架，具体原因未明 [2][11][13] 物业详情与特色 - 物业建成于2000年，总占地约3亩，由两座独立私家园林构成，实际使用面积约1200平方米 [3][7] - 规划为地面3层主楼与负1层专属停车场，地面建筑总层高15米，内部涵盖3个客厅、2个餐厅、7间卧室 [7] - 建造用材奢华，仅金丝楠木与乌木的用量就接近700吨，园林内墙镶嵌宋代古石板、锦鲤池铺设树化玉石等稀缺材质 [7] - 物业地处成都最早的豪宅区域浣花溪—草堂板块，对面为华住旗下漫心府酒店，东侧紧邻草堂之春别墅 [4][7] 区域豪宅市场行情 - 作为区域标杆，草堂之春别墅近两年仅在2025年7月成交一套，单价9.12万元/平方米 [8] - 目前草堂之春有一套约471.4平方米房源挂牌，挂牌价3980万元，单价约8.44万元/平方米，较2023年11月挂牌时的5500万元下调了超1500万元 [8] - 2025年2月，区域内金林半岛一套约348平方米类独栋房源在京东拍卖以2003.79万元成交，折合单价约5.76万元/平方米 [10] - 2024年至今，区域内金林半岛、浣花院子及草堂之春均各仅有一套别墅成交，其中草堂之春成交价达4600万元 [10] 豪宅市场整体表现 - 近两年来，成都“千万级”产品成交量持续上涨 [14] - 2025年成都“千万级”豪宅迎来爆发，供应套数超2000套，成交套数超1500套 [15] - 部分高端项目成交均价突出，如麓湖丽世缦华达6.82万元/平方米，金融城交子缦华达6.64万元/平方米，麓湖生态城、锦宸院、蔚蓝卡地亚花园城均价也超过4万元/平方米 [15] 事件背景与市场反应 - “拙苑”早在2025年9月已有中介在社交平台展示，报价4亿元，看房需验资1亿元 [12] - 若按成都豪宅销售提成比例1%—1.5%计算，该物业以4亿元成交，销售提成可达400万—600万元 [12] - 有业内人士曾怀疑此次挂牌是营销噱头或开发商蓄客行为，但无法确认 [13] - 中介方仅能确认房源处于对外挂牌出售状态，具体售卖原因及关键交易信息需经业主授权后方能核查披露 [13] - 根据规定，成都二手房挂牌需经联网核验产权证及业主身份信息真实性，但该房源下架原因仍未明确 [13]

2025年成都新房市场整体表现 - 市场展现出强劲韧性，全年成交91,858套，套均面积约131.27平方米，有望连续第三年领跑全国新房交易规模 [1] - 市场已全面进入以“产品价值”为驱动的发展阶段，呈现“韧性复苏、品质提升”的清晰脉络，新房市场仍掌握定价主动权 [1] - 购房者需求从得房率与空间效率，延伸到生活场景的精细化设计，如电梯独立入户、双归家动线、多功能泛会所等成为高品质项目标配 [1] 头部房企销售格局与产品力竞争 - 2025年成都房企销售金额TOP50中，有5家企业销售额突破100亿元，分别为华润置地、中国铁建地产、招商蛇口、成都轨道城市与保利发展，百亿阵营企业数量较2024年有所收缩，行业集中度提升 [3] - 华润置地以122.68亿元的成交金额连续四年位居成都市场首位，其项目华宸府、天宸上院入选四川省首批好住房项目案例 [3] - 成都轨道城市以约51万平方米的销售面积位列面积榜第一，核心竞争力在于TOD综合开发模式，全年在售住宅项目超过15个 [5] - 中国铁建地产、招商蛇口与保利发展在产品力上显著创新，其代表项目如金牛西派御府、锦城序、招商玺、保利花照天珺等凭借突出产品力实现热销 [5] 高端市场与顶尖产品线 - 建发房产“海耀”与贝壳集团“贝宸S1”两大产品线相继亮相成都金融城三期，建发海耀以84952.16元/平方米的取证均价成为成都新房价格高点 [7] - 建发海耀在产品规划上树立双重标杆：一方面以约1.5万㎡的会所空间重构社区生活尺度，户均会所面积达60㎡；另一方面，项目近半数房源采用“一层一户”布局，显著提升居住专属性与私密感 [7][8] - 2025年成都千万级住宅供应与成交创历史新高，全市总价2000万以上住宅成交逾140套 [10] 标志性单盘与差异化价值 - 成都嘉佰道新批次房源主力总价已突破两千万元门槛，产品升级核心在于全新落成的200米高空天际会所，涵盖瑜伽馆、标准跑道、高空攀岩、私宴厅等多功能空间 [11] - 嘉佰道通过对原知名烂尾项目的成功盘活，实现了产品价值的全面跃升，其成功源于对高端客群在产品、地段、圈层与服务等方面的系统性回应 [11] - LACADIERE天览一期于2025年末收官，118套房源近乎售罄，项目坐拥约16公里无遮挡视野，提供325㎡及650㎡纯粹平层，并配备“1+1”高端服务体系 [13] - 麓湖生态城在2025年继续凭借多个组团销售录得近百亿业绩，其占地约8300亩、水系面积达2100亩的开发生态难以复制，长期运营的社群文化已成为项目深层价值的一部分 [16] 市场结构性转变与未来关键 - 成都楼市正经历从规模导向到产品导向的结构性转变，购房者决策重心从单一建筑属性转向对生活场景、社区生态与长期价值的综合考量 [16] - 产品力竞争与社群运营能力，正成为企业在市场中穿越周期的关键，市场在调整中正逐步建立新的价值平衡点 [16]

成都2025年11月新房市场整体表现 - 2025年11月，全市一手住宅网签5897套，环比略降9.8%，但在全国二线城市中仍处于领先位置 [2] - 当月商品住宅成交面积约78.3万平方米（建筑面积），市场活跃度依然强劲 [2] - 新房市场整体呈现“量缩价稳”的趋势，库存出清周期为15.9个月，处于健康区间 [27] 主城核心区市场表现 - 主城核心区表现亮眼，成交金额占据主导，锦江区新房成交均价高达52773元/平方米（建筑面积），环比上涨2977元/平方米，涨幅居全市首位 [3] - 高端项目集中成交带动主城核心区市场，金融城贝宸S1项目11月销售约4.83亿元，位列全市金额榜第五位 [4] - 中铁博雅艺术城项目11月首开热销109套，成交金额约6.06亿元，登上单月金额榜TOP3 [5] - 华润置地·华宸府延续了华润在高端市场的强势表现 [7] - 金牛西派御府项目自2025年4月首开后，半年内销售额突破20亿元 [8] 二圈层及近郊市场表现 - 二圈层刚需刚改板块是成交量主力，洪河板块11月成交287套，遥遥领先其他板块 [7] - 郫都区、双流区、温江区等二圈层区域凭借相对可负担的价格和便利性，成为刚需和首改客户首选，是成交套数的重要贡献者 [8] - 东城金茂晓棠二期在洪河板块热销，项目自今年6月入市以来屡开屡罄，一期800余套房源已全部售罄 [7] - 高新区、天府新区及近郊成熟区的大体量刚改盘贡献了主要的销售面积 [25] 市场成交结构特征 - 市场呈现明显的区域分化特征，主城五区和高新区南区在成交金额上占主导，而近郊成熟区则在成交套数上贡献更大 [10] - 不同板块房价走势分化，锦江区和金牛区房价上涨，而高新南区、武侯区和天府新区则出现回调，分化主要受成交结构影响 [10] - 改善型需求已成为成交核心支撑，新房市场套均建筑面积达134.22平方米，而二手房仅为95.06平方米，建筑面积90–140平方米户型找房占比合计达50.1% [10] 热销项目成功因素 - 成功项目普遍具备精准的产品定位、优质配套资源、差异化的产品力以及强大的品牌背书 [10] - 麓湖生态城凭借独特的生态资源和产品设计，连续两月蝉联金额榜销冠 [10] - 中铁博雅艺术城通过“工程技术型”高产品力突围，强调五维创新体系 [10] - 绿城·悦海棠轩依托核心区位和完善配套热销，说明品牌服务和生活品质对核心改善客群具有强大黏性 [11]

行业现状与公司表现 - 过去一年中国最大的100家地产公司拿地面积减少30%，85%的土地由国企购得（4年前为61%）[2] - 恒大、碧桂园和融创等头部房企陷入流动性危机，而成都万华开发的麓湖生态城新一期90套总价千万房源一天售罄[2] - 麓湖2023年以170亿总销售额位列全国单盘销售榜第三，二手房价格跌幅低于成都市场平均水平，湖区房价微涨[2] 开发模式与战略 - 采用PUD（规划单元开发）模式，将8300亩大盘切割为独立小单元开发，每个单元针对特定客群[7][30] - 负债率低于10%，远低于行业平均水平[33] - 开发周期长达25年（已完成15年），住宅区域预计还需10年开发完成[3] - 对标国际新城样本如美国尔湾、里斯顿和英国莱切沃斯[15] 产品与市场定位 - 定位中高端改善型菁英客群，吸引高知、海归等具有艺术鉴赏力的客户[16][17] - 产品差异化明显，如"黑珍珠""黑鉐岛"等黑系列别墅配有私人码头[19] - 拒绝降价策略，高层项目80%客户选择一次性付款[35] 社区治理创新 - 建立社区基金会，25名成员来自5个渠道，开发商仅保留2个席位[48] - 采用罗伯特议事规则，曾发生中国首例社区议事员弹劾事件[52] - 7年共治实践形成自主运转体系，解决公私区域模糊的管理难题[45][56] 商业开发探索 - CPI零售项目月坪效表现突出：服装品牌9000元、餐饮4000元、快闪最高14000元[10][66] - "六觉迷岛"酒店项目计划打造20间房的特色小型酒店集群[70] - 与伊藤洋华堂合作13万平米商业综合体，自持6万平米[71] 管理特色 - 非开发系统采用"市场化经济"管理模式，内部机构需竞争预算资源[85] - 住宅开发系统成熟后转向"特战队"式直接管理商业创新项目[78] - 创始人式管理风格，高管可绕过层级直接干预一线业务[88][89] 历史机遇与挑战 - 2000年抓住汽车普及带来的城郊高端住宅机遇开发麓山项目[26] - 2012年面临资金链危机，现金流仅能维持1-2个月[35] - 因城市规划调整炸毁已建成的艺展中心，造成重大损失[34][36]

成都典型房企销售表现 - 2025年1-6月成都TOP30房企全口径销售金额合计998.2亿元，华润置地以76.6亿元位列榜首，中国铁建和保利发展分别以73.9亿元、73.4亿元紧随其后 [10] - 同期TOP30房企全口径销售面积合计433.7万平米，保利发展以34.3万平米居首，华润置地和中国铁建分别以32.9万平米、31.4万平米排名第二、第三 [10] - 销售金额前十名还包括成都轨道城市(51.3亿元)、招商蛇口(49.2亿元)、华发股份(44.6亿元)等企业 [2][3] - 销售面积前十名中电建地产(21.9万平米)、天投开发(21.2万平米)、龙湖集团(18.0万平米)等企业表现突出 [6][7] 成都房地产市场动态 - 6月成都新房成交5982套，同比下降13.7%但环比上升2.1% [10] - 5月成都新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1个百分点，已连续7个月上涨 [10] - 6月二手房成交19214套，同比上升14.4%且环比基本持平 [11] - 麓湖生态城、华发统建锦宸院等项目因核心地段和产品力优势实现热销 [10] 土地市场表现 - 6月锦江区茶厂地块溢价率达75.7%，成交楼面价3.55万元/平米创成都历史第二高 [11] - 金牛区茶花板块土地楼面价达2.02万元/平米，首次突破2万元/平米大关 [11] - 成都传统五城区最高成交楼面价均已超过2万元/平米 [11] 政策与未来展望 - 成都住建局印发《"好房子"建设行动方案》，提出8方面18条重点任务 [10] - 建发招商源启金沙、华润置地华宸府等首批新规项目将于7月开盘，预计带来市场热度 [10]

民企拿地现状 - 全国多地民企在土地市场表现活跃 包括成都新希望地产、浙江滨江集团、江苏华宇地产等 形成一股新兴势力 [1] - 部分区域型民企如四川邦泰集团、浙江保亿置业、杭州天阳地产等 在本地市场频繁出手拿地 [7][8] - 保亿置业以11.59亿元总价拿下宁波江北区地块 楼面价16838元/㎡ 溢价率14.3% [7] - 天阳地产以68.2亿元拿下杭州上城区地块 楼面价27140元/㎡ 溢价率50.59% [8] - 浙江金帝以55.78亿元竞得杭州世纪城地块 楼面价54473元/㎡ 溢价率21.05% [8] 民企发展路径分化 - 头部民企如滨江集团保持稳健 成为行业TOP10中唯一民企 在土地市场长袖善舞 [7] - 部分企业如龙湖集团、新城控股已转移发展重心 不再追求开发规模 [7] - 成都万华集团凭借麓湖生态城项目成为行业标杆 并开始向武汉等新区域扩张 [8][9] - 万华集团在武汉长江新区三次拿地 累计投入57.85亿元 [9] - 实业背景企业如汇成世纪、福建雄旺通过与建发合作方式进入地产开发 [9][11] 新兴民企商业模式 - 金沙地产通过产品溢价实现高去化 项目售价普遍高于区域均价20%以上 [15][16] - 金沙缦岛洋房单价12500-13000元/㎡ 较区域均价高25-30% [16] - 金沙·东院售价比同地段产品高70% [16] - 宸嘉发展走精品路线 聚焦核心城市如武汉、上海、成都 [14] - 江山万里置业、驭远等企业专注高端住宅市场 形成产品差异化 [18] 行业格局变化 - 行业阵痛期后 国央企占据主导地位 多数规模型民企退出或重组 [5][6] - 华南五虎仅剩合生创展 粤港澳四小龙及闽系民企几乎全军覆没 [6] - 万科、金地等传统民企面临经营压力 碧桂园等企业忙于债务重组 [6] - 当前活跃民企多为区域型或新进入者 采取差异化竞争策略 [7][14] 产品主义趋势 - 无论民企还是国央企 最终竞争都将回归产品力和交付能力 [18][19] - 金茂棠前项目凭借产品力在上海非核心区位取得热销 [18] - 行业共识认为企业必须聚焦产品升级 单纯规模扩张模式难以为继 [17][18] - 金沙地产被比作"地产界胖东来" 其产品服务模式受到市场认可 [15][16]