融资与债务情况 - 公司拟发行40亿元公司债券，期限不超过7年，用于偿还到期债务及补充流动资金[1][3] - 2024年已完成"20豫园01"（2.009亿元，利率5.2%）和"22豫园01"（4.124亿元，利率4.95%）的付息工作[5] - 资产负债率连续三年保持高位（2022-2024年分别为69.15%、68.03%、67.82%），流动比率持续下滑（1.34→1.25→1.22）[5] - 2024年末货币资金+交易性金融资产合计134.43亿元，但短期借款+一年内到期非流动负债达179.35亿元，存在44.92亿元资金缺口[6] - 长期借款161.41亿元，利息费用从2020年9.7亿元增至2024年18.84亿元，接近翻番[7] 经营业绩下滑 - 2024年营收469.24亿元（同比-19.3%），归母净利润1.25亿元（同比-93.81%），扣非净利润亏损21.09亿元（连续两年亏损且加剧）[1][14] - 产业运营收入340.34亿元（同比-18.37%），其中珠宝时尚收入299.77亿元（同比-18.38%）[11][12] - 物业开发与销售收入100.38亿元（同比-25.96%），商业综合运营收入28.52亿元（同比-1.47%）[11][12] - 2024年Q1-Q4营收同比增速分别为+12.56%、-14.77%、-29.53%、-41.81%，2025年Q1同比再降49%[10] 资产减值与人事变动 - 2024年计提资产减值损失9.51亿元（含存货跌价7.73亿元、商誉减值1.78亿元），同比增加150%[14][15] - 2024年至今管理层频繁变动，涉及轮值总裁、副总裁、CFO等8名高管离职[15][17] - 公司采取"瘦身健体"措施，出售非核心资产如上海真如广场等以回笼资金[13] 其他重要事项 - 2023年曾计划定增募资80亿元（后下调至42.5亿元），但2024年5月终止[8][9] - 2024年仍现金分红7.35亿元，股利支付率高达587.18%[17] - 截至2025年7月1日股价5.51元/股，较高点下跌19%，总市值214.7亿元[17]

大股东资金支持 - 深铁集团拟向万科提供不超过30亿元借款用于偿还债券本息及指定借款利息[1] - 2025年内深铁集团已累计向万科提供148.52亿元股东借款 包括2月28亿元 4月42亿元及33亿元 5月15.52亿元[1] - 本次借款利率2.34% 期限不超过36个月 可协商提前还款或展期[1] 增信担保条款变化 - 2月借款要求万物云股票及不超过60亿元资产作为增信 4月底及5月借款未设增信要求[2] - 本次借款保留深铁集团要求担保的权利 万科需履行程序后提供担保[2] - 业内分析认为万科可用抵押资产减少 深铁集团通过低息信用借款缓解现金流压力[2] 债务兑付情况 - 2025年一季度兑付5笔公开债合计98.9亿元 5月兑付4.23亿美元债及15亿元"20万科04" 6月初兑付3.5亿元"22万科03"[3] - 截至2025年5月末 万科年内到期及回售境内外债券余额217.6亿元[3] - 6-7月需兑付4笔债务共76亿元 包括6月18日到期的12亿元"20万科06"及7月59亿元"22万科05"等[3] 流动性压力分析 - 2024年末有息负债3612.8亿元 短债1582.8亿元占比超40% 货币资金881.6亿元 现金短债比0.56[2] - 非受限货币资金大幅减少 商品房市场筑底及新项目少影响经营现金流入[4] - 公开市场债券融资渠道未恢复 依赖银行融资 资产处置及大股东资金支持维持流动性[4]

深铁集团对万科的持续资金支持 - 深铁集团近期向万科提供15.52亿元借款，利率2.34%，期限36个月，用于偿还债券本息，无增信安排且允许展期[1] - 2024年以来深铁累计向万科提供直接借款达118.52亿元，包括2月28亿元、4月42亿元和33亿元三笔[1] - 除借款外，深铁还通过资产交易支持万科，包括认购中金印力基金29.75%份额（10亿元）、受让深圳湾地块（22.35亿元）和红树湾项目49%收益权（12.92亿元）[2] 万科面临的偿债压力 - 2025年一季度完成5笔公开债兑付合计98.9亿元，偿还债务现金流出173.5亿元（同比增加17亿元），筹资现金流净额同比减少9%[3] - 年内到期境内债务326亿元，其中5-6月需兑付5笔债券（含3笔境内+2笔境外）本金超66亿元，已兑付4.23亿美元债[3] - 截至4月底对外担保余额788.16亿元，占2024年末净资产的38.89%[3] - 一季度末货币资金755亿元（较2024年末减少126.6亿元），部分为受限预售监管资金[4] 经营与流动性风险 - 前4个月权益销售额298.5亿元（同比下降41%），跌幅高于行业均值，反映库存结构失衡和核心城市土储不足[5] - 标普信评指出公司流动性风险未出清，下半年仍有约200亿元境内外债券到期，7月单月需偿还60亿元境内债[5] - 昆明项目26亿元融资担保获展期至2026年5月，显示债务结构调整努力[4]

深铁对万科的财务支持 - 深铁集团在5月15日向万科提供不超过15.52亿元借款 利率2.34% 期限36个月 用于偿还公开市场债券本息 [2] - 这是深铁2024年第4次向万科提供股东借款 前三次分别为28亿元、42亿元、33亿元 累计达118.52亿元 [2] - 本次借款条件宽松 无增信安排 保留展期可能 利随本清 相比2月借款需按季付息并提供40亿元股票和60亿元资产抵押有明显改善 [2] - 深铁还通过资产交易支持万科 包括认购中金印力公募基金29.75%份额(10亿元) 受让深圳湾超级总部地块(22.35亿元) 受让红树湾项目49%收益权(12.92亿元) [2] 万科的偿债压力 - 2024年一季度完成5笔公开债兑付 本金98.9亿元 偿还债务现金流出173.5亿元 同比增加17亿元 筹资现金流净额同比减少9% [3] - 2025年一年内到期境内债务约326亿元 其中5-6月需兑付5笔债务(3笔境内+2笔境外) 本金总额超66亿元 已兑付4.23亿美元债 15亿元"20万科04"将于5月19日到期 [3] - 截至4月30日担保余额788.16亿元 占2023年末净资产的38.89% [3] - 昆明项目26亿元融资担保获延期1年至2026年5月12日 [4] 万科的现金流状况 - 一季度末货币资金755亿元 较2023年末881.6亿元减少超120亿元 [4] - 货币资金中包含大量受限资金 主要是预售监管资金 实际可用资金更少 [4] 万科的销售表现与行业评价 - 前4个月权益销售额298.5亿元 同比下降41% 跌幅高于行业均值 [5] - 标普信评指出公司流动性风险未出清 销售疲弱拖累现金流 内生造血功能未恢复 [5] - 库存结构失衡导致错失核心城市小阳春机会 2025年下半年仍有约200亿元境内外债券到期 其中7月单月需偿还60亿元境内债 [5][6] - 前4个月月均权益销售额仅70-80亿元 债务风险化解依赖市场复苏和政策支持 [6]

偿债情况 - 公司如期偿付一笔4.23亿美元、利率3.15%的境外债，当前余额为0 [2] - 一季度完成98.9亿元公开债务偿还 [2] - 2024年末有息负债3612.8亿元，较年初增长12.9%，其中短债1582.8亿元占比43.8% [2] - 2025年到期和回售的公司债与中期票据总额215.9亿元，占存续债券余额近50%，其中8笔中期票据合计207亿元 [2] - 在手货币资金881.6亿元，较年初减少11.7%，现金短债比0.56 [2] 资金回笼措施 - 一季度实现营收近380亿元，销售近350亿元，回款率超100% [2] - 完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [2] 大股东支持 - 大股东深铁集团2025年提供三笔借款共计103亿元，用于偿还公开市场债券本息 [3] - 前两笔借款分别为28亿元和42亿元，期限36个月，利率2.34%（LPR-76基点），需按季度付息并分期还款 [3] - 前两笔借款分别以40亿元资产质押（质押率70%）和三家子公司担保（后续需置换为60亿元资产抵押/质押） [3] - 第三笔借款33亿元无增信安排，无需按季度付息且可展期 [4] - 深铁通过大宗交易、REITs认购等方式支持公司，2025年初派驻十余名深圳国资背景高管接管核心岗位 [4] - 深圳国资明确运用市场化、法治化手段支持公司，包括转让深圳湾超级总部基地项目等优化现金流 [4] 战略发展 - 大股东深铁作为积极股东，通过业务支持、资金支持、战略融合等手段助力公司重回健康发展轨道 [5][6]

经营业绩 - 2025年一季度营业总收入5.1亿元，同比下降43.88% [2] - 归母净利润1.03亿元，同比下降54.87% [2] - 扣非净利润9117.08万元，同比下降59.81% [2] 主要财务指标 - 毛利率61.48%，同比减少5.57% [3] - 净利率18.27%，同比减少28.02% [3] - 三费占营收比26.94%，同比增加76.96% [3] - 每股净资产12.84元，同比增加0.81% [3] - 每股经营性现金流0.9元，同比增加765.16% [3] - 每股收益0.09元，同比减少54.77% [3] 资产负债情况 - 货币资金56.16亿元，同比增加13.84% [4] - 应收账款2.39亿元，同比增加11.94% [4] - 有息负债199.55亿元，同比增加6.69% [4] 业务评价 - 2024年ROIC为3.95%，资本回报率不强 [5] - 2024年净利率35.89%，显示产品或服务附加值较高 [5] 偿债能力 - 货币资金与流动负债比例44.26% [6] - 近3年经营性现金流均值与流动负债比例-22.34%，短期偿债存在压力 [6] 融资分红 - 累计融资总额37.66亿元，累计分红总额50.38亿元 [7] - 分红融资比1.34，显示积极分红政策 [7] 需关注事项 - 近3年经营性现金流均值为负，需持续关注现金流状况 [8] - 有息资产负债率39.83%，需警惕债务风险 [8] - 存货与营收比例846.82%，需关注存货周转 [8]