业绩报告 - 2025年中期业绩报告已登载在公司和联交所网站[1] 报告获取 - 可索取印刷本，有困难股东可免费获提供[2] 咨询方式 - 咨询事宜可于办公时间致电查询热线(852) 2980 1333[3] 股东资料 - 资料用于发通讯，可查核修改，查核或收费[8] 回条规定 - 回条未选、未签或填错无效，联名股东首位签署[10]

报告获取 - 公司2025年中期业绩报告（中、英文）可于公司和联交所网站查阅[1] 通讯收取 - 2025年9月28日前未反对，股东视为同意电子方式收通讯[2][9] - 股东可免费改通讯收取方式和版本[3] - 有困难可免费获印刷本，中、英文印刷本可索取[3] 资料处理 - 股东资料用于发通讯，可能传供应商或依法披露[8] - 股东有权查改资料，查资料公司可能收费[8]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年上半年营业额为17.3亿港元，同比增长2.2%[6][8] - 公司2025年上半年经常性基本溢利为10.31亿港元，同比增长1.2%[6][8] - 公司2025年上半年营业总额达17.3亿港元，同比增长2.2%[23] - 经常性基本溢利增长1.2%至10.31亿港元[23] - 2025年上半年营业额为1730百万港元，较2024年同期的1693百万港元增长2.2%[74] - 期内溢利为97百万港元，较2024年同期的717百万港元下降86.5%[74] - 期内公司拥有人应占溢利为75百万港元，远低于去年同期的427百万港元（降幅82.4%）[79] - 期内溢利从2024年上半年的427百万港元大幅下降至2025年上半年的75百万港元，降幅达82%[82] - 公司拥有人应占期内溢利为7500万港元，较2024年同期的4.27亿港元下降82.4%[105] 各业务线表现 - 商铺业务营业额同比增长2.1%[8] - 写字楼业务营业额同比增长0.8%，出租率从90%提升至92%[8] - 商铺业务营业额增长至8.62亿港元，同比增长2.1%[23][26] - 写字楼业务营业额为7.5亿港元，同比增长0.8%[23] - 住宅业务营业额大幅增长12.4%至1.18亿港元[23] - 写字楼出租率从90%提升至92%[23] - 写字楼业务营业额上升0.8%至750百万港元[32] - 香港写字楼业务营业额减少2.4%至703百万港元[33] - 内地写字楼业务营业额上升至47百万港元，出租率升至68%[34] - 住宅租赁业务营业额上升12.4%至118百万港元，出租率为70%[35] - 上海利园营业额增至5800万港元，较2024年同期增长141.7%[94] - 商铺分部毛利达7.23亿港元，同比增长1.5%[92][93] - 公司2025年上半年租赁投资物业收入为15.14亿港元，同比增长1.9%[92][93] 各地区表现 - 香港商铺出租率达到94%（2024年末为92%）[27] - 内地商铺出租率显著提升至64%（2024年末为41%）[29] - 香港写字楼组合出租率维持92%[33] - 银行金融业占写字楼租户组合21.3%出租面积[33] - 合营公司于大湾区经营40个中心，2025年上半年新签5个据点[42] 成本和费用（同比环比） - 公司营运支出为4.47亿港元，同比增长5.7%，占营业额比率25.8%[47][48] - 财务支出增至2.89亿港元，实际利率为3.8%[49] - 财务支出增至2.89亿港元，较2024年同期的2.13亿港元增长35.7%[92][93] - 总利息支出为5.90亿港元，资本化金额3.67亿港元，资本化率62.2%[102] - 香港利得税支出1.55亿港元，税率16.5%[103] 管理层讨论和指引 - 公司维持第一次中期股息为每股27港仙[6][8] - 公司启动80亿港元资本循环计划，涉及出售部分资产及推动住宅项目销售[8] - 利园区可出租总面积预计在利园八期2026年竣工后扩大近30%[14] - 利园八期将提供超过100万平方英尺的总面积及6万平方英尺的大型绿化开放空间[14][15] - 中期股息维持每股27港仙[24] - 约4%商铺楼面因优化工程关闭影响营业额[23] - 利园八期预计2026年竣工[37] - 林海山城项目已签订140个单位合同[39] - 林海山城期内售出和租出25个单位[39] - 土瓜湾住宅项目总楼面面积超过700,000平方呎[39] - 公司宣派2025年第一次中期股息每股27港仙，总金额为2.77亿港元[109] - 公司宣布派发第一次中期股息每股27港仙[194] 债务和融资活动 - 债务总额升至287.96亿港元，银行贷款占比50%[57] - 净债务与权益比率32.9%，净利息偿付率7.5倍[62] - 定息债务比率（计入利率掉期后）为56%，较2024年末的61%下降5个百分点[67] - 实际利率从2024年末的4.3%降至2025年中的3.8%，下降50个基点[67] - 公司发行750百万美元次级担保永续资本证券，同时以5365百万港元现金购回本金5363百万港元的同类证券[69] - 公司发行永续资本证券5,800百万港元[79] - 公司购回永续资本证券5,363百万港元[79] - 公司发行永续资本证券获得5,800百万港元现金流入，同时购回永续资本证券支出5,365百万港元[83] - 新增银行贷款5,641百万港元，同时偿还银行贷款2,602百万港元和定息票据1,000百万港元[83] - 公司支付股息832百万港元，向永续资本证券持有者作出分派210百万港元[83] - 总借贷从264.14亿港元增至285.41亿港元，增幅8.06%[120] - 公司发行7.5亿美元（约58亿港元）7.20%次级担保永续资本证券[121] - 公司购回本金为53.63亿港元的次级担保永续资本证券，现金代价53.65亿港元[122] - 公司购回并注销690,151,000美元次级担保永续资本证券占初始发行本金总额81.20%[190] - 证券初始发行本金总额为850百万美元[190] - 公司支付总收购价约5,365百万港元购回证券[190] - 公司2024年4月曾购回99,995,000美元证券占初始发行本金总额11.76%[190] - 公司2025年8月18日赎回剩余59,854,000美元证券总收购价约468百万港元[191] 现金流状况 - 经营业务现金流入净额从2024年上半年的1,070百万港元增至2025年上半年的1,142百万港元，增长6.7%[83] - 投资活动现金流出净额从2024年上半年的848百万港元增至2025年上半年的1,095百万港元，增长29%[83] - 财务活动现金流入净额为835百万港元，相比2024年同期的现金流出1,100百万港元有显著改善[83] - 现金及现金等价物从2025年1月1日的1,564百万港元增至2025年6月30日的2,447百万港元，增长56%[83] - 投资物业付款从2024年上半年的645百万港元增至2025年上半年的1,069百万港元，增长66%[83] - 资本开支现金支出增至10.69亿港元[55] 资产和投资 - 公司现金及银行结存总额为3348百万港元，较2024年末的2211百万港元增长51.4%[65] - 公司投资级债务证券规模为584百万港元，较2024年末的896百万港元下降34.8%[65] - 投资物业组合估值968.93亿港元，较2024年底上升0.4%[50] - 应占联营公司业绩为1.15亿港元，应占合营公司亏损700万港元[51] - 其他金融投资总额15.82亿港元[52] - 利息收入降至9200万港元[54] - 投资收入为113百万港元，较2024年同期的94百万港元增长20.2%[74] - 净流动资产状况改善至764百万港元，较2024年末的1955百万港元流动负债净额实现显著扭转[77] - 公司总资产净额从2024年12月31日的77,429百万港元下降至2025年6月30日的76,816百万港元，减少了613百万港元（降幅0.8%）[78] - 物业发展分部资产增至256.61亿港元，较2024年底增长2.6%[96][97] - 综合资产增至1154.54亿港元，较2024年底增长1.2%[96][97] - 投资物业公平值从965.47亿港元增至968.93亿港元，增幅0.35%[110] - 投资物业公平值变动导致未变现亏损9.64亿港元[110] - 用作借贷抵押的投资物业总公平值为211.9亿港元，较2023年末增加2.46%[113] - 应付款项及应付费用从14.28亿港元减少至10.7亿港元，下降25.1%[117] - 应付非控股权益款项从58.75亿港元增至60.09亿港元，增长2.28%[118] - 资本承诺为43.57亿港元，较2024年末39.74亿港元增长9.6%[123] - 合营公司贷款利息收入为2300万港元，较2024年1800万港元增长27.8%[124] - 附属公司非控股股东租金收入4100万港元，较2024年1400万港元增长192.9%[125] - 合营及联营公司租金收入4700万港元，较2024年3700万港元增长27.0%[125] - 应付非控股权益款项为60.09亿港元，较2024年末58.75亿港元增长2.3%[125] - 无抵押定息票据账面值144.61亿港元，公平值134.89亿港元，折价6.7%[129] - 级别1金融资产公平值80.37亿港元，较2024年末78.28亿港元增长2.7%[129] - 级别3非上市股本投资公平值149.5亿港元，较2024年末157亿港元下降4.8%[132][135] - 货币掉期负债公平值5.23亿港元，较2024年末3.81亿港元增长37.3%[132][135] - 按公平值级别3计量的非上市股本投资于2025年6月30日为14.95亿港元，较期初15.7亿港元下降2.05亿港元或13.1%[137] - 按公平值级别3计量的非上市股本投资在回顾期内计入其他全面收益之公平值亏损为8000万港元[137] - 按公平值级别3计量的基金投资于2025年6月30日保持8700万港元，期内无新增投资[137] 权益和储备变动 - 公司股东权益从2024年底的659.93亿港元下降至2025年6月30日的651.81亿港元，降幅1.2%[6] - 保留溢利从58,726百万港元减少至57,967百万港元，减少了759百万港元（降幅1.3%）[79] - 其他非控股权益从1,999百万港元减少至1,717百万港元，减少了282百万港元（降幅14.1%）[78] - 汇兑储备从-728百万港元改善至-526百万港元，增加了202百万港元[79] - 公司拥有人应占权益总额从2024年1月1日的67,182百万港元下降至2025年6月30日的65,181百万港元，减少约2,001百万港元[82] 公司治理和董事薪酬 - 董事及高管薪酬总额为2700万港元，与2024年同期持平[127] - 执行董事利蕴莲2025年固定年薪为824万港元，2024年表现挂钩花红为1112.4万港元[158] - 执行董事吕干威2025年固定年薪为595.3万港元，2024年表现挂钩花红为595.3万港元[158] - 非执行董事及独立非执行董事年度袍金为28万港元[161] - 审核及风险管理委员会主席袍金18万港元，成员袍金10.8万港元[161] - 薪酬委员会主席袍金7.5万港元，成员袍金4.5万港元[161] - 提名委员会主席袍金5万港元，成员袍金3万港元[161] - 可持续发展委员会主席袍金5万港元，成员袍金3万港元[161] - 女性董事比例从36.4%提升至40%[145] - 公司全面遵守香港联交所《企业管治守则》[142] - 所有董事确认在回顾期内遵守《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》[143] 股权和股份计划 - 利蕴莲持有公司607,562股普通股，占已发行股份总数0.059%[162] - 利干持有公司1,198,000股普通股，占已发行股份总数0.116%[162] - 利蕴莲持有公司发行的300万美元债权证，利干持有400万美元债权证[163] - 截至2025年6月30日，公司根据2015年购股权计划已授出并完全归属但尚未行使的购股权可认购6,263,400股普通股，约占已发行股份总数的0.61%[169] - 2015年购股权计划于2025年5月14日届满，期间未授出新购股权[168][169] - 2005年购股权计划已于2015年5月9日届满，回顾期内无新授出[167][170] - 执行董事利蕴莲持有未行使购股权合计4,675,400股（2016-2022年授予）[171] - 执行董事吕干威持有未行使购股权合计1,311,000股（2018-2022年授予）[171] - 其他员工参与者持有未行使购股权合计1,277,000股（2016-2022年授予）[171] - 回顾期内2015年购股权计划有3,000股购股权失效[171] - 2005年购股权计划在回顾期内有305,000股购股权失效[170] - 公司于2024年1月19日采纳2024年股份奖励计划，有效期为10年至2034年1月18日[173] - 2024年股份奖励计划旨在吸引关键人才、确保绩效实现及培养归属感[173] - 2024年股份奖励计划最高可授出股份数目为20,540,164股，占公司已发行股本约2%[176] - 任何一名选定雇员可获授奖励股份上限为公司已发行股本0.5%，即5,135,041股[178] - 计划受托人于回顾期内购入156,000股股份，截至2025年6月30日持有126股未归属股份[179] - 回顾期内公司无偿授出49,255股奖励股份予选定员工[182] - 截至2025年6月30日，计划剩余可授出股份为19,214,570股，占已发行股份总数1.87%[182] - 执行董事利蕴莲获授463,369股奖励股份，其中46,337股于回顾期内归属[183] - 执行董事吕干威获授269,925股奖励股份，其中26,992股于回顾期内归属[183] - 五位最高薪酬人士获授16,204股奖励股份（含4,861股限制性股份及11,343股绩效股份）[183][184] - 其他承授人获授33,051股奖励股份（含13,221股限制性股份及19,830股绩效股份）[183][185] - 绩效股份最高归属比例可达目标数量的150%，需达成同业TSR排名前80%的绩效条件[181] - 主要股东Lee Hysan Company Limited持有433,130,735股普通股占已发行股份总数42.17%[188] - 主要股东Silchester International Investors LLP持有60,823,000股普通股占已发行股份总数5.92%[188] - 主要股东BlackRock, Inc.持有51,449,120股普通股占已发行股份总数5.01%[188] - 公司已发行股份总数1,027,008,223股普通股[188] 会计政策和估值方法 - 公司采用现金流量现值法计量货币掉期，参考可观察现汇及远期汇率和收益率曲线[138] - 利率掉期采用适用收益率曲线估计和折算未来现金流现值计量[139] - 公平值级别3金融资产估值采用市场方法，参考可比上市公司市盈率等倍数[139] - 公司聘请独立专业估值师对股权证券投资进行估值[140]

公司财务预测调整 - 摩根士丹利将希慎兴业2025至2027年各年基本每股盈利预测分别上调1%、4%及7% [1] - 上调盈利预测反映2025年上半年业绩优于预期及利息成本降低 [1] - 维持2025至2027年每股派息1港元预测 对比2024年派息1.08港元 [1] - 预期现金盈利无法完全覆盖股息 [1] - 目标价由12.5港元上调至14.3港元 [1] 行业市场前景 - 摩根士丹利对香港零售整体市场仍持谨慎态度 [1] - 消费模式转变对香港零售市场形成挑战 [1] - 下半年预期出境旅游增加可能影响本地零售 [1] - 失业率上升对零售市场产生负面影响 [1] 投资评级立场 - 维持希慎兴业减持评级 [1] - 评级维持因仍在等待香港零售市场出现实质且可持续的复苏 [1]

公司财务预测调整 - 将2025至2027年基本每股盈利预测分别上调1% 4% 7% 反映2025年上半年业绩优于预期及利息成本降低 [1] - 维持2025至2027年每股派息1港元预测 2024年为1.08港元 因现金盈利无法完全覆盖股息 [1] - 目标价由12.5港元上调至14.3港元 [1] 行业市场展望 - 对香港零售整体市场持谨慎态度 因消费模式转变 下半年预期出境旅游增加 以及失业率上升 [1] - 仍在等待香港零售市场出现实质且可持续的复苏 [1] 投资评级 - 维持减持评级 [1]

头部购物中心稳定性特征 - 商圈内头部购物中心稳定性强 与市场认为易受经济下行及线上消费冲击的观点不同 2024年北京上海社零增速下降至-3%左右 但头部项目仍实现增长 北京朝阳合生汇 上海环球港 上海五角场合生汇零售额同比分别增长30% 6% 26% [1][2] - 头部购物中心具有马太效应 是热门品牌落地首选 形成"客流—品牌"正循环 通过虹吸尾部玩家客流 引入需求增长品牌 营销活动和会员活动规模优势保障客流和零售额增长 租金波动较零售额波动更小 [2] - 重奢购物中心门槛高经营周期长但易受经济波动影响 奢侈品牌在国内零售额下降 出现明显分化 一边关闭尾部商场低坪效门店 一边为重点购物中心保留甚至扩大门店面积 [1][3] 头部购物中心增长实现路径 - 重奢购物中心可通过四种方式保持增长：引入需求快速增长品牌如老铺黄金 始祖鸟 昂跑 miumiu 承接商圈内闭店购物中心客流 提档升级 扩建及增加铺位 案例如北京三里屯太古里 沈阳万象城 [3] - 购物中心本质是线下消费流量平台 聚集消费者与商家 高效满足一站式购物餐饮体验需求 若满足可逛性则能有力保障高客流 [2] - 竞争壁垒取决于可逛性而非单一因素 需做到地段 定位 体量 动线 运营全方位无短板 案例显示南京西路商圈因恒隆广场 兴业太古汇 嘉里中心等长期保持上海重奢第一地位 [4] 商业地产公司核心竞争力 - 公司核心竞争力在于形成完善管理体系 包括人才梯队培养机制 激励机制 集权与放权平衡 能否长期做好多个购物中心取决于员工主观能动发挥经验 [5] - 优秀商业地产公司需具备三大要素：管理优势 存量购物中心稳定性强 有能力保障新项目成功开业 [1][7] - 头部购物中心及商业地产公司是典型红利资产 消费降级下仍具有稳定性 [6] 投资标的推荐 - 推荐已具备三要素的太古地产(01972) 新城控股(601155 SH 01030) 华润万象生活(01209) 建议关注股息率有优势的希慎兴业(00014) 运营稳健的九龙仓置业(01997) 商圈头部且运营能力强的REITs [7]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

核心观点 - 里昂上调希慎兴业目标价至18.3港元并维持跑赢大市评级 因公司上半年各物业分部收入增长 利园零售组合表现优于香港整体市场 且启动80亿港元资本回收计划 [1] 财务表现 - 上半年各个物业分部的收入均录得增长 [1] - 利园零售组合表现优于香港整体市场 [1] 业务发展 - 利园重新发展在未来两年继续带动盈利增长 [1] - 公司启动80亿港元的资本回收计划 有助去杠杆化及提升股东回报 [1] 评级与目标价 - 目标价由13.5港元上调至18.3港元 [1] - 维持跑赢大市评级 [1] 外部环境 - 美国减息预期升温 [1]

财务表现 - 上半年各个物业分部收入均录得增长 [1] - 利园零售组合表现优于香港整体市场 [1] - 利园重新发展将在未来两年继续带动盈利增长 [1] 资本管理 - 公司启动80亿港元资本回收计划 [1] - 资本回收计划有助去杠杆化及提升股东回报 [1] 市场评级 - 目标价由13.5港元上调至18.3港元 [1] - 维持跑赢大市评级 [1] - 评级调整基于公司营运表现理想及美国减息预期升温 [1]

业绩总结 - 2025年上半年营业额同比增长2.2%[10] - 2025年上半年经常性基础利润同比增长1.2%[10] - 2025年上半年零售收入同比增长0.8%[46] - 2025年上半年租户销售同比增长4%[12] - 2025年上半年交通流量同比增长19%[12] - 香港零售收入同比增长0.8%，环比增长2.0%；办公楼收入同比和环比均下降2.4%[128] 用户数据 - 2025年上半年，会员消费增长20%[134] - 交易数量增长31%[134] - 李园的租户保留率超过70%[145][149] 未来展望 - 李园的可租赁物业扩展了30%，预计日客流量将增加20%[119] - 2026年李园八号的超结构工程进展顺利，预计于2026年完成[118][116] - 通过非核心资产的资本回收，目标在五年内实现80亿港元的价值[151] 财务状况 - 2025年6月30日的净负债率为32.9%[74] - 2025年6月30日的有效利率为3.8%[74] - 2025年中期财报显示，股东权益为652亿港元，每股净资产为63.5港元，股息为0.27港元[154] - 公司拥有153亿港元的流动性，以应对中期资金需求和不确定性[158] 市场表现 - 香港办公楼的入住率为92%[64] - 香港零售的入住率为70%[45] - 香港办公楼的期末入住率为92%，零售业为73%[127]