财务数据和关键指标变化 - 集团营业额同比增长6.2% 主要得益于上海利园项目的贡献[17] - 香港零售业务营业额增长9.5%至16.8亿港元 出租率92%[18] - 香港写字楼业务营业额下降1.5%至4.4亿港元 出租率保持90%[19] - 住宅租赁业务营业额增长6.3% 出租率提升至73%[19] - 股东资金和每股净资产下降1.7%和1.8% 主要受投资物业公允价值变动影响[25] - 全年股息维持1.08港元[26] - 负债比率31.4% 有效利率4.3%[27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务租金续约和新租约均实现正增长 高端租户如爱马仕、迪奥、卡地亚等重新开业[20] - 写字楼业务通过引入联合办公(占比超10%)、医疗服务、教育等多元化租户保持韧性[52][53] - 上海利园项目出租率已达70%[15] - 与IWG合资的灵活办公业务在大湾区保持高入驻率[15] - 医疗投资新前沿集团与香港投资公司(HKIC)达成战略合作[15] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港零售市场整体下滑7% 但公司表现优于市场[36] - 2025年前两个月租户销售额实现中个位数增长 客流量增长中双位数[64] - 顶级会员年均消费达160万港元 会员贡献销售额增长3%[22] - 新APP上线两周吸引6万会员 高消费会员数量增长71%[23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利园8号项目将新增100万平方英尺优质商业空间 包含6万平方英尺绿地[13] - 与香港演艺学院签署5年MOU 将在利园8号运营表演艺术设施[14] - 正在建设连接利园区域的行人步行系统 预计2026年完工[12] - 聚焦年轻化战略 改造Hysan Place打造都市文化中心[11] - 绿色金融占债务组合40% 目标打造香港首个超低能耗建筑[29][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对香港经济长期前景保持信心 认为其作为中国特殊经济区的地位稳固[3] - 零售业需创新以应对消费者偏好变化 公司通过多元化活动吸引客流[8][23] - 写字楼市场面临结构性调整 通过租户多元化应对挑战[51] - 利园8号的高效设计(93%使用率)和节能特性(节能30%)将吸引租户[73][74] 其他重要信息 - 获得80亿港元银团贷款 参与银行达20家[29] - 未动用授信额度及现金达189亿港元[29] - 正在评估4.1%次级永续债的赎回选项[94] 问答环节所有的提问和回答 关于香港零售业务 - 2024年下半年零售表现改善 2025年前两个月销售额和客流量均实现增长[37][38] - 租金续约涨幅约高个位数[40] - 2025年35%零售租约到期 部分已完成续约谈判[34] 关于股息和资本支出 - 资本支出预计100-20亿港元 2027年后将减少[57] - 维持稳定股息政策 平衡股东回报与公司财务健康[48] 关于写字楼市场 - 观察到企业整合搬迁需求 而非单纯扩租[66] - 利园8号目标租户包括财富管理、联合办公等服务类企业[55] 关于零售业态表现 - 奢侈品1月销售良好 非奢侈品表现因品牌而异[83] - 通过创意营销活动(如鱿鱼游戏主题)提升客流量[85] 关于财务安排 - 银行融资条款留有充足缓冲空间[94]

Hysan Development Company (00014) H2 2024 Earnings Call February 17, 2025 07:00 PM ET Speaker0 Good afternoon. Thank you all for coming to Hyphen Development's twenty twenty four Annual Results Announcement, the analyst briefing session. Let me introduce our panel for this afternoon. Our Chairman, Ms. Irene Li our Executive Director and COO, Mr. Rick Healer our CFO, Mr. Andy Choi. We will start with the presentation from the management, and we will follow that to take questions. Now I would invite Irene to ...

营业额及经常性基本溢利 - 营业额按年上升5.1%，而经常性基本溢利按年下跌0.7%[6] - 集团营业额按年上升5.1%[15] - 商舖业务的营业额按年上升10.8%[15] - 寫字樓業務的營業額按年下跌0.1%[15] - 經常性基本溢利及基本溢利按年下跌0.7%[15] - 營業額為16.93亿港元，較上年同期增加5.1%[53] - 毛利為14.07亿港元，較上年同期增加4.5%[53] 商舖业务 - 商舖业务收入按年增加10.8%，利園區優化策略初顯成效[5] - 商舖業務於2024年6月30日的出租率為95%[17] - 利園區優化工程取得顯著進展，利園一期的優化工程將於2024年下半年重新開業[17] - 分部毛利中商舖分部為7.12亿港元[72] 写字楼业务 - 寫字樓業務出租率維持穩定，但整體香港甲級寫字樓市場仍面臨租金壓力[5] - 上海利園寫字樓承租率達70%，吸納了知名金融機構、高端零售商及專業公司等優質租戶[10] - 香港写字楼业务营业额下跌0.1%至744百万港元[20][21] - 香港写字楼租赁需求疲软,租金下降[22] - 内地写字楼业务营业额增至24百万港元,出租率上升至34%[24] - 分部毛利中寫字樓分部為6.21亿港元[72] 住宅租赁业务 - 住宅租赁业务营业额上升1.0%至105百万港元,出租率上升至68%[25] - 分部毛利中住宅分部為0.74亿港元[72] 大湾区共享工作间 - 大灣區共享工作間市場穩步增長，出租率高企[10] - 與IWG合資在大灣區經營36個共享工作間中心[30] 医疗保健投资 - 醫療保健投資項目新風天域集團表現穩健，業務持續增長[10] 利园区优化 - 希慎廣場建成全港首個有蓋滑板場，並開設URBANHOOD潮流生活空間[12] - 加路連山道項目預計於2026年下半年竣工，將擴大利園區面積近30%[10] - 利園區優化計劃將引入超過十家全新裝修和擴建的奢華品牌旗艦店[10] - 全新的行人通道系統將於2026年落成，貫通利園區的多個商業建築[10] - 希慎廣場的URBANHOOD已於去年聖誕節正式開幕[17] - 利園區推出多項市場推廣主題活動，包括「流行共響節」和「利園咖啡節2024」[18] - 利園區於農曆新年期間聯乘著名花卉藝術插畫師Jess Phoenix呈獻「Artistry in Bloom藝綻利園」新春花藝裝置[18] - 為期十天的「Easter ARTventure藝趣歷奇」活動吸引有子女的家庭訪客[18] - 加路連山道项目建设进展顺利,预计2026年竣工[26] - 上海利园商业物业优化工程完成,商场预计今年开业[28] 投资物业 - 投资物业公平值变动亏损1.97亿港元[53] - 投资物业賬面值為965.35億港元，較2023年12月31日增加0.5%[56] - 投资物业公平值变动亏损1.97亿港元、合营公司减值亏损1.7亿港元[72] - 投资物业于2024年6月30日的公平值为96,535百万港元[87][88][89][90] - 其中已作为借贷抵押的投资物业公平值为19,960百万港元[89] 联营公司及合营公司业绩 - 應占聯營公司業績為1.17億港元，較上年同期下降19.9%[53] - 應佔合營公司業績為虧損1.97億港元，上年同期則有盈利1700萬港元[53] - 應占聯營公司業績收益1.17亿港元、應占合营公司业绩收益0.03亿港元[72] - 本集团应佔聯營公司上海港匯廣場的業績為117百萬港元，較2023年下降20%[35] - 本集团应佔合营公司的虧损为197百万港元，主要反映大埔住宅项目中供出售待发展物业的减值[35] 财务状况 - 利息收入下跌至95百万港元，主要由于银行存款减少所致[37] - 期內資本開支總現金支出為645百萬港元，主要用於加路連山道項目建設及利園區優化[38] - 本集團於2024年6月30日的債務總額為26,737百萬港元，平均債務到期期限為3.9年[39] - 本集團於2024年6月30日的負債率為29.9%，淨利息償付率為10.8倍[43] - 本集團持有現金及銀行結存約3,057百萬港元，並投資900百萬港元於投資級別債務證券[45] - 本集團定息債務比率為58%，實際利率為4.4%[46] - 流動資產淨額為9200萬港元，較2023年12月31日減少96.2%[56] - 財務支出為2.13亿港元[79][80] - 税项支出为1.58亿港元[81] - 利息收入为0.95亿港元[82] 其他 - 期內溢利為7.17億港元，較上年同期增加115.3%[53] - 本公司擁有人應佔期內溢利為4.27億港元，較上年同期增加124.7%[53] - 每股基本盈利為42港仙，較上年同期增加121.1%[53] - 期內已派股息832百萬港元[59] - 期內向永續资本证券持有者作出分派224百万港元[59] - 期內購回永

财务数据和关键指标变化 - 2024年上半年公司收入实现增长，同比增长5% [13] - 股东资金与上一年年末基本持平，每股资产净值为65港元 [22] - 董事会提议维持首次中期股息不变 [22] - 截至报告日，公司现金约30亿港元，加上未动用的承诺信贷额度，拥有140亿港元的流动资金 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售收入增长10.8%，得益于翻新区域重新开放和积极的租金调整 [14] - 租户销售额受消费模式变化和港元强势影响面临压力，与香港零售销售表现一致 [15] - 会员消费较2018年增长38%，对总零售销售额的贡献增长13%，顶级会员平均消费为160万英镑 [16] - 新推出的Hi会员在六周内吸引超过6万名会员，额外贡献会员消费的20% [17] - 过去一年开设50多个新品牌，未来12个月将继续推出更多品牌 [15] - 占用成本比率约为高个位数百分比，与上一年相当 [46] - 上半年租金调整呈积极态势，幅度在中个位数至低两位数之间 [47] 办公业务 - 办公收入下降2.8%，但通过多元化租户组合和积极的租赁谈判，保持了稳定的入住率 [14] 住宅业务 - 住宅收入和入住率有所恢复，上海的李园项目开始贡献收入 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 上海李园项目在报告期末已锁定70%的办公空间，租户涵盖金融机构、奢侈品零售商和专业公司 [8] - 大湾区灵活办公领域实现稳定增长，保持高入住率 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心业务为零售和办公物业，同时建立战略支柱作为新的增长引擎，包括上海李园项目和大湾区灵活办公业务 [3][8] - 对李园区域进行改造，包括扩建主要奢侈品牌旗舰店，预计完成后将使奢侈品组合翻倍 [4] - 计划在2026年完成李园8项目，该项目是李园改造的重要组成部分，将提供绿色社区空间和文化中心 [6][7] - 建立综合行人通道系统，连接李园区域和铜锣湾地铁站，提升购物、餐饮和休闲体验 [7] - 与IWG成立合资企业，进入灵活办公领域，以满足市场对灵活办公空间的需求 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在疫情期间积极执行计划，目前开始收获成果，对未来发展持乐观态度 [10][11] - 公司将继续推进李园改造和战略支柱项目，以增强长期前景 [11][27] 其他重要信息 - 公司举办超过100场活动，其中与香港政府合作的活动在五天内吸引超过60万人次流量，并获得积极反馈 [20][21] - 李园8项目的建筑合同已授予，成本在预算内，并有一定的节约作为缓冲 [59] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司是否会重申稳定和渐进的股息政策 - 公司董事会致力于为股东提供稳定收入，但需考虑公司运营表现、资本支出承诺和长期业务增长，将谨慎决策 [31][32] 问题2: 是否有银行或债券契约指标需要关注以维持信用评级或银行再融资 - 除了常规承诺外，关键契约之一是杠杆比率，目前公司杠杆比率约为三分之一，有足够的缓冲空间进行债务再融资 [33][34] 问题3: 李园8的理想租户组合是什么 - 公司希望首先找到一个锚定租户，目标租户包括金融机构、财富管理、医疗和健康等行业，现有租户组合的受欢迎程度将吸引类似行业的总部入驻 [35] 问题4: 零售组合的最新占用成本是多少，对今年剩余时间的基本租金调整是否有信心，能否分解三个零售枢纽的表现，以及香港零售销售在第二季度疲软的原因 - 占用成本比率约为高个位数百分比，与上一年相当 [46] - 上半年租金调整呈积极态势，幅度在中个位数至低两位数之间，大部分租金改善来自翻新区域 [47] - 公司对翻新区域的租金调整有信心，因为每个交易都经过谨慎计算，且有稳定的租户组合 [48] - 香港零售销售在第二季度疲软可能与奢侈品销售和日元贬值有关，但公司认为更重要的是理解消费者行为和需求的变化 [43] 问题5: 李园8的建筑成本是否有变化，上海70%预承诺的收入时间，以及杠杆率何时达到峰值 - 建筑合同已授予，成本在预算内，并有一定的节约作为缓冲，预计2026年年中完成 [59] - 上海项目的所有承诺将至少在年底开始，零售部分已开始租赁，目前承诺率超过50%，希望年底达到70% [61] - 公司的杠杆率主要来自CHR项目，将与该项目在2026年和2027年的完成时间一致 [63] 问题6: 卡罗琳山项目的预租赁情况如何 - 项目仍处于早期阶段，公司正在与目标租户进行讨论，将在有进展时报告 [64]

整体财务表现 - 截至2024年6月30日止6个月，营业额为16.93亿港元，按年上升5.1%；经常性基本溢利为10.19亿港元，按年下跌0.7%[2][3] - 集团营业额按年上升5.1%至16.93亿港元，经常性基本溢利及基本溢利按年下跌0.7%至10.19亿港元[10] - 截至2024年6月30日，股东权益为667.79亿港元，较2023年末下降0.6%[4] - 截至2024年6月30日，每股资产净值为65港元，较2023年末下降0.6%[4] - 截至2024年6月30日止6个月，营业额为16.93亿港元（2023年：16.11亿港元），期内溢利为7.17亿港元（2023年：3.33亿港元）[41] - 2024年上半年期内溢利7.17亿港元，2023年为3.33亿港元[42] - 2024年上半年全面收益总额6.68亿港元，2023年为支出1.29亿港元[43] - 2024年6月30日投资物业为965.35亿港元，2023年12月31日为960.05亿港元[45] - 2024年6月30日流动负债为36.35亿港元，2023年12月31日为18.07亿港元[45] - 2024年6月30日资产净额为78.525亿港元，2023年12月31日为79.691亿港元[45] - 2024年6月30日本公司拥有人应占权益为66.779亿港元，2023年12月31日为67.182亿港元[46] - 2024年上半年除税前溢利8.75亿港元[53] - 2024年上半年商铺、写字楼、住宅、物业发展综合营业额中投资收入为9400万港元[53] - 截至2024年6月30日6个月，公司综合除税前溢利为4.86亿港元[55] - 2024年6月30日，公司综合资产为114.661亿港元，较2023年12月31日的114.526亿港元略有增长[57][58] - 2024年上半年，公司期内税项为1.58亿港元，其中香港利得税本期内为1.21亿港元，按16.5%税率计算[60] - 2024年上半年，公司期内溢利已扣除物业、机器及设备折旧1700万港元等多项费用[61] - 2024年上半年，按租户营业额计算租金之投资物业租金总收入为14.86亿港元[61] - 2024年上半年，公司员工成本（包括董事酬金）为1.64亿港元[61] - 2024年上半年，公司应占联营公司税项为5100万港元[61] - 2024年上半年，本公司拥有人应占期内溢利为1.9亿港元[62] - 计算每股基本盈利之普通股加权平均数为10.27008223亿股[62] - 2024年已派第二次中期股息8.32亿港元，2023年为12.02亿港元；2024年宣派第一次中期股息2.77亿港元，与2023年相同[64] - 2024年6月30日应收及其他应收款项总额为14.74亿港元，2023年12月31日为12.58亿港元[65] - 2024年6月30日应收账款6300万港元，2023年12月31日为5800万港元；2024年6月30日应付账款及应付费用9.89亿港元，2023年12月31日为10.97亿港元[65][66] - 2024年6月30日集团应付账款账面价值为1.26亿港元，2023年12月31日为1.68亿港元，账龄均少于90天[66] 业务板块表现 - 商铺业务收入按年增加10.8%，利园区优化策略初显成效，未来12个月更多国际顶级品牌将开幕[2] - 写字楼业务出租率维持稳定，但整体香港甲级写字楼市场面临租金压力[2] - 上海利园开始营运，截至期末70%的写字楼空间已被承租[2][7] - 大湾区共享工作间市场出租率高企，与IWG合营公司业务增长加快[7] - 商铺业务营业额上升10.8%至8.44亿港元，2024年6月30日出租率为95% [13] - 写字楼业务营业额下跌0.1%至7.44亿港元，其中香港业务下跌2.8%至7.20亿港元，内地业务从400万港元增至2400万港元[16][17] - 住宅业务营业额上升1.0%至1.05亿港元[10] - 期内约4%的商铺楼面面积因优化工程关闭，相应影响已反映在商铺营业额中[11] - 利园一期优化工程预计2024年下半年重新开业，希慎广场URBANHOOD已开幕[13] - 2024年上半年香港营业额从2023年的7.41亿港元减少2.8%至7.2亿港元[18] - 2024年6月30日香港写字楼出租率维持89%，银行等行业占比22.1%，医疗及健康服务业占比8.6%[18] - 内地写字楼业务营业额从2023年的400万港元增至2400万港元，出租率从24%升至34%[19] - 2024年上半年香港住宅租赁业务营业额上升1.0%至1.05亿港元，出租率从60%升至68%[20] - 截至2024年6月30日，林海山城已售102个单位，上半年售出和租出41个单位[22] - 土瓜湾住宅项目地基等工程预计2024年第三季完成，随后展开地库及上盖建造工程[23] - 上海利园商场优化工程预计2024年完成，预计今年开业[24] - 公司与IWG合營公司在大湾区经营36个共享工作间中心[24] - 2024年第一季新风天域集团开设两间新医院[25] - 公司应占联营公司业绩为1.17亿港元（2023年：1.46亿港元），应占合营公司亏损为1.97亿港元，2023年应占溢利为0.17亿港元[29] - 商舖及写字楼分部位于内地的投资物业价值分别为5.8亿港元（2023年12月31日：6.02亿港元）和28.2亿港元（2023年12月31日：29.62亿港元）[59] 项目发展情况 - 加路连山道项目预计2026年下半年竣工，届时利园区面积将扩大近30%[7] - 利园区优化计划完成后，旗舰总面积较翻新前增加40%[7] - 加路连山道项目预计2026年竣工，获建筑工程类大奖[21] 股息派发 - 集团维持第一次中期股息为每股27港仙[2][3] - 公司董事会宣布派发本年度第一次中期股息每股27港仙[11] - 第一次中期股息约于2024年9月20日派发给9月9日登记在册股东，股息除净日期为9月5日[71] 市场推广活动 - 2024年上半年举办多项市场推广活动，吸引超50万人次参与[14] - 2024年第二季推出新会员应用程式，六星期内吸引逾60,000名会员注册[15] 公司策略与态度 - 公司将保持审慎态度，凭借多管齐下的发展策略，塑造利园区未来发展[9] 金融投资与债务情况 - 2024年6月30日，其他金融投资总额为16.33亿港元（2023年12月31日：15.57亿港元）[30] - 利息收入下跌至0.95亿港元（2023年：1.11亿港元）[31] - 期内资本开支的总现金支出增加至6.45亿港元（2023年：6.24亿港元）[32] - 2024年6月30日，公司债务总额为267.37亿港元（2023年12月31日：257.17亿港元），平均债务到期期限为3.9年（2023年12月31日：4.5年）[33] - 2024年中期末负债率为29.9%（2023年12月31日：27.2%），净利息偿付率为10.8倍（2023年：10.3倍）[36] - 2024年6月30日，公司持有的现金及银行结存总值约30.57亿港元（2023年12月31日：38.54亿港元）[38] - 2024年中期末，定息债务比率（计入利率掉期后）为58%（2023年12月31日：62%），实际利率为4.4%（2023年年末：4.2%）[39] - 2024年期内，公司已购回约1亿美元次级担保永续资本证券，总代价为7.28亿港元（2023年：无）[40] 企业管治与合规 - 回顾期内公司全面遵守上市规则附录C1《企业管治守则》第二部份所载之守则条文[67] - 回顾期内所有董事确认已遵守关于董事证券交易操守的标准守则[68] 证券购回 - 回顾期内集团购回及注销本金总额共9999.5万美元（约7.77亿港元）的次级担保永续资本证券，占初始发行本金总额约11.76%，支付总收购价约7.28亿港元[69] 员工情况 - 截至2024年6月30日，集团员工总数为510人[70] 报告寄发 - 2024年中期业绩报告约于2024年9月初寄发股东，并登载于公司及联交所网站[71]

公司业务发展 - 公司将继续在社区商业模式下扩展和优化利园区，以交出更好的业绩[2] - 利园区已经从供大众休憩的游乐场转变为商业区，提供多元化业务组合，为写字楼租户、购物人士、游客和居民打造时尚生活体验[6] - 希慎推出了全新的潮流生活空间URBANHOOD，展示亚洲近40个生活、娱乐和餐饮品牌，旨在连接新世代与时尚潮流文化[10] - 希慎零售销售表现优于整体香港零售市场，按營业额收取的租金年增长45%[12] - 利园升级工程取得良好进展，高端品牌租户的旗舰店正在翻新，将加强希慎道利园作为奢侈品牌集中地的地位[13] - 希慎将建立全新的行人通道系统来贯通利园区各建筑物，并连接铜锣湾港铁站至加路连山道项目[20] - 加路连山道项目将成为绿化区核心，为优质及符合可持续发展理念的写字楼奠定新标准[22] - 希慎的商业良机目标是投资于可推动地域扩展的策略增长支柱，商场的优化工程于2023年动工，预期约于2024年完成[24] - 2023年林海山城售出或租出约1/4的花园别墅及公寓[25] - 上海利园商业物业已完成写字楼优化工程，商场优化工程预计2024年完成，商场预租活动已展开[66] 市场环境及经济形势 - 香港经济改善，但消费保持谨慎，出口业务疲弱，市场情绪受到多种因素影响[8] - 香港零售业受外围环境挑战及港元强势影响，销售额仅录得温和增长，尚未恢复到疫情前水平[52] - 香港写字樓市場面臨下行壓力，空置率達13%，未來將繼續面對挑戰[47] 可持续发展及社会责任 - 公司致力于可持续发展，获得多项奖项认可，包括香港可持续发展奖和企业管治奖[15] - 公司关注气候变化，加路连山道项目符合最高的可持续发展标准，同时推广社区活动以促进社会影响[16] - 公司投资新风天域集团，涉足内地快速增长的医疗保健行业[71] - 公司持续发展实践，特别关注环境方面[135] 财务状况及业绩 - 公司2023年营业额为3,210百万港元，净利息償付率为7.2%（扣除资本化利息后）[35] - 公司2023年營業額分别为寫字樓1,472百萬港元、商舖1,533百萬港元、住宅205百萬港元，營業額总计3,210百萬港元[36] - 2023年度營業額下跌7.2%，寫字樓、商舖和住宅業務均受到影响[43] - 寫字樓業務營業額下跌6.7%，受全球經濟不明朗和香港寫字樓市場疲弱影响[46] - 公司2023年經營業務所得現金為2,431百萬港元，較2022年減少160百萬港元[1] - 2023年資本開支總現金支出下跌至1,669百萬港元，主要來自加路連山道項目建築工程及利園區優化工程[6] - 2023年債務總額下跌至25,717百萬港元，銀行貸款佔39%，餘下61%從資本市場籌得[7]

文章核心观点 - 美银证券予希慎兴业“买入”评级，目标价由17.2港元下调至16.5港元，下调今明两年每股盈利预测4%至7%，因大埔林海山城项目入账较预期慢 [1] 公司业绩情况 - 公司去年业绩略逊预期，每股派息减少至1.08元，派息比率61% [1] 公司前景预期 - 管理层重申未来派息稳定增长，美银证券相信盈利已见底，预期今年零售收入增长6%抵销写字楼租金跌幅 [1] 公司估值情况 - 希慎兴业股价相当于每股资产净值折让74%，股息率8.2%，属吸引水平 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司收入为32亿美元，较去年下降约7% [7] - 股东基金未提及具体数据，每股资产净值为65.4，全年每股股息为1.08美元 [16] - 净负债率为27.2%，有效利率为4.2%，固定利率债务占总债务组合的62%，平均债务期限为4.5年 [17] - 2024年到期债务仅占总负债的0.6%，无特别高的再融资压力 [17] - 零售资本回报率在5.25% - 5.5%之间，办公室为4.25% - 5%，住宅为3.75% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售入住率为97%，约10%的零售空间用于重大升级，影响了零售收入 [7] - 营业额租金增长45%，销售额略好于去年 [10] - 租赁续约、租金审查和新租赁的租金回报率在2023年主要为正 [5] 办公业务 - 办公入住率为89%，受香港写字楼市场经济复苏缓慢影响，市场目前仍疲软 [7][8] - 高端零售商和医疗保健服务等行业占整个投资组合的比例超过12% [9] 住宅业务 - 住宅入住率为60%，仍面临压力 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港受外部因素影响，虽游客数量有所改善，但消费仍谨慎，出口部门依然疲软，大湾区城市吸引香港游客，导致游客流量失衡 [4] - 零售市场面临充满挑战的外部环境和强势港元的阻碍，游客消费重点从购物转向体验式旅游 [9] - 写字楼市场经济复苏缓慢，目前仍疲软，房东通过更灵活的租赁条款和增加租赁激励措施来维持入住率 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行大型战略复兴计划，对零售物业进行翻新 [5] - 继续多元化租户组合，引入高端零售商和服务行业的新租户 [6] - 投资灵活办公空间或共享办公，以补充和对冲办公投资组合 [6] - 打造独特的内容和体验，如Lee Gardens注重场所营造，Hysan Place推出Urban Hood概念 [10][11] - 加强营销，通过建立Urban Park、Urban Sky、Play Doors等独特空间，以及利用线上线下渠道开展活动 [12] - 推进Caroline Hill项目建设，完成Lee Garden 1和Lee Garden 5的翻新，预计2024年第二季度开始营业 [11][13] - 发展轻资产支柱业务，IWG成为现代办公解决方案生态系统的关键部分，New Frontier受益于中国对高端医疗服务的需求增长 [13][14] - 注重可持续发展，维持或提高评级机构的评级，获得相关奖项，降低碳强度和电力强度，承诺基于科学的目标，推广绿色出行 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年是全球动荡的一年，世界从疫情中逐渐恢复，但仍面临诸多挑战，香港受外部因素影响，消费谨慎，出口疲软 [4] - 零售业务虽受装修影响，但看到积极迹象，随着装修完成，预计租金回报率将继续为正，整体前景乐观 [5][21][22] - 写字楼市场仍面临挑战，未来几年租金可能面临压力，公司将努力维护入住率 [41][64] - 考虑到市场不确定性和业务发展需求，调整股息政策，以确保有足够资金应对未来挑战和抓住机遇 [33][34][35] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现良好，碳强度较基线下降38%，购买电力强度下降21%，270万平方英尺的建筑达到绿色标准，Lee Gardens是香港岛最大的电动汽车充电枢纽，拥有超过160个充电桩 [14][15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2023年下半年零售销售复苏率与疫情前相比如何，以及零售租赁更新和展望如何 - 2023年下半年零售销售虽未完全恢复到2018年水平，但有积极迹象，公司对零售前景持乐观态度，预计随着装修完成，租金回报率将继续为正，整体租金将上涨 [21][22][28] 问题2: 办公室租户搬迁的后续计划 - 未提及具体后续计划 [19] 问题3: 股息削减的原因及未来股息政策 - 由于房地产市场结构变化和不确定性增加，公司希望保持保守，节约现金以应对未来挑战和抓住机遇，未来仍希望保持稳定和渐进的股息政策 [33][34][35] 问题4: 永续证券的处理方式 - 8.5亿美元次级永续证券的首次赎回日期为2025年9月，公司将监测贷款市场和债券市场，寻找最合适的解决方案，目前银行仍有兴趣为公司提供融资 [46][47] 问题5: 确认股息政策是否仍是稳定和渐进的，以及入住成本和Lee Gardens 1和5的租金回升情况 - 稳定和渐进仍是公司的目标，但需根据下半年的利率和经济环境来确定是否能够实现，整体投资组合的入住成本约为中个位数，预计Lee Gardens 1和5的租金在装修完成后将逐步回升 [51][52][53] 问题6: 上海项目的进展和未来展望 - 上海Lee Garden办公室在升级后年底入住率达到30%，有30% - 40%的空间正在进行深入洽谈，希望今年能达成一些交易，提高入住率 [13][60][61] 问题7: 办公室租赁到期情况和近期空置风险，以及未来两年的资本支出计划 - 今年第二和第四季度办公室租赁到期租金与今年相似，可能面临负租金回报率的挑战，公司将努力维护入住率，未来几年的资本支出主要用于Caroline Hill项目和复兴项目，每年约20亿美元 [63][64][66]

公司业绩 - 2023年全年业绩公告，營業額下跌7.2%，經常性基本溢利下跌11.2%[1] - 2023年希慎的營業額為3,210百萬港元，較2022年下降了7.2%[19] - 2023年希慎的經常性基本溢利為1,832百萬港元，較2022年下降了11.2%[19] - 2023年度營業額為32.1億港元，較2022年度的34.6億港元有所下降[92] - 2023年度毛利為25.89億港元，較2022年度的28.93億港元有所下降[92] - 2023年度除稅前虧損為7.31億港元，較2022年度的6.07億港元有所上升[92] - 2023年度每股虧損為85港仙，較2022年度的112港仙有所下降[92] 财务状况 - 投资物业价值重估为96,005百万港元，较去年年底的96,787百万港元下跌0.8%[57] - 2023年财务支出上升至478百万港元，较2022年的423百万港元增长，主要原因是市场加息环境[56] - 2023年經營業務所得現金為2,431百萬港元，比2022年减少160百萬港元[64] - 2023年淨投資及預支款項予合營公司及其他金融投資为531百萬港元，比2022年减少1,999百萬港元[65] - 2023年內淨還款額為1,334百萬港元，比2022年减少4,182百萬港元[66] 市场趋势 - 2023年是希慎成立一百周年誌慶[3] - 2023年，全球局势变幻不稳，地缘政局持续紧张，地缘经济分裂升级，加息、通胀担忧以及极端气候活动日益频繁等挑战接踵而来[6] - 香港受到外部衝擊的影响，消费保持谨慎，出口业务依然疲弱[7] 物业业务 - 商舖業務組合出租率为97%，續租租金水平基本上升[1] - 利园由供大眾休憩的遊樂場，蛻變成充滿活力的社區[4] - 希慎独特的业务组合位于香港岛核心，通过与不同年龄层顾客的活动和计划相符，締造社区归属感[5] 其他 - 本公司董事會及管理層致力奉行高水平之企业管治[111] - 本公司於回顧年度內一直全面遵守上市規則附錄C1《企业管治守則》第二部份所載之守則條文[112] - 本集團於2006年发表首份企业责任／可持续发展报告[113]

香港经济及商业运营 - 香港经济在2023年上半年有所改善，本地生产总值恢复增长，失业率下降至2.9%[4] - 希慎零售销售复苏优于香港整体零售市场，但商舖物业局部关闭和写字楼、住宅业务受压影响了集团的业绩[4] - 集团營业额和经常性基本溢利分别按年下跌9.3%和12.2%[4] - 集团商舖业务出租率为98%[4] - 集团寫字樓业务出租率为89%[9] - 集团在利園區展开策略性商舖物业提升工程，多个国际新銳品牌计划进驻[10] - 集团寫字樓租赁市场仍未见明显改善，但利園區独特地利为寫字樓租赁业务提供一定程度的保障[9] - 利園區營業額2023年下降9.3%，其中寫字樓業務下降7.5%，商舖業務下降9.9%[20] - 利園區上半年高端住宅租賃市場營業額下跌17.5%至104百萬港元[35] - 商業物業發展加路連山道項目預計於2026年末開業[36] - 大埔林海山城高端住宅項目已獲發滿意紙[37] - 香港高端住宅銷售市場於第一季初步復甦，林海山城成交價和單價創下新紀錄[38] - 希慎認購土瓜灣市區重建局住宅項目25%權益，將重建為三幢24層高總樓面面積超過700,000平方呎的項目[39] - 上海利園商業活動總樓面面積為700,000平方呎，首位租戶於2023年第一季開始租賃[40] - 上海港匯廣場表現出強大韌性，希慎持有26%權益[41] 公司财务状况 - 本集团營運支出佔營業額比率升至25.4%，財務支出上升至231百萬港元[47] - 投資物業組合於2023年6月30日估值為96,732百萬港元，較2022年12月31日下跌0.1%[49] - 本集团在2023年6月30日的其他金融投资总额为1,934百万港元，较2022年12月31日略有下降[53] - 利息收入从61百万港元增长至111百万港元，主要是由于较高的银行存款利率所致[55] - 本集团的资本开支总现金支出减少至624百万港元，主要来自加路连山道项目建筑工程及利园区优化工程[56] - 本集团的債務总额在2023年6月30日减少至25,730百万港元，未来18个月只有不到5%的总债务到期，没有重大的再融资压力[58] - 银行贷款占本集团债务总额的39%，其余61%来自资本市场融资[60] - 本集团的債務融资来源包括抵押银行贷款、无抵押银行贷款、已承诺循环贷款、资本市场发债等，总承诺信贷为35,639百万港元[61] - 惠誉及穆迪维持本集团的信贷评级分别为A-及Baa1[62] - 本集团持有的现金及银行结存总值约为4,361百万港元，投资于投资级别的债务证券以提升利息回报[63] - 本集团的外汇风险受到限制，大部分借款以港元计价或进行了汇率对冲[67] 公司运营及股东信息 - 截至2023年6月30日止6个月，公司營業額为1,611百万港元，较去年同期1,777百万港元有所下降[73] - 公司期内溢利为333百万港元，较去年同期335百万港元基本持平[73] - 公司非流动资产总额为110,982百万港元，较去年同期110,817百万港元略有增加[75] - 公司流动资产净额为2,285百万港元，较去年同期3,445百万港元有所下降[75] - 公司非流动负债总额为31,460百万港元，较去年同期30,851百万港元略有增加[76] - 2023年6月30日，公司擁有人應佔權益為81,807百萬港元，較2022年6月30日的85,947百萬港元有所下降[77] - 2023年6月30日，公司股本為7,723百萬港元，投資重估為184百萬港元，物業重估為454百萬港元[77] - 2023年6月30日，公司擁有人應佔權益中永續證券為10,224百萬港元，其他非控股權益為2,854百萬港元[77] - 2023年1月1日，公司的股本为7,723百万港元，总资本为83,411百万港元[78] - 2023年6月30日，公司的股本为7,723百万港元，总资本为81,807百万港元[78] - 2023年6月30日，公司经营活动现金净额为1,053百万港元，投资活动现金净额为741百万港元，财务活动现金净额为-3,687百万港元，现金及现金等值减少净额为-1,893百万港元[79] - 截至2023年6月30日止6个月，公司根据香港会计师公会颁布的香港会计准则第34号和香港联合交易所有限公司证券上市