文章核心观点 - 高盛认为香港住宅市场自2025年中已见底 尽管新《财政预算案》未出台重大刺激措施 但更佳的经济前景、支持性的人才政策及恢复卖地将有利于市场情绪和开发商盈利复苏 该行继续看好香港住宅市场并推荐相关股票 [1] 财政预算案与政府财政 - 港府未宣布针对住宅市场的重大刺激措施 符合高盛预期 [1] - 受资本市场活跃及经济复苏带动 印花税及企业税收高于预期 加上持续控制财政开支 2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 [1] 香港住宅市场前景 - 香港住宅市场自2025年中以来已经见底 [1] - 整体语调更为正面 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策 以及以相对较低价格恢复卖地 应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [1] - 高盛继续看好香港住宅市场 并重点推介 [1] 公司投资评级 - 高盛予新鸿基地产、恒基地产及信和置业“买入”评级 [1]

沽空比率最高的股票 - 友邦保险-R(81299)和李宁-R(82331)的沽空比率均达到100.00%，京东集团-SWR(89618)的沽空比率为95.15%，位居前一交易日沽空比率前三位[1] - 沽空比率排名前十的股票还包括京东健康-R(86618) 91.22%、腾讯控股-R(80700) 81.26%、快手-WR(81024) 75.34%、吉利汽车-R(80175) 70.87%、美团-WR(83690) 60.52%、商汤-WR(80020) 60.35%和中国移动-R(80941) 56.30%[2] 沽空金额最高的股票 - 汇丰控股(00005)沽空金额最高，达16.76亿元，沽空比率为27.07%[1][2] - 腾讯控股(00700)和中国平安(02318)的沽空金额分别位居第二和第三，分别为9.44亿元和8.72亿元[1][2] - 沽空金额排名前十的股票还包括阿里巴巴-W(09988) 7.02亿元、泡泡玛特(09992) 6.49亿元、美团-W(03690) 6.43亿元、小米集团-W(01810) 6.01亿元、建设银行(00939) 5.97亿元、新鸿基地产(00016) 5.11亿元和长飞光纤光缆(06869) 4.77亿元[2] 沽空比率偏离值最大的股票 - 李宁-R(82331)的沽空比率偏离值最高，为39.85%，其沽空比率达100.00%[1][2] - 渣打集团(02888)和友邦保险-R(81299)的偏离值分别位居第二和第三，分别为34.61%和33.51%[1][2] - 偏离值排名前十的股票还包括赢家时尚(03709) 32.88%、腾讯控股-R(80700) 32.44%、天立国际控股(01773) 30.81%、吉利汽车-R(80175) 30.42%、快手-WR(81024) 28.36%、协合新能源(00182) 27.99%和东亚银行(00023) 27.29%[2]

文章核心观点 - 2025年零售商业物业市场正经历深刻的结构性调整，不同背景与战略的企业呈现出截然不同的生存图景 [3][30] 港资房企：巨头的守成与求变 - **新鸿基地产**：2025财年连同合营及联营公司录得净租金收入183.92亿港元，抗风险能力强 通过引入内地人气品牌、升级会员计划等，香港商场出租率维持在95% 内地项目通过引入流量餐饮应对挑战 迎来项目爆发期，香港西沙GO PARK已开业，观塘Scramble Hill及上海ITC Maison、TODTOWN天荟将入市 [4][31] - **太古地产**：2025上半年营收同比增长20% 内地零售销售额较2019年同期高出70%，香港商场维持满租 市场分化显著，上海兴业太古汇引入路易威登地标后销售额暴涨13.5%，广州太古汇则下跌2.1% 加速战略调整，斥资21亿扩容广州太古汇至18万㎡，并以15万㎡的聚龙湾太古里布局“滨水潮流轻奢” [7][34] - **恒隆地产**：2025年内地10座商场整体收入持平，但城市分化明显 大连恒隆广场(+10%)、无锡恒隆广场(+8%)、昆明恒隆广场(+7%)增长，而武汉(-36%)、沈阳(-37%)大幅下滑 转向精细化运营，核心在于加码杭州恒隆广场，以20年33亿元租下4.2万㎡空间，将展示面从90米拓至290米，零售总体量跃升至约15万平方米 [9][36] - **领展**：面对港人北上消费的结构性转变，采取务实求稳策略 香港引入内地餐饮并完成资产提升，内地聚焦B1层“Foodie+”美食街改造，以高频刚需业态对冲租金压力 在管理层过渡期强化“烟火气”业态稳住基本盘 [11][38] - **嘉里建设**：2025年上半年净利润下滑22%，但负债率严控在40%，手握4970万平方呎土储 内地大本营上海的重点项目浦东巨峰路TOD项目PRISMA新嘉中心已封顶，预计2026年上半年亮相 [13][40] - **瑞安房地产**：公司韧性高度依赖上海，78%的租金收入来自上海项目 上海蟠龙天地以“城市微度假”概念，开业两年累计吸引超4500万人次客流，日均客流达5.55万人次 非上海项目贡献度不足，制约全国化布局想象空间 [16][43] 内地企业：存量焕新成增长动力 - **龙湖集团**：主动“踩刹车”，用三年半时间压降有息负债600亿，融资成本降至3.58%的历史低点 通过“一店一策”精细化运营稳增长，如南宁青秀天街开业三天客流68万，22岁的重庆北城天街改造引入超100家头部品牌 已累计投入近3亿元对存量项目进行升级改造 [18][45] - **华润万象生活**：2025上半年商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率达66.1% 业主端NOI（营运净收入）破百亿，增长18% 零售额1220亿元，增长21.1%，接近2022年全年水平 125座在营购物中心中，104个跻身当地销售额前三 上半年新开4个项目平均开业率超91%，第三方接管项目调改后零售额增长超30% [21][48][49] 地方龙头：高端坚守与大众突围 - **青岛海信广场**：1997年开业，历经28年仍稳居“山东第一重奢场”，最高年销售额超60亿元 通过首创会员制、极致服务与情绪价值营造，构建了难以复制的运营体系 [24][51] - **利群集团**：代表“百货+超市”的大众化扩张路径，靠自建供应链和价格战成就区域霸主，年销售额一度突破百亿 2018年进入华东进行全国布局，但受跨区域整合压力及大卖场业态不景气影响，业绩自2019年起持续下滑，跌出百亿阵营 [26][53]

行业前景与市场阶段 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%-7%上调至10%-15% [1] - 预期香港楼价明年再升约5% [1] - 行业已进入新阶段，由复苏初期迈向扩张期 [1] 估值标准与投资逻辑 - 在乐观市场环境下，估值标准正由股息收益率转向资产净值折让 [1] - 对公司的估值参考扩张期历史平均水平 [1] 公司评级与目标价 - 将新鸿基地产评级上调至"增持"，予市场最高目标价162港元 [1] - 新鸿基地产目标价相当于资产净值折让率20% [1] 其他公司观点 - 看好信和置业，认为其特别适合追求收益的投资者 [1] - 看好恒基地产，但认为其有待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1]

文章核心观点 - 新鸿基地产通过投资宠物友好设施及举办节庆活动 成功提升旗下沙田新城市广场的客流量与商户销售额 并有效吸引了来自中国内地的消费客群 [1] 商场运营与营销策略 - 公司于新春期间斥资逾1000万港元建设宠物友善花艺贺年装置并举办一连串贺岁活动 [1] - 在多重推广体验活动下 商场人流平均上升约10% 商户生意额增长约12% [1] - 受惠商户类别主要包括餐饮、时装、美妆、电器及珠宝钟表 [1] 宠物友好设施建设 - 商场近年积极优化室内外空间设施 完善宠物友善元素 现已有逾30间宠物友善餐厅及商铺 [1] - 公司计划于年底前优化1楼Pets Park宠物同乐公园 旨在为商场带来新的消费动力 [1] 内地客群消费表现 - “粤车南下”政策推出后 每逢周末均有来自广州、中山、珠海及江门的车主驾车前往商场 平均逗留时间约3小时 [1] - 新春假期期间 许多粤车南下家庭前往商场置办年货及体验香港特色美食 有效带动时装、电器、金饰、餐饮及超市百货商户生意 [1] - 该客群的平均消费录得逾5000港元 [1]

行业前景与市场阶段 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1][2] - 预期明年香港楼价再升约5% [1][2] - 认为香港房地产行业已进入新阶段，由“复苏初期”迈向“扩张期” [1][2] 估值标准与投资逻辑 - 在乐观市场环境下，估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1][2] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1][2] 公司评级与目标价 - 将新鸿基地产（00016）评级上调至“增持”，给予市场最高目标价162港元 [1][2] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1][2] - 看好信和置业（00083），认为其特别适合追求收益的投资者 [1][2] - 看好恒基地产（00012），认为其有待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1][2]

行业前景与预测 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1] - 预期香港楼价明年再升约5% [1] - 认为香港地产行业已从“复苏初期”迈向“扩张期” [1] 估值逻辑与评级调整 - 在乐观市场环境下，行业估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1] 重点公司观点 - 将新鸿基地产评级上调至“增持”，予目标价162港元，为市场最高目标价 [1] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1] - 看好信和置业，认为其特别适合追求收益的投资者 [1] - 看好恒基地产，但认为需待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1]

香港房地产市场展望 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%大幅上调至12% [1][3] - 上调预测主要基于政府签证及移民政策将带动需求 以及2024财年初“撤辣”后交易成本大为降低可能刺激投资需求 [1][3] - 预计2023至2025年间租金累计增长约两成 加上按揭利率下降 或促使更多人“转租为买” [1][3] - 预计未来政府政策将继续支持人口 收入增长及住屋可负担能力 [1][3] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃 预计今年核心中环区写字楼租金将同比上升3% 其他地区租金则大致持平 [1][3] - 对零售市场前景较为审慎 预计租金仅温和增长2% 因面临港人外游及网购的持续竞争 [1][3] 地产股评级调整：获上调评级的公司 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至39港元 [1][3] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至14.6港元 [1][3] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级 目标价大幅升至159港元 [1][3] - 上述三家公司单位库存合计占市场整体约36% 并有不同新项目正在推进 [1][3] 地产股评级调整：遭下调评级的公司 - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性” 目标价升至53港元 因其对香港物业市场敞口较小 [1][3] - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售” 目标价降至28港元 [2][4] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性” 目标价降至41.3港元 [2][4] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售” 目标价升至36.1港元 [2][4] - 九龙仓置业与领展房产基金遭降级主因是对零售业敞口较大 且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2][4]

香港房地产市场观点 - 将今年香港住宅楼价升幅预测由5%大幅提高至12% [1] - 预测依据包括政府签证及移民政策将带动需求、2023至25年间租金累计增长约20%、按揭利率下降可能促使更多人“转租为买”以及2024财年初“撤辣”后交易成本降低可能刺激投资需求 [1] - 预期未来政府政策将继续支持人口增长、收入增长及住房可负担能力 [1] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃，预期今年核心中环区写字楼租金将同比上升3%，其他地区租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较为审慎，预计租金仅温和增长2%，原因在于面临港人外游及网购的持续竞争 [1] 住宅开发商评级与目标价调整 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至39港元 [1] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至14.6港元 [1] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级，目标价大幅上调至159港元 [1] - 指出上述三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [1] - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，目标价上调至53港元，因其对香港物业市场的敞口较小 [1] 零售及特定公司评级与目标价调整 - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售”，目标价下调至28港元 [2] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性”，目标价下调至41.3港元 [2] - 下调原因包括两者对零售业敞口较大，且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售”，目标价上调至36.1港元 [2]

港股与ADR市场价差表现 - 多数大型蓝筹股在ADR市场的换算价高于其港股收盘价，显示海外市场对其估值存在溢价 [2] - 汇丰控股ADR换算价为137.775港元，较港股收盘价134.300港元上涨3.475港元或约2.59% [2][3] - 腾讯控股ADR换算价为531.758港元，较港股收盘价522.000港元上涨9.758港元或约1.87% [2][3] 主要科技及互联网公司表现 - 阿里巴巴港股收报147.100港元，下跌4.91%，但其ADR换算价150.874港元较港股溢价3.774港元 [3] - 百度集团港股收报129.000港元，下跌6.25%，跌幅居前，但其ADR换算价132.715港元较港股溢价3.715港元 [3] - 网易港股收报179.300港元，下跌4.27%，但其ADR换算价185.070港元较港股溢价5.770港元 [3] - 美团港股收报80.750港元，下跌1.58%，其ADR换算价81.899港元较港股溢价1.149港元 [3] - 京东集团港股收报103.800港元，下跌1.98%，其ADR换算价107.102港元较港股溢价3.302港元 [3] - 快手港股收报66.500港元，下跌2.78%，其ADR换算价67.500港元较港股溢价1.000港元 [3] 金融及传统行业公司表现 - 建设银行港股收报8.040港元，上涨0.37%，其ADR换算价8.112港元较港股溢价0.072港元 [3] - 工商银行港股收报6.410港元，上涨0.16%，其ADR换算价6.455港元较港股溢价0.045港元 [3] - 中国银行港股收报4.670港元，上涨0.21%，其ADR换算价4.697港元较港股溢价0.027港元 [3] - 友邦保险港股收报82.300港元，微跌0.06%，其ADR换算价83.775港元较港股溢价1.475港元 [3] - 中国平安港股收报70.550港元，微跌0.14%，其ADR换算价71.662港元较港股溢价1.112港元 [3] 其他重点公司表现 - 小米集团港股收报35.360港元，下跌3.55%，其ADR换算价35.854港元较港股溢价0.494港元 [3] - 香港交易所港股收报407.800港元，微跌0.24%，其ADR换算价415.903港元较港股溢价8.103港元，溢价幅度显著 [3] - 百济神州港股收报214.400港元，上涨4.18%，涨幅居前，其ADR换算价217.696港元较港股溢价3.296港元 [3] - 携程集团港股收报415.800港元，下跌0.95%，其ADR换算价426.453港元较港股溢价10.653港元，溢价幅度最大 [3] - 中国宏桥是列表中唯一ADR换算价低于港股的公司，其港股收报36.400港元，ADR换算价32.822港元较港股折价3.578港元 [3]