(於香港註冊成立之有限公司) 股份代號 : 16 (港幣櫃台)及 80016 (人民幣櫃台) 董 事 名單與其角色和職能 新鴻基地產發展有限公司之董事局(「董事局」)成員及其角色和職能 如下:- 執行董事 郭炳聯 （主席兼董事總經理） 郭基煇 郭基泓 馮玉麟 陳康祺 郭顥澧 （郭炳聯之替代董事） 非執行董事 關卓然 郭基俊 獨立非執行董事 葉廸奇 王于漸 李家祥 馮國綸 梁乃鵬 梁高美懿 范鴻齡 - 1 - 董子豪 黃植榮 （副董事總經理） 雷 霆 （副董事總經理） 此外，董事局成員於以下董事局委員會亦有擔任職位:- 執行委員會 郭炳聯 （郭顥澧為其替代董事） 黃植榮 雷 霆 郭基煇 郭基泓 審核及風險管理委員會 李家祥* 葉廸奇 梁乃鵬 王于漸 薪酬委員會 王于漸* 李家祥 關卓然 梁乃鵬 提名委員會 王于漸* 關卓然 葉廸奇 梁乃鵬 * 委員會主席 香港，二○二六年二月三日 - 2 - 董子豪 馮玉麟 陳康祺 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準 確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產 生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 (於香港註冊成立之有限公司) 股份代號 : 16 ( 港幣櫃台 ) 及 80016 ( 人民幣櫃台 ) 執 行 董 事 之 辭 任 容上達 香港，二○二 六 年二月三日 於本公告所載之日，本公司董事局由八名執行董事郭炳聯 (主席兼董事總經理) (郭顥澧為 其替代董事)、黃植榮(副董事總經理)、雷霆(副董事總經理)、郭基煇、郭基泓、董子豪、 馮玉麟及陳康祺；兩名非執行董事關卓然及郭基俊；以及七名獨立非執行董事葉廸奇、 王于漸、李家祥、馮國綸、梁乃鵬、梁高美懿及范鴻齡組成。 新鴻基地產發展有限公司（「本公司」）董事局（「董事局」）宣佈，馮秀炎 女士（「馮女士」） 因健康理由，已辭任本公司執行董事，自二○二六年 二月三日起生效。 馮女士已確認她與本公司董事局並無意見分歧，亦不知悉有任何有關其辭任之 事項需知會本公司證券持有人。 承董事 局 命 公司秘書 本公告以英文及中文發出。中英文版本內容如有任何不相符，概 ...

核心观点 - 报告维持对房地产行业“看好”的投资评级 [2] - 核心观点认为新房和二手房成交同比显著提升，同时“三道红线”政策有所放松 [5] - 投资建议围绕三条主线展开：1）布局高价值城市、土储结构优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）受益于香港楼市企稳及利率下行的港资开发商 [5][9] 板块观点与投资建议 - **内地开发商**：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的关键，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [9] - **轻资产运营公司**：在本轮地产下行期中，轻资产公司的基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长、现金充裕、现金流健康及分红提升 [9] - **港资开发商**：今年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖，同时其以收租等经常性业务为主，是穿越周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估 [9] - 具体推荐标的包括： - 内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团 [5][9] - 轻资产运营公司：物管公司绿城服务；商管公司华润万象生活；头部中介平台贝壳-W [5][9] - 港资开发商：建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5][9] 房地产基本面与高频数据 - **新房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）36城新房成交面积142.5万方，环比增长14.2%，同比大幅增长146.5% [5][10] - **新房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交539.8万方，同比仍下降30.3% [5][10] - **二手房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）15城二手房成交面积170.6万方，环比微降0.7%，但同比激增744.4% [5][16] - **二手房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交673.9万方，同比增长15.8% [5][16] - **库存与去化**：13城新房累计库存7773.8万平方米，环比微降0.2%，同比下降3.8%；去化周期为23.0个月，同比延长6.7个月 [5][24] - **分线城市去化周期**：一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.2个月、12.9个月、18.6个月、97.1个月，其中三四线城市去化压力最大 [5][24] 土地市场情况 - **土地供应**：上周（2026/1/26-2026/2/1）百城供应土地建筑面积1732.8万方，环比下降20.0%，但同比增长168.4% [30] - **土地成交**：上周百城土地成交建筑面积1795.5万方，环比增长49.2%，同比大幅增长419.7% [5][32] - **土地价格与溢价率**：上周成交楼面价为979元/平，环比下降28.0%，同比下降74.4%；土地溢价率为1.4%，环比下降2.2%，同比下降5.8% [5][32] - **累计土地成交**：截至2026年2月1日，年内累计成交土地建筑面积9005.2万方，同比下降15.7% [5][32] 行业融资情况 - **信用债发行**：上周（2026/1/26-2026/2/1）房地产企业发行信用债8支，合计金额49.6亿元，环比下降42.9%，但同比增长346.3% [36] - **净融资额**：上周信用债偿还金额89.3亿元，净融资额为-39.7亿元 [36] - **年内累计发行**：2026年至今，房地产企业合计发行信用债344亿元，同比下降21.0% [36] 行情回顾 - **板块表现**：上周房地产板块（中信）涨跌幅为-2.1%，同期沪深300指数上涨0.1%，万得全A指数下跌1.6%，房地产板块相对沪深300的超额收益为-2.2% [5][38] - **行业排名**：在29个中信行业板块中，房地产位列第17名 [5][38] - **个股涨跌**：上周上涨个股共31支，下跌83支 [42] - **涨幅居前个股**：招金黄金（+31.8%）、ST京蓝（+22.5%）、大悦城（+17.1%）、京能置业（+12.5%）、新城控股（+11.4%） [44][45] - **跌幅居前个股**：国晟科技（-30.7%）、*ST万方（-22.7%）、华联控股（-14.9%）、西藏城投（-13.6%）、城建发展（-12.9%） [44][46] - **重点房企表现**：上周42家重点房企中上涨34支，涨幅前五为中国奥园（+36.4%）、中国金茂（+21.8%）、旭辉控股集团（+21.2%）、世茂集团（+18.0%）、融创中国（+17.5%） [44] 行业政策跟踪 - **中央层面**：多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [5][47][49] - **地方层面**：天津市于1月26日发布《个人住房公积金贷款管理办法》，提高贷款额度、延长贷款期限以支持住房需求，例如将首套、第二套住房贷款最高限额分别提高至120万元、100万元 [47][49]

核心事件 - 新鸿基地产执行董事冯秀炎于2月2日被报道停职，停职执行于上周，疑与上海环贸iapm商场相关腐败问题深度关联 [1] - 核心涉事领域聚焦上海环贸iapm的营销活动招标、广告资源投放及品牌合作洽谈等关键业务环节，目前暂未明确是否已涉及司法机关介入 [1] - 冯秀炎于1991年加入新鸿基地产，2022年8月开始履职集团执行董事，负责集团在香港、上海、南京、北京及杭州多个主要商场的策略性规划、发展及管理 [1] 涉事高管背景 - 冯秀炎持有英国雷丁大学房地产管理理学士学位、美国东北路易斯安那大学工商管理硕士及香港大学房屋管理硕士(优等)学位 [1] - 她曾获选为香港大学城市研究及城市规划中心(1980年至2010年)年度杰出校友 [1] - 据新鸿基地产2024/2025财年数据显示，冯秀炎该年获得董事袍金30万港元(约合人民币26.67万元)，其他薪酬高达2396万港元(约合人民币2130万元)，全年薪酬合计2426万港元 [1] 涉事项目详情 - 上海环贸iapm是新鸿基地产在上海高端商业市场的标杆力作，坐落于上海淮海中路陕西南路商业区核心地段 [2] - 项目由英国贝诺设计，荣获LEED"金级"证书，商业面积约12万平方米，涵盖地上六层及地下二层，于2013年开业 [2] - 项目以独特的"夜行消费"理念著称，营业时间延长至晚间11点，餐饮业态至次日凌晨1点 [2] - 商场汇聚了逾244个国内外高端潮流品牌，覆盖国际一线奢侈、潮奢、时尚生活、运动户外等多个领域 [2] - 入驻品牌包括Prada、Gucci、Balenciaga等国际顶奢品牌，始祖鸟、Nike、lululemon等运动品牌，以及泡泡玛特等潮玩品牌 [2] - 项目配套city'super进口超市、百丽宫IMAX影院、各类高端餐饮及美容护理业态，形成全场景消费生态 [2]

公司战略与品牌定位 - 新鸿基地产旗下高端住宅租赁品牌TOWNPLACE本舍正式加盟集团大型商场综合会员计划The Point，成为集团首个引入该计划的优质租住品牌[2] - 此次合作旨在打破传统租赁框架，通过数字平台将居住体验与日常消费无缝对接，提升租户对品牌及集团的归属感，将居住转化为灵活、定制化的全方位高端生活体验[2] - TOWNPLACE本舍定位为新地豪宅租赁的最新力作，专为环球高管及专业人士打造优质租住方案，传承集团豪宅租赁卓越传统[3] - 品牌旗下三大项目位于中环半山、坚尼地城及西九优越地段，总共供应近1,300个单位[3][17] 产品与项目详情 - 最新临海旗舰项目TOWNPLACE WEST KOWLOON（本舍西九）为品牌定位之作，紧邻新地西九综合发展项目，坐拥维港海景，距离高铁西九龙站仅一站之隔[3] - 旗舰项目可无缝连接新地旗下环球贸易广场（ICC）、International Gateway Centre（IGC）、西九艺术广场大楼（Artist Square Towers）及国际金融中心（ifc）的顶级商务、购物与文化艺术体验[3] - 三大项目具体为：TOWNPLACE SOHO本舍苏豪（中环半山）、TOWNPLACE KENNEDY TOWN本舍坚尼地城（坚尼地城）、TOWNPLACE WEST KOWLOON本舍西九（西九临海），均邻近港铁站，具备卓越交通网络[17] 创新租赁体验与核心卖点 - **创新一：数字通行证与生态圈整合**：租户签约后实时获得通往新地庞大生态圈的“尊贵通行证”，可连通The Point网络中近30个新地商场、近3,000间商户及6间“帝”系酒店[5] - 奖赏机制全面数字化整合至The Point App，每250积分可兑换1 Point Dollar于指定商场商户当作现金使用，简化换领程序[5] - **创新二：TRIO会所通行体验**：品牌独家提供跨越三大项目会所的通行体验，租户可自由畅行位于中环半山、坚尼地城及西九的三大顶级会所，总面积达7,700平方米[9][18] - 三大据点均在步行距离直达港铁站，15分钟内覆盖中环和西九核心商圈，为租户在香港三个黄金地段建立多重生活据点[9] - **创新三：定制化社区体验**：以社区营造理念为基础，专属团队主动创造品味社交、健康生活体验及国际品牌联名合作，为高净值社群打造专属社交主场[14] - 项目设有宠物友善楼层及会所空间，旨在缔造顶尖的临海有宠生活体验[18] 市场推广与租户激励 - 由即日起，凡与临海旗舰项目本舍西九签订新租约或续租，即可按合资格奖赏类别赚取一次性定额The Point积分[6] - 指定合资格人士可获额外积分，The Point Gold会员更可享“赏上赏”礼遇，在所有奖赏之上再获额外积分，总奖赏价值高达75,000积分[6] - 现有TOWNPLACE本舍租户成功推荐亲友入住品牌旗下任何项目，亦可赚取积分，且不设推荐次数上限[6] 合作伙伴与生态系统 - The Point是新鸿基地产旗下的商场综合会员计划，会员可在全港近30个新地商场内近3,000间商户消费赚取积分[19] - 积分可转换为Point Dollar直接当作现金使用，或兑换免费泊车优惠、使用电动车特快充电服务[19] - The Point与集团其他业务包括Go Royal、一田及数码通等合作，丰富会员体验和奖赏范围[19] - The Point会员在12个月内累积指定金额可升级为The Point Gold会员，享受额外积分赏、加倍泊车优惠、星级酒店餐饮礼遇等升级礼遇[19]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR收报26954.92点，较前一日上涨179.35点，涨幅0.67% [1] - ADR当日最高价27021.10点，最低价26800.30点，振幅0.83%，成交量4072.53万 [1] - 恒生指数ADR价格较其52周最高点27964.68仍有差距，但远高于52周最低点19335.70 [1] 主要成分股港股与ADR价格对比 - 汇丰控股ADR表现强劲，收报139.961港元，较香港收市价134.700港元上涨5.261港元，涨幅达3.91% [2][3] - 腾讯控股ADR收报595.694港元，较香港收市价598.500港元下跌2.806港元，跌幅0.47% [2][3] - 阿里巴巴ADR收报164.398港元，较香港收市价163.300港元上涨1.098港元，涨幅0.67% [3] - 快手ADR溢价显著，收报87.866港元，较香港收市价77.000港元大幅上涨10.866港元，涨幅高达14.11% [3] - 中信股份ADR收报12.715港元，较香港收市价12.200港元上涨0.515港元，涨幅4.22% [3] - 网易ADR收报201.631港元，较香港收市价197.900港元上涨3.731港元，涨幅1.89% [3] 港股市场大型蓝筹股日内表现 - 大型蓝筹股多数上涨，但部分权重股在香港市场收跌 [2] - 在港股市场，比亚迪股份股价下跌6.750港元至91.000港元，跌幅达6.91% [3] - 百度集团-SW在港股市场股价下跌6.100港元至146.700港元，跌幅3.99% [3] - 新鸿基地产在港股市场股价下跌5.400港元至120.300港元，跌幅4.30% [3] - 泡泡玛特在港股市场股价上涨2.800港元至226.400港元，涨幅1.25% [3]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于美东时间01月29日16:00收报27742.89点，较前日下跌225.20点，跌幅为0.81% [1] - 当日交易中，恒生指数ADR最高价为27909.81点，最低价为27419.65点，振幅为1.75% [1] - 当日成交量为4804.04万份，平均价为27664.73点 [1] - 同期，香港市场的恒生指数收报27968.09点，上涨141.18点，涨幅为0.51% [1] 主要蓝筹股表现 - 大型蓝筹股多数下跌，汇丰控股ADR收报138.219港元，较香港收市价上涨0.45% [2] - 腾讯控股ADR收报619.286港元，较香港收市价下跌0.44% [2] - 在主要成分股中，中国平安港股表现突出，上涨2.350港元，涨幅达3.31% [3] - 友邦保险港股上涨2.100港元，涨幅为2.36% [3] - 网易-S港股下跌5.400港元，跌幅为2.55% [3] - 携程集团-S港股下跌13.200港元，跌幅为2.66% [3] 港股与ADR价格对比 - 多数公司的ADR价格较其港股价格存在折价，例如腾讯控股ADR较港股价格低2.714港元 [3] - 阿里巴巴-W ADR较港股价格低3.287港元 [3] - 香港交易所ADR较港股价格低3.269港元 [3] - 快手-W ADR出现显著溢价，较港股价格高出10.716港元 [3] - 携程集团-S ADR较港股价格高出1.895港元 [3] - 百济神州ADR较港股价格高出0.547港元 [3]

行业核心观点 - 投资者焦点已从2023年香港房地产市场的平淡表现，转向2026年及2027年的上升潜力，包括房价、利润率及销售额的改善 [1] - 行业呈现两极化租金前景：零售物业（尤其是奢侈品类别）租金预计为正增长，而中环区写字楼租金负面程度减轻；但周边地区的零售及写字楼租金预计仍为负增长 [1] - 相较于收租股，发展商在2026至2027年展现出更大的每股盈利上行潜力，主要驱动因素为房价改善带来的房屋销售利润率提升，以及潜在具增值效益的新土地收购 [1] 公司推荐与评级 - 推荐的发展商股票包括：新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)、恒基地产(00012)（3月后）及恒隆地产(00101）[1] 股息前景分析 - 预计股息实现增长的公司：太古地产(01972)及香港置地承诺实现中单位数同比增长；九龙仓置业(01997)的每股股息增长主要得益于稳定的65%派息率下利息成本的节省 [2] - 预计股息维持稳定的公司：新鸿基地产、长实集团(01113)、信和置业、嘉里建设(00683)、恒隆地产、希慎兴业(00014)、九龙仓集团(00004）[2] - 股息存在争议的公司：迎来五十周年的恒基地产 [2] - 预计每基金单位分派数下降的公司：领展房产基金(00823)、置富产业信托(00778)及冠君产业信托(02778)，主要原因为租金负增长 [2] 盈利前景分析 - 预计盈利录得增长的公司：香港置地、九龙仓置业及置富产业信托 [2] - 预计盈利大致稳定的公司：新鸿基地产、信和置业、长实集团、希慎兴业 [2] - 预计盈利同比下降的公司：恒隆地产及太古地产同比下降0%至5%，但2025年下半年已因零售营业额租金改善而好转；嘉里建设倒退15-20%（符合预期）；恒基地产倒退40%（因缺乏出售收益等）；冠君产业信托倒退10% [2] - 预计盈利表现疲弱的公司：领展房产基金 [2]

核心观点 - 花旗认为投资者已将焦点从香港房地产市场去年的平淡表现转向2026、2027年的上升潜力 包括房价、利润率及销售额的上升潜力 加速投资提升资产净值的计划 以及零售物业与中环区写字楼租金前景的两极化 [1] - 相较于收租股 发展商在2026至2027年展现更大的每股盈利上行潜力 主要得益于房价改善带来的房屋销售利润率提升及潜在具增值效益的新土地收购 [1] 投资推荐与盈利前景 - 推荐股票包括新鸿基地产、信和置业、恒基地产(3月后)及恒隆地产 [1] - 预计香港置地、九龙仓置业及置富产业信托的盈利录得增长 [2] - 预计新鸿基地产、信和置业、长实集团、希慎兴业的盈利大致稳定 [2] - 预计恒隆地产及太古地产盈利同比下降0%至5% 但2025年下半年已因零售营业额租金改善而好转 [2] - 预计嘉里建设盈利倒退15-20% 符合预期 [2] - 预计恒基地产盈利倒退40% 因缺乏出售收益等 [2] - 预计冠君产业信托盈利倒退10% [2] - 预计领展表现疲弱 [2] 股息前景 - 太古地产及香港置地承诺实现中单位数同比增长的股息 [2] - 九龙仓置业的每股股息增长主要得益于稳定的65%派息率下利息成本的节省 [2] - 新鸿基地产、长实集团、信和置业、嘉里建设、恒隆地产、希慎兴业、九龙仓集团的股息预计维持稳定 [2] - 迎来五十周年的恒基地产股息存在争议 [2] - 领展房产基金、置富产业信托及冠君产业信托因租金负增长 预计每基金单位分派数下降 [2] 市场与租金趋势 - 零售物业(奢侈品为正增长)与中环区写字楼(负面程度减轻)的租金前景 相对于周边地区零售/写字楼(仍为负增长)呈现两极化 [1]

沽空比率最高的股票 - 华润啤酒-R、安踏体育-R、李宁-R的沽空比率均达到100.00%，位居前三位 [1] - 联想集团-R、中国平安-R、香港交易所-R的沽空比率分别为82.43%、71.58%、63.74%，位列前十 [2] - 快手-WR、美团-WR、中国中车、蔚来-SW的沽空比率在51.78%至55.72%之间，进入前十榜单 [2] 沽空金额最高的股票 - 泡泡玛特、小米集团-W、阿里巴巴-W的沽空金额位居前三，分别为12.09亿元、10.75亿元、9.74亿元 [1] - 中国平安、美团-W、腾讯控股的沽空金额分别为8.41亿元、7.98亿元、7.65亿元，位列前十 [2] - 快手-W、紫金矿业、百度集团-SW、新鸿基地产的沽空金额在5.81亿元至7.32亿元之间，进入前十榜单 [2] 沽空偏离值最高的股票 - 中国中车、李宁-R、中国平安-R的偏离值位居前三，分别为42.51%、38.82%、30.07% [1] - 华润啤酒-R、永升服务、药明康德的偏离值分别为25.37%、24.91%、23.97%，位列前十 [2] - 长城汽车、中国船舶租赁、蔚来-SW、万物云的偏离值在21.60%至23.38%之间，进入前十榜单 [2][3] 其他沽空数据详情 - 华润啤酒-R沽空金额为19.28万元，安踏体育-R为9.50万元，李宁-R为10.09万元 [2] - 中国中车沽空金额为7518.89万元，沽空比率为52.87% [2] - 蔚来-SW沽空金额为1.40亿元，沽空比率为51.78% [2] - 泡泡玛特沽空比率为28.53%，小米集团-W为19.43%，阿里巴巴-W为8.66% [2] - 中国平安沽空比率为35.60%，美团-W为26.38%，腾讯控股为7.33% [2] - 快手-W沽空比率为28.00%，紫金矿业为11.13%，百度集团-SW为25.12%，新鸿基地产为41.01% [2]