中证港股通地产指数表现 - 中证港股通地产指数报1462 70点 [1] - 近一个月下跌1 97% 近三个月上涨5 51% 年至今上涨1 84% [1] - 指数基日为2014年11月14日 基点为3000 0点 [1] 指数构成与权重 - 从港股通范围选取不超过50家符合地产主题的香港上市公司作为样本 [1] - 十大权重股分别为：新鸿基地产(13 88%) 华润置地(12 3%) 长实集团(8 74%) 中国海外发展(8 05%) 信和置业(4 68%) 九龙仓置业(4 4%) 恒基地产(4 15%) 龙湖集团(3 75%) 华润万象生活(3 35%) 九龙仓集团(3 08%) [1] 市场与行业分布 - 持仓全部来自香港证券交易所 [2] - 行业分布100%为房地产 [3] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [3] - 权重因子随样本定期调整而调整 [3] - 特殊情况可进行临时调整 包括样本退市 新上市公司市值排名前十等情况 [3]

指数表现 - 中证港股通海外50指数报2363 02点 近一个月下跌8 85% 近三个月上涨1 31% 年至今下跌0 09% [1] - 指数基日为2014年11月14日 基点为3000 0点 [1] 指数构成 - 样本选取港股通范围内最大的50家非中国公司 反映港股通非中国证券整体表现 [1] - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 新样本市值排名前40优先进入 老样本排名60后优先剔除 权重因子随样本调整 [2] - 特殊情况如样本退市或港股通范围变动将触发临时调整 [2] 权重分布 - 前十大权重股合计占比67 19% 汇丰控股(11 19%) 香港交易所(10 96%) 友邦保险(9 61%) 渣打集团(8 31%) 保诚(7 05%) 创科实业(4 58%) 中电控股(4 3%) 中银香港(4 07%) 长和(3 72%) 新鸿基地产(3 38%) [1] - 全部样本均来自香港证券交易所 占比100% [1] 行业分布 - 金融业占比最高达55 33% 其次为房地产(11 96%) 公用事业(10 48%) 可选消费(10 47%) [2] - 其他行业占比：通信服务4 98% 工业2 92% 主要消费2 47% 信息技术0 53% 医药卫生0 44% 能源0 41% [2]

文章核心观点 介绍中证港股通地产指数的行情、编制规则、持仓情况及样本调整规则等信息 [1][2] 指数行情 - 4月14日中证港股通地产指数报1415.63点 [1] - 该指数近一个月下跌7.76%，近三个月上涨4.84%，年至今下跌1.11% [1] 指数编制 - 从港股通范围合资格证券中选取不超50家香港市场地产主题上市公司为样本，反映相关行业主题上市公司整体表现 [1] - 以2014年11月14日为基日，以3000.0点为基点 [1] 指数持仓 - 十大权重股分别为新鸿基地产（13.54%）、华润置地（12.87%）、长实集团（8.6%）、中国海外发展（8.19%）、信和置业（4.62%）、九龙仓置业（4.34%）、恒基地产（4.09%）、龙湖集团（3.83%）、华润万象生活（3.39%）、九龙仓集团（2.92%） [1] - 持仓市场板块方面，香港证券交易所占比100.00% [2] - 持仓样本行业方面，房地产开发占比78.01%、房地产管理占比11.39%、房地产服务占比10.60% [2] 样本调整 - 指数样本每半年调整一次，实施时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整而调整，时间与指数样本定期调整实施时间相同 [2] - 特殊情况进行临时调整，样本退市则剔除 [2] - 新上市相关行业主题企业市值在港上市公司中排名前十并纳入港股通范围，在纳入港股通范围后第十一个交易日快速纳入相应行业主题指数 [2] - 样本公司发生收购、合并、分拆等情形，参照计算与维护细则处理 [2] - 港股通范围变动致样本不满足资格时，进行相应调整 [2]

文章核心观点 - 高盛预计香港住宅楼价今年形成价格底部，下调2025 - 2027年实质楼价预测，同时下调覆盖的香港开发商2025 - 2027财年每股盈利预测和目标价，维持对新鸿基地产和长实集团“买入”评级、对恒基地产“沽售”评级，认为香港住宅价格稳定时行业每股盈利/股息底部才会形成 [1][2][3] 香港楼市现状及预测 - 香港住宅楼价从2021年高峰累跌近30%，今年预计形成价格底部，交易活动有所上升但仍低于长期周期中部 [1] - 价格修正后可负担性恢复、融资条件改善及租金收益率提高吸引新置业者等，开启“寻找清算价格”阶段 [1] - 开发商库存量为正常水平两倍，预计过剩库存2025年底前清空，第一季度成交量同比增长超20% [1] - 考虑年初至今价格降2%和库存过剩，将2025/26/27年实质楼价预测下调至同比无起跌、升3%及升4%，此前预测为升5%、升4%及升4% [1] - 价格上涨将由租金上升带动，过去两年新人才流入使租金以中等个位数速度增长，自2022年中以来租金收益率未与借贷成本匹配 [1] 香港开发商盈利及评级情况 - 结合下调的物业价格预测和最新竣工计划，将覆盖的香港开发商2025 - 2027财年每股盈利预测平均降3%、降6%及升4%，基于12个月资产回报率 - 股本回报率的目标价平均下调4% [2] - 维持对新鸿基地产和长实集团“买入”评级，目标价分别86港元及45.7港元，提供8% - 9%经常性自由现金流收益率 [2] - 维持对恒基地产“沽售”评级，目标价18.8港元，因其杠杆率和/或资本支出负担可能对每股股息前景构成压力，经常性自由现金流收益率为6% - 7% [2] 行业盈利能力及前景 - 物业开发业务的税息折旧及摊销前利润仍是行业盈利能力重要驱动因素，约占总税息折旧及摊销前利润的30%，成交量回升但利润率仍承压 [3] - 对香港物业开发的依赖及住宅市场疲软，导致过去五年市场共识对该行业每股盈利平均下调约45% [3] - 只有香港住宅价格稳定时，行业每股盈利/每股股息底部才会形成，此前股份预计继续以收益率交易，当前收益率与过去十年平均水平一致 [3]

集团整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止六个月，集团收入399.33亿港元，较2023年同期的275.42亿港元增长45.0%[7] - 可拨归公司股东账目所示溢利75.23亿港元，较2023年同期的91.45亿港元下降17.7%；基础溢利104.63亿港元，较2023年同期的89.06亿港元增长17.5%[7] - 可拨归公司股东账目所示每股基本溢利2.60港元，较2023年同期的3.16港元下降17.7%；基础每股基本溢利3.61港元，较2023年同期的3.07港元增长17.5%[7] - 中期股息每股0.95港元，与2023年同期相同[7] - 截至2024年12月31日止六个月，撇除投资物业公平值变动影响后，可拨归公司股东基础溢利104.63亿港元，去年同期89.06亿港元；每股基础溢利3.61港元，去年同期3.07港元[10] - 账目所示可拨归公司股东溢利75.23亿港元，每股溢利2.60港元，去年同期分别为91.45亿港元及3.16港元；期内投资物业公平值减少20.34亿港元，去年同期增加4.32亿港元[10] - 截至2024年12月31日止六个月，公司收入为399.33亿港元，较2023年的275.42亿港元增长44.99%[69] - 同期，公司营业溢利为120.98亿港元，较2023年的109.53亿港元增长10.45%[69] - 2024年投资物业公平价值变动为 -28.75亿港元，而2023年为1300万港元[69] - 2024年公司税前溢利为96.48亿港元，较2023年的109.58亿港元下降11.96%[69] - 2024年本期溢利为78.41亿港元，较2023年的94.73亿港元下降17.23%[69] - 公司股东应占每股溢利基本及摊薄后2024年为2.60港元，2023年为3.16港元[69] - 截至2024年12月31日，投资物业为4105.27亿港元，较2024年6月30日的4084.24亿港元增长0.51%[73] - 2024年12月31日供出售物业为2021.88亿港元，较2024年6月30日的2140.77亿港元下降5.55%[73] - 2024年12月31日银行及其他借项（流动）为128.27亿港元，较2024年6月30日的104.98亿港元增长22.19%[73] - 2024年12月31日资产净值为6094.44亿港元，较2024年6月30日的6110.71亿港元下降0.27%[73] - 2024年经营业务营业现金流入为147.12亿港元，2023年为124.91亿港元[74] - 2024年营运资金变动为43.29亿港元，2023年为 - 80.44亿港元[74] - 2024年经营业务之现金流入净额为143.45亿港元，2023年为 - 9.72亿港元[74] - 2024年投资活动之现金支出净额为26.14亿港元，2023年为51.99亿港元[74] - 2024年融资活动之现金支出净额为134.7亿港元，2023年为9.95亿港元[74] - 2024年现金及现金等值项目减少17.39亿港元，2023年减少71.66亿港元[74] - 2024年期末结存之现金及现金等值项目为142.26亿港元，2023年为74.56亿港元[74] - 2024年公司股东应占本期溢利为75.23亿港元，2023年为91.45亿港元[75][77] - 2024年已派股息（末期）为81.14亿港元，2023年为107.22亿港元[75][77] - 2024年12月31日公司股东应占总额为605.046亿港元，2023年12月31日为602.33亿港元[75][77] - 截至2024年12月31日止六个月，公司合并收入为450.52亿港元，综合业绩为144.66亿港元；2023年同期合并收入为339.30亿港元，综合业绩为143.48亿港元[82][83] - 截至2024年12月31日止六个月，收回土地收益11.22亿港元，出售投资物业溢利2.49亿港元，供出售发展中物业拨备10.84亿港元，其他净收益7.04亿港元，2023年为3.9亿港元[94][96] - 截至2024年12月31日止六个月，净财务支出14.47亿港元，2023年为17.6亿港元[95] - 截至2024年12月31日止六个月，税前溢利已扣减物业销售成本124.28亿港元等多项成本，2023年物业销售成本为18.46亿港元[98] - 截至2024年12月31日止六个月，所得税项总支出18.07亿港元，2023年为14.85亿港元，香港利得税税率为16.5%[100] - 2024年公司可拨归公司股东溢利75.23亿港元，2023年为91.45亿港元，每股基本溢利按已发行加权平均股数28.97780274亿股计算[102] - 2024年公司以不包括投资物业估值变动净额影响的可拨归公司股东基础溢利104.63亿港元计算每股溢利，2023年为89.06亿港元[104] - 2024年中期后宣派应付公司股东中期股息每股0.95港元，与2023年相同[107] - 2024年中期内批准及支付公司股东上一财政年度末期股息每股2.8港元，2023年为3.7港元[108] - 2024年7月1日投资物业总值40.8424亿港元，12月31日增至41.0527亿港元[109] - 截至2024年12月31日止六个月，撇除投资物业公平价值变动及计入出售投资物业已变现公平价值之收益，可拨归公司股东基础溢利为104.63亿港元，较去年同期增加15.57亿港元或18%[136] - 账目所示可拨归公司股东溢利为75.23亿港元，较去年同期减少16.22亿港元或18%[136] - 截至2024年12月31日止六个月，公司可拨归股东溢利为75.23亿港元，基础溢利为104.63亿港元，去年同期分别为91.45亿港元和89.06亿港元[137] - 截至2024年12月31日止六个月，集团业务总收入为450.52亿港元，较去年同期增加33%，营业溢利为144.66亿港元，去年同期为143.48亿港元[137][138] - 其他净收益为5.63亿港元，去年为3.07亿港元，包括政府收回土地收益11.22亿港元和出售投资物业溢利2.49亿港元，被10.84亿港元减值拨备部分抵销[144] - 公司2024年香港投资物业公平价值减少27.43亿港元，内地减少2.73亿港元，新加坡增加7.74亿港元，股东应占投资物业公平价值亏损净额20.34亿港元[146] - 截至2024年12月31日止六个月，集团利息资本化前净财务支出减少4.29亿港元至24.4亿港元，利息资本化后减少3.13亿港元至14.47亿港元，利息覆盖率为5倍[147] - 2024年集团债项定息率2.8%，浮息率4.6%，加权平均利率4.0% [148] - 2024年12月31日股东权益总额为6050亿港元，较6月30日的6067亿港元轻微减少，主要因股息支付81亿港元，被期内溢利及其他储备变动64亿港元抵销[151] - 2024年12月31日净债项为1078.28亿港元，较6月30日的1108.66亿港元减少，负债比率为17.8% [151] - 2024年12月31日债项总额为1222.58亿港元，67%为银行借款，33%为票据及债券，72%由全资财务附属公司借入，约72%的债项逾两年后偿还，平均偿还期为3.3年[152] - 2024年12月31日，债项偿还期一年內占11%（128.27亿港元），一年后及两年內占17%（211.55亿港元），两年后及五年內占54%（662.33亿港元），五年后占18%（220.43亿港元）[153] - 2024年12月31日，按货币分，港幣债项占76%（927.07亿港元），人民币占23%（278.2亿港元），英镑占1%（17.31亿港元）[155] - 2024年12月31日，按定息或浮息分，定息债项占34%（411.17亿港元），浮息中港幣占51%（621.97亿港元），人民币占14%（172.13亿港元），英镑占1%（17.31亿港元）[156] - 2024年12月31日，集团约17%的净资产以人民币结算，与2024年6月30日相比，人民币兑港元贬值约1%，产生汇兑亏损约11亿港元，2023年为汇兑收益21亿港元[159] - 2024年12月31日，集团订立的利率掉期、跨货币利率掉期及外汇远期合约名义本金总额共163.88亿港元[160] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金为144.3亿港元，其中71%为港元，23%为人民币，6%主要为美元[161] - 2024年12月31日，集团附属公司抵押部分银行存款4500万港元作银行担保保证，抵押若干资产账面总值166.16亿港元作银行借款保证[163] - 2024年12月31日，集团或然负债为19.01亿港元，2024年6月30日为19.07亿港元[164] 租金收入相关数据关键指标变化 - 租金总收入122.80亿港元，较2023年同期的124.54亿港元下降1.4%；租金净收入90.04亿港元，较2023年同期的93.26亿港元下降3.5%[7] - 集团期内总租金收入按年下跌1%至122.80亿港元，净租金收入按年下跌3%至90.04亿港元[13] - 集团总租金收入按年微跌1%至88.13亿港元，整体出租率维持在满意水平[22] - 香港物业投资租金收入减少1%至88.13亿港元，净租金收入减少4%至63.39亿港元[140] 物业销售相关数据关键指标变化 - 回顧期内，集团来自物业销售的溢利为25.06亿港元，去年同期为20.40亿港元；按所占权益计算，合约销售总额约255亿港元[12] - 按所占权益计算，集团期内在香港合约销售额约248亿港元[17] - 期内公司在内地按所占权益计算的合约销售额逾人民币6.6亿元，主要来自多个项目优质住宅单位[30] - 2024年物业发展香港收入160.31亿港元、业绩23.25亿港元，内地收入3.30亿港元、业绩0.86亿港元；2023年香港收入36.12亿港元、业绩12.35亿港元，内地收入2.56亿港元、业绩0.81亿港元[82][83] - 2024年上半年公司将期初合约负债中物业销售金额58.59亿港元确认为收入，2023年为5.13亿港元[91] - 2024年12月31日按集团现有物业发展销售合约分配予剩余履约责任的交易价格总额为364.96亿港元，2024年6月30日为308.6亿港元，预计约73%和20%分别于本财政年度下半年及下一个财政年度确认为收入[92] - 香港物业发展收入为160.31亿港元，去年同期为36.12亿港元，溢利增加88%至23.25亿港元，毛利率为15%，去年同期为34%[138][139] - 内地物业发展收入为6.17亿港元，去年同期为15.94亿港元，溢利减少至1.81亿港元[138][139] - 截至2024年12月31日，集团未确认收入的物业合约销售收入为436亿港元，其中香港304亿港元，内地132亿港元[139] 土地储备相关数据 - 截至2024年12月31日，集团在香港的土地储备约5690万平方呎，其中3760万平方呎为已落成物业，1290万平方呎为可供出售的发展中住宅[15] - 集团在回顾期内增添两幅住宅用地，可建总楼面面积共46.5万平方呎，2025年1月和2月又购入两幅住宅用地，土地储备增至5750万平方呎[16] - 截至2024年12月31日，公司在内地土地储备合共6640万平方呎，其中2120万平方呎为已落成物业，4520万平方呎为发展中物业[28] 物业项目建设与开业情况 - 集团期内有两个香港物业可交楼，所占楼面面积共约85.2万平方呎[19] - 集团预计本财政年度下半年竣工

报告公司投资评级 - 重申买入，目标价维持96.1港元 [1] 报告的核心观点 - 2025财年中期业绩维持平稳，上半财年香港销售入账大幅上升抵销利润率下降影响，其余各线业务大致平稳，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，大致符合预期 [1] - 鉴于最新财政预算案稳定香港房地产市场、公司有充足可售货源及更多投资物业落成提升租金收入等因素，维持对新鸿基地产的买入评级和目标价 [1] 根据相关目录分别进行总结 2025财年中期业绩情况 - 总收入同比上升45%至399亿港元，毛利率同比下降11.3个百分点至38.9%，毛利同比上升12.3%至155亿港元，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，中期股息维持每股0.95港元，派息率减少4.6个百分点至26.3%，公司预期全年分派比率会维持40 - 50% [1] 物业开发业务 - 2025财年上半年房地产开发收入同比上涨323%至163.6亿港元，交付项目包括香港YOHO WEST第1期及飞扬第2期，上半财年利润率同比下降19.3个百分点至14.7%，预计未来利润率可保持稳定 [1] - 截至2025财年上半年末，合同销售额为248亿港元，包括6.17亿港元内地合同销售，已销售未交付合同销售金额约为304亿港元，约202亿港元预计2025下半年确认，预计未来10个月在香港推售6个新项目，总应占建筑面积约为2.28百万平方呎 [1] 租金收入业务 - 总租金收入同比下跌1.3%至99.9亿港元，其中香港写字楼分部同比下降5.3%至28.5亿港元，香港零售租金微降0.9%至约45.9亿港元 [1] - 预期自由行放宽有助香港零售业回稳，零售业租金于2024年4季开始有所复苏，写字楼租金短期内仍面临压力，数据中心业务收入同比上涨14%至14.7亿港元，其余各线业务大致维持稳定 [1]

报告公司投资评级 - 重申买入，目标价维持96.1港元 [1] 报告的核心观点 - 2025财年中期业绩维持平稳，上半财年香港销售入账大幅上升抵销利润率下降影响，其余各线业务大致平稳，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，大致符合预期 [1] - 鉴于最新财政预算案稳定香港房地产市场、公司有充足可售货源及更多投资物业落成提升租金收入等因素，维持对新鸿基地产的买入评级和目标价 [1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 总收入同比上升45%至399亿港元，毛利率同比下降11.3个百分点至38.9%，毛利同比上升12.3%至155亿港元，核心净利润同比上升17.5%至约104.6亿港元，中期股息维持每股0.95港元，派息率减少4.6个百分点至26.3%，公司预期全年分派比率会维持40 - 50% [1] 物业开发 - 2025财年上半年房地产开发收入同比上涨323%至163.6亿港元，交付项目包括香港YOHO WEST第1期及飞扬第2期，上半财年利润率同比下降19.3个百分点至14.7%，预计未来利润率可保持稳定 [1] - 截至2025财年上半年末，合同销售额为248亿港元，包括6.17亿港元内地合同销售，已销售未交付合同销售金额约为304亿港元，约202亿港元预计2025下半年确认，预计未来10个月在香港推售6个新项目，总应占建筑面积约为2.28百万平方呎 [1] 租金收入 - 总租金收入同比下跌1.3%至99.9亿港元，其中香港写字楼分部同比下降5.3%至28.5亿港元，香港零售租金微降0.9%至约45.9亿港元，公司预期自由行放宽有助香港零售业回稳，写字楼租金短期内仍面临压力 [1] - 受MEGA IDC落成以及数据中心需求增加支持，数据中心业务收入同比上涨14%至14.7亿港元，其余各线业务大致维持稳定 [1]

财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止六个月，公司可拨归股东基础溢利为104.63亿港元，去年同期为89.06亿港元；每股基础溢利为3.61港元，去年同期为3.07港元[2] - 账目所示可拨归公司股东溢利及每股溢利分别为75.23亿港元及2.6港元，去年同期为91.45亿港元及3.16港元；期内投资物业公平值减少20.34亿港元，去年同期增加4.32亿港元[3] - 截至2024年12月31日止六个月，公司收入为399.33亿港元，2023年同期为275.42亿港元[71] - 该时期营业溢利为120.98亿港元，2023年同期为109.53亿港元[71] - 投资物业之公平价值变动为 -28.75亿港元，2023年同期为0.13亿港元[71] - 本期溢利为78.41亿港元，2023年同期为94.73亿港元[71] - 公司股东应占每股溢利基本及摊薄后为2.60港元，2023年同期为3.16港元[71] - 本期全面收益总额为67.49亿港元，2023年同期为113.72亿港元[72] - 2024年12月31日，投资物业为4105.27亿港元，6月30日为4084.24亿港元[74] - 2024年12月31日，流动资产净值为175.114亿港元，6月30日为186.651亿港元[74] - 2024年12月31日，资产净值为609.444亿港元，6月30日为611.071亿港元[74] - 2024年12月31日，股东权益为605.046亿港元，6月30日为606.717亿港元[74] - 2024年上半年公司合并收入为450.52亿港元，综合业绩为144.66亿港元，2023年同期分别为339.30亿港元和143.48亿港元[78][79] - 2024年上半年公司税前溢利为100.21亿港元，2023年同期为116.88亿港元[78][79] - 2024年上半年公司本期溢利为78.41亿港元，2023年同期为94.73亿港元[78][79] - 2024年上半年按地区划分收入，香港为366.27亿港元，内地为32.45亿港元，其他为0.61亿港元；2023年同期香港为243.69亿港元，内地为31.41亿港元，其他为0.32亿港元[82] - 2024年上半年净财务支出为14.47亿港元，2023年同期为17.60亿港元[85] - 2024年上半年其他净收益为7.04亿港元，2023年同期为3.90亿港元[85] - 2024年上半年物业销售成本为124.28亿港元，2023年同期为18.46亿港元[87] - 2024年上半年获取合约成本为7.32亿港元，2023年同期为1.87亿港元[87] - 2024年上半年所得税项总支出为18.07亿港元，2023年为14.85亿港元，香港利得税税率均为16.5%[90] - 2024年每股基本及摊薄后溢利按可拨归公司股东溢利75.23亿港元计算，2023年为91.45亿港元，加权平均股数均为28.97780274亿股[91] - 2024年以不包括投资物业估值变动净额影响的基础溢利104.63亿港元计算每股溢利，2023年为89.06亿港元[92] - 2024年中期后宣派中期股息每股0.95港元，金额为27.53亿港元，与2023年相同；2024年支付上一财年末期股息每股2.8港元，金额为81.14亿港元，2023年每股3.7港元，金额为107.22亿港元[94] - 2024年12月31日投资物业总值4105.27亿港元，较7月1日的4084.24亿港元有所增加[95] - 2024年业务应收账项为39.59亿港元，6月30日为36.45亿港元，账龄少於三十天占64%等[98] - 2024年业务应付账项为29.53亿港元，6月30日为30.7亿港元，账龄少於三十天占61%等[99] - 2024年撇除投资物业公平价值变动及计入出售收益后，可拨归公司股东基础溢利104.63亿港元，较去年增加15.57亿港元或18%；账目所示溢利75.23亿港元，较去年减少16.22亿港元或18%[101] - 截至2024年12月31日止六个月，公司可拨归股东溢利为7.523亿港元，基础溢利为10.463亿港元；2023年分别为9.145亿港元和8.906亿港元[102] - 期内投资物业净公平价值亏损2.034亿港元，出售投资物业变现公平价值收益9060万港元，公平价值变动净额影响为2.94亿港元；2023年分别为收益4320万港元、1930万港元和亏损2390万港元[102] - 集团业务总收入为450.52亿港元，较去年同期增加33%，分部营业溢利为144.66亿港元，2023年为143.48亿港元[102][104] - 其他净收益为5.63亿港元，2023年为3.07亿港元，包括土地收回收益11.22亿港元和出售投资物业溢利2.49亿港元，被10.84亿港元减值拨备部分抵销[109] - 2024年公司股东应占投资物业公平价值亏损净额为274.3亿港元，2023年为收益净额43.2亿港元[111] - 截至2024年12月31日止六个月，集团利息资本化前的净财务支出减少42.9亿港元至244亿港元，利息资本化后的净财务支出减少31.3亿港元至144.7亿港元[112] - 截至2024年12月31日止六个月，集团利息覆盖率为5倍，2023年为3.8倍[112] - 2024年集团债项定息率为2.8%，浮息率为4.6%，加权平均利率为4.0%；2023年分别为2.7%、5.3%、4.5%[113] - 2024年12月31日股东权益总额为6050亿港元，每股208.8港元，6月30日为6067亿港元[116] - 2024年12月31日净债项为1078.28亿港元，6月30日为1108.66亿港元；负债比率为17.8%，6月30日为18.3%[116] - 2024年12月31日集团债项总额为1222.58亿港元，其中67%为银行借款，33%为票据及债券[117] - 2024年12月31日约72%的集团债项逾两年后偿还，总债项组合平均偿还期为3.3年[117] - 2024年12月31日集团债项中，港元占76%，人民币占23%，英镑占1%；定息占34%，浮息占66%[118] - 2024年12月31日，集团约17%的净资产以人民币结算，与2024年6月30日相比，人民币兑港元贬值约1%，产生汇兑亏损约11亿港元，2023年为汇兑收益21亿港元[120] - 2024年12月31日，集团订立的利率掉期、跨货币利率掉期及外汇远期合约名义本金总额共163.88亿港元[121] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金为144.3亿港元，其中71%为港元，23%为人民币，6%主要为美元[123] - 2024年12月31日，集团附属公司抵押部分银行存款4500万港元作银行担保保证，抵押若干资产账面总值166.16亿港元作银行借款保证[124] - 2024年12月31日，集团或然负债为19.01亿港元，2024年6月30日为19.07亿港元[125] - 2024年12月31日止6个月内，公司或附属公司无购入、出售或赎回公司上市证券[131] 股息派发情况 - 董事会宣布派发截至2024年12月31日止六个月的中期股息，每股0.95港元，与去年同期相同，派发日期为2025年3月20日[4] - 公司将向2025年3月14日名列股东名册的股东派发2024年12月31日止6个月中期股息，每股0.95港元，2023年同期相同，2025年3月20日现金派发[129] 物业销售业务数据关键指标变化 - 回顾期内，公司物业销售溢利为25.06亿港元，去年同期为20.4亿港元；按所占权益计算，合约销售总额约255亿港元[5] - 按所占权益计算，公司在香港期内合约销售额约248亿港元，主要来自启德天璽‧天第1期等项目[9] - 2024年上半年物业发展香港收入160.31亿港元、业绩23.25亿港元，内地收入6.17亿港元、业绩1.81亿港元；2023年同期香港收入36.12亿港元、业绩12.35亿港元，内地收入15.94亿港元、业绩8.05亿港元[78][79] - 香港物业发展收入为160.31亿港元，去年同期为36.12亿港元，溢利增加88%至23.25亿港元，毛利率为15%，去年同期为34%[104] - 内地物业发展收入为6.17亿港元，去年同期为15.94亿港元，溢利减少至1.81亿港元[105] - 截至2024年12月31日，集团未确认收入的物业合约销售收入为436亿港元，其中香港304亿港元，内地132亿港元[105] 租金收入业务数据关键指标变化 - 集团期内总租金收入按年下跌1%至122.8亿港元，净租金收入按年下跌3%至90.04亿港元[6] - 集团总租金收入按年轻微下跌1%至88.13亿港元，整体出租率维持在满意水平[13] - 2024年上半年物业租赁香港合并收入88.13亿港元、综合业绩63.39亿港元，内地合并收入30.89亿港元、综合业绩23.77亿港元，新加坡合并收入3.78亿港元、综合业绩2.88亿港元；2023年同期香港合并收入89.41亿港元、综合业绩65.74亿港元，内地合并收入31.39亿港元、综合业绩24.73亿港元，新加坡合并收入3.74亿港元、综合业绩2.79亿港元[78][79] - 香港物业投资租金收入减少1%至88.13亿港元，净租金收入减少4%至63.39亿港元[106] - 回顾期内，集团在内地收租物业组合总租金收入按年下跌2%至人民币28.47亿元[28] 土地储备情况 - 截至2024年12月31日，公司在香港的土地储备约5690万平方呎，回顾期内新增两幅住宅用地，可建总面积约46.5万平方呎[7] - 2025年1月和2月公司分别购入两幅住宅用地，土地储备增加至5750万平方呎[8] - 截至2024年12月31日，集团在内地土地储备共6640万平方呎，其中落成物业2120万平方呎，发展中物业4520万平方呎[25] 物业项目建设与交付情况 - 在建的西沙项目将分期发展，预计分多年落成，住宅部分配套设施完善，包括占地130万平方呎的运动场[10] - 集团期内有两个香港物业可交楼，总面积约85.2万平方呎，其中YOHO WEST第1期74.8万平方呎，飞扬第2期10.4万平方呎[11] - 集团预计本财政年度下半年竣工物业约180万平方呎，可供销售住宅约130万平方呎，零售物业约50万平方呎[11] - 按所占楼面面积计算，集团期内在内地竣工物业约54万平方呎，包括广州御华园第3A期47.7万平方呎和佛山泷景第6B(i)期6.3万平方呎[26] - 集团预计本财政年度下半年内地约170万平方呎物业落成，包括上海滨江凯旋门第3期[27] - 上海ITC项目最后一期预计2025年全面竣工，第三期余下部分总楼面面积逾500万平方呎[34] - 商场ITC Maison计划自2025年中起分阶段开业[34] - 上海徐家汇中心安达仕酒店预计2025年底前开业，设有逾250间客房[38] - 西沙GO PARK占地130万平方呎，2024年中开始试运，2025年1月正式开幕[58] 物业出租率情况 - 集团零售物业组合整体出租率保持在约93%的水平[13] - 集团写字楼组合期内平均出租率维持在约90%[18] - 集团旗下上海国金中心、上海环贸广场和上海ITC前两期甲级写字楼出租率处于满意水平，ITC第三期A座承租率超70%[33] - 酒店分部收入减少2%至26.98亿港元，营业溢利减少12%至3.77亿港元，香港酒店平均入住率从84%升至90%[107] 物业项目运营与升级情况 - 沙田新城市广场全新户外空间Chill Park于2024年9月启用，七楼户外空间优化工程预计2025年中完成[16] - 将军澳星峰薈部分服务式套房分期升级工程目标在2026年初完工[20] - 集团商场加大力度吸引内地及海外品牌开设区内首店，定期调整租户组合和商店布局[14][15] - 集团利用商场综合

财务数据和关键指标变化 - 2024年12月31日止六个月，集团基础溢利约105亿港元，同比增长17.5%，主要因香港物业发展溢利增加，部分被物业租赁和酒店业务贡献减少所抵销；报告溢利为75亿港元，同比减少17.7% [5] - 基础每股盈利上升17.5%至3.61港元，报告每股盈利下降17.7%至2.6港元；董事会宣派中期股息每股0.95港元，与去年相同 [6] - 集团总经营溢利在2025财年上半年上升0.8%至145亿日元 [7] - 截至2024年12月，集团净债务为1078亿兰特，净负债比率为17.8%，较6月的18.3%有所下降；期内利息覆盖率约为5倍，而去年为3.8倍 [8] - 期内净财务成本同比下降15%，预计未来还会进一步下降 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 物业发展业务 - 集团物业发展溢利增加22.8%至约25亿人民币，主要由于香港物业发展收入增加 [6] - 香港物业销售在期内同比增长344%至约160亿日元，发展溢利增加88%至超过23亿人民币；已签约但未确认的销售金额为304亿人民币，其中约202亿日元预计在本财年下半年确认 [15][16] - 内地物业销售在期内同比减少61%至约6.17亿人民币，发展溢利约为1.81亿人民币；截至2024年12月，未确认的已签约销售金额为125亿人民币，约78亿人民币预计在本财年下半年确认 [23][24] 物业租赁业务 - 集团净租金收入减少3.5%至约90亿丹麦克朗，其中香港组合净租金收入下降3.6%，内地组合净租金收入下降3.9% [7] - 香港租赁组合期内租金总收入同比略有下降1.4%至约88亿日元，整体平均出租率稳定在约91%；零售组合出租率约为93%，办公室组合平均出租率约为90% [18][21] - 内地租赁组合期内租金总收入同比下降1.6%至约31亿人民币，主要由于零售组合的营业额租金下降 [25] 酒店业务 - 集团酒店业务期内录得经营溢利3.77亿巴西雷亚尔，低于去年同期的4.3亿巴西雷亚尔 [7] 各个市场数据和关键指标变化 香港市场 - 香港住宅市场活动活跃，受下半年较低按揭利率和按揭规则放宽的推动，期内集团在香港取得约248亿日元的签约销售 [16] - 香港零售市场2024年表现缓慢，但第四季度有所改善，特别是1月份游客访问量增加；预计2025年持谨慎乐观态度 [85] - 香港写字楼市场目前仍面临压力，各地区空置率略有上升，但空置率上升幅度正在缩小，需求正在逐渐回升 [92][93] 内地市场 - 内地房地产市场呈现两极分化，国有企业、优质私营开发商项目销售较好，而较小的私营开发商销售不佳；一线城市和二线城市的优质地段项目销售较好 [63] - 内地奢侈品零售市场2024年初表现缓慢，但第四季度开始改善，预计2025年零售销售将进一步提升，租金回报率有望保持温和正增长 [72][75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续坚持稳健审慎的财务管理，严格控制建设资本开支，谨慎补充土地储备，加强物业投资组合和非物业业务的经常性收入基础 [9] - 公司将积极管理现金流，及时推出新项目，出售未售出的住宅单位和非核心物业，以实现物业发展业务的高资产周转率 [10][36] - 公司将通过积极的租赁策略，包括资产提升举措和与租户及客户保持密切关系，提升物业投资组合的竞争力 [36] - 公司将利用创新技术提升建筑和服务质量，升级现有建筑以满足高绿色建筑标准，以适应市场对优质物业的需求 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港经济增长预计相对缓慢，美国利率下调预期较低将继续影响商业情绪和活动，但住房的终端用户需求将保持稳定 [34] - 内地主要城市预计将出台更多刺激政策以推动国内消费，良性的按揭环境和住房支持措施将有助于恢复购房者信心，有利于房地产市场的中期复苏 [35] - 公司对内地和香港的长期前景充满信心，将继续秉持用心建造家园的信念，支持城市发展，打造标志性地标和可持续社区 [39] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得显著进展，已提前实现关键商业建筑温室气体排放减少25%的目标，并设定了到2029 - 2030年减少35%的新目标 [31] - 公司与合资伙伴合作开发香港首个私营太阳能农场，预计2025年完工，年发电量达120万千瓦时 [31] - 公司将商场内的超快速电动汽车充电器数量增加了一倍，以鼓励使用电动汽车 [31] - 公司组织活动振兴旅游和零售行业，包括庆祝新城市广场40周年和举办各种户外活动 [32] 问答环节所有提问和回答 问题1: 香港住宅市场房价预期、是否担心市场困境玩家、是否会修订香港物业合约销售目标、下半年新推出项目及定价策略、香港物业发展业务未来利润率及是否需要减值 - 尽管美国利率近期保持不变，但今年香港按揭利率下降趋势将持续，本月有银行提供约3%的固定利率按揭，借贷成本有望降低；受人才和学生流入影响，租赁市场活跃，将吸引更多租客和投资者进入市场；豪华住宅市场情绪因股市强劲而有所改善，本季度和下季度交易有望增加 [57][58] - 大多数开发商根据自身财务状况制定定价策略，近期部分项目以略低价格推出，销售情况良好；公司在定价时会平衡销量和利润率，大众项目追求更快周转，豪华项目则按自身节奏销售 [59][60] - 未来十个月公司将推出多个新项目，包括Yoho West Parkside、Kai Tak的两个项目、Sierra Sea、Lofoland Phase III和Gudong项目；公司对Coolinit Sky项目进行了小幅度减值，但相信第二阶段优质单位能实现高价销售并冲回部分利润；由于市场状况，大众项目利润率受到影响，但Dynasty Court和Victoria Harbour项目销售带来了可观利润 [60][61] 问题2: 内地奢侈品零售市场销售情况、租金回报率预期、公司是否会受香港其他开发商流动性问题影响、是否会改变股息政策、投资物业是否有进一步资本化率扩张风险 - 2024年初内地奢侈品零售市场表现缓慢，但第四季度开始改善，上海商场1月销售数据已恢复增长；政府决心刺激国内消费，各城市积极采取措施，如发放消费券、引入品牌等；公司将加强与租户的联系，利用VIC计划保持竞争力，预计2025年租金回报率将继续保持温和正增长 [72][75] - 公司在香港和内地拥有良好的财务状况和稳定的经常性收入，负债率下降，评级较高，有大量未动用银行信贷额度，因此不太可能受到其他开发商流动性问题的影响 [78][79] - 公司将维持股息政策，即支付每股盈利的40% - 50% [79][80] - 由于利率逐渐下降，美国10年期国债收益率已降至4.2%，内地利率也较低，因此投资物业进一步资本化率扩张的可能性不大 [80][81] 问题3: 香港零售市场2025年展望、租户销售情况、租金回报率、租金与销售比率及提升策略；香港写字楼市场展望、IGC项目预租情况、租户组合目标和租赁策略；净负债率和资金成本展望 - 2024年香港零售市场表现缓慢，但第四季度有所改善，特别是1月份游客访问量增加；预计2025年持谨慎乐观态度，政策利好和新发展项目将带来更多游客；公司将通过优化租户组合、引入内地FNB品牌、升级设施、利用忠诚度计划和投资新物业等方式提升商场竞争力 [85][87] - 香港写字楼市场目前仍面临压力，各地区空置率略有上升，但空置率上升幅度正在缩小，需求正在逐渐回升；公司的IGC项目位于西九龙，受到金融服务行业潜在租户的关注，预计随着项目接近完工，租赁需求将增加 [92][94] - 公司对目前的负债率感到满意，相信能够销售更多公寓，负债率低于20%，评级机构给予良好评级；公司的债务成本目前为4% [102][104] 问题4: 香港土地储备计划、重新评估土地收购时是否改变利润率要求、Saiza项目的推出时间、定位和预期利润率、是否考虑进行资本回收活动以加速去杠杆化、内地项目是否有减值风险及是否会考虑收购更多商业或住宅项目 - 公司近期收购了三个地块，将继续与政府就土地溢价和土地交换进行谈判，并坚持审慎的财务纪律；Saiza项目（现名为Sierra Sea）是一个大型项目，将分多个阶段开发、销售和管理，第一阶段1A期包含800个单位，将于下个月推出；目前预测该项目利润率还为时过早，但公司相信项目价值将随时间增长 [106][107][109] - 公司目前专注于执行上海、杭州、苏州的商业项目和销售住宅项目以获取现金流，未预见内地项目需要减值；目前没有购买新项目的计划，主要关注现有项目的执行和销售 [111][112] 问题5: 公司对香港北部都会区发展的兴趣、参与所需的重建利润率要求、下半年及2026财年农地收回收入预期、杭州和ITC Maison新项目的预租进展、ITC Maison商场的定位和竞争优势 - 公司欢迎政府北部都会区发展计划，在新界有丰富的开发经验，目前有两个项目正在建设中；公司将在3月提交对三个地块的意见，并在咨询期结束后谨慎考虑参与投标 [119][120] - 本财年公司预计农地补偿收入约为30亿港元，相应收益约为11亿港元，但不确定北部都会区其他地区的收回计划 [121] - 上海ITC项目进展顺利，预计今年下半年开放15万平方英尺的F&B区域；ITC Maison商场将结合上海IFC mall和IAPM mall的特点，已收到众多奢侈品牌的咨询，公司将通过定制店铺空间等方式吸引品牌入驻 [122][124] - 杭州项目零售部分已开始推广，住宅部分一日售罄，项目具有独特的地理位置、综合的艺术文化元素和政府支持，以及当地AI公司带来的新财富创造者，有望支持奢侈品市场的增长 [125][128]

评级调整 - 美银将新鸿基地产的评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价从93港元下调至80港元 [1] 股息预期 - 预计新鸿基地产在2025财年至2026财年的每股股息不会上升 [1] - 预计2025财年至2027财年的每股股息将维持在3.75港元 [1] 去杠杆进度 - 参与香港北部都会区的卖地计划可能会拖慢去杠杆进度 [1]