核心观点 - 花旗大幅上调对香港住宅楼价的预测，将2026年涨幅预测从3%上调至8%，并预期2027年进一步加速，进入多年上升周期 [1] - 行业对香港地产股2026年的复苏持更积极看法，并调整了行业偏好排序，目前最看好住宅和奢侈品零售板块 [2] - 香港地产开发商预计在2026年上半年表现领先，并推荐了新鸿基地产、信和置业及恒基地产三只股票 [3] 香港住宅市场前景与预测 - 2025年香港住宅楼价实际涨幅达4.7%，其中11月涨1.2%、12月涨0.8%，2026年初至今已累计上涨1% [1] - 将2026年香港住宅楼价涨幅预测由原来上升3%大幅上调至上升8% [1] - 预期2027年楼价将进一步加速，进入多年上升周期 [1] 住宅市场基本面支撑因素 - 新的土地供应创14年新低，且低于销售量 [1] - 可售供应在一年内减少1万套，截至2025年9月下降10% [1] - 市场自2026年起转为净吸纳量，为自2019年以来首次 [1] - 预期2026年新盘销售21,000套，而未来2–3年竣工量下降，2026年仅20,000套 [1] - 非本地学生签证每年增加1万人，至2026年达9万人 [1] - 人才流入16万人，支撑租赁及未来需求 [1] - 2023至2025年租金累计上升20%，其中2025年单年上涨6%，平均租金回报率达3.5% [1] - 资本市场财富效应：恒指通常领先房价约三个月，过去10年相关性达79% [1] 对香港地产股的积极看法与支持因素 - 继2025年触底后，对2026年进一步复苏持更积极看法 [2] - 楼价上行周期将改善新盘销售利润率，并扩大净资产值上行空间 [2] - 新盘销售量创六年新高并仍持续增长 [2] - 上市房企状态更精简：负债、资本开支及融资成本降低 [2] - 积极的资本循环有助于现金流增长并维持稳定股息，同时仍具备杠杆空间以支持新投资 [2] - 投资意愿回升 [2] - 利率环境有利：预计2026年香港HIBOR下调30个基点、美国下调75个基点、中国内地下调10个基点 [2] - 上市公司主席及CEO职位交接顺利 [2] 行业板块偏好与市场时机 - 在2025年第四季度看好奢侈品零售物业后，现在更看好住宅板块 [2] - 第二季度传统上是楼市旺季，预期自3月起资产周转加快 [2] - 对香港地产行业偏好的最新排序为：住宅 = 奢侈品零售 > 中环写字楼 > 必需品零售 > 近郊写字楼 [2] 开发商前景与股票推荐 - 预期香港地产开发商在2026年上半年可领先大市 [3] - 主要受益于利润率、盈利及净资产值上行，目前营业利润率约5–9% [3] - 新盘成交量创6年新高 [3] - 估算房价每上升1%，平均可推动净资产值约0.5%/盈利约1.5% [3] - 净资产值折让有收窄空间，目前为52%，而过往房价上升周期平均约40% [3] - 推荐新鸿基地产(00016)、信和置业(00083)及恒基地产(00012) [3]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于01月08日美东时间16:00收报26310.99点，较前一交易日上涨161.68点，涨幅0.62% [1] - ADR当日最高价为26311.38点，最低价为25998.12点，振幅为1.20%，成交量为5032.84万 [1] - 恒生指数ADR收盘价较香港市场恒生指数收盘价26149.31点高出161.68点，显示海外市场对该指数情绪更为积极 [1] 主要蓝筹股ADR与港股价格对比 - 汇丰控股ADR换算价为125.439港元，较香港收市价124.30港元上涨1.139港元，升幅0.92% [2][3] - 腾讯控股ADR换算价为615.197港元，较香港收市价616.00港元下跌0.803港元，跌幅0.13% [2][3] - 阿里巴巴-W ADR换算价为150.458港元，较香港收市价142.60港元大幅上涨7.858港元，升幅达5.51% [3] - 快手-W ADR换算价为75.974港元，较香港收市价71.90港元上涨4.074港元，升幅达5.67% [3] - 京东集团-SW ADR换算价为115.598港元，较香港收市价111.70港元上涨3.898港元，升幅3.49% [3] 金融板块个股表现 - 建设银行ADR换算价为7.629港元，较港股7.61港元微升0.24% [3] - 友邦保险ADR换算价为84.507港元，较港股83.85港元上升0.78% [3] - 香港交易所ADR换算价为428.573港元，较港股425.20港元上升0.79% [3] - 中国平安ADR换算价为70.753港元，较港股70.20港元上升0.79% [3] - 工商银行ADR换算价6.101港元与港股6.10港元基本持平，仅微升0.02% [3] - 中国银行ADR换算价4.426港元，较港股4.42港元微升0.14% [3] 科技与互联网板块个股表现 - 小米集团-W ADR换算价为38.369港元，较港股38.02港元上升0.92% [3] - 网易-S ADR换算价为221.097港元，较港股219.60港元上升0.68% [3] - 美团-W ADR换算价为101.494港元，较港股101.00港元上升0.49% [3] - 百度集团-SW ADR换算价为137.591港元，较港股140.30港元下跌2.709港元，跌幅1.93% [3] - 携程集团-S港股收涨0.25%至601.50港元，但其ADR换算价598.599港元较港股下跌0.48% [3] 其他重点公司表现 - 新鸿基地产港股收报102.80港元，上涨3.21%，其ADR换算价103.87港元较港股进一步上升1.04% [3] - 比亚迪股份ADR换算价为94.987港元，较港股94.65港元微升0.36% [3] - 中银香港ADR换算价为38.838港元，较港股38.68港元上升0.41% [3] - 中国宏桥港股下跌3.27%至34.34港元，其ADR换算价32.727港元较港股大幅下跌4.70% [3] - 中信股份ADR换算价11.821港元较港股12.11港元下跌2.39% [3] - 恒生银行ADR换算价为154.442港元，较港股153.90港元上升0.35% [3]

港股市场整体表现 - 港股三大指数全线收跌，恒生指数跌1.17%或309.64点，报26149.31点，险守26000点关口，全日成交额2682.75亿港元；恒生国企指数跌1.09%；恒生科技指数跌1.05% [1] - 光大证券观点认为，国内政策发力叠加美元走弱，港股未来或继续震荡上行，且港股整体盈利能力较强，互联网、新消费、创新药等资产相对稀缺，尽管已连续多月上涨，但整体估值仍然偏低，长期配置性价比高 [1] 蓝筹股表现 - 新鸿基地产领涨蓝筹，收盘涨3.21%至102.8港元，贡献恒指7.39点，市场预期香港楼市热度延续，美联物业预计本月香港一手新房成交量将突破2000宗，摩根士丹利预期今年香港住宅楼价将升10% [2] - 部分蓝筹股上涨，中国神华涨2.56%，贡献恒指5.21点；翰森制药涨1.75%，贡献恒指1.71点 [2] - 部分蓝筹股下跌，金沙中国跌4.49%，拖累恒指3.44点；康师傅控股跌4.18%，拖累恒指1.55点 [2] 热门板块与概念 - 大型科技股多数承压，阿里巴巴跌超2%，腾讯跌超1% [3] - 芯片/半导体股逆市走高，天数智芯涨8.44%，上海复旦涨5.27%，华虹半导体涨2.63% [3] - 开源证券认为半导体材料/设备投资逻辑形成“双轮驱动”，短期催化源于供应链安全焦虑加速国产方案导入，长期基本面因资本布局全面加速，如长鑫IPO拟融资约300亿元、中芯南方工厂增资超70亿美元等，国产先进制程与先进存储扩产确定性高 [3] - 商业航天概念热度再起，亚太卫星大涨20.85%，钧达股份涨13.29%，金风科技涨2.68% [4] - 商业航天行业近期催化包括箭元科技火箭基地项目开工及企业战略合作签署，以及星河动力航天即将实施火箭发射任务 [4] - 东吴证券展望2026年商业航天行业将迎来多重催化，特别是多枚可回收/大载量商业火箭密集首飞，火箭运力有望显著提升，我国低轨卫星互联网已于2025年下半年进入批量发射建设阶段，2026年有望迎来更大批量发射 [4] - 脑机接口概念活跃，脑洞科技涨9.33%，微创脑科学涨4.67%，脑动极光-B涨3.88% [4] - 隔夜美股脑再生科技大涨超60%，工信部等八部门联合印发文件指出加快脑机接口等新型终端的产业化、商业化进程，马斯克表示其脑机接口公司Neuralink将于2026年开始对设备进行“大规模生产” [5][6] - 开源证券认为脑机接口目前处于商业化起步阶段，当前市场主要以主题投资风格为主 [6] - 消费电子概念承压，蓝思科技跌2.29%，丘钛科技跌2.27%，高伟电子跌0.91% [6] - 全球DRAM市场经历“史上最强”涨价周期，自2025年7月以来多数品类涨幅超过100%，DDR4与DDR5内存年内已涨价2-3倍，中信建投指出存储器价格大幅上涨带来的成本压力已向终端传导，消费电子销量阶段性承压难以避免 [6] - 军工股午后涨幅扩大，中船防务涨超6% [3] - 煤炭、医药、内房股等普遍向好 [3] - 中资券商股、保险股集体调整；有色、博彩股等飘绿 [3] 热门异动股 - 三只新股首日挂牌，精锋医疗-B涨30.9%，智谱涨13.17%，天数智芯涨8.44% [7] - 智谱成为“港股大模型第一股”，其首席科学家宣布将很快推出GLM-5，并新设前沿探索部门X-Lab，同时将扩大对外投资 [7] - 中远海能全天强势，收盘涨7.09%，据报道美国连扣两艘油轮，摩根士丹利认为该股近期回调后短期估值更具吸引力，且在地缘政治动态下对合法油轮的需求正在上升 [8] - 心动公司表现亮眼，收盘涨6.46%，其旗下游戏《心动小镇》国际版正式登陆全球市场，该游戏国服已取得超5000万下载量、TapTap评分8.8分的成绩 [9] - 汇丰控股股价承压，收盘跌2.28%，恒生银行当日召开会议表决汇丰控股提出的私有化建议，该私有化建议交易估值约为2903亿港元，对价定为每股155港元，较恒生银行前一交易日收盘价溢价30.3% [10]

智通财经APP获悉，新鸿基地产(00016)涨超3%，暂领升蓝筹股。截至发稿，涨3.11%，报102.7港元， 成交5.9亿港元。 摩根士丹利预期今年香港住宅楼价将升10%，因内地买家需求增加，库存消耗、供应有限以及利率下 行。另外，人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，亦刺激更多投资需求；该 行预期今年租金将增长5%。同时，恒指上升所产生的财富效应，亦有助支持楼价。该行上调多只地产 股目标价，当中首选新地等，目标价由105港元升至120港元。 消息面上，近日，香港特区政府土地注册处最新公布的数据显示，香港2025年全年整体楼宇买卖合约登 记量(包括住宅、车位及工商铺物业等)达80702宗，创四年以来新高。2025年，香港整体楼宇买卖合约 总值6142.77亿港元，同比上升15%。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分 别上升18.3%及14.4%。据证券时报，进入2026年，香港楼市的热度延续。美联物业分析师岑颂谦表 示，受西沙新盘热销及多个项目推售带动，预计本月香港一手新房成交量将突破2000宗。 ...

格隆汇1月7日丨新鸿基地产(00016.HK)宣布，公司将于2026年2月26日（星期四）举行董事局会议，藉 以(其中包括)批准公司及其附属公司截至2025年12月31日止六个月的中期业绩及其发布，以及考虑派发 中期股息。 ...

於本公告所載之日，本公司董事局由九名執行董事郭炳聯 (主席兼董事總經理) (郭顥澧 為其替代董事)、黃植榮(副董事總經理)、雷霆(副董事總經理)、郭基煇、郭基泓、董子豪、 馮玉麟、馮秀炎及陳康祺；兩名非執行董事關卓然及郭基俊；以及七名獨立非執行董事 葉廸奇、王于漸、李家祥、馮國綸、梁乃鵬、梁高美懿及范鴻齡組成。 (於香港註冊成立之有限公司) 股份代號 : 16 ( 港幣櫃台 ) 及 80016 ( 人民幣櫃台 ) 容上達 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容 而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 香港，二○二 六 年一月七日 董 事 局會議 召開日期 新鴻基地產發展有限 公 司 ( 「本公司」 ) 謹 此 宣佈，本公司 將 於 二 ○ 二 六 年 二 月 二 十 六 日 （星期 四 ） 舉 行 董事局 ( 「董事局」 ) 會議，藉以 ( 其中包括 ) 批准本公司及其附屬 公司截至 二 ○ 二 五 年 十 二 月三十 一 日 止 六 個 月 之 中 期 業 績 及 其 發 佈 ， ...

消息面上，摩根士丹利预期今年香港住宅楼价将升10%，因内地买家需求增加，库存消耗、供应有限以 及利率下行。另外，人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，亦刺激更多投资 需求；该行预期今年租金将增长5%。同时，恒指上升所产生的财富效应，亦有助支持楼价。 该行上调多只地产股目标价，当中首选新地及恒地，目标价分别由105港元及30港元，升至120港元及36 港元，均获"增持"评级。而长实亦为该行首选之一，评级由"与大市同步"升至"增持"，目标价由39港元 上调至47港元。 香港地产股上扬，截至发稿，新鸿基地产(00016)涨2.54%，报101港元；太古地产(01972)涨1.71%，报 21.42港元；恒基地产(00012)涨1.46%，报29.2港元；长实集团(01113)涨1.41%，报41.72港元。 ...

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于01月06日美东时间16:00收报26526.37点，较前一交易日下跌184.08点，跌幅0.69% [1] - 当日交易区间介于26524.46点至26763.55点，振幅为0.90%，成交量为4458.54万份 [1] - 其对应的香港市场恒生指数收报26710.45点，上涨363.21点，涨幅1.38%，显示ADR表现弱于本地市场 [1] 主要蓝筹股ADR价格对比 - 多数大型蓝筹股ADR价格较香港市场收盘价出现折让，其中汇丰控股ADR收报127.849港元，较港收市价128.800港元下跌0.74% [2][3] - 腾讯控股ADR收报630.832港元，较港收市价632.500港元下跌0.26% [2][3] - 阿里巴巴-W ADR折让幅度较大，其ADR换算价为146.902港元，较港收市价150.800港元下跌2.58% [3] 金融板块个股表现 - 香港交易所ADR收报431.224港元，较港收市价432.400港元下跌0.27% [3] - 建设银行ADR收报7.698港元，较港收市价7.730港元下跌0.41% [3] - 友邦保险ADR收报85.961港元，较港收市价86.050港元微跌0.10% [3] - 中国平安ADR收报71.533港元，较港收市价72.000港元下跌0.65% [3] - 中银香港与恒生银行ADR出现小幅溢价，分别较港股升0.32%和0.18% [3] 科技与互联网板块个股表现 - 小米集团-W ADR收报38.535港元，较港收市价38.760港元下跌0.58% [3] - 网易-S ADR收报227.567港元，较港收市价229.200港元下跌0.71% [3] - 美团-W ADR收报105.956港元，较港收市价106.100港元下跌0.14% [3] - 百度集团-SW ADR折让明显，收报142.541港元，较港收市价145.900港元下跌2.30% [3] - 快手-W ADR收报74.571港元，较港收市价75.500港元下跌1.23% [3] - 京东集团-SW ADR收报115.263港元，较港收市价115.500港元微跌0.21% [3] 其他重点公司表现 - 携程集团-S ADR收报592.671港元，较港收市价599.000港元下跌1.06% [3] - 比亚迪股份ADR收报98.207港元，较港收市价99.200港元下跌1.00% [3] - 中国宏桥ADR折让幅度最大，收报32.710港元，较港收市价35.260港元下跌7.23% [3] - 中信股份ADR收报11.814港元，较港收市价12.350港元下跌4.34% [3] - 新鸿基地产ADR出现溢价，收报99.142港元，较港收市价98.500港元上涨0.65% [3]

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与排序 - 在住宅、写字楼及零售三个板块中，最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售2025年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 恒生指数2025年上涨28%的强劲股市表现提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与预测 - 最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后，已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售今年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府已于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 去年强劲的股市表现（恒指2025年上涨28%）亦提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]