恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于1月26日美东时间16:00收报26752.51点，较前一交易日下跌13.01点，跌幅为0.05% [1] - 当日交易区间在26622.25点至26826.45点之间，振幅为0.76%，成交量达3579.47万股 [1] - 该指数52周价格区间为19335.70点至27275.90点 [1] 主要蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR表现强劲，收报132.695港元，较其香港市场收盘价上涨1.29% [2] - 腾讯控股ADR收报600.708港元，较其香港市场收盘价微涨0.2% [2] - 大型蓝筹股整体涨跌不一，呈现分化态势 [2] 重点公司ADR与港股价格对比 - **科技与互联网公司**：腾讯控股ADR较港股溢价1.208港元 [3]；阿里巴巴ADR较港股溢价1.829港元，但其港股价格下跌1.96%至165.2港元 [3]；百度集团港股下跌3.12%至155.5港元，而其ADR折价3.374港元 [3]；快手港股下跌3.26%至78.6港元，其ADR折价3.161港元 [3] - **金融板块**：建设银行ADR较港股溢价0.013港元 [3]；工商银行港股上涨1.46%至6.24港元，但其ADR微幅折价0.01港元 [3]；中国平安港股上涨1.64%至68.1港元，其ADR溢价0.088港元 [3] - **消费与地产**：新鸿基地产港股大涨3.93%至119港元，其ADR溢价0.689港元 [3]；泡泡玛特港股下跌0.91%至217.6港元，其ADR折价2.315港元 [3] - **其他知名公司**：小米集团港股下跌2.81%至35.22港元，其ADR微幅折价0.038港元 [3]；美团港股下跌0.46%至97.1港元，其ADR折价0.218港元 [3]；京东集团港股上涨1.05%至116港元，其ADR溢价0.103港元 [3]；携程集团港股上涨1.40%至492.2港元，其ADR大幅溢价6.597港元 [3]

香港本地地产股市场表现 - 香港本地地产股于1月26日集体收涨，新世界发展涨幅超过4%，新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、信和置业涨幅超过3%，希慎兴业、嘉里建设涨幅超过2%，九龙仓置业、太古B、领展房产基金涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产股价创下历史新高 [1] 个股具体涨跌幅及市值数据 - 新世界发展(00017)涨4.35%，最新价9.830港元，总市值247.39亿港元 [2] - 新鸿基地产(00016)涨3.93%，最新价119.000港元，总市值3448.36亿港元 [2] - 恒隆地产(00101)涨3.47%，最新价9.540港元，总市值482.4亿港元 [2] - 长实集团(01113)涨3.14%，最新价45.360港元，总市值1587.5亿港元 [2] - 信和置业(00083)涨3.01%，最新价11.650港元，总市值1104.94亿港元 [2] - 希慎兴业(00014)涨2.75%，最新价21.660港元，总市值222.45亿港元 [2] - 嘉里建设(00683)涨2.70%，最新价23.620港元，总市值342.8亿港元 [2] - 九龙仓置业(01997)涨1.98%，最新价26.800港元，总市值813.71亿港元 [2] - 太古股份公司B(00087)涨1.12%，最新价12.640港元，总市值360.11亿港元 [2] - 领展房产基金(00823)涨1.01%，最新价35.840港元，总市值931.46亿港元 [2] - 九龙仓集团(00004)涨0.80%，最新价25.260港元，总市值771.95亿港元 [2] - 太古地产(01972)涨0.43%，最新价23.200港元，总市值1335.74亿港元 [2] - 冠君产业信托(02778)涨0.40%，最新价2.500港元，总市值153.38亿港元 [2] - 恒基地产(00012)涨0.33%，最新价30.300港元，总市值1466.94亿港元 [2]

投资者对香港地产板块的整体态度 - 投资者对香港地产持正面态度 行业偏好顺序为房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售 非必需零售业令人失望 [1] - 投资者一致认为香港楼价已过拐点 预计2024年将有明显的5%至10%升幅 [1] - 约10%的投资者对2027年及2028年房价走势持怀疑态度 因成交量反弹主要由积压需求推动 [1] - 投资者认为相较亚太其他地区 香港地产股的估值仍具吸引力 但公司需要显示独特性和实际业绩来支撑股价进一步重估 [1] 住宅市场前景与潜在风险 - 投资者预期香港楼价在2024年将进入上升周期 并关注2027年及2028年的可持续性 [1] - 住宅投资需求目前约占市场份额的10%至15% 取决于租金收益率和资本市场状况 [1] - 若人才流入放缓 住宅租金或会趋于平稳 中原地产租金指数于2025年11月至12月较10月下降0.4% [1] - 若政府加快土地出售 可能带来供应问题 [1] 各子行业及具体公司观点 - 投资者对中环写字楼持乐观态度 对零售业看法较淡 [1] - 看好的公司包括新鸿基地产 香港置地 恒隆地产和太古地产 [1] - 市场对信和置业 恒基地产和希慎兴业的看法存在分歧 [2] - 建议减持的标的包括领展房产基金和九龙仓置业 [2] - 讨论较少的公司包括长实集团 嘉里建设 富豪产业信托 冠君产业信托 九龙仓集团 [2]

投资者对香港地产板块的整体看法 - 投资者对香港地产持正面态度，行业偏好次序为房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售，非必需零售业则令人失望 [1] - 投资者一致认为楼价已过拐点，预期今年将进入上升周期，并预计有5%至10%的明显升幅 [1] - 约10%的投资者对2027、2028年的房价可持续性持怀疑态度，因成交量反弹主要由积压需求推动 [1] 住宅市场的预期与潜在风险 - 投资需求目前约占市场份额的10%至15%，其复苏取决于租金收益率和资本市场状况 [1] - 若人才流入放缓，住宅租金或趋于平稳，中原地产租金指数于2025年11至12月较10月下降0.4% [1] - 若政府加快土地出售，可能带来供应问题 [1] 香港地产股的估值与股价驱动因素 - 相较亚太其他地区，香港地产股的估值（如资产净值折让或市账率）仍具吸引力 [1] - 公司开始需要显示独特性和实际业绩，来支撑股价的进一步重估 [1] 投资者看好的具体公司 - 投资者看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产 [1] 市场看法存在分歧的公司 - 市场对信和置业、恒基地产和希慎兴业的看法存在分歧 [2] 投资者建议减持的公司 - 减持标的包括领展房产基金和九龙仓置业 [2] 市场讨论较少的公司 - 讨论较少的公司包括长实集团、嘉里建设、富豪产业信托、冠君产业信托、九龙仓集团 [2]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 香港住宅市场拐点已现，复苏趋势明确，2026年有望延续量价齐升态势，主要港资房企估值处于历史低位，具备修复空间，其中香港开发业务及土地储备占比较高的公司更具估值弹性[1][3] 根据相关目录分别进行总结 1 香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业地产当前仍承压 - **住宅成交量稳价升**：2025年香港新房成交量达2.05万套，已接近2019年周期峰值2.11万套水平，较2022年周期底部增长99.1%[8]；2025年二手房成交量达4.22万套，创2022年以来新高，较周期底部增长31.1%[8] - **住宅价格企稳回升**：香港私人住宅售价指数在2025年3月筑底，自周期高点回撤28.4%，随后持续回升，至2025年11月累计增长4.4%[14] - **库存去化周期大幅压降**：截至2025年9月，香港新房广义库存去化周期从2023年9月的125个月大幅缩减至61个月，已开工及竣工未售库存去化周期从101个月降至53个月[16] - **零售物业租金仍处调整**：截至2025年11月，香港零售物业租金指数较2019年7月峰值下滑24.0%，但租金同比降幅已从2025年1月的7.6%收窄至11月的4.8%[19][21] - **零售物业空置率区域分化**：2024年香港零售物业整体空置率达11.8%，但核心区域如中环、尖沙咀、旺角空置率在2025年底同比分别下降4.3、1.1、2.3个百分点[23] - **写字楼市场承压且分化**：截至2025年11月，香港写字楼租金指数较2019年6月峰值下滑21.1%，空置率在2024年达16.3%；区域市场分化明显，2025年1-11月中环核心区租金累计增长0.4%至990港元/平方米/月，其空置率在2025年第四季度同比下降2.5个百分点至14.8%[25][26] 2 香港房地产市场展望：住宅市场量价齐升，商业地产蓄势回暖 - **利率下行驱动复苏**：香港房贷利率自2024年9月进入下行区间，截至2025年12月H按封顶利率降至3.3%；预计2026年美联储降息趋势延续，将带动香港利率保持低位，支撑房地产市场回暖[34][37] - **“供平过租”比例提升刺激需求**：截至2025年11月，香港40平方米以下私人住宅租金回报率达3.6%，已超过H按封顶利率；随着利率进一步下行，预计2026年超80%的住宅有望实现“供平过租”，从而带动购房需求[39][40] - **人才政策创造潜在需求**：2022-2024年，香港通过高才通计划、优才计划等主要人才政策签发的签证/入境许可证合计超25万份；同时，非本地学生招生上限提升，未来来港及留港人才有望逐步转化为购房需求[44] - **供给端收缩支撑市场**：近年来香港政府供地克制，2017-2019年平均年出让土地面积16.3万平方米，2023年至2025年11月合计仅出让16宗土地，面积13.6万平方米；未来潜在私人住宅供应规模大幅收缩，2025年远期私人住宅供应仅2.4万套，较2014年的11.6万套下降近八成[51][52] - **市场复苏伴随结构分化**：2025年，九龙区域二手房成交量同比增20.3%，较2021年峰值仅下滑9.2%，复苏最快；房价方面，截至2025年11月，九龙CCL指数较年初上涨7.3%，涨幅领先；九龙因人口密度高（4.8万人/平方公里）、交通便利、楼龄结构相对合理（30年以下房屋占比16%）、待售尾货库存同比降幅达18.1%等因素，有望成为本轮周期的阿尔法区域[57][59][60][62] - **零售商业市场有望回暖**：2025年5月以来香港零售业销货价值同比持续正增长，入境旅客人次稳步增长；2025年第三季度，九龙及新界零售商业租金同比降幅分别收窄至1.4%和2.7%，后续租金端有望逐步回升[65] 3 香港房地产市场持续复苏，哪些房企更具估值弹性？ - **港资房企估值与市场基本面联动**：主要港资房企（如新鸿基地产、恒基地产等）的PB估值走势与香港住宅成交量、价格及零售租金水平变化相近，预计随市场持续复苏，估值有望进一步提升[72] - **当前估值处于历史低位**：主要港资房企当前PB估值处于历史估值分位数的平均值仅为34.6%，其中恒隆地产、新鸿基地产、希慎兴业、恒基地产的分位数较低，分别为16.5%、23.3%、27.8%、33.0%[81] - **高股息提供价值支撑**：主要港资房企普遍有较高分红率，如信和置业、太古地产、恒基地产、恒隆地产以核心归母净利润计算的分红率分别为99.1%、98.6%、89.2%、80.1%；恒基地产、嘉里建设、恒隆地产、希慎兴业的股息率较高，分别为6.0%、5.9%、5.4%、5.1%[86] - **开发业务占比高的房企弹性更大**：开发业务受周期影响更明显，销售更具弹性；嘉里建设、新鸿基地产、恒基地产、信和置业的开发业务收入占比相对较高，分别为65%、43%、42%、36%[89][92] - **销售龙头与土储优势**：2025年香港销售额前三房企为新鸿基地产（345.9亿港元，同比-20.9%）、恒基地产（226.7亿港元，同比+61.2%）、信和置业（163.1亿港元，同比+45.8%）[94]；土储方面，恒基地产在香港的绝对规模和相对占比均较高，新鸿基地产香港土储绝对规模领先，信和置业香港土储占总土储比例较高[94] 4 投资建议 - 香港住宅市场复苏趋势明确，2026年有望延续量价齐升，主要港资房企估值有望提升，低估值与高股息提供支撑，建议关注香港开发业务占比高且土储丰厚的公司，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业[3][99]

公司股价表现与市场交易 - 新鸿基地产股价上涨5.76%，报121.1港元 [1] - 成交额达6.07亿港元 [1] 公司核心优势与土地储备 - 新鸿基地产是香港最大地产发展商，拥有庞大土地储备及稳健投资物业组合 [1] - 公司拥有约1,970万平方呎的可发展土地储备，其中包含不少农地 [1] - 公司预计可受惠于北部都会区的加速发展 [1] 公司近期土地收购与项目前景 - 公司去年通过政府招标及土地用途转换等方式，收购了六幅住宅用地 [1] - 相关土地收购预计可提供超过300万平方呎的应占总楼面面积 [1] - 凭借有利的土地成本，估计相关项目的税前利润率超过30% [1] - 预计这些项目将支持公司盈利复苏 [1] 行业市场预期与估值 - 投资者预期香港楼价将在今年进入上升周期 [1] - 若政府加快土地出售，可能带来供应问题 [1] - 相较亚太其他地区，香港地产股的估值仍具吸引力 [1] - 公司需要显示独特性和实际业绩来支撑股价的进一步重估 [1]

公司股价表现与市场交易 - 新鸿基地产股价上涨5.76%，报121.1港元，成交额达6.07亿港元 [1] 公司核心优势与土地储备 - 新鸿基地产是香港最大地产发展商，拥有庞大土地储备及稳健投资物业组合 [1] - 公司拥有约1,970万平方呎的可发展土地储备，其中包含不少农地 [1] - 公司预计可受惠于北部都会区的加速发展 [1] 公司近期土地收购与项目前景 - 公司去年通过政府招标及土地用途转换等方式，收购了六幅住宅用地 [1] - 相关土地收购预计合计可提供超过300万平方呎的应占总楼面面积 [1] - 凭借有利的土地成本，估计相关项目的税前利润率超过30% [1] - 预计这些项目将支持公司盈利复苏 [1] 行业市场预期与估值 - 投资者预期香港楼价将在今年进入上升周期 [1] - 若政府加快土地出售，可能带来供应问题 [1] - 相较亚太其他地区，香港地产股的估值（如资产净值折让或市账率）仍具吸引力 [1] - 公司需要展示独特性和实际业绩，以支撑股价的进一步重估 [1]

投资者对香港地产板块的总体态度 - 投资者对香港地产持正面态度 [1] - 按行业划分的优先次序为：房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售 [1] - 非必需零售业的表现令人失望 [1] 对住宅市场的预期 - 投资者预期楼价在今年将进入上升周期 [1] - 投资者一致认为楼价已过拐点 [1] - 预计今年楼价将有明显的**5%至10%**升幅 [1] - 投资者关注**2027、2028年**的可持续性 [1] 对商业地产的看法 - 投资者对中环写字楼持乐观态度 [1] - 投资者对零售业看法较淡 [1] 看好的具体公司 - 花旗看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产 [1]

文章核心观点 - 广东省政协常委、新鸿基地产执行董事郭基煇建议，以“首发经济”和“总部经济”为抓手，将广东建成全球消费新品首发地和总部经济枢纽区，以激活内需、促进双循环 [1][3] 关于首发经济的建议 - 广东省“十五五”规划建议明确发展首发经济，以广州、深圳等城市为重点，推进新品首发、渠道首店、活动首秀首展 [3] - 建议提升首店审批服务效能，由商务部门牵头组建多部门“首店服务专班”，开设绿色通道，实现“一窗受理、并联审批”，并降低消防报批要求 [3] - 支持户外动态首发活动多元化，在符合安保要求前提下，允许核心商圈开展明星见面会、音乐表演等活动，并建立市级审批协调机制 [3] - 建议实施弹性安保与补贴政策，根据活动规模弹性安排安保要求，减轻主办商成本压力，以吸引更多品牌落户天河路、白鹅潭等核心区域 [4] 关于总部经济的建议 - 广州、深圳已培育和吸引华为、腾讯、小鹏、比亚迪、顺丰等一批世界500强、中国500强企业总部落户，形成强大产业集群效应 [4] - 建议从需求侧推动政策标准化与普惠化，制定统一的招商扶持标准，对入驻重点载体的企业提供梯度式政策支持与税收返还 [4] - 建议扩大人才住房补贴覆盖范围，并加强总部集聚区的教育、医疗等公共配套，以优化人才发展生态 [4]

报告行业投资评级 * 报告未提供明确的行业投资评级 [1][4] 报告核心观点 * 监测期内，房地产企业拿地与融资活动保持活跃，但土地市场以底价成交为主，市场表现分化 [4] * 土地市场：重点监测企业在一周内共获取土地30宗，总成交金额为145.0亿元，其中核心城市优质地块与地方城投平台托底拿地现象并存 [4][5] * 融资市场：品牌房企一周内完成4笔主要融资，总金额达84.4亿元，融资渠道以中期票据和公司债为主，发行利率处于较低水平 [4][12] * 企业战略：头部房企寻求战略合作，以在项目开发、代建等领域实现优势互补与协同发展 [18] 土地储备 * **总体情况**：近期重点监测企业共拿地30宗，总成交金额为145.0亿元 [4][5] * **上海市场**：2025年第十批拟出让住宅用地开拍，仅推出2宗涉宅地，均以底价成交，总收金45.7亿元 [8] * 越秀地产以25.61亿元底价竞得浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，成交楼面价3.80万元/平方米，溢价率0% [8] * 上海紫竹高新区（集团）有限公司等联合体以底价竞得闵行区MHP0-1005单元组合地块，总成交价20.09亿元，楼面价约3.34万元/平方米 [8] * **其他城市典型交易**： * 湖州德清县一宗宅地由德清县交通工程建设有限公司以3.23亿元底价竞得，楼面价5954元/平方米 [9] * 大连马栏啤酒厂地块由保利与金地联合体以7.37亿元底价摘得，综合楼面价7454元/平方米，该地块历经流拍后调整规划为低密度住宅 [10] * 温州龙湾区一宗宅地由永嘉中楠江心居置业有限公司以4.03亿元底价竞得，楼面价12582元/平方米 [11] * **市场特征**：监测期内成交地块普遍为底价成交，拿地主体除全国性房企外，地方城投及国有企业占比较高，成交楼面价因城市能级和地段差异显著，从山西省忻州市的1757元/平方米到上海市的36920元/平方米不等 [5][6][7] 投资融资 * **总体情况**：近期重点监测的品牌房企共完成融资4笔，融资总金额为84.4亿元 [4][12] * **新津新城发展集团**：成功发行2025年度第二期中期票据，金额4.4亿元，期限5年，发行利率为2.7% [12][13][14] * **联发集团**：发行2025年度第五期绿色中期票据，金额2.5亿元，期限为3+3年，发行利率为2.6% [12][15] * **信达地产**：2025年面向专业投资者非公开发行金额57.5亿元的公司债券已获通过 [12][16] * **上海建工**：成功发行2026年度第一期中期票据，金额20亿元，期限为5+N年，发行利率为2.90%，募集资金用于偿还有息债务 [12][17] 企业动态 * **中海与新鸿基战略合作**：中国海外发展与新鸿基地产签署战略合作协议，计划在地产开发投资及运营、项目代建等领域开展深度合作，并建立高层定期会晤机制 [18]