恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报25,271.92点，较前日下跌252.53点（跌幅0.99%），盘中最高25,554.41点，最低25,232.19点，振幅1.26% [1] - 当日成交量为6,691.27万股，平均价格为25,393.30点 [1] - 52周最高点为25,638.77点，52周最低点为16,445.94点 [1] 大型蓝筹股价格变动 - 汇丰控股ADR报102.137港元，较港股收盘上涨1.33% [2][3] - 腾讯控股ADR报550.482港元，较港股收盘下跌0.81% [2][3] - 阿里巴巴ADR报117.114港元，较港股下跌3.586港元（跌幅2.97%） [3] - 建设银行ADR报8.156港元，较港股下跌0.034港元（跌幅0.42%） [3] 金融板块ADR表现 - 交通银行ADR报7.520港元，较港股上涨0.310港元（涨幅4.30%），为涨幅最大金融股 [3] - 工商银行ADR报6.024港元，下跌0.046港元（跌幅0.75%） [3] - 中国银行ADR报4.593港元，下跌0.027港元（跌幅0.57%） [3] - 招商银行ADR报51.806港元，下跌0.744港元（跌幅1.42%） [3] 科技与互联网板块表现 - 京东集团ADR报126.455港元，下跌3.945港元（跌幅3.03%） [3] - 百度集团ADR报85.167港元，下跌2.083港元（跌幅2.39%） [3] - 美团ADR报126.886港元，下跌1.714港元（跌幅1.33%） [3] - 网易ADR报206.488港元，上涨0.288港元（涨幅0.14%） [3] 新能源汽车板块波动 - 理想汽车ADR报107.459港元，大幅下跌12.441港元（跌幅10.38%） [3] - 比亚迪股份ADR报126.396港元，下跌1.904港元（跌幅1.48%） [3] 地产与消费板块表现 - 华润置地ADR报28.878港元，下跌1.272港元（跌幅4.22%） [3] - 新鸿基地产ADR报95.057港元，上涨0.107港元（涨幅0.11%） [3] - 安踏体育ADR报91.883港元，下跌0.267港元（跌幅0.29%） [3] - 泡泡玛特ADR报261.057港元，下跌0.743港元（跌幅0.28%） [3] 特殊波动个股 - 中信股份ADR报10.262港元，大幅下跌2.058港元（跌幅16.70%），为当日跌幅最大个股 [3] - 百济神州ADR报184.607港元，下跌1.293港元（跌幅0.70%） [3]

市场趋势 - 香港住宅市场供应量回落 HIBOR下降 内地买家增加 楼价可能见底 [1] - 上半年住宅成交量上升3.9%至2.95万伙 [1] - 400万港元以下物业成交大幅增长305% 归因于印花税减免 [1] 投资建议 - 维持对香港住宅市场乐观看法 推荐高股息回报及货源充足的新鸿基地产和恒基地产 [1] - 发展商在利率下行环境中将优先受惠 均予增持评级 [1]

香港住宅市场前景 - 香港房价可能已触底 支撑因素包括供应有限 抵押贷款利率下降 内地购房者贡献增加 [1] - 住宅市场和开发商前景积极 尤其看好新鸿基地产(00016)和恒基兆业(00012) 依据是高股息收益率 Hibor下降利好 充足可售资源 [1] 需求情况 - 2025年上半年整体成交量同比增长39%至29万套 驱动因素包括Hibor下降 开发商竞争性定价 内地购房者增加 [2] - 售价≤1000万港元房产销量同比激增305% 因印花税放宽至仅100港元 [2] - 2025年大众市场表现预计继续优于奢侈品市场 一手单位销量预计达18万套(同比+6%) [2] 供应情况 - 潜在供应已见顶 土地供应有限导致新项目完工量下降 市场或进入上升周期 [3] - 2025年前五个月已完工库存占一手销量55%(2023/24年度约40%) 开发商正清理库存 [3] - 一手单位价格折扣从12%收窄至9% 去化率从2023年50%提升至2025年上半年64% [3] 价格趋势 - 2025年上半年房价同比仅降1% 降幅小于预期 美联预计全年上涨3% 摩根士丹利预计下半年涨2% [4] - 房价催化剂可能出现在供应降至9万套以下时 [4] - 图表显示房价从2021年9月峰值下跌28%后趋稳 [6] 租金趋势 - 租金前景积极 因内地人才/学生流入增加 本地人积压需求可能释放 [5] - 美联预计2025年租金同比涨6%(上半年+12%) 图表显示租金上涨支撑房价 [5][8] 其他关键数据 - 内地购房者在一手市场贡献占比上升(按价值计算) [12] - 香港租金收益率相比一线城市更具吸引力 [13] - 抵押贷款利率下降反映Hibor下降 [15] - 私人住宅潜在供应2025Q2环比减少4000套 [10]

商业政策与资产交易 - 多城市密集出台离境退税政策，广州天环广场启用首个"即买即退"集中退付点，大连、湖北实施新政，上海计划增设退税商店 [5] - 离境退税政策成效显著，四川新政首月退税商店销售额同比增长224%，海南离岛免税五年累计购物金额达1958亿元，年均增长62.6% [5] - 杭州万科拟整体出售智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米，二手房挂牌价1.30-2.88万元/平方米 [6] - 何猷君控制的星竞威武以40%持股成为寰聚商业第一大股东，后者管理资产超60亿元，布局70余个文旅项目 [6][7] 企业轻资产扩张与跨界布局 - 华润万象生活签约莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌开业，首次深入三线城市 [10] - 保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念购物中心，为广州第9个商业项目 [10][11] - 京东加速门店扩张，6月连开4家京东Mall，北京双井店开业前两日客流破10万人次，2小时销售额超千万 [12][13] - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街试运营，占地1.6万平方米，二期打造"公园式街区" [12] 商场改造与社区商业升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，新增3080m²零售面积，可租赁面积增加13% [14] - 广州天河领展广场西翼改造中，B1层打造"平川好味"美食空间，东翼改造后年销售增31%，客流增37% [15][16] - 常州武进吾悦广场升级135个品牌，成为全国首个吾悦广场金标项目 [17] - 北京西直门凯德Mall引入DT-X邻里中心概念店，面积1万平方米，整合超市、咖啡、书店等业态 [17] 商业品牌动态 - 霸王茶姬香港第二店落地荃湾，计划再开8家标准门店 [18] - 老乡鸡提交港股上市申请，2024年营收62.88亿元，毛利率22.8%，全国1564家门店 [18] - 耐克2025财年营收463亿美元同比降10%，大中华区营收65.85亿美元同比降13% [19] - LV在上海开设全球唯一"路易号"巨轮体验店，融合零售、餐饮与展览，预约已满至7月底 [20] 电商与REITs市场 - 阿里发行120亿港元可转债，资金用于云计算和国际电商业务 [28] - 抖音进军日本电商市场，依托3300万月活用户，开放自运营与全托管模式 [30] - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅30%，收盘价4.108元/份 [31] - 中海地产申报佛山映月湖环宇城REITs，计划募资13.55亿元 [33] - 华夏华润商业REIT拟扩募购入杭州萧山、沈阳长白及淄博万象汇项目 [34]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1615.72点 [1] - 近一个月上涨4.69% 近三个月上涨10.83% 年初至今上涨12.87% [1] 指数构成 - 从港股通合资格证券中选取不超过50家地产主题香港上市公司作为样本 [1] - 以2014年11月14日为基日 基点为3000.0点 [1] - 十大权重股包括新鸿基地产(13.9%) 贝壳-W(13.22%) 华润置地(10.85%) 长实集团(7.87%) 中国海外发展(6.38%) 九龙仓置业(4.52%) 信和置业(4.22%) 恒基地产(4.07%) 九龙仓集团(2.99%) 龙湖集团(2.98%) [1] 市场分布 - 全部成分股均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业集中度极高 房地产行业占比100.00% [2] 调整机制 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整而调整 [2] - 新上市相关行业主题企业市值排名前十且纳入港股通范围后 将在第十一个交易日快速纳入指数 [2] - 样本退市时从指数中剔除 港股通资格变动时进行相应调整 [2]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1543 32点 [1] - 近一个月上涨3 41% 近三个月下跌0 88% 年初至今上涨7 81% [2] - 指数基日为2014年11月14日 基点为3000 0点 [2] 成分股结构 - 十大权重股合计占比71 93% 新鸿基地产(13 77%) 贝壳-W(13 5%) 华润置地(10 84%)位列前三 [2] - 长实集团(7 94%) 中国海外发展(6 58%) 九龙仓置业(4 42%)为主要成分股 [2] - 恒基地产(4 42%) 信和置业(4 26%) 九龙仓集团(3 23%) 华润万象生活(2 97%)构成其余权重 [2] 市场与行业分布 - 成分股100%集中于香港证券交易所 [3] - 行业分布100%聚焦房地产领域 [4] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 实施时间为6月和12月第二个星期五的下一交易日 [4] - 权重因子同步样本调整 特殊情况会临时调整 [4] - 新上市相关行业企业若市值前十且纳入港股通 将在第十一个交易日快速纳入指数 [4] - 样本退市或丧失港股通资格时将触发调整机制 [4]

行业前景 - 香港发展商或已渡过最坏的再融资风险 [1] - 截至去年12月发展商到期贷款总额按年下降约20%至2010亿港元 [1] - 港银同业拆息大幅下调将带动住宅成交 [1] - 高杠杆发展商仍持有9100个可售单位导致定价问题存在 [1] - 今年香港住宅价格将保持平稳 [1] - 明年楼价预期回升0至5%受减息、租金增长复苏及新推盘减少带动 [1] 公司评级 - 看好香港发展商 [1] - 恒基地产目标价上调12%至29港元 [1] - 新鸿基地产目标价上调2%至96港元 [1] - 信和置业目标价由10.5港元下调至9.8港元 [1]

公司动态 - 新鸿基地产位于马鞍山的住宅项目Sierra Sea第1B期160个单位在数小时内全数售出 [1] - 公司新楼盘首轮销售表现强劲，反映市场对其产品的认可度较高 [1] 行业趋势 - 香港房地产市场近期因抵押贷款利率降至两年多来最低水平而吸引买家入市 [1] - 住宅项目快速售罄现象表明市场需求仍然旺盛，行业景气度有所回升 [1]

项目概况 - 广州环球贸易广场（ICC）位于广州南站商务区核心区，距离南站东广场仅50米，总建筑面积约为17.75万平方米，包含179.85米的超高层C1办公楼和C2办公楼及相关配套设施 [1] - 项目功能涵盖商业、商务、居住、公共交通设施、公共服务设施等，由香港新鸿基地产投资，中建四局承建 [1] - 项目自2023年12月进场施工以来进展顺利，办公楼已部分封顶，预计明年建成投入使用 [1] 施工技术 - 项目广泛采用云端建造工厂等智能建造技术，首次实现近3000平方米"核心筒+外框"全覆盖钢平台 [2] - 引入工程机器人实现钢筋、模板、混凝土三大工艺的高度机械化、自动化、智能化作业，施工效率提升30%，工期节省约10% [2] - 云端建造工厂配备自动开合雨棚、喷雾降尘系统及通风装置，夏季工地温度降低10℃以上，小雨天气仍可正常施工 [2] - 采用中建四局2.0版数字建造管控平台，部署指挥中心、"双碳"管理、智慧建造等关键模块，实现施工进度、资源利用及质量控制的实时监控 [2] 项目背景 - 2021年《广州南站核心区城市设计》提出以打造世界性超大型TOD为目标，将"天量客流"转化为"人才流、信息流、资本流、商务流" [3] - 2021年4月新鸿基地产以70.82亿元人民币竞得广州南站核心区地块，明确打造综合TOD，引入商场、酒店、写字楼、公寓和住宅等综合业态 [3] - 广州南站ICC项目被定位为穗港联动、双核驱动的新地标，体现粤港澳大湾区一小时生活圈的新枢纽 [3]

指数表现 - 上证指数低开高走 中证港股通地产指数报1488 12点 [1] - 中证港股通地产指数近一个月上涨9 35% 近三个月上涨7 83% 年至今上涨3 95% [2] 指数构成 - 中证港股通地产指数从港股通范围选取不超过50家地产主题香港上市公司 以2014年11月14日为基日 基点3000 0点 [2] - 十大权重股为新鸿基地产(14 39%) 华润置地(12 18%) 长实集团(8 91%) 中国海外发展(7 68%) 信和置业(4 76%) 九龙仓置业(4 51%) 恒基地产(4 28%) 龙湖集团(3 65%) 华润万象生活(3 3%) 九龙仓集团(3 09%) [2] 行业分布 - 指数成分100%在香港证券交易所上市 [3] - 行业分布为房地产开发77 56% 房地产管理11 73% 房地产服务10 71% [3] 调整机制 - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [3] - 特殊情况下进行临时调整 样本退市时剔除 新上市相关企业市值前十且纳入港股通后第十一个交易日快速纳入 [3] - 港股通资格变动导致样本不符时将相应调整 [3]