债务重组方案更新 - 公司与超过34.9%的美元优先票据持有人就重组修订条款达成一致，形成可执行性债务解决方案 [1] - 债务重组覆盖40.18亿美元优先票据、部分其他境外金融债务本金及所有应计未付利息 [1] - 重组方案提供多元兑付选项，兼顾债权人短期与长期利益 [1] 重组条款优化 - 新贷款或新票据利率为3%，较之前融资成本大幅降低，最长周期可达九年 [1] - 控股股东曾宝宝将注资600万美元作为"新股东贷款"，专项用于支持重组相关费用 [1] - 该笔贷款的偿付顺序自愿劣后于其他债务工具，增强了市场对重组成功的信心 [1] 股东控制权与方案意义 - 完成重组后曾宝宝预计控制公司超过38.5%股权，仍为控股股东 [2] - 重组方案标志着公司与债权方多年协商后达成平衡各方诉求的实操性方案 [2] - 方案从实际出发体现对债权人权益的真正重视 [2]

公司动态 - 融创北京总部从东直门北大街8号的使馆壹号院搬迁至融科望京中心，部分员工迁回天津[1] - 融科望京中心2层办公室因2.76亿金融借款纠纷被司法拍卖，起拍价仅4000万[3] - 公司近期通过配发7.54亿股新股偿付56亿元境内债券，股价从1.3港元低点反弹至1.85港元，最高涨幅达17.83%[9][11] - 境外债务重组取得重大进展，75%债权人支持95.5亿美元(约680亿元)债转股方案，预计9月15日完成[12][15] 战略转型 - 孙宏斌成立而今资本切入不良资产赛道，采用"为资本代建"的轻资产模式[24][25] - 而今资本已获得90亿美元募资，计划在上海虹口北外滩和杨浦滨江获取两个核心地块[28] - 公司战略从全国扩张转向聚焦北京、上海、西安等核心一二线城市[22][23] 市场表现 - 上海壹号院上半年实现170亿元销售额，成为全国唯一单盘超百亿项目[18][20] - 外滩壹号院二期和上海壹号院两年累计销售超400亿元，验证品牌价值[20][21] - 项目引入AMC合作方，公司保留小股权但保持操盘权[21] 管理层动向 - 孙宏斌在股东大会上明确表示"最困难时期已经过去"[7][8] - 公司已完成154亿元境内债务重组，五年内无兑付压力[9] - 管理层提出"一项一策"化解项目风险，重点盘活优质资产[21]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 螺纹钢主力期价震荡运行，日跌幅 0.07%，量增仓缩，供需双弱基本面偏弱，钢价承压，但低库存矛盾有限，预计后续震荡寻底，关注需求表现 [4] - 热轧卷板主力期价震荡运行，日跌幅 0%，量缩仓增，供强需弱基本面走弱，库存增加，价格承压，中美贸易风险暂缓，预计后续低位震荡，关注需求表现 [4] - 铁矿石主力期价偏弱震荡，日跌幅 0.85%，量仓扩大，供强需弱基本面走弱，矿价承压，期价贴水大下行有阻力，预计震荡偏弱，关注成材表现 [4] 各目录总结 产业动态 - 融创境外债获 74%债权人支持，碧桂园锁定 70%共识，出险房企债务重组或重整进展加快 [6] - 2025 年 1 - 5 月挖掘机国内销量 57501 台，同比增长 25.7%，5 月销售 18202 台，同比增长 2.12% [7] - 中钢协倡议钢铁、汽车产业凝聚共识，抵制“内卷式”竞争，以科技创新推动产业链健康发展 [8] 现货市场 |品种|上海|天津|全国均价| | ---- | ---- | ---- | ---- | |螺纹钢（HRB400E，20mm）|3080（0）|3200（0）|3223（ - 5）| |热卷卷板（上海，4.75mm）|3200（0）|3120（0）|3244（ - 1）| |唐山钢坯（Q235）| - | - |2900（0）| |张家港重废（≥6mm）| - | - |2080（0）| |61.5% PB 粉（青岛港）|718（ - 5）| - | - | |唐山铁精粉（湿基）| - | - |728（0）| |海运费（澳洲）|10.22（ - 0.17）| - | - | |海运费（巴西）|24.21（0.07）| - | - | |SGX 掉期（当月）|95.56（ - 0.70）| - | - | |普氏指数（CFR，62%）|95.20（ - 0.90）| - | - | 注：括号内为较前一日变化 [9] 期货市场 |品种|活跃合约|收盘价|涨跌幅(%)|最高价|最低价|成交量|量差|持仓量|仓差| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |螺纹钢| - |2974| - 0.07|2988|2957|1456363|23001|2165234| - 31488| |热轧卷板| - |3089|0.00|3100|3068|507470| - 4710|1592616|7398| |铁矿石| - |698.5| - 0.85|705.0|697.0|353841|49661|721095|1354| [13] 后市研判 - 螺纹钢供需双弱，周产量环比降 7.05 万吨，需求走弱，表需环比降 19.65 万吨，低库存矛盾有限，预计震荡寻底，关注需求 [38] - 热轧卷板供强需弱，周产量环比增 9.20 万吨，需求弱稳，表需环比降 6.01 万吨，中美贸易风险暂缓，预计低位震荡，关注需求 [38] - 铁矿石供强需弱，终端消耗弱稳，港口到货和海外发运增加，期价贴水大，预计震荡偏弱，关注成材 [39]

境外债重组进展 - 约83%的现有证券持有人已提交加入重组支持协议的函件，整体未偿还本金总额中约74%的现有债务持有人已提交加入重组支持协议的函件 [4] - 基础同意费的截止日期从2025年6月6日延长至2025年6月20日 [4] - 同意债权人将获得一笔以新强制可转换债券形式按面值支付的基础同意费，金额等同于其持有的合格受限债务本金总额的0 5% [4] 债务重组方案 - 境外债二次重组涉及债务求偿额总规模约为95 5亿美元，采用"全额债权转股权"模式 [5][6] - 向债权人分派两种新强制可转债，转股价分别为6 80港元/股和3 85港元/股，后者总量不超过债权总额的25% [6] - 推出"股权结构稳定计划"，债权人每获得分配100美元本金的新强制可转换债券，其中约23美元将发行予主要股东或其指定方 [6] - 允许债权人随时转股，并以新MCB形式安排了高达1%的早鸟同意费 [6] 财务状况 - 2024年公司实现收入740 2亿元，毛利为28 9亿元，有息负债同比减少181 6亿元至2596 7亿元 [8] - 报告期末借贷总额为2596 7亿元，流动和非流动借贷分别为1860 9亿元和735 8亿元 [8] - 现金余额约197 5亿元，到期未偿付借贷本金约1058 0亿元，可能被要求提前还款的借贷本金约645 7亿元 [8] - 目前存续境外债券共有24只，存续余额为74 45亿美元，其中2025年9月30日到期的债券余额为15 6675亿美元 [8] 市场表现 - 6月9日收盘，融创中国股价下跌0 71% [4]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][5] 报告的核心观点 - 关联方境外债重组取得重大进展，5月销售表现亮眼，融创服务对关联方依赖度显著降低，深耕核心城市，物管基本盘稳固，有望摆脱地产周期影响步入稳健增长轨道，但整体利润率有待企稳，下调2025 - 2026归母净利润预测，新增2027年预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 融创中国5月全口径销售金额49亿元，同比+128%，权益口径销售金额24.5亿元，同比+108%；1 - 5月累计全口径销售金额160亿元，同比 - 35%，权益口径销售金额80亿元，同比 - 41% [1] - 融创中国合计95.5亿美元境外债务计划通过发行新强制可转换债券转换为普通股，截至5月26日约82%持有人支持重组方案 [1] - 2024年度融创服务实现收入70亿元，同比基本持平，归母净亏损4.5亿元，核心归母净利润8.0亿元，同比基本持平，宣派股息每股0.143元，合计派息约4.4亿元，占核心净利润比重55% [1] 点评 - 地产关联影响基本解除，独立发展能力提升，2024年来自第三方收入68亿元，同比增长5.6%，收入占比97.6%；非业主增值服务收入占比降至2.1%（2021年为33.9%）；关联方贸易应收款减值计提充分，2025年起有望摆脱地产周期影响 [2] - 深耕核心城市，基本盘稳固，截至2024年末在管面积2.9亿平，同比增长7%，项目续约率95%，同比增加4pct；在管项目饱和收入85%和2024年新签约金额98%来自核心城市，项目密度提升，合同额超千万项目签约额占比约49%，大客户数量较2022年增长约84%，新拓展签约同比持平 [2] - 2024年物业管理/社区生活/非业主增值服务毛利率分别为20.9%/34.7%/28.2%，同比变化 - 2.9/+3.0/+15.2pct，物管业务成本增加致毛利率下滑，增值服务业务结构优化使毛利率提升，综合毛利率21.9%，同比下滑1.9pct [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调2025 - 2026归母净利润预测至4.2/5.2亿元（原预测5.3/7.1亿元），新增2027年预测为6.2亿元，当前股价对应PE为11/9/8倍 [3] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|7,010|6,970|7,203|7,523|7,838| |营业收入增长率|-1.6%|-0.6%|3.3%|4.4%|4.2%| |归母净利润（百万元）|-435|-451|423|524|622| |归母净利润增长率|-|-|-|23.9%|18.9%| |EPS（元）|-0.14|-0.15|0.14|0.17|0.20| |ROE（归母，摊薄）|-7.0%|-8.5%|8.1%|9.8%|11.4%| |P/E|-|-|11.1|9.0|7.6| |P/B|0.8|0.9|0.9|0.9|0.9| [4] 财务报表与盈利预测 - 利润表展示了2023 - 2027E各年度营业收入、成本、利润等指标变化情况 [7] - 资产负债表呈现了2023 - 2027E各年度资产、负债、股东权益等项目数据 [7] - 现金流量表给出了2023 - 2027E各年度经营、投资、融资活动现金流及净现金流情况 [7]

公司动态 - 滨江集团拟使用不超过100亿元闲置自有资金进行委托理财 投资期限为一年 资金来源为公司及子公司闲置资金 不涉及募集或信贷资金 [1] - 融创中国境外债重组获重大进展 现有票据82%持有人已支持重组方案 整体债务64%债权人已加入支持协议 部分债权人仍在履行加入流程 [2] - 绿城中国联合贝好家以7.81亿元竞得佛山禅城区宅地 楼面价11846元/平方米 溢价率27.37% 为佛山2024年首宗溢价宅地 项目规划包含30%阳台率新规户型及1800平方米运动场 [4] - 绿城景丰等联合体以11亿元底价摘得杭州临平区两宗地铁上盖地块 总建筑面积27.7万方 楼面价分别为4544元/平方米和3624元/平方米 [5] 市场表现 - 上海三个楼盘同日"日光"：保利·海玥外滩序223套房源清盘 均价12.64万元/平方米 润雲金茂府36分钟销售额达14.5亿元 金茂棠前264套房源售罄 [3] - 杭州5月土拍收官 总成交金额92.99亿元 [5] 政策动向 - 河南出台提振消费方案 稳定住房消费措施包括：因城施策增量政策 加大购房优惠 落实低首付比例及契税减免 推行"以旧换新"模式 扩大公积金使用范围至房租及电梯改造 提高贷款额度上限20% 鼓励商转公及组合贷 [6]

光明地产对外担保情况 - 2025年4月对外担保总额达5 17亿元 占公司最近一期经审计净资产的99 91% [1] - 担保对象为3家资产负债率≥70%的下属企业 金额均为5 17亿元 [1] 融创中国境外债重组进展 - 95 5亿美元境外债重组方案获82%现有票据持有人支持 整体债务债权人支持率达64% [2] - 提供0 5%基础同意费激励剩余债权人在6月6日前加入重组协议 以新强制可转债形式支付 [2] 新城控股董事会变动 - 职工代表大会选举汤国荣为第四届董事会职工代表董事 完善公司治理结构 [3] - 新董事会由6名股东大会选举董事和1名职工代表董事共同组成 [3] 中国金茂中期票据兑付 - "22金茂MTN001"中期票据将于2025年6月1日兑付 债项余额8亿元 利率3 25% [4] - 该票据发行于2022年5月30-31日 期限3年 起息日为2022年6月1日 [4] 房地产市场成交结构 - 2025年1-4月30城中有20城120㎡以上住宅成交占比提升 南京等5城增幅超8% [5] - 北京千万级住宅成交占比达24 9% 同比提升8 7个百分点 改善需求持续释放 [5]

境外债务重组进展 - 公司总规模约95.5亿美元的境外债重组方案已获得现有票据约82%持有人的支持函件，整体债务中约64%债权人已递交支持协议[1] - 若干债权人正在履行加入重组支持协议的必要流程，预计到基础同意费截止日的同意率会更高，重组方案通过几乎没有悬念[1] - 公司邀请余下债权人在香港时间6月6日下午五时前加入支持协议，将获得债务本金总额0.5%的基础同意费，以新强制可转债形式提供[2] 重组方案特点 - 全额债转股选项为债权人提供短期退出、提前获得流动性的机会，以及长期持有分享未来股票价值上升的受益机会[1] - 方案创新且可执行性高，打造了多方共赢的互利共同体，受到债权人、市场和行业的普遍认可[1] - 若方案通过，公司将成为第一家境外债基本清"零"的大型房企，为经营恢复打下重要根基[1] 市场反应 - 债务重组专家表示，在很短时间内获得高支持率充分证明了债权人对方案的认可[1] - 高同意率将进一步促进更多债权人加入支持重组的阵营[1]

境外债重组方案 - 公司董事局主席林中公开露面并致歉，坦言规模扩张时风险把控不足，当前行业深度调整仍在持续 [2] - 境外债重组涉及68亿美元债务，含本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款 [2] - 债权人投票通道已开启，6月3日将召开债权人会议，6月26日进行香港高等法院核准聆讯 [2] - 近90%境外重组债务本金债权人已签署重组支持协议 [2] 重组方案框架 - 方案遵循"短端削债、中端转股、长端保本降息"框架，提供三大方向五大类选择 [3] - 短端削债选项1A/1B将32%旧债转为零息新债或贷款，2-3年到期还本，基准日后12个月公司可75折提前偿还剩余本金40% [3] - 现金+转股选项2A/2B债权人共享3500万美元现金，2A是90%旧债转4年期强制可转债，2B是60%转可转债、30%转4.5年期票据 [3] - 长端保本选项3为债券债权人保本方案，与选项5共享500万美元前置本金，剩余转长期票据 [3] - 债转股选项（2A/2B）不设规模上限，旨在为债权人提供资本市场退出灵活性 [3] 境内外重组进展 - 公司境内外信用债占整体有息负债70%，境外方案获关键进展，境内已于2024年末至2025年初完成中票及CMBS重组 [4] - 预计重组完成后信用债规模将缩减超50%至300亿元以内，债务久期延长至9-10年，利率降至可持续水平 [5] - 剩余260亿元抵押类负债中，住宅开发贷将随项目交付自然清偿，商业物业贷款通过提升运营效率实现优化置换 [5] 公司财务状况 - 2024年末股东权益超百亿元，权益后货值1300亿元，持有京沪成都等城市460亿元商业资产，年租金18亿元且持续增长 [5] - 有息负债较峰值压缩超30% [5] 战略转型方向 - 公司明确转向三大核心战略：运营优质商业资产提升租金增长、收缩深耕开发业务、发力房地产资管 [6] - 采用双GP架构（资金方募资、项目方运营+小股投资）实现风险隔离 [6] 公司差异化优势 - 负债水平在头部民企中更优，累计交付27万套（交付率95%）获政府认可 [6] - 全业态布局形成复合竞争力，组织体系完整保留核心人才，团队心态积极凝聚力强 [6] 市场反馈与销售数据 - 全球最大公募基金研判中国房地产周期已至底部，认为公司有望成为行业出清后民企转型样本 [5] - 欧洲价值型基金看好转股带来的估值修复与行业复苏双重利好，已明确全额转股意向 [5] - 今年4月合约销售额17.2亿元人民币，1-4月累计合约销售额71.6亿元人民币 [6]