行业背景与核心议题 - 宏观经济与房地产市场下行，新房市场持续调整，2025年房屋新开工面积同比下降20.4% [2][30] - 物业管理行业已从关注新房增量市场，转变为重视存量项目管理与资产运营的存量市场 [2][30] - 物业企业的增长动力从抢占新增项目，转向深挖现有客户与项目价值，存量资产运营重要性持续提升 [2][30] - 存量运营时代，“好服务”成为行业突破困境、实现高质量发展的核心议题 [1][29] 概念转变与价值重构 - 存量资产运营定义为对已投入使用的物业，通过专业管理、服务、改造和资本运作，实现持续保值、增值和收益最大化的经营活动 [3][31] - 行业定位正从传统的“物业管理”转向更多元化的“资产运营”，对服务能力提出更高要求 [3][31] - 存量资产运营创造四大价值：资产价值（维持与提升资产定价）、使用价值（提升业主居住体验）、经营价值（助力物业费定价、收缴率及续约率提升）、社会价值（化解老旧住房风险、促进邻里和谐） [3][31] 资产保值增值的实施路径 - 优质基础服务是资产保值的根基和“稳定器”，能延缓建筑老化、提升安全舒适度、降低长期维修支出，确保资产价值下限 [6][34] - 多元化增值服务是提升资产价值上限的“放大器”与“加速器”，通过提升硬件品质（如美居焕新、智慧家居升级）和优化使用体验（如便民生活圈、社群活动、“一老一小”照护）来实现溢价 [6][34] - “好服务”是将“静态资产”转化为“价值载体”的关键引擎，基础服务与增值服务形成“硬实力”与“软价值”的协同，构成资产长期增值的双翼 [9][37] 增值服务的执行原则 - **洞察需求精准定位**：增值服务开展需优先洞察业主真实需求，实现需求与服务内容的“精准匹配”，思路需从“我们想卖什么”转向“业主真正需要什么” [11][38] - **建立系统化需求洞察机制**：包括线上问卷/App反馈直接收集、通过物业管家等触点进行深度访谈与观察、利用大数据分析公共空间使用习惯、依据社区生命周期和业主画像对需求分层分类、并通过小范围试点快速迭代验证 [12][13][39] - **理性探索，避免盲目扩张**：规划增值服务需聚焦高频刚需、采用渐进策略，确保与基础服务场景及业主需求协同，做到试点验证、按需供给、协同发展 [16][41] 综合实践模式探索 - **“物业服务+生活服务”模式（形态整合）**：政策自2021年起持续鼓励，2025年与“物业服务质量提升行动”正式挂钩，成为践行“好服务”的重要环节 [19][20][44][45] - **企业实践集中于两个维度**：一是整合多元服务资源构建线上平台或线上线下结合（如碧桂园服务的“一站式资源整合平台”），二是将物业服务融入生活服务，打造社群品牌（如华润万象生活的“润比邻”社群品牌） [20][21][45][47] - **“物业服务进家庭”（场景纵深拓展）**：2025年政策明确推动，是“物业服务+生活服务”模式的深化，将专业服务延伸至更具私密性的家庭空间 [22][23][48] - **“物业服务进家庭”主要实践方式**：提供专业化入户服务（如新城悦服务“悦XIN家+”）、聚焦居家养老需求（如永升服务“1+6”服务团队）、切入家装与旧改激活存量房价值（如绿城服务“绿城房屋4S”） [24][49][50] 典型案例与数据佐证 - 新城悦服务的南京新城璞樾钟山项目，2017年开盘价约4.19万元/平方米，至2025年二手房挂牌均价维持在4.39万元/平方米，高于开盘价，而同期南京市及周边项目二手房价格普遍下跌15%以上 [9][36] - 该项目资产保值得益于优质的基础服务（精细化维护延缓物理折旧）与增值服务（高频社区活动、长者特色服务、驻场维修、首问责任制等），增强了业主归属感与满意度，为资产赋予无形价值 [9][36] 总结与行业展望 - 存量时代的竞争本质是资产管理与运营能力的竞争 [26][52] - 高效的存量资产运营能挖掘资产潜力、稳定现金流、抵御市场波动风险 [26][52] - 增值服务是物业企业开展存量资产运营的核心引擎，通过引入创新业态、提升空间体验、构建社群生态等方式，开拓多元收入渠道，最终实现资产溢价、长效竞争力提升及多方共赢 [26][52]

行业发展趋势与政策导向 - 居民对生活服务的需求日益多样化，具体表现为老龄化社会加速带来的老人照看服务需求增加、生活节奏加快带来的幼儿托管服务需求增加、社区餐厅及家庭保洁等需求增长 [1] - 物业服务企业因具有近距离优势，被鼓励向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭” [3] - 政策层面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出要实施物业服务质量提升行动，为行业发展提供方向 [1] - 行业有望迎来繁荣发展新时期，需进一步优化发展环境，加大政策支持并完善相关法规 [3] 服务质量提升的具体路径 - 重点提升共用设施维护、环境维护、秩序维护、绿化养护、客服响应等基础物业服务质量 [2] - 应依托数字化、智能化转型，借助物联网、AI等技术构建智慧物业平台，提供报修、缴费、投诉等线上业务 [2] - 推动服务由传统保洁、安保向社区健康、能源管理、养老服务等多元领域延伸 [2] - 需持续深化物业服务领域突出问题集中整治工作，解决履约不到位、侵占业主公共收益等问题 [2] 社区治理与协同模式创新 - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，融入联动体系参与议事协商，实现“小事不出小区、大事协同解决” [1] - 物业服务不再局限于小区内部，正逐渐融入城市治理体系，可探索建立统一的城市服务平台，整合物业服务、社区服务、政府管理等多方资源 [1] - 应深化小区基层治理，搭建小区公共事务协商平台，建立群众诉求及时解决机制，实现共谋共建共治共享 [2] - 应加强物业服务信息公开，规范管理公共收益，并建立物业服务信用评价机制 [2] 行业能力建设与未来方向 - 应适当提高行业准入门槛，加强物业服务质量考核 [3] - 需强化科技赋能，推动5G、云计算与物业管理深度融合，同时加强人才培训，提升从业人员专业技能以适应绿色建筑、智能设备、老年服务等新需求 [3] - 行业应在保障安全与便捷的基础上，深入推进绿色、智慧、适老化转型 [3] - 通过整合社区资源、引入科技手段和拓展服务边界，提供一站式便民服务，使“好房子”与好服务相互促进 [3]

行业发展趋势与政策导向 - 居民对生活服务的需求日益多样化，具体表现为老龄化社会加速带来的老人照看服务需求增加、生活节奏加快带来的幼儿托管服务需求增加、社区餐厅及家庭保洁与照看服务更受欢迎 [2] - 物业服务企业因近距离优势，被鼓励向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭” [4] - 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出要实施物业服务质量提升行动 [2] - 有关部门制定了《关于扎实开展物业服务领域突出问题集中整治 推动物业服务水平提升的指导意见》 [3] - 未来应进一步优化物业服务发展环境，加大政策支持并完善相关法规 [4] 服务质量提升与业务拓展方向 - 重点提升共用设施维护、环境维护、秩序维护、绿化养护、客服响应等基础物业服务质量 [3] - 物业服务提升可依托数字化、智能化转型，借助物联网、AI等技术构建智慧物业平台，提供报修、缴费、投诉等业务 [3] - 推动服务由传统保洁、安保向社区健康、能源管理、养老服务等多元领域延伸 [3] - 通过整合社区资源、引入科技手段和拓展服务边界，提供一站式便民服务，将传统物业管理与居民日常生活需求融合 [4] - 物业服务应在保障安全与便捷的基础上，深入推进绿色、智慧、适老化转型 [4] 治理模式创新与行业规范 - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，融入联动体系参与议事协商，实现“小事不出小区、大事协同解决” [2] - 物业服务不再局限于小区内部，逐渐融入城市治理体系，可探索建立统一的城市服务平台整合多方资源 [2] - 应深化小区基层治理，搭建小区公共事务协商平台，建立群众诉求及时解决机制，实现共谋共建共治共享 [3] - 需持续深化突出问题集中整治，解决履约不到位、侵占业主公共收益等问题 [3] - 应继续加强物业服务信息公开，规范管理公共收益，建立物业服务信用评价机制 [3] - 应适当提高行业准入门槛，加强物业服务质量考核，并强化科技赋能与人才培训，推动5G、云计算与物业管理深度融合 [4]

重大事件 - 2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务 [7][51] - 会议明确2026年将实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，并探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭” [7][51] - 会议核心在于推动物业管理行业从传统基础服务转型升级为现代社区生活的集成服务商 [11][53] - 2025年12月25日，中指研究院举办线上研讨会“中国物业管理行业高质量发展系列沙龙—ESG建设与低碳节能实践”，探讨物业企业ESG与低碳节能实践 [8][52] - 研讨会上，德信服务提出T.H.I.N.K碳中和物业管理体系，漕河泾物业在能源管理方面取得显著成效，浦江中国建立了三层ESG治理架构 [12][55] 政策动态 - 2025年12月22日，南京市住房保障和房产局发布《关于住宅小区部门执法清单化管理的工作方案》（征求意见稿） [13][59] - 该工作方案旨在构建住宅小区长效管理机制，通过“清单化管理”整合多元主体力量，并引入数字赋能智慧管理平台 [16][59] - 工作方案细化了101项行政处罚类事项，并明确了各项的管理部门和设定依据 [16][59] 企业动态 - 2025年12月23日，世茂服务公告其间接全资附属公司与葫芦岛永晟项目管理咨询有限责任公司订立合伙协议，拟成立合伙企业以在辽宁省开展葫芦岛兴城市污水处理项目的投资建设及运营 [17][60] - 2025年12月24日，华润万象生活公告重续持续关联交易 [18] - 2025年12月24日，珠江股份公告赎回两笔结构性存款产品，合计赎回本金3,000万元，实际获得收益32,652.35元，年化收益率分别为1.18%和1.91% [19][20][63] - 2025年12月25日，中海物业公告其三家间接全资附属公司向目标公司中建物业合计出资人民币39.0百万元进行增资，以取得控股 [21][64] - 2025年12月24日，德商产投服务公告终止债务清偿协议，改为现金清偿方式，清偿总金额为人民币23,224,987.20元 [22][23][65] - 2025年12月24日，金科服务公告其临时股东会已正式通过退市决议案与核数师委任决议案 [24][66] - 2025年12月26日，侨银股份公告拟受让广州华诚数财信息科技有限公司持有的广州侨鑫胜璟一号创业投资合伙企业16.6667%的有限合伙份额，对应认缴出资额人民币1,000万元 [24][25][68] - 2025年12月，新大正公告其重大资产重组事项未发现新的重大风险，交易预计构成重大资产重组但不构成重组上市 [26][69] - 2025年12月25日，招商积余公告已完成挂牌转让控股子公司衡阳中航地产有限公司60%股权的交易，挂牌底价为167.56万元 [27][71] - 2025年12月22日至26日，碧桂园服务回购107.2万股，金额656.92万港元；绿城服务回购121.8万股，金额560.39万港元；永升服务回购60万股，金额102.28万港元 [28][72] 资本市场 - 2025年12月第四周，恒生指数报收25818.93点，上涨0.50%，共上涨128.40点 [32][74] - 同期，港股物业服务企业共有16家出现上涨，29家企业跑赢恒生指数，其中佳源服务涨幅最大为24.68%，康桥悦生活上涨12.50%位列第二 [32][74] 新增项目 - 2025年12月第四周，全国重点城市新增项目数量2098个，总建筑面积10096.00万㎡ [34][75] - 按业态划分，新增住宅项目479个，商业办公项目398个，工业项目1015个，其他类项目206个 [34][75] 招标信息 - 2025年12月第四周，京津冀、粤港澳等重点区域共发布11553条物业相关招标信息，其中非住宅业态占据较大比重，为11035条 [41][81]

全国住房城乡建设工作会议核心政策方向 - 会议核心目标是稳定房地产市场、构建房地产发展新模式，并推动房地产高质量发展 [1][2] 房地产融资支持与风险防范 - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [1] - 推行主办银行制，以优化房地产融资结构 [1] - 防范化解房企债务风险，加强销售资金监管，切实维护购房人合法权益 [2] 地方政府调控与市场优化 - 城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策 [1] - 支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行 [1] - 因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [1] 住房供给模式与制度改革 - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 优化和精准实施保障性住房供应，对城镇低保住房困难家庭兜底保障，满足新市民、青年人、城镇工薪群体等基本住房需求 [1][2] - 在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制 [1] - 深化住房公积金制度改革，更好发挥住房公积金作用 [1][2] 商品房销售与交付保障 - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [1] - 继续实行预售的，规范预售资金监管 [1] - 充分认识二手房交易占比上升是趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [2] 房屋品质与产业链升级 - 实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [1] - 围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既建新“好房子”，也逐步改造老房子 [2] - 以高品质供给满足多样化住房需求，带动产业链升级 [2] 存量优化与城市更新 - 结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [1] - 稳步推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，解决群众急难愁盼，消除安全隐患 [2] 物业管理与服务模式创新 - 实施物业服务质量提升行动 [1] - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式 [1] - 探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭” [1] 房地产中长期发展潜力 - 准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间 [2] - 人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力 [2] 工作统筹机制 - 统筹防风险和促转型，坚持市场化、法治化原则，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2] - 编制实施住房发展规划和年度计划，推动建立“人房地钱”要素联动机制 [2] - 统筹惠民生和稳增长，通过改造工程解决民生问题并带动发展 [2]

文章核心观点 - 住房城乡建设部部长倪虹阐述了2026年房地产市场稳定与发展的重点方向 核心在于通过因城施策、构建发展新模式和深化制度改革 来控增量、去库存、优供给 并支持合理融资与住房需求 以推动市场平稳运行[1] 房地产市场调控与稳定措施 - 行业调控将因城施策 重点在于控制增量、消化库存、优化供给[1] - 行业将通过城市更新和城中村改造来盘活利用存量土地[1] - 行业将推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等[1] - 城市政府被赋予并需用足用好房地产调控自主权 适时调整优化政策[1] - 行业政策将支持居民刚性和改善性住房需求 以推动市场平稳运行[1] 房地产发展新模式与基础制度构建 - 行业将加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度[1] - 在开发环节 将做实房地产开发项目公司制[1] - 在融资环节 将推行主办银行制[1] - 在销售环节 将推进现房销售制 实现“所见即所得” 以从根本上防范交付风险[1] - 对于继续实行预售的 将规范预售资金监管 以维护购房人权益[1] 行业融资与项目支持 - 将进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 以支持房地产企业合理融资需求[1] 住房供给与品质提升 - 将优化和精准实施保障性住房供应[1] - 将实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设[1] 相关配套制度改革与服务 - 将深化住房公积金制度改革[2] - 将实施物业服务质量提升行动[2] - 将探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式[2] - 将探索“物业服务+生活服务”模式 推动“物业服务进家庭”[2]

2025年工作总结与2026年工作重点 - 2025年全国住房城乡建设事业高质量发展取得新成效 城市更新取得重要进展 保交房任务全面完成 "好房子"建设起步成势 [1] - 2026年各地住房城乡建设部门将重点做好城市更新 稳定房地产市场等工作 [1] 城市更新工作部署 - 高质量开展城市更新 编制实施"十五五"城市更新专项规划 抓好城市体检和更新试点 实施一批民生工程 发展工程 安全工程 [2] - 精细化推进城镇老旧小区改造 完整社区建设 口袋公园建设 绿地开放共享 "温暖工程"建设 城市小微公共空间改造 提升无障碍适老化环境品质 [2] - 高质量实施"两重""两新"项目建设 持续开展地下管网改造和综合管廊建设 常态化推进城市燃气管道老化更新改造 力争完成改造各类燃气管道3万公里 [2] - 积极开展新型城市基础设施建设 持续建设城市排水防涝工程体系 城市基础设施生命线安全工程 [2] 城市治理效能提升 - 高效能推进城市治理 推动建立城市管理统筹协调机制 发挥"一委一办一平台"作用 [2] - 深入开展城市管理进社区工作 运用"接诉即办"等工作机制 [2] - 深化城市管理和执法体制改革 持续推进城市管理执法队伍标准化规范化建设 [2] 房地产市场稳定措施 - 因城施策控增量 去库存 优供给 结合城市更新 城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等 [2] - 优化和精准实施保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进"好房子"建设 [2] - 进一步发挥房地产项目"白名单"制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [2] - 城市政府要用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策 支持居民刚性和改善性住房需求 推动房地产市场平稳运行 [2] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 [2] - 在房地产开发上 做实房地产开发项目公司制 [2] - 在房地产融资上 推行主办银行制 [2] - 在商品房销售上 推进现房销售制 实现"所见即所得" 从根本上防范交付风险 [2] - 继续实行预售的 规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益 [2] 配套制度改革与服务提升 - 深化住房公积金制度改革 [2] - 实施物业服务质量提升行动 探索社区党组织领导下的居委会 业委会 物业服务企业协调运行新模式 [2] - 探索"物业服务+生活服务"模式 推动"物业服务进家庭" [2]

住房城乡建设工作会议政策方向 - 全国住房城乡建设工作会议于12月22日至23日在北京召开 [1] - 会议明确将深化住房公积金制度改革 [1] - 会议将实施物业服务质量提升行动 [1] 物业管理行业发展新模式 - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式 [1] - 探索“物业服务+生活服务”模式 [1] - 推动“物业服务进家庭” [1]

既有住宅加装电梯条例 - 政策由政策文件升级为地方性法规，明确“一户申请即可启动”加装电梯征求意愿工作，大幅降低启动门槛 [2] - 提出“多条腿走路”的资金支持方案，包括居民协商分摊、提取住房公积金、政府加大财政补贴并引导社会资金参与 [2] - 建立“一门受理、并联审批、限时办结”的协同机制以压缩审批时限 [2] - 创新提出“成片推进”加装电梯模式，通过集中申报、审批、采购和维护保养降低建设运行成本，后续管理推广“连片托管”并由专业机构负责运维维保，鼓励保险机构推出电梯安全责任保险以构建全生命周期管理体系 [2] - 市住房和城市更新局将通过全覆盖摸底居民需求、搭建社区协商平台等举措推动服务从“被动审”转为“主动帮” [2] 物业管理条例 - 修订后条例突出党建引领，明确建立健全社区党组织领导下的协调联动机制，鼓励党员参选业委会委员 [3] - 规定小区公共收益须以物业管理区域为单位单独开户设账，并每半年公布收支情况 [3] - 推行业主决策电子投票系统以解决传统业主大会“召开难”问题，并设立应急物业服务规则防止服务空白 [3] - 鼓励设立维修养护日常金、购买保障共用部位和共用设施安全的保险 [3] - 建立物业企业信用等级评价制度以形成“守信激励、失信惩戒”的市场环境 [3] - 支持物业行业运用物联网、大数据等技术实现智慧管理，推动物业服务向养老、托幼、家政等领域延伸，打造“物业服务+生活服务”新模式 [3] 养犬管理条例 - 修订后条例实行分区管理制度，将全市划分为重点管理区和一般管理区，重点管理区包括各新城区的城市化管理区域，个人养犬每户限养一只 [4] - 明确规定机关办公区、医院、学校教学区及宿舍区等场所禁止养犬，全市范围内禁止饲养、出售烈性犬和大型犬（导盲犬、助残犬除外） [4] - 推行犬只“免疫+登记”一站式便民服务，公安机关会同农业农村主管部门定期公布便民服务点，并取消原条例中缴纳养犬管理服务费的规定 [4] - 明确遛犬要牵1.5米以内非伸缩绳、主动避让他人、即时清理粪便等行为规范，在电梯等密闭空间需为犬只佩戴嘴套或采取其他安全措施 [4] - 公安机关将牵头建立快速投诉响应机制，对违规行为加强执法监管 [4]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交下行压力加大，政策出台必要性提升，预计7月是政策出台窗口期，地产板块将进入博弈政策阶段 [4][5][10] - 下半年地产政策发力方向主要在财政政策，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于加快库存去化、优化供需结构 [6][21] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月10日北京政府印发方案，房地产表述与此前会议内容基本一致，供应端优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障 + 市场”住房供应体系；需求端发挥住房公积金促进作用，研究制定公积金贷款“带押过户”政策，鼓励提供房屋改造等产品和服务，推进智慧社区建设 [3][8] 周度数据跟踪 - 新房：30大中城市近一周（截至7月11日）新房成交面积137万平米（同比 - 20%、环比 - 48%），1 - 7月累计同比下降4.8%，一线、二线、三线城市近一周成交面积分别为33万平米（同比 - 41%、环比 - 60%）、62万平米（同比 - 23%、环比 - 56%）、42万平米（同比 + 21%、环比 + 8%） [4][9] - 二手房：13城近一周（截至7月11日）二手房成交面积143万平米（同比 - 12.8%），近四周滚动成交面积同比 - 7%，7.1 - 7.11二手房成交同比 - 12%，市场降温明显 [4][9] 投资建议 - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][21]